韩风国际城一期项目可行性研究报告.docx

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韩风国际城一期项目可行性研究报告

韩风国际城一期项目

可行性研究报告

第一章项目总论1

1.1项目背景1

1.2建设项目概况4

1.3报告主要编制依据8

1.4研究结论8

第二章项目建设背景介绍及可行性分析10

2.1项目建设背景环境10

2.2可行性分析11

第三章项目选址分析15

3.1南京市城区域概况15

3.2高淳区域概况17

3.3项目选址情况18

第四章资源开发和综合利用分析20

4.1资源开发方案20

4.2资源节约措施22

第五章生态环境影响分析23

5.1环境和生影响分析23

5.2生态环境保护措施24

5.3地质灾害影响分析25

5.4环境和生态影响结论25

第六章消防与防灾减灾26

6.1消防26

6.2防灾减灾27

第七章项目建设方案29

7.1设计依据29

7.2设计规划理念29

7.3建设方案30

7.4消防设计50

第八章投资估算及资金筹措52

8.1项目建设计划52

8.2项目投资估算52

8.3工程费用投资估算53

8.4工程建设其他费用投资估算57

8.5工程建设预备费用73

8.6建设期财务费用73

8.7投资计划及资金筹措74

第九章社会效益分析78

9.1社会评价定义78

9.2社会评价内涵项目对社会的影响分析78

9.3本项目社会评价的意义79

9.4社会评价结论79

第十章经济效益分析80

10.1项目融资偿还来源分析80

10.2项目现金流量分析81

10.3财务计划现金流量表82

第十一章建设实施方案及进度计划85

11.1项目建设实施的管理措施85

11.2项目实施进度计划85

第十二章工程建设招投标管理86

12.1项目管理86

12.2项目的建设招投标89

第十三章风险分析91

13.1风险因素分析91

13.2风险对策分析92

13.3管理风险对策93

13.4政策风险对策93

第十四章结论与建议94

14.1结论94

14.2建议94

附表95

第一章项目总论

1.1项目背景

1.1.1某概况

某市，隶属于中华人民共和国某省，地处中国东部沿海中部，某省中部，位于长江三角洲北翼。

某市是某省面积最大的地级市，市域面积1.7万平方公里，常住人口721.06万人;其中市辖区面积1779平方公里，常住人口166万人。

某东临黄海，南与南通接壤，西南与扬州、泰州为邻，西北与淮安相连，北隔灌河和连云港市相望。

全市地势平坦，河渠纵横，物产富饶，素有"鱼米之乡"的美称。

某是某沿海地区新兴的工商业城市，也是长江三角洲重要的区域性中心城市。

某拥有某省最长的海岸线、最大的沿海滩涂、最广的海域面积，同时也是丹顶鹤的家园、麋鹿的故乡，在沿海滩涂上建有麋鹿和丹顶鹤两个国家级自然保护区，被誉为"东方湿地之都，仙鹤神鹿世界"。

某大多数人口是历朝江南移民后裔，因而民俗文化属于传统的江南文化范畴。

某也是淮剧主要的发源地。

2015年3月，入选国家卫生城市。

1.1.2某基本概况

某县位于中国大陆南北地理分界线的东部起点，地处中国和某沿海中心位置，相传因精卫填海而成陆，由后羿射日而得名。

全县县域总面积7730平方公里，其中海域面积5130平方公里，是某海域面积最大的县份；全县土地总面积2605.72平方公里，其中陆地面积1826.35平方公里、水域面积779.37平方公里，列某省第四位；海岸线总长103公里，每年还向大海淤长5000亩左右。

全县辖13个镇、1个省级经济开发区、1个某港经济区，总人口96.64万人。

境内还有省属农场3个、市属盐场1个；世界珍禽丹顶鹤有90%在境内的国家级自然保护区越冬，故某又有“鹤乡”之誉。

息心寺、后羿文化园分别获批国家4A级、3A级景区。

2014年全县实现地区生产总值376.3亿元，全社会固定资产投资221亿元，公共财政预算收入17.5亿元。

连续七年跻身全国最具投资潜力中小城市前十强。

某县地理位置优越，东临黄海，西至淮安，北靠连云港，南至南通，靠近某南洋国际机场，G15沈海高速公路连通南北，临海高等级公路纵贯全境，拥有国家二类开放口岸某港和国家中心渔港黄沙港。

某港已建成万吨级通航能力，2座万吨级码头投入运营，年吞吐量已达500万吨，正在实施进港航道二期工程和申报一类开放口岸。

某港是我国距离韩国和日本最近的港口。

某县城建成区面积13平方公里，初步形成25平方公里的辖区雏形。

县城居住人口22万人，全县城市化率近53%。

某是某空气质量最好的县份之一，拥有20万亩生态湿地，全县林木覆盖率达27.5%。

已获得全国文明县城、某省文明城市、全国首批沿海对外开放县、国家级园林县城、国家级生态示范区等称号。

某将按照“绿色引领、调转同步、扩量提质、改革创新、奋起直追”的新要求，以新常态倒逼新思维，以新思维拓展新举措，以新举措实现新作为，努力塑造沿海兴经济强、农业优农民富、旅游旺人气足、城乡美民生好、士气高风气正的某新印象。

某人文底蕴丰厚，有着开放包容的移民文化，是一座友爱和谐、海纳百川的人文城市，“一个真实的故事、一座有爱的小城”已经成为某标志性的名片。

1.1.3项目规划背景

1、十八大会议精神指引

党的十八大会议报告将“生态文明”提升到更高的战略，由此，中国特色社会主义事业总体布局由经济建设、政治建设、文化建设、社会建设“四位一体”拓展为包括生态文明建设在内的“五位一体”，这是贯彻落实科学发展观的一个新的部署。

面对资源约束趋紧、环境污染严重、生态系统退化的严峻形势，把生态文明建设放在突出地位，融入经济、政治、文化、社会建设各方面和全过程，体现了尊重自然、顺应自然、保护自然的理念，明确了节能减排的新型产业发展道路，同时也表明了以更大力度加快转变经济发展方式的决心。

2、某市发展规划

根据《某市城市总体规划（2013-2030）》，某中心城区面积约433平方公里，2030年城市建设用地面积约186平方公里，将打造“双城双区”的城市空间结构，为今后近20年的城市发展“奠基”。

《某市城市总体规划（2013-2030）》包含市域、规划区与中心城区三个层次，城市性质定位为“沿海新兴中心城市、现代工商贸易城市、湿地生态旅游城市”。

某中心城区将以区域交通廊道为界，形成“双城双区”的城市空间结构。

“双城”指高速公路环内的主城区，以通榆河为界分成河东、河西两个城区，河西城区重点更新旧城，向南拓展新区，河东城区重点完善配套，实现产居平衡。

“双区”指调整公路环外东西各形成一个特色产业园区，即环保科技城园区和高新产业园区。

中心城区四周将形成4个主要工业集中区。

东部工业区充分发挥临近沈海高速公路、331省道以及新洋港等交通线路优势，以亭湖经济开发区、环保产业园等为基础，重点向东发展，以战略性新兴产业为主；东南工业区借助沈海高速公路、盐淮高速公路较好交通区位条件，以现有某经济技术开发区为基础，重点向东、向南发展，以先进制造业为主，结合已发展成型的主导产业，积极向两端延伸产业链条，形成完备的上下游产业链；西部工业区围绕盐靖高速公路以及204国道，以高新技术产业开发区为基础，重点向西发展；北部工业区以新洋经济开发区为基础，重点对串场河沿线化工、建材以及热电厂等具有较大污染的企业进行改造与治理。

未来某将由解放路和新都路形成横“T”字公共设施轴串联城市中心，形成多中心体系结构。

一级中心包括老城商业中心、位于城南的市级行政文化中心及规划的河东城区综合中心。

二级中心包括城南商务中心、西南盐都中心及河东亭湖中心。

某中心城区将构建“”构建“一环加十字轴”的特色绿地系统空间格局。

“一环”指以高速公路环为依托的生态绿环，串联中心城区外围多个郊野公园，成为彰显某“东方湿都、水绿某”的特征门户要素。

“十字轴”指通榆河与新洋港沿岸的生态绿地构建的中心城区绿地框架，是某“水绿城市”的支撑。

分别按3000米服务半径、1000米服务半径布置市级、区级公园绿地，方便居民就近使用，共建设18个市级公园。

每个居住片区至少建一个公园或开放式小游园，规模2-4公顷。

将新洋港与老新洋港围合区域建成大洋湾生态运动公园；在城市西侧建设城西公园、大马沟生态公园。

城市交通方面，某中心城区将建成“三横四纵”快速路、“十三横十三纵”主干路、3条城市轨道交通线路、5条快速公交线路，轨道交通线路和快速公交形成公交主骨架的基础上，建立干线和支线两个层次的常规公交系统，进一步完善地面公交线网。

引外，规划利用由北环路、九华山路、南环路以及204国道组成的快速环路将穿越城市的货运交通引向城市外围，实现客货分离。

出入境货运交通通过城市快速路直接与外围高速公路以及干线公路进行衔接。

2、某县发展规划

新时期下，某县发展应以科学发展观为指导，强调统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和弦发展、统筹国内发展和对外开放，促进各个环节、各个方面相协调。

具体思路包括：

优先环境保护、统筹城乡发展、集约城镇化。

县域总体定位为：

某省重要的海洋开发基地，沿海地区生态休闲旅游之城，新型港口城市。

经济社会发展总目标为：

2020年达到某市全面建设小康社会指标体系的具体要求；力争到2030年基本建成资源节约、环境友好、经济高效、社会和谐、城乡协调的现代化滨海城市；之后，通过30至50年时间巩固提高，争取完全实现现代化，将某县建设成为经济、社会、生态全面协调、可持续发展的县，进入国内先进县（市区）行列。

总体发展战略：

1、社会经济方面全面接轨，体制创新。

全面深化各项改革，提高对外开放水平；协调发展科教事业，推进科技兴县、人才强县；坚持富民优先，加快建设社会主义新农村。

2、产业发展方面做大做强，集群发展。

以工兴县，推进新型工业化；加快发展海洋经济，培植新的经济增长极；积极发展现代服务业，促进经济结构优化升级。

3、城镇建设方面集中紧凑，重点发展。

加强基础设施建设，提高城镇化水平；优化空间组织，加快城市建设；强化以人为本，努力构建和谐社会和休闲宜居城市。

空间发展战略：

北部提升发展、中部集聚融合、南部调整崛起、海域优先保护。

北部：

推进农业产业化发展，提升城镇功能；中部：

整合空间资源，提升拓展中心城区功能；南部：

调整城镇布局，适应区域发展需求；海域：

重点开发港区，强化生态保护。

县域城镇空间结构：

在较为均质的用地条件特征下，规划以合理引导人口、产业的相对集聚为城乡空间发展的主要战略，确定县域城镇空间结构模式为：

“一核、两轴、一带”。

“一核”指中心城市，包括由陈洋镇、省级经济开发区、某县城（合德镇）、某岛、海通镇（包括某港临港产业区）所组成的东西向带状组团结构城镇带和外围耦耕、兴桥、黄沙港三镇。

规划重点突出某中心城区（合德镇）的建设，构建一个以中心城区为主体，带动经济开发区、临港产业区和周边城镇共同发展的某大城区空间结构。

“两轴”分别为东西向的“道口——港口”发展轴线，南北向的机场路发展轴线。

东西向的“道口——港口”发展轴主要连接中心城市各组成部分，并联动道口经济和港口经济，促进某县域核心区的快速发展。

在南北向的机场路发展轴线上以临海、盘湾两个重点中心镇为主体，建设功能较为齐全，结构相对合理的，分布于县域南北两级的片区中心。

引导县域的主要产业、人口向轴线上的城镇集中，扩大城镇规模，强化城镇功能，增强轴线对整个县域的辐射影响力。

“一带”指滨海生态资源带，聚集了以丹顶鹤自然保护区、河口湿地、沿海滩涂、港口等各类资源。

滨海地区是生态较为敏感的地带，同时也是某有内陆城市向沿海开放城市迈进的主要战略空间。

规划滨海生态资源带的建设，应突出不同地区的资源优势，分段开发、有效利用。

南部地区应以丹顶鹤自然保护区为核心，坚持保护为主，适当、适量的建设科研、观光等项目。

中部地区应结合港口优势，为城市发展提供战略空间。

北部地区则应为以后发展留有余地。

1.1.4建设项目基本情况

中韩自贸协定于2015年6月1日正式签订，中韩（某）产业园纳入自贸协定框架。

某市政府9月2日专门制定了《中韩某产业园总体规划（2015-2020）》，计划建设一园三区、“十大产业”基地、十大功能载体。

某县韩风国际城项目作为县级位移“十大功能”配套项目，得到市、县领导高度重视，并已开展前期工作。

为抢抓中韩自贸协定新机遇，倾力打造韩企服务区，拟将中韩某产业园某配套区建成为对韩交流、合作新通道、新基地，推动某县地方经济发展。

韩风国际城项目位于新老城交界处，幸福大道南，东至新城大道，西至兴阳路西250米，东西长2350米，南北长970米，规划用地3500亩。

其中，一期工程项目用地1200亩，建筑22万平方米，建设内容包括拆迁安置、道路建设、水系调整、韩文化木槿湖主题公园、太极广场（家庭生活中心）、迷你清溪川（美食街、潮品街、酒吧街）。

1.2建设项目概况

1.2.1建设单位

名称：

某城市建设发展集团有限公司

类型：

有限责任公司

住所：

某省某县幸福大道与海润路交界处（五洲国际东侧）

注册资本：

3000万元整

成立日期：

2013年04月26日

经营范围：

负责政府市场经营项目，主要从事工程建设、综合开发、资产经营和资本运作。

公司简介：

正科级建制，市场竞争类国有企业。

功能定位为城市配套运营商、建筑工程服务商。

法人治理结构完善，现代企业制度健全，内部运转机制顺畅。

集团下辖一办五部一中心、十家全资子公司，即办公室、财务审计部、人力资源部、工程建设部、房产开发部、资产经营部和代建中心，城建置业公司、建筑公司、广告传媒公司、成品油经营公司、资产经营公司、商贸公司、建筑设计公司、保障房投资建设公司、某众悦营销策划公司和某万怡物业服务公司，并取得相应资质。

现有在职员工91人。

截止2016年3月底资产总额30.44亿元，净资产17.19亿元。

成立以来累计纳税4760万元，列全县服务业企业首位。

1.2.2项目地点

图1-1项目区位图

图1-2项目位置图

韩风国际城项目位于新老城交界处，幸福大道南，东至新城大道，西至兴阳路西250米，规划用地3500亩，总建筑180万平方米。

其中一期工程用地1200亩，建筑22万平方米。

1.2.3项目规模

韩风国际城项目位于新老城交界处，幸福大道南，东至新城大道，西至兴阳路西250米，规划用地3500亩，总建筑180万平方米。

其中一期工程用地1200亩，建筑22万平方米，建设内容包括拆迁安置、道路建设、水系调整、韩文化木槿湖主题公园、太极广场（家庭生活中心）、迷你清溪川（美食街、潮品街、酒吧街）。

拆迁安置：

韩风国际城一期项目拆迁涉及318户居民，总征收面积16514平方米，征用土地2700亩，共投资4.98亿元。

新区核心区道路、绿化、管网、雨、污水工程：

兴阳路西侧支路，长968米，宽30米，项目区南侧道路长2350米，宽30米，核心区中心路长968米，宽24米，投资3.78亿元。

水系调整：

建设长3450米，宽50米河道，实施与地龙河水系串通，建设涵洞8座，疏浚河道2条，驳岸4685米，投资1.17亿元。

主题公园：

包括家庭生活中心、大韩演艺中心，景区建设，占地500亩，总建设面积13000平方米，共投资2.9亿元。

太极广场：

包括一站式家庭生活中心，汗蒸幕，占地约400亩。

迷你清溪川：

主要是商业区，约20000平方米，共投资0.86亿元。

表1-1项目主要建设内容表

序号

项目名称

规模

单位

1

拆迁安置

房屋征收

16514

m2

土地征用

27000

亩

2

道路建设

兴阳路西侧支路

968（长），30（宽）

m

项目区南侧道路

2350（长），30（宽）

m

核心区中心路

968（长），24（宽）

m

3

水系调整

建设河道

3450（长），50（宽）

m

涵洞

8

座

疏浚河道

2

条

驳岸

4685

米

4

主题公园

13000

m2

5

太极广场

400

亩

6

迷你清溪川

20000

m2

1.2.4项目建设期

该项目建设期为2年，从2016年初到2017年末。

1.3报告主要编制依据

1、《投资项目可行性研究指南（试用版）》（国家计委办公厅计办投资[2002]15号）；

2、国家发展和改革委员会与建设部共同发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

3、《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》；

4、《某市城市总体规划（2013-2030）》

5、《中韩某产业园总体规划（2015-2020）》

6、《某县城总体规划（2008—2030）》

7、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；

8、《某县城镇国有土地上房屋征收补偿估价技术规范（试行）》；

9、《某县集体土地上房屋征收估价工作导则（试行）》；

10、《某县集体土地上房屋征收操作指导办法（试行）》；

11、与业主签订的技术咨询委托合同；

12、业主提供的相关数据、资料；

13、其他相关法律、法规、规范及标准。

1.4研究结论

本项目的建设符合国家新型城镇化政策，符合某市、某县城市建设规划及区域规划，其建设以人的城镇化为核心，合理引导人口流动，有序推进农业转移人口市民化，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，不断提高人口素质，促进人的全面发展和社会公平正义，使全体居民共享现代化建设成果。

该项目的建设符合中韩某产业园总体规划，紧抓中韩自贸协定新机遇，倾力打造韩企服务区，加快建设中韩某产业园某配套区，有利于加快某县的城市化改革。

中韩人居文明交流服务区的建立，不仅助于提高韩国群众的生活质量，为韩国群众创造一个安全、舒适、整洁、方便的生活，并且能成为中韩相互交流、合作的新通道、新基地，还有利于某县的的个性化塑造与整体性提升，促进某县乃至整个某市文化和经济的发展。

韩风国际城项目位于新老城交界处，幸福大道南，东至新城大道，西至兴阳路西250米，规划用地3500亩，总建筑180万平方米。

其中一期工程用地1200亩，建筑22万平方米。

本建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了城市布局及地理交通等因素，结合了某县经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展的需要。

而且项目建成后带来的创新性和极大的吸引性有利于本地区的经济政治的发展。

且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。

本项目可行。

第二章项目建设背景介绍及可行性分析

2.1项目建设背景环境

2.1.1某县政治环境

某具有河海联运优势，拥有苏北最大的淡水河，可连接大运河、通榆河，经济腹地广阔。

早在1919年孙中山先生在《建国方略》中就计划在某建设深水大港，某港自1978年建港以来，已经发展为一个拥有南、北两个港区，年吞吐能力600万吨以上的国家二类对外开放口岸。

《某省沿海开发总体规划》的制定和某市沿海开发战略的实施，更为某县沿海经济的发展带来了重大机遇。

21世纪是海洋世纪，某省委第十一次党代会明确提出把沿海开发放在发展全局的重要位置，某已经委托河海大学编制完成沿海战略规划，委托中科院南京地理与湖泊研究所、东南大学制订节点规划。

某将遵循“依港兴工、以工兴市、集约开发、保护生态”的原则，按照“描绘新蓝图，建设深水港，突破大项目，构建产业带，培植先导区”的思路，大力实施市场化招商、港区港城联动开发、重大项目牵引、基础设施先行四大战略，着力打造“一城、两港、三大板块”的格局。

某将定位为：

国家“∏”字型经济体系的中心节点和连接环渤海经济区与长三角经济区的纽带、某沿海地区性重要港口、某重要的新能源基地、大型特种造船基地、高档生活用纸基地和重型机械制造基地、现代化生态海滨城市。

2.1.2某县经济环境

强大高效的物流体系，发达便捷的交通网络，某，这座充满着朝气与活力的港城，将凭借其完善的基础设施的支撑，在水路、公路、铁路联接最为紧密的地方，发展集群产业，建设一个港口主导，特色分明，优势明显的产业某。

1、产业发展战略

根据已有产业和某具备的各种条件，某将定位为“三马齐奔、四轮并进、一体腾飞”的产业发展战略：

以发展重大项目、提升园区功能、完善基础设施为并驾齐驱的三匹骏马，共同拉动全县经济的发展；通过四个核心镇的建设，延伸产业链条，发挥产业扩散效应，推动全县城镇化进程；通过以港口为龙头、开发区为先导的港城一体化的辐射作用，催生产业集聚与关联效应，实现全县经济的腾飞。

2、重点产业规划

某将从以下三个层次规划亟需发展的重点产业。

首先，选择新型能源、造船、造纸和重型机械制造作为以港口为依托的四大临港主导工业（①充分利用某沿海丰富的海洋风能、潮汐能、生物质能和太阳能，同时发展LNG发电、煤炭发电、风力发电等，打造某重要的新能源基地。

②抢抓世界造船中心转移的机遇，规划建设23公里岸线、16平方公里面积的大型特种造船基地，打造苏中沿海造船业中心。

③利用胜达双灯纸业公司现有平台，重点建设百万吨产能、百亿元产值的造纸工业城，打造国内最大的浆纸基地④发挥临港集疏运优势，承接发达地区产业转移，加快发展装备制造业，打造重型机械制造基地。

其次，建设高效农业、纺织业、海洋生物技术业作为以自身资源为依托的三大特色产业（①发展观光农业，打造东方荷兰②拓展纺织产业链，打造中国特色纺都③引入高新技术，打造新兴海洋生物产业群）。

同时，积极培育物流业、商贸业、生态旅游业作为促动各产业快速发展的三大服务业。

（①建设临港仓储物流园区②发展纺织品、高效农产品和水产品三大交易中心③一条特色旅游产业链）。

3、产业布局

某产业布局以“向沿海推进、向城镇聚集、向园区集中”为思路，以培育企业集群和强势产业为重点，引导优势资源向临港集聚，把临港工业区建设成为城市的产业聚集区、新型工业化的示范区、社会财富的创造区。

在公路沿线重点布置工业，在河流沿线重点布置生态产业，最终形成“一轴二带、四星拱月”的产业布局。

（1）一轴二带

一轴是以某港为东部起点，向西沿329、233省道，经某县城与盐连高速相连，打造某县经济发展的核心区域。

把该轴发展成某的能源储运开发、新型钢材和船舶、机械设备制造、造纸等产业集群核心轴。

两带主要是西部的沿高速产业带和东部的沿海产业带。

沿海高速公路沿线重点发展高效农业、纺织业；北部沿海产业带主要发展化工业、印染业和高效农业；南部沿海产业带主要发展特色生态旅游业。

（2）四星拱月

根据黄沙港镇、陈洋镇、盐东镇和临海镇已有的产业基础和自身的比较优势，将四镇打造成某县经济发展的四颗闪亮明星。

打造县城东西两侧的开发区、某港以及某岛周围月牙形地区为工业港城，在四颗闪亮明星的支持与衬托下成为某县经济发展的核心地带。

好的战略规划需要好的战略保障，在交通建设方面，公路重点建设港口高速连接线、金海大道等“三纵三横”的公路网络，形成与区域高速公路网合理衔接的快速连接线和依据沿海开发而分布的快速、开放式一级公路框架体系；水路重点建设河海通达工程，通过某港等主干航道直接连接通榆河、大运河，形成广阔的经济腹地；铁路重点规划新长铁路与盐连铁路的交汇节点，尽快启动港口支线工程，建立运输能力较大的铁路快速运输通道。

电力网络方面，重点建设沿海电力通道、金海输变电工程，努力为临港经济发展提供电力支撑。

仓储物流方面，采用“筑巢引凤”的方式，优化港口产业结构，有效利用临港土地资源，打造港口物流园区，逐步将功能单一的传统港口发展为现代物流中心。

2.2可行性分析

2.2.1满足“以人为本”的新型城镇化建设的需要

国家新型城镇化规划（2014－2020年）指出，城镇化是伴随工业化发展，非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自然历史过程，是人类社会发展的客观趋势，是国家现代化的重要标