不同地域的商业地产特色设计报告-项目前期.ppt
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不同地域的商业地产特色设计报告-项目前期.ppt
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地域特征下的商业地产定位与选址地域特征下的商业地产定位与选址ThePositionandAdressingofCommercialPropertyWhichUnderRegionalFeatures肯创商业机构钟铿武汉2010.8.27交流前言首先预祝交流圆满成功!
其次预祝大家不虚此行,劳有所获!
最后我代表主办方以及武汉的同行欢迎各位来汉观摩交流!
预祝大家的商业地产项目开发成功,持续兴旺!
一、一、地域特征与商业地产的关系地域特征与商业地产的关系TheRelationshipbetweenRegionalFeaturesandCommercialProperty何为地域特征?
“地域地域”学术解释学术解释通常是指一定的地域空间,也叫区域。
其内涵包括:
地域具有一定的界限;地域内部表现出明显的相似性和连续性,地域之间则具有明显的差异性;地域具有一定的优势、特色和功能;地域之间是相互联系的,一个地域的变化会影响到周边地区。
地域特征地域特征:
通常是指一定的地域空间,由于自然要素与人文因素相互作用形成独特的综合体。
一般有区域性、人文性和系统性三个特征。
不同的地域会形成不同的镜子,反射出不同的地域文化,形成别具一格的地域景观。
何为商业地产?
商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说:
商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说:
狭义:
商业地产就是我们平常说的商业的交易场所;广义:
商业地产是包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式。
商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
区域特征与商业地产的关系区域依托城市而成,城市是地域特征的载体;城市拆分看来是“城+市”,由此可以看出地域的特征直接反应在“市”;(市=商业)区域的地理特征、气候、人文、经济发展状况、产业结构都将制约和促进商业地产的发展;随着城市化进程的推进,方便宜居、气候适中、经济活跃、人文崇尚地区的地产呈现蓬勃发展、入口增加、购买力增长的趋势,所有这些带动了商业地产的持续发展;区域的经济水平直接决定商业地产发展的规模和速度;区域的气候状况、人文习惯、经济状况、商业基础直接决定了商业地产的定位和造型规划。
案例分析1解析解析:
通过武汉江汉路万达发展历程看地域特征对商业地产的开发影响力Businessplan2004年依据常规定位底商以服饰专卖为主(经营局面不容乐观)2006年依据区域特性底商以特色餐饮为主(经营局面逐步改观)2007年以后一铺难求800-900/m2(持续旺场各业态均创新高且带动了区域商业)肯创观点肯创观点:
追逐历史,该区域自近代以来就是小吃餐饮一条街,汉口强大的解放路商圈和汉正街批发市场以及诸多服饰街,使得该区域服饰类业态很难生存,而特色餐饮类业态即弥补了汉口餐饮市场的空白也符合该地域原有的地域特征。
武汉万达实景案例分析2解析解析:
上海八号桥创意地产成功的地域特征:
八号桥位于建国中路,属于工业历史建筑物再开发的典范例,该项目利用原有的建筑和材料,辅之以艺术创新,摇身一变便成了展示、走秀、设计办公、大型活动的场所,受到众多国际名品及知名设计公司青睐。
上海作为亚洲新经济的中心、海派文化的阵地(是时尚的聚焦点、商业的风向标、艺术的桥头堡),借助其国际影响力及在国内所处的地位,上海创意地产找到了茁壮成长的温床肯创观点肯创观点:
创意商业地产的开发对地域的文化、消费力、群体依赖性非常强,复制难度很大,这恰恰也是区域特征的直接反应,如开发需经过细致精准的调研,以求得消费市场真实反应后方能实施此类商业地产谨慎开发。
八号桥实景人造景观桥人造景观桥国外机构国外机构品牌发布中心品牌发布中心案例分析3解析解析:
大阪难波park的地域特征对项目的影响项目位于大阪传统的闹市区,利用公园这一概念,以求创造出不一样的商业感觉,其街道地平面上升至8层楼的高度,层层推进、绿树茵茵,仿佛是游离于城市之上的自然绿洲,与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比,成为喧哗都市背景下的一处生动、温馨的街景。
肯创观点肯创观点:
在考察项目期间我询问过设计师,该项目的灵感源泉是什么?
设计师的回答是其为体验式商业阶段性发展的需要,是对线性建筑物的挑战,是都市人渴望自然的一种写照,同时该项目附近原来有条河是大阪的主要河流,河流的两边是葱绿的植被,因此水波纹的墙面便成了该建筑物最大的卖点,体现了设计传达的寓意。
大阪难波pake实景实景中部区域特征对商业地产的影响气候地理商状历史人文经济大势宏观态势对区域特征下的商业地产影响政策对地产的打压势必以及商业地产的显性回报,势必会促使发展商对商业地产的开发;货币保值、增值要求投资安全,商业地产作为优质产品势必会受持续追捧;已客观存在的地产存量,需借助商业地产的补充来实现配套,促进入驻率;城市化进程之势推动区域增加消费容量,从而确保商业地产的持续良性经营;交通的改善缩短了与一线城市的距离,带动了中部的消费观念和消费取向有利于商业地产的多元发展;开放的国际市场,推动了中部商业地产跨阶段发展;多种融资方式加大了商业地产投资的灵活空间。
中部区域特征对商业地产影响解析对商业地产而言的中部区域特征解析:
对商业地产而言的中部区域特征解析:
四季分明,气候适中有利于商业地产呈现多元化状态发展,同时有利于商业的发展;从经济角度看都在借助自身的优势大力发展经济,态势向好!
各地方政府举全省、全市之力发展经济建设,对符合商业网点建设的有带动性的大型商业项目均给予了放量支持;城市化进程决定了房地产的发展空间仍然存在,地产发展必然使原来就失衡的商业网点分布越发需要商业地产来平衡商业需求;商业需求相对低端的中部正处于由量变向质变转变的过程,商业相对发达的区域出现了跨越式发展,给予商业地产发展提供了广阔空间;区域经济发展促进了消费力增长,解决了商业多元和增量之后的经营问题,为商业地产有序发展提供了可能。
该区域对商业文化的包容性较强,消费观念通过引导可以改变特别是中高端客户,有利于培育新业态。
肯创观点肯创观点:
整体而言,剔除未来政策因素和商业地产技术水平的影响,中部区域的客观条件有利于商业地产的成功发展!
重点谈武汉区域特征对商业的影响九省通衢,商贾云集,成就江汉路商圈、解放路武广商圈同城造就了4家上市商业企业;高校云集100万学子,50万科技从业人员成就光谷商圈;长江二桥的建成成就了武汉徐东商圈;产业发展中部最大的汉阳经济开发区的建设,缔造了汉阳王家湾商圈。
典型性区域对商业地产影响的案例光谷商圈介绍光谷商圈介绍:
从武汉商圈沿革看光谷商圈形成,是一个明显的“先有鸡后有蛋的过程”,是需求推动商业发展的过程。
客观的看,光谷商圈结合未来的商业发展成为城市副中心不是没有可能。
武汉商圈正因为地域的变化而发生改变,未来地铁建设也将再一次提升该区域商业地产的价值。
光谷核心商圈项目组成光谷核心商圈项目组成:
光谷书城(7万,其中专业图书市场1万)、光谷步行街(150万)、光谷国际广场(22万)、鲁巷广场(5万)光谷商圈的消费市场存量光谷商圈的消费市场存量:
130万人左右光谷商圈消费特征光谷商圈消费特征:
学生、老师、白领典型性区域对商业地产影响的案例以光谷商圈为例:
以光谷商圈为例:
光谷区域在98之前其核心商业区是,百货部分中南,超市在徐东。
99年鲁巷广场出现,出现了武汉商业的黑马!
该区域粮草充沛”,成就了该项目一段时间的商业奇迹.光谷世界城的出现迎合了区域特征、符合了区域主流消费,光谷国际的出现细分了主流消费建设中的新世界、光谷天地等商业项目将正以点式形成放射状商圈格局,该区域的商业发展特点基调相同(高校、科研机构、科技企业)。
光谷地域特征参数对商业发展影响高校基础科技兴区依托景区住区增加高校集群,形成国内仅有的高校集群区,带来大量的学子消费群体,加之中国唯教高的传统观念和独生子女的消费观念,给该区域带来了巨大的消费磁场。
院校:
42所人数:
90万消费存量:
90万光谷以光纤科技而兴,集合了武汉新兴科技之大成,基本上湖北的科技型上市公司均落户于此。
例如:
凡谷、精伦等带来了大量因科技消费群体和海归品质人群,实现了该区域高端商业发展的可能常住人数:
40万东湖最大内陆湖汤逊湖等光谷商圈的过去和现在过去现在光谷商圈发展感悟肯创观点:
区域特征与商业产生“共振是需要时间的研磨,什么样的区域条件决定共振点;“先有鸡后有蛋”的市场,有利于商业地产的存活;细分市场,找准客群是项目成功的关键;商业地产是经营出来的,不是卖出来的;消费力结构、水平决定项目经营状态。
知名品牌对市场的考量什么时候都是最理性的。
二、二、看二、三线城市商业地产发展看二、三线城市商业地产发展TheCommercialPropertiesDevelopmentofSubordinateCities二、三线城市商业地产存在的问题二、三线城市缺乏对城市商业网点规划的技术性、控制性发展要求,从而导致商业地产项目往往“量大质差”;发展商缺乏对商业地产价值的深度认识(受限于融资),导致项目多以售为出发点,未能从区域商业需求角度出发,导致商业项目招商难、经营难;过于轻视商业地产的技术性要求,对商业地产的调研、定位规划、租售策略、运营管理、营销观念都存在偏差,商业地产的开发水平偏低;对区域的经济发展和消费力认识不足,喜好放量开发,特别是在城市的新区,增加了商业地产的运营难度;知名品牌看待二、三线城市商业环境非常理性,由于消费容量有限,开发商和运营管理者实力有限,优质商家望而却步。
二线城市的商业地产发展状态苏州、杭州、成都、沈阳、武汉、厦门、天津、青岛、重庆等为代表二线城市的经济实力和地理位置决定了其成为区域中心城市的地位:
经济逐渐进入快速通道,消费意识和观念增强,预期商业地产总量有较大的市场提升空间;城市多中心商业格局正在形成,人均商业面积约1平米;现代化购物中心逐渐涌现,产品种类单一,以城市中心、能量中心为主,产品种类有较大的发展空间;原城市商业中心区域存在旧有商业改建市场进入的机会,同时也有新城市商业中心兴起的进入机会。
二线以下至三线以上城市的商业地产发展状态该类城市主要以南京、大连、长沙、西安、太原、郑州、昆明、长春、哈尔滨、合肥、南昌、贵阳为代表,这些城市的商业地产发展状态呈现以下几个特点:
正力求打破现有的传统商业中心,通过新区建设实现商业中心分流转移;人均商业面积约0.8平方米;开发购物中心提速,总量有一定的发展空间;目前产品以百货、商业街、大卖场、专业批发市场为主,未来市场将以城市中心地带的购物中心产品为主;具有明显的“先行者优势”。
三线城市的商业地产发展状态三线城市:
十堰、常州、徐州、黄石、湘潭、赣州、蚌埠、等为代表,商业地产发展状态的特点:
城市以单一商业中心格局居多;人均商业面积低,总量有一定的发展空间;目前产品以商业街、地方型百货、大卖场和超市为主,未来市场将以新型百货、中小型购物中心、品牌大卖场、特色步行街为主导。
二、三线城市商业地产的发展方向中国二、三线城市商业地产发展机遇大于挑战,但必须符合区域下的市场条件,并以此为基础,谨慎选址、细致调研、科学定位,尤其是大型集中式商业项目应避免盲目开发;二、三线城市,特别是三线城市商业地产项目发展要注意控制风险,维护商业开发效果,体量不宜过大、档次不宜过高、选址不宜过远、定位不宜太炫;适度考虑将商业地产持有经营,由资产销售型逐步转移到资产经营型,获取稳定的现金流。
现代商业地产项目开发的多种模式和价值选择二、三线城市的商业地产开发将由过去的单一模式向多种功能为一体的现代综合开发模式转变:
复合式商业地产城市综合体零售商业地产主题式商业地产商业地产商业地产项目可考虑的发展方向应根此问题需根据当地经济特点、零售市场、商业现状、人口及消费状况再结合所处地域特点等来研究和判断:
大型商业综合体购物中心能量中心中高档餐饮及休闲娱乐中心奥特莱斯品牌折扣中心大型专业市场大型
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