九方城写字楼营销方案.pptx
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九方城写字楼营销方案.pptx
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九方城写字楼策略报告改变改变高层公寓升值预期价值轴时间轴规划产业资源东城配套社区配套商业底层泛会所配套资源价值提升曲线土地资源高层公寓居住区高端宜居示范区大城已完美区域资源高端配套齐全社区大盘文化高品质住宅酒店公寓交通样板段规划产业资源城北配套社区配套商业会所绿化景观创意办公酒店公寓交通建筑立面地标性商业样板段2011年2012年2013年2014年2015年2016年本案前期通过产品力的不断叠加,形成城北项目示范标杆;本案目前处于第四阶段,本次报告主要针对办公产品进行研究。
市场研判政策导向案例研究客户需求本案定位营销推广整体策略报告逻辑报告解决以下问题1.昆山写字楼市场研判2.本案写字楼市场定位3.本案写字楼推售策略建议通过写字楼定位及客群洞察,实现去化目标昆山写字楼市场研判站在城市发展高度,探寻城市写字楼市场现状第一章第二章第二章本案写字楼定位第三章第三章推售策略建议n昆山2009-2014年房地产投资,经历了从平稳增长,到2012-2013年的高速增长。
其增长动力和市场反映可见十分乐观。
从中也可以看出市场对昆山房地产发展前景还是充满信心的6874891201552010%10%20%30%40%050100150200250200920102011201220132014昆山2009-2014年房地产投资走势图房地产投资(亿元)政策研究投资市场呈现稳定增长14年11月第一次降息五年以上贷款利率降至6.15%14年12月不动产登记条例全文公布,2015年3月1日实施15年2月出台降准政策,下调存款准备金0.5个百分点15年3月不动产登记进入正式实施15年3月央行意外降息,五年以上贷款利率降至5.9%两会期间两会召开对今年的房地产定下基调:
促进、支持15年4月下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。
15年5月央行宣布,自2015年5月11日起对称降息0.25个百分点2014年底以来,多次降息、降准,政策利好频出,政府公开扶持房地产行业政策研究城北城西城南陆家周市巴城张浦千灯淀山湖锦溪周庄市中心花桥城东昆山写字楼分布昆山写字楼主要分布在市区、城南、城东及花桥四大核心板块,且主要优势差异明显区域主要优势市区地段、商业配套城东城市规划城南交通,出口加工区花桥政策扶持,城市功能延伸区域主力项目客户特征优劣势分析市区银河大厦,中茵世贸广场诚泰商务广场,帝标新天地创业大厦,曼哈顿国际中楠都会广场以私企、台企、企事业单位居多,日企居多地段优势明显,商业配套成熟;交通拥挤现象比较严重;区域发展空间有限,客户有外溢;城东时代大厦,台协大厦帝景天成,隆祺丽景主要以中小型外贸服务企业为主,主要针对台资及外资工厂做服务配套市场供应量最大;临近市政府,地标形象建筑多,金融配套齐全;未来城市副中心;城南MP现代广场,日月星城吉田国际广场,联邦国际临近出口加工区,交通方便;投资客户和服务于出口加工区的初创型企业较多已有富士康落户,带动相关产业发展,效仿苏州园区,朝昆山“工业邻里中心”模式发展;城际交通为城南区域带来城际交往的商务空间,花桥亚太广场,绿地21新城杰座江苏国际商务大楼阿里巴巴大厦主要以中小型外贸服务企业为主昆山城市功能延伸区,城市东大门;以“融入上海,面向世界,服务江苏”为发展目标,着力构筑长三角首座一体化国际商务中心,定位驱动价值,目前写字楼去化最多的区域本案所处市区板块,地段及商业配套优势明显,但也存在政策扶持不足,形象特征不明显等劣势昆山写字楼市场现状分析商业地产办公地产租售价格限制投资回报不乐观供需失衡加剧需求释放缓慢租售价格近年上行迟缓经济转型商业地产涌入销售遇冷短期难以缓解昆山城市经济的试探转型,GDP产值的稳步增长,给办公楼带来成长空间当前城东板块、花桥商务城板块形成了办公集聚群,开发相对成熟板块自身产业的支持,对外部投资置业有一定吸引力办公楼的发展已经逐渐规模化、品质化和特色化在售办公楼销售特点分析2010年以来,办公楼价格基本无涨幅,销售方面长期受阻目前办公楼销售陷入困境(年均个位数),当前库存充足(超1000套),消化周期漫长价格方面:
精装型12000元/,毛坯8000-8500元/产品方面:
中小面积、大平层可选空间多去化方面:
办公楼市场销售速度缓慢供应方面:
8500元以下剩余量体最多案名2011年销量2012年销量2013年销量2014年销量2015年上半年主力面积()单价(元/)总价(万)批售已售剩余金泰国际未开2013.10开盘1725580-225,主力209-22510000-15000,均价13000209-22522147174曼哈顿国际4341411040-28012000精装48-83621116150中茵世贸4161011097-18213000精装126-23630222979台协大厦877166147-23313000精装61-30218011763东创科技未开19840743,58,67-70,81-866800起30-60804245559联彩中心未开81620115-12008500100万起372611花都艺墅未开,2013年10月开666-169850056-144已入住办公楼租金与售价分析租金自2009-2015年期间,普通型办公楼租金涨幅较小,保持在0.7-1.2元/天。
标杆型办公楼由于地段优势、硬件配置较高等原因,主力租金1.4-1.6元/天;办公楼售价方面:
标杆型办公楼二手房售价破万元,精装修价格保持于1.1万元/,普通型(商住两用)售价6500-7500元/城北办公楼,目前二手售价8500-9000元/,租金约1.5-2元/天序号分类办公楼名称楼层面积()月租金(元/月)平均日租金(元/天)2手房售价(元/)1标杆型办公楼华敏世家10F125-1506200-65001.4-1.6110002中茵世茂11F9580002.5-2.811000-120003现代广场16F6025001.3-1.590004吉田国际20F12045001.2-1.37500-85005曼哈顿国际6F5125001.5-1.695006东安大厦15F1507200-75001.6-1.8不出售7台协大厦16F10055001.8130008商住两用普通型办公楼中航大厦10F7023001-1.285009世茂大厦9F43-4715001-1.2800010星海大厦5F25090001.28500-900011日月星城2F13328000.7750012成峰商苑3F4510000.6-0.7700013嘉裕国际8F5016001-1.16500已入住办公楼租金/入住/企业普通商住两用楼以私营企业入驻为主,行业:
商务服务、娱乐、计算机业等。
标准写字楼入驻企业特点:
股份制公司、国有企业等。
软件、金融为主。
昆山作为典型的工贸型城市,中小型企业较多,对于办公楼需求相对旺盛,但由于企业处于创业初中期阶段,对配套要求偏低。
租金水平不高,因此整体出租行情稳定,入驻率达到75-85%。
序号个案名称入住情况(出租率)入住企业装修程度类型行业1华敏世家70%股份合作制企业私营有限责任公司建筑业、房地产、金融、社会保障、制造业科研精装2永泰田广场60%国有独资企业股份合作制企业私营有限责任公司建筑业、房地产、社会保障、制造业科研毛坯3现代广场95%股份有限公司有限责任公司私营有限责任公司三资企业建筑业、房地产、交通运输、商务服务业、金融业、信息传输精装4吉田国际广场80%股份有限公司有限责任公司三资企业建筑业、软件业、商务服务、制造业科研简装5曼哈顿国际60%私营独资企业私营合伙企业软件业、商务服务、信息传输精装6星海大厦85%私营企业居多文化、建筑、房产、信息传播简装7日月星城90%私营独资私营合伙商务服务业、金融业、社会组织毛坯城市主干道核心区发展开发区和产业区双向带动前进西路前进中路/长江中路前进东路长江北路长江北路中茵世贸广场曼哈顿帝景天成新鼎岸商务大厦MP现代广场吉田国际广场时代大厦日月星城隆祺丽景台协大厦世贸东一号联彩中心原鼎国际东安大厦市区主要办公楼分布产业区开发区外立面:
干挂石材、玻璃幕墙,现代简洁和尊贵大气两种风格为主干挂石材工艺符合写字楼沉稳的商务风格,玻璃幕墙更多地体现现代感,昆山写字楼在外立面打造上注重用材,但造型独特性较差,地标形象感不够时代大厦中航城东安大厦现代广场电梯:
国际一线品牌、整体配置较高电梯作为写字楼不可或缺的组成部分,其性能和品质的优越已经深深的影响着客户,也直接的反映了项目的品质,昆山电梯配置整体较高,电梯装修与项目整体风格保持一致,速度较快。
部分写字楼电梯情况项目名称电梯品牌速度载客量装修档次帝景天成上海三菱2.5米/秒13人全石材,中高端MP现代广场德国蒂森克虏伯2.5米/秒中式风格,中高端世界八大电梯品牌OTIS(奥的斯)美国Schindler(迅达)瑞士ThyssenKrupp(蒂森克虏伯)德国KONE(通力)芬兰Mitsubishi(三菱)日本HITACHI(日立)TOSHIBA(东芝)FUJITEC(富士达)空调:
国际一线品牌,整体配置较高空调电费是写字楼重要管理成本之一,一般中央空调写字楼的管理费中,空调产生的费用大概占到10%-15%,昆山写字楼几乎都配置中央空调,多数项目空调能实现分户计量,空调收费以电费计收。
资料:
中央空调十大品牌大金三菱特灵日立开利格力麦克维尔美的约克海尔智能化:
水平较低,处于起步阶段。
智能化配置较低,处于起步阶段。
存在混淆概念、名不符实的情况,城东为高端写字楼聚集区域。
表明昆山写字楼市场还不够成熟,用户首先关心的是写字楼的地理位置和交通环境是否适宜,间隔是否好用,光线是否充足,物业管理是否细致周到,而对于智能化仍停留在最通俗的宽带上网上。
建筑集成管理系统(IBMS)建筑管理系统(BMS)通信网络系统(CNS)信息网络系统(INS)各机关办公物业办公其他单位办公办公自动化系统(OAS)建筑设备监控系统(BAS)火灾自动报警系统(EAS)安全防范系统(SAS)CAS昆山市场总结昆山写字楼主要集中在城南、城中、开发区、花桥四大板块,优势差异明显,本案所处的城中板块主要依托地理位置及配套优势,目前市场均价8500元/左右,写字楼日租金1.5元/天政策面:
目前市场处于政策调整窗口期,房地产仍然存在市场机会点投资面:
昆山作为产业化城市,经济发展仍较为快速,房地产投资热情虽有所减弱,但总体处于上升趋势市场面:
案例分析现代广场1、整体规划优势5A甲级国际标准写字楼5A甲级国际标准写字楼6层独立开放型智能车库a、5A甲级国际标准写字楼占地16106,总建筑面积约103000,26层高层建筑,总高约99.8m,标准层高3.6m,71%以上高得房率,31%绿化率b、昆山首家6层独立开放型智能车库近600个停车位,目前昆山最大的写字楼配套停车楼优势分析2、外观形象优势a、外墙高级花岗岩干挂镶嵌大面积中空玻璃窗花岗岩材质显得更加气度不凡,隔热保温更好,大面积中控玻璃利于采光b、昆山首个五星级精装大堂近豪华酒店标准精装写字楼大堂,十米挑空设计,气派迎宾门c、昆山首个写字楼外墙夜景灯光系统昆山南大门标志性夜景系统d、近10000生态湖,31.3%绿化3、品质优势4、空间优势55-1488商务空间a.6部德国蒂森克虏伯电梯b.大金中央空调c.5A智能商务运作平台d.户户装修整体策略投资市场自用市场提供3年每年8.5%税前回报中央大厅,样板层品质展示,带租约销售吸引投资客户补充投资方案:
3年每年8.5%汇报承诺(业主3年无使用权),第一年汇报房款中扣除,后两年按季度返还,以统一经营为口径推广客户定位自用型投资自用型投资型+客户广度定位客户描摹自用型客户来源:
目前在昆山租房办公的成长型中小精英企业客户特征:
1、信息服务业,研发服务业,法律服务,金融服务业,市场服务,物流公司等2、目前租房办公,但对写字楼品质不满意,希望有自己办公楼,节约租金成本,又有一定的投资目的3、对办公楼品质看重,希望提升企业档次形象4、对实际使用价值看重,包括电梯,车库,
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