《物权法》与《物业管理条例》.ppt
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中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法与与物业管理条例物业管理条例11/11/20221什么是物权?
什么是物权?
nn物权:
物权:
nn物之归属权、物之利用权物之归属权、物之利用权即是即是权利人对特定的物的直接支配、管领的权利人对特定的物的直接支配、管领的权利权利nn直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意思、无须他人的介入思、无须他人的介入nn权利人就可以独立地作出决断权利人就可以独立地作出决断nn并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处分、处置的民事权利分、处置的民事权利nn物权具有排他性、绝对性、对世性物权具有排他性、绝对性、对世性11/11/20222物权法物权法的架构的架构基本原则基本原则基本原则基本原则第一编:
总则第一编:
总则第一编:
总则第一编:
总则物权的设立、变更、转让和消灭物权的设立、变更、转让和消灭物权的设立、变更、转让和消灭物权的设立、变更、转让和消灭3838条条条条物权的保护物权的保护物权的保护物权的保护国家、集体、私人之所有权国家、集体、私人之所有权国家、集体、私人之所有权国家、集体、私人之所有权业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权第二编:
所有权第二编:
所有权第二编:
所有权第二编:
所有权相邻关系之相邻权相邻关系之相邻权相邻关系之相邻权相邻关系之相邻权共有共有共有共有所有权取得的特别规定所有权取得的特别规定所有权取得的特别规定所有权取得的特别规定土地承包经营权土地承包经营权土地承包经营权土地承包经营权建设用地使用权建设用地使用权建设用地使用权建设用地使用权物权法物权法物权法物权法第三编:
用益物权第三编:
用益物权第三编:
用益物权第三编:
用益物权五编,五编,五编,五编,247247条条条条宅基地使用权宅基地使用权宅基地使用权宅基地使用权地役权地役权地役权地役权抵押权抵押权抵押权抵押权第四编:
担保物权第四编:
担保物权第四编:
担保物权第四编:
担保物权质权质权质权质权留置权留置权留置权留置权第五编:
占有第五编:
占有第五编:
占有第五编:
占有附则附则附则附则11/11/20223物业管理条例物业管理条例的修改的修改1.379号国务院令号国务院令-504号国务院令号国务院令2.第十条增加了第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府”的的指导与监督指导与监督3.3.删除了第十条第二款删除了第十条第二款4.4.第十一条业主大会职责修改成第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主下列事项由业主共同决定共同决定”5.第十二条投票权方式与第十二条投票权方式与物权法物权法一致一致6.第十九条修改保持与第十条一致第十九条修改保持与第十条一致7.物业管理企业修改为物业管理企业修改为“物业服务企业物业服务企业”8.业主公约修改为业主公约修改为“管理规约管理规约”,业主临时公约为,业主临时公约为“临时管理规约临时管理规约”9.第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项业主委员会执行业主大会的决定事项”11/11/20224建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度n所有权问题:
所有权问题:
1.公共、公用与共用、共有公共、公用与共用、共有2.建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域3.红线、紫线、黄线、绿线、红线、紫线、黄线、绿线、蓝蓝线线4.所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与继受获得5.小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权6.会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地7.人防工程的所有权及经营权人防工程的所有权及经营权8.小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属9.房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承租房的权利性质租房的权利性质10.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系11.相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则11/11/20225物权法应规定哪些国家财产?
物权法应规定哪些国家财产?
n国家财产分为经营性财产与非经营性财产,物权国家财产分为经营性财产与非经营性财产,物权法规定非经营性财产,经营性财产由公司法等规法规定非经营性财产,经营性财产由公司法等规定定n物权法应当规定的非经营性财产,分为:
物权法应当规定的非经营性财产,分为:
11、公、公有物(国家所有国家使用的财产),包括国家机有物(国家所有国家使用的财产),包括国家机关办公设施(如人民大会堂);军事设施、武器、关办公设施(如人民大会堂);军事设施、武器、装备等;矿藏、土地、山脉、水流、海域等装备等;矿藏、土地、山脉、水流、海域等22、公用物(国家所有公众使用),包括道路、公用物(国家所有公众使用),包括道路、机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图书馆、公立学校、公立医院等书馆、公立学校、公立医院等公用物也是任何个人无法排他地占有和消费的物品公用物也是任何个人无法排他地占有和消费的物品11/11/20226n新提出了“建筑区划”(物业管理条例中的“物业管理区域”)概念。
可以理解为土地“红线”四至。
建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴规定了建筑区划内的一些法定权利n道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。
n建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
n建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
n占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
11/11/20227物权法物权法与与物业管理条例物业管理条例1.业主对建筑物管理方式的自主选择业主对建筑物管理方式的自主选择2.由业主共同决定的事项及其程序由业主共同决定的事项及其程序3.业主大会投票权业主大会投票权4.业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位位5.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系n物业管理维修基金与专项维修资金物业管理维修基金与专项维修资金1.物业管理日常维修与中修、大修、更新改造物业管理日常维修与中修、大修、更新改造2.专项维修资金的筹集、使用专项维修资金的筹集、使用n包干制与酬金制包干制与酬金制11/11/20228业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法第六章n专有部分享有所有权。
俗称“专有权、私有权”n专有部分以外的共有部分享有共有权。
因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”n专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。
也称“业主组织的成员权”11/11/20229物权法与原物业管理条例的区别n业主共同决定的事项通过条件,与原物业管理条例的区别:
n原条例的2/3投票权n物权法的双2/311/11/202210物权法与原物业管理条例的区别n业主共同决定的事项通过条件,与原物业管理条例的区别:
n原条例的“双过半”n物权法的“新双过半”11/11/202211业主与非业主使用人身份界定业主与非业主使用人身份界定业主业主中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法规定的建筑物规定的建筑物区分所有权人区分所有权人物业管理条例物业管理条例规定的房屋所有权人规定的房屋所有权人非业主使用人非业主使用人物业使用人、住户、租户等物业使用人、住户、租户等不动产所有权不动产所有权按国际惯例以产权证书确认按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书没有办理产权证书签订了售房合同签订了售房合同发展商将发展商将客观上已经交付了房屋客观上已经交付了房屋业主业主业主非业主的界定严格以产权证书(或售房合同)业主非业主的界定严格以产权证书(或售房合同)和和中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法界定界定11/11/202212夫妻共夫妻共夫妻共夫妻共同财产同财产同财产同财产办理了产办理了产权登记权登记业主业主身份类别业主身份类别没有办理没有办理产权登记产权登记夫妻个夫妻个夫妻个夫妻个人财产人财产人财产人财产没有办理产权证书,但没有办理产权证书,但已签署售房合同,并且已签署售房合同,并且发展商已经客观上实际发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房交付了房屋的仍然是房屋所有权人。
屋所有权人。
但其所有权行使受到一但其所有权行使受到一定限制,即不能流转、定限制,即不能流转、交易、抵押交易、抵押不得对不得对抗第三人抗第三人11/11/202213n对于不动产物权:
对于不动产物权:
n其依法律行为而发生变更者,按照物其依法律行为而发生变更者,按照物权法统一规定,即无论其所有权的移权法统一规定,即无论其所有权的移转,担保物权、或用益物权的设定,转,担保物权、或用益物权的设定,及不动产物权的抛弃,及不动产物权的抛弃,均须经登记,均须经登记,始生效力始生效力n非依法律行为而取得不动产物权,如非依法律行为而取得不动产物权,如继承、强制执行、公用征收、法院判继承、强制执行、公用征收、法院判决等,决等,非经登记,不得处分非经登记,不得处分11/11/202214业主总人数业主总人数I.产权证书拥有者产权证书拥有者未婚人士未婚人士已婚,属于夫妻已婚,属于夫妻个人财产个人财产已婚,属于夫妻已婚,属于夫妻共同财产共同财产夫妻产权证夫妻产权证书署名者书署名者夫妻产权证夫妻产权证书未署名者书未署名者未拥有产权证书者未拥有产权证书者签订了售房合同并获得实签订了售房合同并获得实际交付者际交付者11/11/202215管理人管理人业主业主业主大会业主大会业主委员会业主委员会政府主管部门及相关部政府主管部门及相关部门门管理服务人管理服务人物业管理公司物业管理公司管理服务人,是指业主大会决议、决定管理服务人,是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者任选聘而执行建筑物管理维护事务者11/11/202216物权法物权法与物业管理与物业管理物权法物权法物权法物权法涉及物业管理方面主要集中在涉及物业管理方面主要集中在涉及物业管理方面主要集中在涉及物业管理方面主要集中在“第六章:
业主的建筑物第六章:
业主的建筑物第六章:
业主的建筑物第六章:
业主的建筑物区分所有权区分所有权区分所有权区分所有权”,其影响作用:
,其影响作用:
,其影响作用:
,其影响作用:
nn在社会经济方面,有助于解决人口增加,土地面积有限在社会经济方面,有助于解决人口增加,土地面积有限在社会经济方面,有助于解决人口增加,土地面积有限在社会经济方面,有助于解决人口增加,土地面积有限的问题。
有效率地使用土地,减少建筑成本,促进都市的问题。
有效率地使用土地,减少建筑成本,促进都市的问题。
有效率地使用土地,减少建筑成本,促进都市的问题。
有效率地使用土地,减少建筑成本,促进都市更新,尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权更新,尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权更新,尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权更新,尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权nn在人民生活方式方面,改变传统观念和生活习惯,共同在人民生活方式方面,改变传统观念和生活习惯,共同在人民生活方式方面,改变传统观念和生活习惯,共同在人民生活方式方面,改变传统观念和生活习惯,共同参与制定管理规约,组织业主大会、业主委员会,创设参与制定管理
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