住宅小区策划方案.ppt

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2008年年12月月公园五号项目综合策划汇报公园五号项目综合策划汇报第一部分：

项目概述第一部分：

项目概述第二部分：

综合计划第二部分：

综合计划第三部分：

风险管理第三部分：

风险管理第四部分：

管理重点及难点第四部分：

管理重点及难点公园五号项目综合策划汇报公园五号项目综合策划汇报第一部分：

项目概述第一部分：

项目概述项目概述：

项目概述：

项目总占地面积：

项目总占地面积：

37917平方米平方米总建筑面积：

总建筑面积：

132100平方米平方米地上建面：

地上建面：

96240平方米平方米住宅面积：

73219平方米商业及配套面积：

23021平方米地下建面：

地下建面：

35860平方米平方米地下车库面积：

21127平方米地下人防面积：

10435平方米住宅总套数：

住宅总套数：

869套套停车位：

停车位：

633辆辆第二部分：

项目综合计划第二部分：

项目综合计划22、0909年住宅销售年住宅销售66、77、99号楼的住宅部分，以存量为主。

号楼的住宅部分，以存量为主。

0909年商业销售年商业销售88号楼，于号楼，于33月推出为新增部分。

月推出为新增部分。

11、公园五号项目、公园五号项目0909年财务指标如下：

年财务指标如下：

注：

项目毛利率和项目净利率均为创造利润口径注：

项目毛利率和项目净利率均为创造利润口径销售面积销售面积销售金额销售金额结算面积结算面积结算金额结算金额项目毛利率项目毛利率项目净利率项目净利率公园五号公园五号26479.3526479.3565470.8465470.84000032.45%32.45%16.72%16.72%第二部分：

项目经营计划第二部分：

项目经营计划20092009年公园五号项目现金流情况如下表：

年公园五号项目现金流情况如下表：

第二部分：

项目综合计划第二部分：

项目综合计划销售开盘节奏销售开盘节奏一期一期二期二期6楼：

楼：

08.10开盘开盘09.01售罄售罄实现均价实现均价250007楼：

楼：

08.12开盘开盘10年年1季度售罄季度售罄实现均价实现均价243468楼：

楼：

09.03开盘开盘09.12售罄售罄实现均价实现均价280009楼：

楼：

09.01开盘开盘09.12售罄售罄实现均价实现均价3300010楼：

楼：

09.11开盘开盘11年年4季度售罄季度售罄实现均价实现均价2900011楼：

楼：

11年年3季度当季开盘售罄季度当季开盘售罄实现均价实现均价280001楼：

楼：

11年年1季度开盘季度开盘-4季度售罄季度售罄实现均价实现均价300002楼：

楼：

10年年4季度开盘季度开盘11年年4季度售罄季度售罄实现均价实现均价300003楼：

楼：

10年年1季度开盘季度开盘10年年4季度售罄季度售罄实现均价实现均价30883地下车库：

地下车库：

11年年1季度开盘季度开盘3季度售罄季度售罄实现均价实现均价40004楼：

楼：

10年年1季度开盘季度开盘11年年2季度售罄季度售罄实现均价实现均价28821二期二期一期一期第二部分：

项目综合计划第二部分：

项目综合计划二期：

二期：

总建筑面积总建筑面积69154住宅面积住宅面积47405商业及配套面积商业及配套面积21749春节前出春节前出0后暂停施工，后暂停施工，具体复工及交付时间待定。

具体复工及交付时间待定。

一期：

一期：

总建筑面积总建筑面积41818住宅面积住宅面积25814一期交付时间：

一期交付时间：

2010年年0912月月6楼：

楼：

（9033）住宅面积住宅面积7312（84户）户）公共服务面积公共服务面积694地下面积地下面积10277楼：

（楼：

（13569）住宅面积住宅面积8913（161户）户）商业面积商业面积46568楼：

楼：

商业面积商业面积77459楼：

（楼：

（11292）住宅面积住宅面积9588（41户）户）地下面积地下面积1659开发节奏开发节奏建议：

建议：

将将7#楼南局部楼南局部3层底商层底商施工完成，局部甩施工完成，局部甩4#楼楼墙体插筋后停工，保持墙体插筋后停工，保持7#楼底商连续性。

楼底商连续性。

第二部分：

项目综合计划第二部分：

项目综合计划交付节奏交付节奏2010-12交交付付2010-12交付交付7、9楼交付条件：

楼交付条件：

实楼样板间配合，周边景实楼样板间配合，周边景观完成，封闭围挡施工完观完成，封闭围挡施工完成。

成。

2010-10交付交付2010-09交付交付8楼交付条件：

楼交付条件：

北侧景观，地面车位（地北侧景观，地面车位（地库车位不启用）。

交付区库车位不启用）。

交付区域相对封闭管理，围挡施域相对封闭管理，围挡施工完成。

工完成。

二期二期6楼交付条件：

楼交付条件：

围合内景观，一期地下车围合内景观，一期地下车库。

交付区域相对封闭管库。

交付区域相对封闭管理，围挡施工完成。

理，围挡施工完成。

二期交付条件：

二期交付条件：

具体交付时间待公司决策，具体交付时间待公司决策，一期交付前完成分隔封闭一期交付前完成分隔封闭围挡。

围挡。

一期一期第二部分：

项目综合计划第二部分：

项目综合计划工程节点计划工程节点计划2010-12交交付付2010-12交付交付2010-10交付交付2010-09交付交付二期二期项目项目地库地库6#7#8#9#概念设计概念设计已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成规划设计规划设计已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成用地规证用地规证已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成实施方案实施方案已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成桩基图桩基图已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成报建图报建图已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成规证规证已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成全套图纸全套图纸已完成已完成已完成已完成2009-032009-03已完成已完成景观图纸景观图纸2009-112009-72009-112009-112009-11总包单位总包单位已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成施工证施工证已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成02009-032009-032008-122008-112009-01封顶封顶-2009-082009-082009-072009-08预售证预售证已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成开盘开盘2011-032008-102008-122009-032009-01落架落架-2010-032010-032010-012009-03配套园建配套园建2010-082010-092010-092010-072010-09精装精装-2010-082010-082010-062010-08备案备案2010-082010-092010-112010-082010-11交付交付2010-102010-102010-122010-092010-12第二部分：

项目综合计划第二部分：

项目综合计划样板间计划样板间计划工序工序完成时间节点完成时间节点图纸、封样、布品图纸、封样、布品2009-08-01实楼样板单位确定实楼样板单位确定2009-08-30实楼样板间施工实楼样板间施工2009-09-12009-11-01样板间总结反馈样板间总结反馈2009-11-12009-11-10样板间整改及配饰样板间整改及配饰2009-11-112009-12-15春节春节2010-02-03大面积精装施工单位确大面积精装施工单位确定定2009-12-012010-02-15大面积精装施工大面积精装施工2010-03-012010-08-30注：

注：

6#、7#、9#楼销售计划在楼销售计划在10年初全部售罄。

实楼样年初全部售罄。

实楼样板根据实际销售情况和销售需要可以兼作销售样板间，板根据实际销售情况和销售需要可以兼作销售样板间，为销售提供支持。

如有必要将绿色区域作为看楼通道的为销售提供支持。

如有必要将绿色区域作为看楼通道的园林展示景观，完成时间在园林展示景观，完成时间在2009-12-01之前。

同时用销之前。

同时用销售围档将看楼通道与施工区域分隔。

售围档将看楼通道与施工区域分隔。

一期一期第二部分：

项目综合计划第二部分：

项目综合计划一期景观计划一期景观计划8楼北侧及周边景园楼北侧及周边景园时间节点时间节点图纸、封样、号苗图纸、封样、号苗2009-12-01单位确定单位确定2010-01-10大树种植大树种植2010-03-1004-20景园工程开工景园工程开工2010-06-01完工完工2010-07-15一期中央景园一期中央景园图纸、封样、号苗图纸、封样、号苗同上同上单位确定单位确定同上同上大树种植大树种植同上同上大面积开工大面积开工2010-07-01完工完工2010-09-01二期景观二期景观待定待定二期二期2010-07-15完工完工2010-09-01完工完工第二部分：

项目综合计划第二部分：

项目综合计划幕墙计划幕墙计划公园公园5号项目幕墙为工程难点，相关节点如下：

号项目幕墙为工程难点，相关节点如下：

事项事项完成时间完成时间招标图招标图2009-01-10清单编制（封样同时进行）清单编制（封样同时进行）2009-01-20幕墙单位定标幕墙单位定标2009-03-208#楼调整后埋件图楼调整后埋件图2009-03-018#楼埋件到场楼埋件到场2009-03-208#楼幕墙施工楼幕墙施工2009-06-012009-10-16#、7#、9#楼幕墙施工楼幕墙施工2009-08-012010-04-01二期进场时间待定二期进场时间待定-一期一期二期二期第二部分：

项目综合计划第二部分：

项目综合计划市政计划市政计划市政相关计划节点如下：

市政相关计划节点如下：

事项事项完成时间完成时间招标图招标图2009-06市政单位定标市政单位定标2009-07进场进场2009-08二期影响一期功能的市政施工二期影响一期功能的市政施工2009-0810一期影响大树种植部位市政施工一期影响大树种植部位市政施工2009-112010-03一期市政施工一期市政施工2010-072010-08二期进场时间二期进场时间待定待定一期一期二期二期第三部分：

项目风险管理第三部分：

项目风险管理风险管理风险管理一期一期问题问题2：

8#楼交付时，此出口楼交付时，此出口需与二期共用需要协商需与二期共用需要协商解决。

解决。

问题问题1：

此处已开口，目前无手续，此处已开口，目前无手续，后期交付后需协调相关部后期交付后需协调相关部门。

门。

问题问题3：

此段分隔与二期共用需此段分隔与二期共用需要协商解决。

要协商解决。

2010-0912交付交付二期二期第第三三部分：

项目风险管理部分：

项目风险管理风险管理风险管理2010-09交付交付2010-1012交付交付问题问题4：

一期雨污水排放问题需与一期雨污水排放问题需与二期协调。

二期协调。

一期燃气开通需与二期协一期燃气开通需与二期协调。

调。

问题问题5：

一期交付时中水需对一期交付时中水需对2期期中水重新勾通。

中水重新勾通。

备注：

备注：

1、目前项目已进入出正、目前项目已进入出正负零阶段，现场小市政设负零阶段，现场小市政设计仍未出图，存在风险。

计仍未出图，存在风险。

二期二期第第三三部分：

项目风险管理部分：

项目风险管理风险管理风险管理2010-12交交付付2010-12交付交付2010-10交付交付2010-09交付交付交付问题交付问题消防消防小区楼宇消防水箱设在小区楼宇消防水箱设在4#楼楼顶，一期交付时，楼楼顶，一期交付时，4#楼尚未完成施工。

届时一期交付验收时需另外设楼尚未完成施工。

届时一期交付验收时需另外设立消防水箱以满足验收要求。

但一期交付后，因消立消防水箱以满足验收要求。

但一期交付后，因消防水箱系统无法正常使用，一期楼宇在使用过程中防水箱系统无法正常使用，一期楼宇在使用过程中消防系统无法正常运行，存在消防安全隐患。

消防系统无法正常运行，存在消防安全隐患。

建议解决方案：

建议解决方案：

是否可将是否可将4#楼的消