巢湖老年公寓项目建议书.docx

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巢湖老年公寓项目建议书

巢湖老年公寓项目建议书

第一章项目背景

21世纪的中国，将是一个不可逆转的老龄社会。

从2001年到2020年是快速化阶段。

中国平均每年新增590万老年人口，年均增长速度达到⒊28%，到2020年，老年人口将达到2．48亿，老龄化水平将达到17．17%。

一、我国老年住宅的市场需求巨大。

中国已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一，是世界上老年人口最多的国家，且老年人口比例仍不断递增。

计划生育政策的实行，使得成年后的独生子女照顾双方父母时分身乏术，需要新型的多功能老年生活区的出现。

目前我国老年住宅的供应紧缺，住宅开发主要针对年轻人。

二、中国老年公寓的特点

特点一、老年公寓能国中高经济实力的老年人提供个性化的居住集体和人性化的服务内容。

特点二、老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。

特点三、老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。

中高收入老年群体普遍认为现有养老服务水平不能满足他们日益提高警惕的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。

因此，国内匮乏真正意义的老年公寓。

三、老年公寓市场项目的市场分析

1、巨大的“银色市场”

随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。

据预测，再过5年，我国老年人口将达到1．4亿；再过十年将达到1．63亿；再过二十年，将达到2．3亿；再过50年，将达到4．2亿，届时总人口中的27．4%将是60岁以上的老人。

近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26%，上些大城市的空巢老人问题更为突出。

全国独居老人的比例也从1987年的近4%上升到11%，这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。

目前我国社区中的诊所，18．9%的老人需要，仅有0．5%的老人得到服务；保健指导，36．8%的老人需要，仅有9．3%的老人得到服务；家庭病床，42．5%的老人需要，仅有14．8%的老人得到服务；定期体检，57．8%的老人需要，仅有7．6%的老人得到服务；应急服务，45．1%的老人需要，仅有0．7%的老人得到服务。

巢湖现有的传统意义上的乡镇敬老院及定城内少量的社区养老服务，无论是从基础设施还是从人员素质，还是从服务质量都无法满足全市“银色市场”的需求。

2、政府的关注和支持。

随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化的压力开始显现并不断加重。

人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻的挑战，从我县实际县情出发，如何解决老年人的养老问题已成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。

第二章巢湖成为“合肥养老基地”的可行性

一、巢湖市分析

巢湖市位于安徽省中部，临近长江，环抱巢湖，周边分别与肥东、全椒、含山、庐江、无为接壤。

全市总面积2063平方公里，总人口94万，下辖12个乡镇、6个街道办事处。

巢湖历史悠久，人杰地灵。

古称“居巢”、“南巢”，“成汤放桀于南巢”即出于此，文字记载的历史有3000余年。

唐朝始设立巢县，1984年设县级巢湖市，隶属巢湖地区，1999年设立居巢区，为地级巢湖市市委、市政府所在地，2011年安徽区划调整，复设县级巢湖市，隶属省会合肥。

巢湖英才辈出。

古有大谋略家范增，在楚汉相争之时运筹帷幄，赢得“亚父”美名。

近有冯玉祥、张治中、李克农“三将军”，名传九州。

巢湖物华天宝，资源丰富。

巢湖素有“鱼米之乡”的美誉。

境内气候宜人，雨量、日照皆佳，盛产粮、油、棉、麻蔬菜及水果等，是全国粮、棉、油生产基地县之一。

水面560平方公里，水产品年产量3万多吨，巢湖银鱼、白米虾和大闸蟹被誉为“巢湖三珍”，享誉中外。

拥有石灰石、石英石、铁矿石等20多种矿产资源，其中电石用灰岩、水泥用泥灰岩、冶金用白云石岩储量居全省第一位。

巢湖风光秀美，景色怡人。

湖光、奇花、温泉、溶洞被称之为“四绝”，是安徽省重点旅游开放区、著名的风景名胜区和安徽省优秀旅游县（区）。

滨湖旅游观光大道临湖蜿蜒，坐拥800里巢湖烟波浩淼；姥山岛三山错落、九峰起伏，如入画境；银屏仙人洞幽深宜人，悬崖上的千年牡丹独特奇异，每年谷雨时节含芳怒放；半汤温泉是安徽休闲疗养的主要区域，富含30多种活性元素；北郊的王乔洞，是江淮大地上唯一的一座摩崖石窟；紫微洞长达千米，被誉为江淮第一自然溶洞。

2、区域的SWOT分析

区位优越交通便捷

资源丰富，

特别是旅

游资源丰

富

中低层劳动力资源充足

社会保障体系不健全

巢湖市服务业发展

S：

优势W：

劣势

O：

机会T：

威胁

城市化水平低

思想认识不足

资金不足，服务业投资力度小

现行管理体制的束缚

服务业人才缺乏

同类城市竞争激烈

服务业整体水平低

政策机遇

舆论支持机遇

第三章市场定位

一、项目定位。

本项目打破传统房地产市场的横向分割趋势，采用纵向分割法界定消费人群，为老人度身打造真正的：

“全方位休闲颐养生活乐园。

”即全面的功能配套、先进的运作理念、符合老年习惯的产品设计、时尚的娱乐休闲体验。

二、客户定位

“巢湖老年公寓”主要面向三类顾客群体：

其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。

主要分布在华东地区的离退休人群。

这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗服务、家政服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。

同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负担起在专业养老社区的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。

其二，-----

其三，有一定收入，不喜欢城市中心的喧闹生活环境，追求安逸平静的老年生活的退休老人，这类老人也许收入并不丰富，但是他们对于养老生活有着自己的追求。

四、建设规模和建设内容

老年公寓设计理念：

1、突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求；

2、考虑老人可以继续在家中参与工作

3、用积极、年轻的方法对待年龄；

4、随着生活质量的提高和医疗条件的发送，关注老年人在生理和心理方面的健康状况；

5、对环境的可持续发展；

6、有度假及护理功能的老年公寓；

7、可以有多处居所，方便外出旅游。

巢湖老年公寓项目总占地面积约200亩。

其中老年公寓及其配套区用地约100亩，社会养老院地约100亩，整个项目社区容积率1．2，绿化率超过50%，提供了非常适于养老休闲居住的环境。

项目合计新建建筑面积647560平方米，项目建成后达到设计院规模为进驻人数约10000人。

社区分为养老居住区、生活区、健康活动区和养老院四个部分。

其中养老居住区分为田园型养老区、陪护型养老区、家居型养老区、自助型养老区和集中型养老区等五种类。

除此之外，生活服务区还设有生态酒店、康乐中心、超市等商业设施满足老年人日常生活需求。

社区完善配套的医疗保健设施和文化娱乐设施是这里的显著特色的健康活动区，其中包括：

健身中心、保健中心和老年学校。

社区不仅向老年人提供最佳的居住环境，而且根据老年生活特点，为他们提供全方位的养老服务。

人车分离设计、无障碍通道、四层院落式电梯设计、双扶手、梯级低缓、方便轮椅、紧急中呼叫系统一应俱全，有常年的寄宿式老年大学，是专为老年人设计的“老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”的生态园。

社区物业根据老年人的生活实际，有针对性地提供老年文化娱乐、交通、安全保卫、家政、老年营养餐饮服务。

充分体现了对老人周到齐全、无微不至的关爱。

第四章投资和收入估算

一、投资估算

经计算，该项目总投资为一亿元，首期投资5000万元。

二、收入估算

？

第五章社会效益分析

一、对国家产业的促进

发展老年产为对促进经济发展和社会和谐有着十分重要的现实意义和深远的历史意义。

通过政企联动对产业链进行强力融合，将会为我国老年产业带来一全全新的发展模式。

二、对区域经济的利好

将会为地方政府创造高额税收，提升区域经济发展。

多种业态的进驻，将会消化多余的劳动力、优化区域产业结构发展。

加速区域特色产业的集聚，延长产业链条，推进区域整体建设的产业发展。

三、项目的实施对当地老龄社会福利事业的影响

围绕老龄事业与全面建设小康社会协调发展要求，切实加强老龄工作，不断完善老年人社会保障制度，发展老年服务业，建立健全社区管理和服务体系，增加老年福利设施，开展老年文化体育活动，维护老年人合法权益。

四、对区域经济的影响

1、直接影响。

本项目建设所需的大部分建筑材料和设备将由本地区供应，这将给建筑业和设备制造业带来一定的发展机遇，这将直接促进区域经济的发展。

2、间接影响。

项目建成后，将对安徽及至华东老年人社会福利事业产生积极而又深远的影响，地方也可从与其相关的诸多产业中的潜在消费中获取一定的收入，以此增加地方财政收入。