土地出让金可否差额纳税.docx

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土地出让金可否差额纳税

土地出让金可否差额纳税？

作者：

云中飞

春秋战国乱如麻：

土地出让金可否差额纳税？

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税【2003】16号）

（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函【2005】83号）

三、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。

《新疆自治区地方税务局关于转让土地使用权计征营业税营业额确认问题的批复》（新地税函【2008】300号）

根据财政部、国家税务总局财税〔2003〕16号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，经研究并请示国家税务总局，区局意见：

单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除。

《广西自治区地方税务局关于销售不动产、转让土地使用权营业税政策问题的批复》（桂地税函[2003]715号）

关于《财政部　国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款的规定应如何执行问题，经请示国家税务总局，现具体明确如下：

一、单位和个人销售其购置的不动产（包括销售对购置不动产改建扩建后形成的不动产），以其全部收入减去购买该项不动产原价款后的余额计算缴纳营业税。

二、单位和个人销售其在土地上建设形成的不动产（包括在购置不动产附属土地上形成的不动产），以其全部收入计算缴纳营业税。

不得扣除购买土地的支出或其他费用。

三、单位和个人转让土地使用权，以其全部收入减去土地使用权受让原价后的余额计算缴纳营业税。

《广西壮族自治区地方税务局关于营业税若干问题的通知》（桂地税[2009]185号）  

十一、《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第二十款，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，属于条例第五条第（五）款“国务院财政、税务主管部门规定的其他情形”，应继续执行。

土地出让金不属于上述购置或受让原价，不能从转让土地使用权的营业额中减除。

《辽宁省地方税务局关于贯彻财政部、国家税务总局营业税若干政策问题的通知》（辽地税发【2005】15号）

十一、《通知》第三条第二十款：

"单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额"问题。

1.此款规定中"单位"不包括从事房地产开发业务的公司，因为房地产开发企业其主要业务是经营土地和房屋开发，不同于其它单位不以转让房屋、土地盈利为目的，所以上款中"单位"不包括从事房地产开发业务的公司。

2.扣除不动产（土地使用权）的购置或受让原价应出具有效发票，抵债时该项不动产（土地使用权）的作价应为相关部门评估或裁定的价格。

扣除不动产（土地使用权）的购置或受让原价应出具有效发票和上一购置或受让环节的完税证明，扣除抵债时不动产（土地使用权）应出具相关部门评估或裁定的作价和抵债环节的完税证明。

大连市地方税务局关于纳税人销售其购置不动产或转让其受让土地使用权征收营业税问题的通知

大地税函【2006】145号

为了贯彻落实财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号，以下简称《通知》）精神，便于基层税务机关准确执行和纳税人正确理解该文件的有关规定，根据辽宁省地方税务局《关于贯彻财政部国家税务总局营业税若干政策问题的通知》（辽地税发[2005]15号）的相关规定，现就销售其购入不动产或转让其受让土地使用权征收营业税问题明确如下：

本《通知》第三条第二十款所称“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额”是指：

（1）纳税人销售其购置或抵债所得的不动产，以全部收入减去不动产购置原价或抵债作价后的余额为营业额。

这里所称“销售不动产”是销售其购置不动产的剩余价值和剩余年限内的使用价值，除此之外，不按本条款征收营业税，而应按其销售价的全额征收营业税。

（2）纳税人转让其受让或抵债所得的土地使用权，以全部收入减去该土地使用权的受让原价或抵债价格后的余额为营业额。

这里所称“受让”是指纳税人通过转让方式取得的土地使用权，且该纳税人在转让该土地使用权时，是转让该土地使用权的剩余年限内的使用价值，对受让后再重新申请开发立项，重新计算使用年限再转让的，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税；纳税人转让通过政府出让方式取得的土地使用权的，再转让时，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税。

（3）纳税人销售不动产时，不得减除该不动产所包含的土地使用权价值。

（4）纳税人减除不动产购置（或抵债作价）、土地使用权的受让原价（或抵债作价）时，应出具有效发票；对2006年12月31日前发生的抵债行为，再销售或转让时，不能提供有效发票的，应提供相关部门评估或裁定的价格证明，经过主管税务确认抵债双方核销的债务价值额后，可减除该确认的抵偿额。

中国财税浪子王骏：

请各位博友补充！

纳税人不能出具有效发票的或未经主管税务机关确认抵偿额的，在计征营业税时，不得减除。

深圳市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知

深地税发【2003】149号  2003-03-27

三、关于营业额问题

（三）《通知》第三条第二十款关于销售不动产或转让土地使用权征税问题。

此款是指单位和个人在房地产三级市场的产权或土地使用权转让。

青岛市地方税务局关于下发营业税财产行为税若干税收政策问题解答的通知

青地税发〔2003〕166号  成文日期：

2003-08-19

2、问：

财税[2003]16号文中规定单位和个人销售其购置的不动产或土地使用权允许抵扣购置或受让原价后问题，怎样把握抵扣原则和抵扣价值？

答：

销售购置的房产，只能扣除房产的原购置价格；销售受让的土地使用权，只允许扣除土地使用权的原受让价格。

对特殊情况涉及销售不动产抵扣土地使用权的，须书面上报市局正式批复后方可抵扣。

不动产或土地使用权的购置或受让原价，是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。

“购置的不动产”，是指单位和个人未参与建设，以直接购买获得产权方式取得的不动产；

土地使用权的“受让原价”中不包括向政府交纳的土地出让金。

山东省地方税务局关于发布《山东省地方税务局营业税差额征税管理暂行办法》的公告

山东省地方税务局公告2011年第1号

52.单位和个人转让其受让的土地使用权,以取得的全部价款和价外费用减去土地使用权的受让原价后的余额为计税营业额。

上海市地方税务局关于印发本市《营业税差额征税管理办法》的通知

沪地税货【2010】28号

七、转让无形资产

57.单位和个人销售或转让其受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额。

58.单位和个人转让抵债所得的土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。

四川省地方税务局转发财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知的通知

川地税发【2003】11号  2010年3月9日修订

一、对“单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额”的具体执行问题，以单宗事项区别情形按双方协议价、双方认可的评估价或人民法院判决价执行。

四川省地方税务局关于营业税、资源税若干税收政策的通知

川地税发【2005】第48号

四、纳税人转让从政府（国土部门）取得的土地，对原按有关规定缴纳的各类税、费（即：

契税、土地出让金、统征规费，劳动力安置费、拆迁费）在计征营业税时是否可以扣除。

纳税人转让土地使用权中，缴纳的上述各类税、费不属（财税[2003]16号）规定的扣除范围，在征收营业税时不得扣除。

江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知

苏财税[2003]41号　　2003年7月14日

九、按照《通知》第三条第（二十）项规定，单位和个人将其购置或受让的全部不动产或土地使用权的一部分予以销售或转让的，其销售的不动产或转让的土地使用权的原价应分别按下列情况确定：

（一）纳税人能够提供该部分不动产或土地使用权在购置或受让时的确切单位价格的，按该单位价格乘以计量单位确定原价；

（二）纳税人不能够提供该部分不动产或土地使用权在购置或受让时的确切单位价格的，以该部分不动产或土地使用权占购置或受让的全部不动产或土地使用权的面积比例，乘以购置或受让的全部不动产或土地使用权的总价确定该部分的原价。

十、《通知》中所称“财务会计制度”，均是指由国务院财政部门根据《中华人民共和国会计法》制定并公布的国家统一的财务会计制度及有关规定。

江西省萍乡市地方税务局关于对市局稽查局有关营业税政策问题请示的答复

财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款所称“（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

”这里所称“受让”是指纳税人通过转让方式取得的土地使用权，且该纳税人在转让该土地使用权时，是转让该土地使用权的剩余年限内的使用价值，对受让后再重新申请开发立项，重新计算使用年限再转让的，不按本条款征收营业税，而应按其转价的全额征收营业税；纳税人转让通过政府出让方式取得的土地使用权的，再转让时，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税。

因此，通过政府出让土地方式从土地一级市场取得的土地使用权再转时，应按其转让价的全额征收营业税。