某项目商业招商计划书.docx
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某项目商业招商计划书.docx
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某项目商业招商计划书
----项目商业招商书
目录
一、---地产26年简介
二、---项目介绍
三、内容安排
一、某地产26年简介
某发展(北京)有限公司是香港上市公司--中国海外集团有限公司旗下之全资子公司,成立于1997年6月,注册资本3000万美元。
目前主要从事房地产开发经营、建筑工程总承包、物业管理等业务。
公司现在北京市北京市北京市海淀区三里河路15号中建大厦A座15层办公。
某发展(北京)有限公司自成立以来,倚据中国海外品牌的强大优势,雄厚的实力,加之自身高品质的服务和大胆开拓、勇于进取的精神,在北京开发运作了"某雅园"、"某紫金苑"、"某馥园"、"某·凯旋"、"某柏联别墅"、"某海洋花园"、"源公馆"等7个房地产项目,总规模达100万平方米,成功跻身于北京名牌房地产商之列,赢得了业内外人士的广泛赞誉。
某发展(北京)有限公司在北京的房地产运作力争"开发一个,成功一个"。
"某雅园"是某发展(北京)有限公司投资开发的第一个项目,位于北京市海淀区西三环路北洼西里,发展规模达到18万平方米,通过将香港先进的房地产开发模式和高品质环境设计与欧陆皇家气势结合,"某雅园"创造了提前一个月入伙并入伙前楼宇全部售罄的佳绩,于2000年被《北京青年报》评为首届北京市"十大明星楼盘"。
1999年,某发展(北京)有限公司开始在京西黄金地段开发"某紫金苑",该项目总建筑面积约9万平方米,以周边绝佳的自然景观和古典文化为卖点,享有"紫金王府,硅谷御苑"之美誉。
2001年,该项目被中国房地产城市典型住宅价格指数系统、搜房研究院评为"全国十大优秀典指楼盘",并获得了北京市优质工程评审委员会评选的在施工程结构"长城杯"奖(北京市优秀工程质量奖)。
继"某雅园"、"某紫金苑"之后,某发展(北京)有限公司又在北京市海淀区增光路37号开发高档住宅小区"某馥园"。
"某馥园"守望中关村高科技园和新区的南大门,总建筑面积11.5万平方米,该项目在总体规划上引入"居住城"概念,建设以居住为中心的微型"城中城"社区,倡导"自由唯美,舒适生活"。
一经推出,即火爆市场。
"某·凯旋"项目位于北京市西单二龙路,紧临金融街,将是某发展(北京)有限公司全力打造,贡献北京市场的又一精品。
"紫荆豪庭"是公司与香港大时代公司合作开发的高档外销公寓,其中,某发展(北京)有限公司占35%的股份,香港大时代公司占65%的股份,因其靓丽的外观,现已成为北京市东三环路的标志性建筑。
目前,公司正在运作的项目还有"某柏联别墅"、"某海洋花园"。
通过开发运作以上项目,某发展(北京)有限公司正不断成长壮大,走向成熟。
根据北京市房地产市场的现状,某发展(北京)有限公司建立了以项目发展制为核心的新型现代企业制度,科学、系统地控制投资规模、规划设计、营销策划、工程成本等,使公司的各项经营指标达到了相应的规模和实力。
同时,公司非常注重建设优秀的企业文化,树立"真诚团结、艰苦奋斗、积极进取、严格苛求、无私奉献"的企业精神,凝聚了一支集规划设计、工程管理、营销策划以及各类综合管理人才为一体的、知识化、年轻化的员工队伍,这支队伍平均年龄仅30岁,其中硕士、博士近50%,为公司经营上规模、管理上档次奠定了坚实的基础。
5年来,某发展(北京)有限公司开发的房地产项目重质量、保安全、守信誉,不仅积累了丰富的房地产开发经验,取得了较好的经济效益,而且树立了良好的社会形象"某地产"品牌在京城房地产界内外迅速提升。
面对日益激烈的市场竞争,某发展(北京)有限公司将在"中国海外"的旗帜下,继续深化改革,加快发展,积极把握机遇,勇敢迎接更新、更大的挑战。
二、某地产某某项目介绍
1、项目地理位置:
某某某项目位于北京东南部交通主干路三、四环之间,横跨朝阳和丰台两个城区但隶属于朝阳区某某地区,是北京传统的城乡结合部。
(地理位置图)
5
号
线
南三环
10号线
南四环
2、项目占地面积:
总占地81.8公顷,总建面达140万平米,其中商业总建筑面积为26万平米。
用地西北侧要求设置10万平米的集中商业用地。
(项目总体规划)
3、区域商业规划
4、区域人口:
项目周边辐射范围
某某地区、十八里店乡、东铁匠营等地区
区域
人口数量
某某某设计居住
30000
某某
22825
十八里店乡
31181
东铁匠营
112225
合计
196231
5、交通状况:
公共交通线路:
站名
车次
站名
车次
北京站—铜厂
39
柴厂屯—永定门
927
城外城—动物园
812
长子营—永定门
927支
北京站—城外城
39支
航天桥—航天桥
830外
城外城—定惠桥
946
小35路
和平街北口—和平街北口
730
小11路
左安东路—左安东路
300外环
小10路
东湖—丰台路口
952
觅子店—永定门
927支1
旧宫—劲松
352
某某东站—颐和园
826
公共交通线路高度发达,并且未来城市规划地铁10号线沿与地铁5号线路在项目的关家坑街穿用地北侧,并在我集中商业区处设置有换乘站点。
这将给商业项目带来巨大的商业价值,这几条主要交通联系线是我项目主要体现商业价值的区域。
项目西侧靠市政交通主要联系线成寿寺路,用地内部有一条市政规划路——石榴庄路,将使进出小区更加方便与快捷。
三、内容安排
某公司将欢迎各大投资公司及商业管理公司积极联系本公司,商家可根据自身的要求提出对某某商业部分的想法和要求(如:
商业规划、设计要求、面积需求等)
同时也欢迎各地区商业代理公司洽谈
------------有限公司
计划书含义:
企业计划书是企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标之目的,在经过对项目调研、分析以及搜集整理有关资料的基础上,根据一定的格式和内容的具体要求,向读者(投资商及其他相关人员)全面展示企业/项目目前状况及未来发展潜力的书面材料;商业计划书是包括项目筹融资、战略规划等经营活动的蓝图与指南,也是企业的行动纲领和执行方案。
企业计划书是国际惯例通用的标准文本格式形成的项目建议书,是全面介绍公司和项目运作情况,阐述产品市场及竞争、风险等未来发展前景和融资要求的书面材料
企业计划书首先是把计划中要创立的企业推销给了风险企业家自己。
其次,商业计划书还能帮助把计划中的风险企业推销给风险投资家,公司商业计划书的主要目的之一就是为了筹集资金。
企业计划书是目前市场应用最多的应用写作文体之一。
企划书内容
1、计划摘要
计划摘要列在商业计划书书的最前面,它是浓缩了的商业计划书的精华。
计划摘要涵盖了计划的要点,以求一目了然,以便读者能在最短的时间内评审计划并做出判断。
计划摘要一般要有包括以下内容:
公司介绍;主要产品和业务范围;市场概貌;营销策略;销售计划;生产管理计划;管理者及其组织;财务计划;资金需求状况等。
在介绍企业时,首先要说明创办新企业的思路,新思想的形成过程以及企业的目标和发展战略。
其次,要交待企业现状、过去的背景和企业的经营范围。
在这一部分中,要对企业以往的情况做客观的评述,不回避失误。
中肯的分析往往更能赢得信任,从而使人容易认同企业的商业计划书。
最后,还要介绍一下风险、企业家自己的背景、经历、经验和特长等。
企业家的素质对企业的成绩往往起关键性的作用。
在这里,企业家应尽量突出自己的优点并表示自己强烈的进取精神,以给投资者留下一个好印象。
在计划摘要中,企业还必须要回答下列问题:
(1)企业所处的行业,企业经营的性质和范围;
(2)企业主要产品的内容;
(3)企业的市场在那里,谁是企业的顾客,他们有哪些需求;
(4)企业的合伙人、投资人是谁;
(5)企业的竞争对手是谁,竞争对手对企业的发展有何影响。
摘要要尽量简明、生动。
特别要详细说明自身企业的不同之处以及企业获取成功的市场因素。
如果企业家了解他所做的事情,摘要仅需2页纸就足够了。
如果企业家不了解自己正在做什么,摘要就可能要写20页纸以上。
因此,有些投资家就依照摘要的长短来“把麦粒从谷壳中挑出来”。
2、产品(服务)介绍
在进行投资项目评估时,投资人最关心的问题之一就是,企业的产品、技术或服务能否以及在多大程度上解决现实生活中的问题,或者,风险企业的产品(服务)能否帮助顾客节约开支,增加收入。
因此,产品介绍是商业计划书中必不可少的一项内容。
通常,产品介绍应包括以下内容:
产品的概念、性能及特性;主要产品介绍;产品的市场竞争力;产品的研究和开发过程;发展新产品的计划和成本分析;产品的市场前景预测;产品的品牌和专利。
在产品(服务)介绍部分,企业家要对产品(服务)作出详细的说明,说明要准确,也要通俗易懂,使不是专业人员的投资者也能明白。
一般的,产品介绍都要附上产品原型、照片或其他介绍。
一般地,产品介绍必须要回答以下问题:
(1)顾客希望企业的产品能解决什么问题,顾客能从企业的产品中获得什么好处?
(2)企业的产品与竞争对手的产品相比有哪些优缺点,顾客为什么会选择本企业的产品?
(3)企业为自己的产品采取了何种保护措施,企业拥有哪些专利、许可证,或与已申请专利的厂家达成了哪些协议?
(4)为什么企业的产品定价可以使企业产生足够的利润,为什么用户会大批量地购买企业的产品?
(5)企业采用何种方式去改进产品的质量、性能,企业对发展新产品有哪些计划等等。
产品(服务)介绍的内容比较具体,因而写起来相对容易。
虽然夸赞自己的产品是推销所必需的,但应该注意,企业所做的每一项承诺都是“一笔债”,都要努力去兑现。
要牢记,企业家和投资家所建立的是一种长期合作的伙伴关系。
空口许诺,只能得意于一时。
如果企业不能兑现承诺,不能偿还债务,企业的信誉必然要受到极大的损害,因而是真正的企业家所不屑为的。
3、人员及组织结构
有了产品之后,创业者第二步要做的就是结成一支有战斗力的管理队伍。
企业管理的好坏,直接决定了企业经营风险的大小。
而高素质的管理人员和良好的组织结构则是管理好企业的重要保证。
因此,风险投资家会特别注重对管理队伍的评估。
企业的管理人员应该是互补型的,而且要具有团队精神。
一个企业必须要具备负责产品设计与开发、市场营销、生产作业管理、企业理财等方面的专门人才。
在商业计划书书中,必须要对主要管理人员加以阐明,介绍他们所具有的能力,他们在本企业中的职务和责任,他们过去的详细经历及背景。
此外,在这部分商业计划书书中,还应对公司结构做一简要介绍,包括:
公司的组织机构图;各部门的功能与责任;各部门的负责人及主要成员;公司的报酬体系;公司的股东名单,包括认股权、比例和特权;公司的董事会成员;各位董事的背景资料。
4、市场预测
当企业要开发一种新产品或向新的市场扩展时,首先就要进行市场预测。
如果预测的结果并不乐观,或者预测的可信度让人怀疑,那么投资者就要承担更大的风险,这对多数风险投资家来说都是不可接受的。
市场预测首先要对需求进行预测:
市场是否存在对这种产品的需求?
需求程度是否可以给企业带来所期望的利益?
新的市场规模有多大?
需求发展的未来趋向及其状态如何?
影响需求都有哪些因素。
其次,市场预测还要包括对市场竞争的情况?
?
企业所面对的竞争格局进行分析:
市场中主要的竞争者有哪些?
是否存在有利于本企业产品的市场空档?
本企业预计的市场占有率是多少?
本企业进入市场会引起竞争者怎样的反应,这些反应对企业会有什么影响?
等等。
在商业计划书书中,市场预测应包括以下内容:
市场现状综述;竞争厂商概览;目标顾客和目标市场;本企业产品的市场地位;市场区格和特征等等。
企业对市场的预测应建立在严密、科学的市场调查基础上。
企业所面对的市场,本来就有更加变幻不定的、难以捉摸的特点。
因此,企业应尽量扩大收集信息的范围,重视对环境的预测和采用科学的预测手段和方法。
企业家应牢记的是,市场预测不是凭空想象出来,对市场错误的认识是企业经营失败的最主要原因之一。
5、营销策略
营销是企业经营中最富挑战性的环节,影响营销策略的主要因素有:
(1)消费者的特点;
(2)产品的特性;
(3)企业自身的状况;
(4)市场环境方面的因素。
最终影响营销策略的则是营销成本和营销效益因素。
在商业计划书中,营销策略应包括以下内容:
(1)市场机构和营销渠道的选择;
(2)营销队伍和管理;
(3)促销计划和广告策略;
(4)价格决策。
对创业企业来说,由于产品和企业的知名度低,很难进入其他企业已经稳定的销售渠道中去。
因此,企业不得不暂时采取高成本低效益的营销战略,如上门推销,大打商品广告,向批发商和零售商让利,或交给任何愿意经销的企业销售。
对发展企业来说,它一方面可以利用原来的销售渠道,另一方面也可以开发新的销售渠道以适应企业的发展。
6、制造计划
商业计划书中的生产制造计划应包括以下内容:
产品制造和技术设备现状;新产品投产计划;技术提升和设备更新的要求;质量控制和质量改进计划。
在寻求资金的过程中,为了增大企业在投资前的评估价值,企业家应尽量使生产制造计划更加详细、可靠。
一般地,生产制造计划应回答以下问题:
企业生产制造所需的厂房、设备情况如何;怎样保证新产品在进入规模生产时的稳定性和可靠性;设备的引进和安装情况,谁是供应商;生产线的设计与产品组装是怎样的;供货者的前置期和资源的需求量;生产周期标准的制定以及生产作业计划的编制;物料需求计划及其保证措施;质量控制的方法是怎样的;相关的其他问题。
7、财务规划
财务规划需要花费较多的精力来做具体分析,其中就包括现金流量表,资产负债表以及损益表的制备。
流动资金是企业的生命线,因此企业在初创或扩张时,对流动资金需要有预先周详的计划和进行过程中的严格控制;损益表反映的是企业的赢利状况,它是企业在一段时间运作后的经营结果;资产负债表则反映在某一时刻的企业状况,投资者可以用资产负债表中的数据得到的比率指标来衡量企业的经营状况以及可能的投资回报率。
财务规划一般要包括以下内容:
(1)商业计划书的条件假设;
(2)预计的资产负债表;预计的损益表;现金收支分析;资金的来源和使用。
一份商业计划书概括地提出了在筹资过程中企业家需做的事情,而财务规划则是对商业计划书的支持和说明。
因此,一份好的财务规划对评估企业所需的资金数量,提高企业取得资金的可能性是十分关键的。
如果财务规划准备的不好,会给投资者以企业管理人员缺乏经验的印象,降低风险企业的评估价值,同时也会增加企业的经营风险,那么如何制订好财务规划呢?
这首先要取决于企业的远景规划?
?
是为一个新市场创造一个新产品,还是进入一个财务信息较多的已有市场。
着眼于一项新技术或创新产品的创业企业不可能参考现有市场的数据、价格和营销方式。
因此,它要自己预测所进入市场的成长速度和可能获得纯利,并把它的设想、管理队伍和财务模型推销给投资者。
而准备进入一个已有市场的企业则可以很容易地说明整个市场的规模和改进方式。
企业可以在获得目标市场的信息的基础上,对企业头一年的销售规模进行规划。
企划书要求
企业的财务规划应保证和商业计划书的假设相一致。
事实上,财务规划和企业的生产计划、人力资源计划、营销计划等都是密不可分的。
要完成财务规划,必须要明确下列问题:
(1)产品在每一个期间的发出量有多大?
(2)什么时候开始产品线扩张?
(3)每件产品的生产费用是多少?
(4)每件产品的定价是多少?
(5)使用什么分销渠道,所预期的成本和利润是多少?
(6)需要雇佣那几种类型的人?
(7)雇佣何时开始,工资预算是多少?
等等。
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