房地产项目开发关键节点推进计划.docx
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房地产项目开发关键节点推进计划.docx
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房地产项目开发关键节点推进计划
房地产项目开发关键节点推进计划
为确保每个部门深刻认识和理解项目推进计划,同时也是对每个部门负责人专业性的考验,本着引导每个部门负责人养成散发性思维和纵向思维,以及对统筹负责人和总设计师的鞭策,加强层层清晰、个个落实的管理作用,确保工程推进计划顺利展开,要求各部门就以下六项目标整理相关的工作计划:
一、三通一平动工:
(30天)。
二、项目整体开工——筏板垫层浇筑完成:
(1年)。
三、局部建筑物(三楼)±0.00线工程筏板浇筑全部完成(为5月1日营销大型活动创造条件)
四、正式开盘前必须具备一期园林景观工程、样板房、入户大堂、电梯前室、楼梯间与裙楼外立面工程的施工条件,为项目销售展示品质树立形象。
五、再次开盘热销前全方位完成楼盘品质展示、生活品质展示。
六、首期工程全面结构封顶再次开盘,在热销期间全面展示公司实力,树立企业形象。
目标一:
三通一平动工-完成。
一、工程保障线
1、9月19日所有参加土方施工现场计量工作人员集中计量交底。
2、9月28日完成合同交底。
3、10月18日完成现场值班人员值班计划。
4、10月19日现场技术交底,完成施工道路修整。
5、10月19日挖运机械进场就位,调试完毕。
6、10月20日正式开始三通一平,土方外运。
7、10月20日-29日施工期间现场做好管理工作,严格计量,合理布置开挖路线,根据施工进度,及时调增施工机械,组织夜间加班,确保按时完成任务。
8、10月29日完成大面积垃圾清运完毕。
9、10月30日现场检查,清理不到位之处修整完毕。
二、技术保障线
1、9月25日确定施工总平面布置图完毕。
1.1、9月10日落实取得政府官方确定的红线图完毕;
1.1.1、9月15日前落实规划总平新一轮调整完毕;
1.1.2、9月18日前落实对新一轮调整论证,并形成论证修改完善意见纪要;
1.1.3、9月20日前落实规划总平设计修改调整完毕;
1.1.4、9月21日落实规划总平和分区开发方案提供给HD,9月22日前落实完成施工总平面布置图的编制和审核完毕;
1.2、9月23日前完成水电报装方案编制和确定完毕。
1.2.1、9月20日完成规划总平和分区开发方案确定完毕;
1.2.2、9月21日会同工程部进行现场实地查看,并提出初步设想完毕;
1.2.3、9月22日落实完成水电报装方案编制完毕;
1.2.4、9月23日组织工程部、HD对水电报装方案的审核审定;
1.3、9月25日前组织相关部门和人员根据规划总平、分区开发方案以及临时用水用电方案结合现场实际对施工总平面布置方案审核和调整和确定完毕。
2、20xx年10月15日前确定围墙围挡方案完毕。
2.1、20xx年9月30日前落实营销对围挡效果方案设计、讨论和完善完毕;
2.2、20xx年10月10日前落实完成围墙围挡方案结构设计初稿设计完毕;
2.3、20xx年10月12日前落实完成围墙围挡方案结构设计审核和讨论完毕;
2.4、20xx年10月14日前落实围挡方案设计调整完毕,10月15日对图纸会签完毕并提供给招标部;
3、20xx年9月25日前落实项目宗地红线现场位置确定完毕(坐标和高程)。
3.1、20xx年9月10日落实取得政府官方确定的红线图完毕;
3.2、20xx年9月15日前落实与国土局对接关于坐标与高程交点事宜;
3.3、20xx年9月20日内部准备好交点工作,具备交点条件;
3.4、20xx年9月25日前落实完成现场坐标与高程交点,并做好引点及保护完毕;
4、20xx年9月28日落实开始三通一平施工,10月底前场地高出民主路地面挖运完毕。
4.1、20xx年9月25日确定施工总平面布置图完毕;
4.2、20xx年10月15日前确定围墙围挡方案完毕;
4.3、9月25日前落实项目宗地红线现场位置确定完毕(坐标和高程);
4.4、20xx年9月27日现场三通一平交底完毕。
5、按招标整体计划时间,在时效内完成技术文件审核审定工作;
5、及时掌握现场施工动态信息,在技术问题暴露或即将暴露出来,及时组织讨论协调解决,确保不因技术问题影响现场三通一平实施(日常)。
三、招标保障线
1、前期三通一平垃圾土渣挖运(定向谈判9.16~9.25)。
2、总承包合同(定向谈判10.8~11.20)。
3、广告围挡制作安装(定向谈判10.8~10.30)。
4、一期临时基建电设计(直接委托10.20~10.30)。
四、造价保障线。
1、三通一平招标合同拟定前,对于合同计数测量方式提出成本部意见(9.16~20xx.9.20)。
2、配合招标部完成三通一平的招标及合同签订(20xx.9.21~20xx.9.25)。
3、做好三通一平的现场值班表,不因部门原因影响现场工作推进(20xx.10.15)。
4、成本部预算人员做好现场计数、计量工作(20xx.10.15~20xx.10.28)。
5、三通一平合同执行完毕后,做好总工程量的统计(20xx.10.30~20.15.11.4)。
五、外联保障线
1、公司根据董事长会议精神组建项目现场推进小组:
1.1、组建政府部门工作推进小组;
1.2、组建项目现场工作推进小组;
1.3、组建社区和村民工作推进小组,从以上3个层面确保10月30日前完成三通一平工。
2、督促高新区项目工作组细致深入地开展项目地块内的拆迁补偿工作,力争在10月31日前完成地块内涉及一期的拆迁工作,落实青苗补偿款补偿到位。
3、同时,10月30日三通一平完成后,为确保项目后继施工的合法性,在签完《国有建设土地使用权转让合同》后,必须结合工程现场计划进度的需要及时开展四证的办理工作。
4、力争在11月20日前完成《建设用地规划许可证》的办理并取得《许可证》,要取得该证,需完成以下资料的准备。
4.1、11月15日提交《建设用地规划定点申请表》。
4.2、11月5日完成建设用地城市规划综合技术论证报告书。
4.3、10月30日取得核放规划要素的红线图。
4.4、11月15日取得有关部门对建设项目审批、核准或者备案的文件(指本项目的项目立项审核,其涉及到项目的环境评估(11月10日完成)、节能方案的审查(11月15日完成)、水土保持等方面内容(11月15日完成,如果有),均需委托第三方提交专业处理方案)
4.5、11月15日提交《土地使用权出让合同及附件》、《竞得确认书》至高新区规建局。
5、于11月30日前完成办理《国有土地使用权证》。
5.1、于11月20日提交《土地登记申请书》。
5.2、于11月15日提交《土地登记委托书》。
5.3、于11月20日国有建设用地使用权出让合同、界址图(11月5日取得)。
5.4、出让金、成交服务发票也于20日前一并提交。
5.5、建设用地规划许可证、审批单及红线图。
5.6、11月10日取得《建设用地批准书》,并于办理当日提交。
5.7、成交确认书。
5.8、完税证明、税务发票。
5.9、11月10日前取得《宗地图》、《界址调查表》。
6、1月底前取得公司暂定房地产开发资质。
六、营销保障线
1、及时了解项目施工动态及工程进度。
2、提前及时的了解周边村民的动态避免对开工造成突发性事件。
3、及时的了解村委相关人员对项目开工的动态了解。
4、通过本地旺瑶村亲朋关系定期了解村民的动态为公司决策做准备。
5、配合公司领导对旺瑶村委领导的公关对接。
七、财务保障线
1、汇总平衡资金计划,确保近期资金使用。
2、归集可用资金,保证三通一平资金的支付。
八、行政保障线
1、公司根据董事长会议精神,积极配合xx副总经理、xxx负责村委会保持良好联络,确保项目顺利推进。
2、10月30日前与RX市社会保障局做好协调工作,确保置业公司账户能顺利在大市办理,为资质证办理创造先决条件。
3、10月21日完成发布网络人才招聘信息,10月30日前提交第一阶段应聘人员信息给相关部门。
4、根据外联报批报建的工作进度,分阶段分类型的做好资料管理。
5、食堂吃得“放心”。
供餐时间准时、花色品种多样,南北风味齐全,菜品搭配合理,目标是卫生、保鲜、可口。
6、宿舍住得“舒心”。
及时提供宿舍的物品配置,缴纳宿舍房租、物业费、水电费,并做好分摊核算工作,让员工住好休息好。
7、调度好公司的车辆服务,做到合理安排快速发车,目标是安全、准点、舒适。
8、办公室相关办公设备设施维护维修,及时排除故障,短时间内排除故障。
9、负责做好信息互通工作,建立良好的部门沟通协调,做到信息上传下达及时反馈各人员困难问题汇报领导协调解决,
10、协助公司领导实行奖惩激励机制,充分调动一切积极因素,确保公司又好又快发展,提高员工积极性。
目标二:
20xx年11月6日整体开工——20xx年1月31日筏板垫层浇筑完成。
一、工程保障线
1、10月29日前完成一期现场土方方格网测量,对施工单位完成土方施工技术交底,确保11月1日正式开工。
2、11月6日~12月5日前完成地下室土方施工,期间施工临时用电箱变安装就位,投入使用。
3、保障前提11月20日取得施工许可证,具备局部石方爆破条件,根据土方工程施工进度组织爆破施工队伍进场。
制定爆破施工方案,保证施工安全。
12月20日局部完成爆破施工(必须确保建设用地规划许可证、土地使用证拿到,力争拿到建设工程规划许可证)。
4、12月6日前制定基坑边坡支护方案,组织基坑边坡支护队伍进场,严格按照方案施工,12月31日前完成边坡支护。
5、11月15日前局部开始超前钻施工及项目地质勘探、爆破钻孔。
6、根据超前钻及地质勘探成果12月5日前开始分栋提交地基处理方案。
7、12月20日~20xx年1月15日小基坑石方爆破。
8、12月20日钢管桩进场。
9、12月5日土方施工结束后即根据现场地表溶洞、夹沟及淤泥坑等不同状况进行处理。
10、20xx年1月31日前局部完成地下室底板底部垫层施工。
11、建立会商机制,由甲方监理、设计、地勘单位根据现场情况,及时商讨确定地基处理方案,一边实施一边出图。
二、技术保障线
1、20xx年10月30日前分期报建划分确定完毕(由于受开发暂定资质限制,每期报建建筑面积不超过10万㎡,结合项目特点,项目形式上分四期报,实质施工建设分两期,即首期和后期)。
1.1、20xx年10月26日前根据从设计经济性、施工便捷性和安全性等对项目规划总平进行分析研究并提出初步划分完毕。
1.2、20xx年10月28日前组织工程、报建人员以及设计人员进行讨论和分析,得出分期报建完善意见完毕。
1.3、20xx年10月29日前对分期报建分期方案完善确认完毕。
2、20xx年11月5日前落实规划总平和报建方案文本确认完毕。
2.1、20xx年10月27日申报专家论证并召开完毕。
2.2、20xx年10月28日申报市规委会并召开完毕。
2.3、20xx年11月5日根据市规委会召开提出的意见调整完毕。
3、20xx年11月6日根据项目分期方案结合报建文本对项目报建人员进行交底完毕。
确保11月10日前取得建设用地规划许可证,11月底前取得土地使用权证。
4、20xx年10月31日前落实首期开挖方案确定完毕。
4.1、20xx年10月28日规划总平与报建方案申报规委会召开完毕。
4.2、20xx年10月30日与设计就开挖边线与放坡要求达成共识并对工程进行交底。
4.3、20xx年10月31日前现场确定开挖范围与开挖深度完毕。
4.4、20xx年11月1日前完成现场正式动工开挖的交底。
5、20xx年11月15日完成基础平面布置图设计及基础选型。
5.1、20xx年11月5日规划总平和报建文本修改确定完毕。
5.2、20xx年11月5日前与都市设计公司就基础选型交换意见,达成方向共识。
5.3、20xx年11月8日前落实都市设计完成基础选型设计和平面布置图设计初稿。
5.4、20xx年11月10日~11日前落实汇聚专家、设计人员对基础选型进行论证,形成论证纪要。
5.5、20xx年11月15日前落实基础修改确认完毕。
6、20xx年11月27日前完成地下室及基础土爆破方案确定完毕。
6.1、20xx年11月20日落实土石方单位进行土石方爆破方案编制完毕。
6.2、20xx年11月25日前落实组织专家对土石方爆破方案进行论证,形成论证修改意见纪要。
6.3、20xx年11月27日根据专家论证意见对方案修改和定稿完毕。
7、20xx年12月5日完成超前钻方案编制、会审、论证和确定完毕。
7.1、20xx年11月20日落实超前钻单位进行超前钻方案编制完毕。
7.2、20xx年11月25日前落实组织设计、专家等相关人员对超前钻方案进行论证,形成论证修改意见纪要。
7.3、20xx年11月30日根据专家论证意见对方案修改完毕。
7.4、20xx年12月3日落实组织设计和专家对超前钻方案修改情况复核完毕。
7.5、20xx年12月5日落实超前钻方案定稿完毕。
8、20xx年12月10日完成抗浮锚杆设计、会审、论证和确定完毕。
8.1、20xx年11月28日落实设计单位对抗浮锚杆设计完毕。
8.2、20xx年12月1日前落实组织设计、专家等相关人员对抗浮锚杆设计进行论证,形成论证修改意见纪要。
8.3、20xx年12月3日根据专家论证意见对抗浮锚杆设计修改完毕。
9、20xx年12月10日~20xx年1月31日完成基础地基处理方案设计、讨论、完善完毕。
9.1、20xx年1月10日落实设计单位对基础地基处理方案设计完毕。
9.2、20xx年1月15日前落实组织设计、专家等相关人员对基础地基处理方案设计进行论证,形成论证修改意见纪要。
9.3、20xx年1月31日根据专家论证意见对基础地基处理方案设计修改完毕。
10、20xx年12月18日完成基础地基处理方案编制与确定完毕。
10.1、20xx年12月12日落实基础地基处理施工方案编制完毕。
10.2、20xx年12月17日落实基础地基处理施工方案论证、完善与确定完毕。
11、20xx年11月20日前完成施工图审查合同与外聘专家(建筑与结构)咨询合同签订。
12、按招标整体计划时间,在时效内完成技术文件审核审定工作。
13、及时掌握现场施工动态信息,在技术问题暴露或即将暴露出来,及时组织讨论协调解决,确保不因技术问题影响现场施工。
(日常)
三、招标保障线
1、一期临时基建电施工(直接委托20xx.11.9~20xx.11.30)。
2、一期工程监理(邀请招标20xx.11.2~20xx.11.15)。
3、基础地质勘察(竞价20xx.10.8~20xx.11.10)。
4、基础超前钻(竞价20xx.10.8~20xx.11.10)。
5、钢管桩施工(邀请招标20xx.12.5~20xx.12.20)。
6、电梯设备采购(定向谈判20xx.11.1~20xx.11.30)(设计20xx年2月7日确定电梯技术参数、指标)。
7、白蚁防治合同签订(直接委托20xx.11.20~20xx.12.10)。
8、抗浮锚杆施工(邀请招标20xx.12.10~20xx.1.31)。
9、商品混凝土采购(竞价20xx.11.10~20xx.11.30)。
10、钢筋、水泥采购(竞价20xx.11.20~20xx.12.10)。
11、预埋管材采购(竞价20xx.11.25~20xx.12.15)。
12、地下室防水材料采购(邀请招标20xx.12.10~20xx.1.30)。
四、造价保障线
1、从成本角度及xx项目总包合同存在的问题合理分析,给出意见,在总包合同审定会上讨论,形成合同谈判文本(20xx.10.8~20xx.10.23)。
2、配合招标,按招标进度计划,完成与总包单位的合同谈判,签订总包合同(20xx.10.24~20xx.11.20)。
3、做好现场土石方开挖工程测量的计数计量工作(20xx.10.29~20xx.12.5)。
4、根据现场施工情况,以合同为依据,做好土石方工程的现场签证工作(20xx.10.29~20xx.12.20)。
5、配合招标部,完成地质勘探、基础超前钻的商务分析及合同签订(20xx.10.8~20xx.10.30)。
6、以合同为依据做好地质勘探、基础超前钻的现场计数计量工作(20xx年11月15日开始根据现场情况完成)
7、配合招标完成钢管桩工程的商务分析及合同签订(20xx.12.5~20xx.12.20)。
8、以合同为依据做好钢管桩的现场计数计量工作(20xx年12月10日开始根据现场情况完成)。
9、以合同及双方现场测量为依据,钢管桩工程的结算(根据施工方提交结算的时间及合同完成)。
10、以合同及双方现场测量为依据,完成土石方工程的工程量计算。
11、配合招标,完成电梯设备采购、抗浮锚杆、大宗材料的商务分析及合同签订。
五、外联保障线
1、此阶段,继续与政府相关部门保持沟通,使政府部门及项目工作小组充分了解项目施工计划和现场进度,以积极主动的态度支持现场项目施工,帮助协调动工后施工现场与周边居民的关系。
2、1月31日筏板垫层浇筑完成后,进入到地下室大面积的砌筑施工,因此,此阶段的工作重心是配合现场进度争取取得合法施工手续。
3、力争于12月20日前提交以下资料,并于12月31日前取得xx项目xx一期《建设工程规划许可证》。
保障前提:
设计单位能根据时间要求出具各种报建图纸。
涉及到的第三方单位(如勘察、地震、人防、消防等专业)招标部能及时确定,并能完成相关职能部门的行政审批手续。
3.1、《建设工程规划许可申请表》
3.2、建设基地的土地使用权属证明
3.3、《建设工程规划综合技术论证报告书》
3.4、提交计划部门批准的建设工程投资计划文件或项目登记备案
3.5、核放规划要素的现状地形图及现状地形图
3.6、规划报建成果图(蓝图)2套包括建筑工程设计说明、平面图、剖面图、立面图,设计图纸应符合规范化要求,重要地段建筑须有外观彩色效果图。
3.7、经核准的总平面规划图及审批单
3.8、供与房产办签订的房地产开发项目合同
4、人防设计要点(于11月30日前取得)
5、地堪报告(于11月20日前取得)
6、抗震设防专项审查意见(于12月25日前取得)
7、设计出图(于12月5日前完成出图)
8、审图报告(于20xx年1月5日前出具审图报告)
9、工程建设项目施工图审查备案(于20xx年2月5日前完成)
10、人防审查报告(于12月31日前取得)
11、消防审查报告(于12月31日前取得)
12、防雷审查报告(于12月31日前取得)
六、营销保障线
1、20xx年11月20日开展项目LOGO、VI、接待中心导视牌等设计。
2、20xx年12月15日开展户型图、折页海报、楼书等物料设计。
3、20xx年1月1日前提交工程规划许可证及图纸办理一期预测绘。
4、20xx年1月1日确定模型制作单位,开展模型制作。
(针对旧售楼部使用)。
5、20xx年1月10日销售一线人员到岗具备开展前期培训。
6、20xx年1月10日开始对项目三维动画的设计制作。
7、20xx年1月10日开始对销售人员形象物料采购。
8、20xx年1月10日对原售楼部进行简易包装。
9、20xx年1月25日签订接待中心开发预约活动合同筹备活动。
10、20xx年2月21日办理房产办证系统备案密匙申请。
11、20xx年2月15日对购房合同补充协议草拟审核完成。
七、财务保障线
1、11月30日,加强资金回笼力度,督促客服加快xx项目帐户按揭款客户住房的预抵押进度,争取在11月底前释放xxx帐户的款项。
2、调度资金,确保报建资金、土石方工程款的支付。
3、11月30日,根据总平指标、一期各项经济指标,参照xx项目项目数据调整完成一期开发贷可靠性报告编写。
4、11月30日前开发贷审批资料收集完整。
包括:
项目环评报告、项目立项批复、项目总平图、设计方案、《国有土地使用权证》、《建设规划用地许可证》、《建设工程规划许可证》,xx公司公司、总包单位、设计单位、监理单位的以下资料:
《营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》、《资质证》、公司简介等。
5、11月30日前在资料准备完整后与建行、中行进行实质性沟通
6、根据资金使用情况制定融资方案,报董事长审核后实施。
八、行政保障线
1、1月底前完成xx公司暂定资质申报资料的准备及提交,为后续报建创造首要条件。
2、11月5日前与各部门领导对接可面试人员,与相关部门确定人员面试时间并通知相关人员。
3、11月30日前完成可聘用人才的聘用手续办理。
4、11月13日前完成销售公司名称核准。
5、12月30日前完成销售公司注册登记,成立销售公司。
6、20xx年1月10日前协助营销部对销售人员形象物料采购。
7、根据外联报批报建的工作进度,分阶段分类型的做好资料管理。
8、食堂吃得“放心”,确保开工期间周末厨房有午餐供应,供餐时间准时、花色品种多样,南北风味齐全,菜品搭配合理,目标是卫生、保鲜、可口。
9、1月31日前完成现场施工人员人身意外险的购买。
10、协助公司领导实行奖惩激励机制,充分调动一切积极因素,确保公司又好又快发展,提高员工积极性。
目标三:
20xx年5月15日局部建筑物(三楼)±0.00线工程筏板浇筑全部完成(为5月1日营销大型活动创造条件)
一、工程保障线
1、2月20日开始抗浮锚杆施工。
2、3月5前完成正负零以下部分图纸会审,充分了解和掌握设计要求,编制先进合理的施工方案,落实技术岗位责任制,做好技术交底。
3、3月5日前局部具备地下室底板施工。
4、4月10日前局部建筑物地下室顶板混凝土浇筑完成。
5、地下室施工期间做好降水措施,编制地下水位检测方案。
6、降水期间严密监控周边民居建筑,发现有裂缝、不均匀沉降等情况及时处理,避免发生纠纷。
7、地下室施工期间应重点监控:
7.1、商砼、钢筋等原材料的进场质量控制。
7.2、模板尺寸、标高、断面尺寸、预留孔洞、预埋件数量及支撑牢固情况。
7.3、钢筋成型后的隐蔽验收.4混凝土现场浇筑质量控制。
8、做好对拉螺栓、预埋件、预留洞、穿墙管、穿墙洞、施工缝、变形缝、后浇带等关键部位的防渗防漏措施,严格按照图纸要求及施工规范施工。
9、5月5日~5月15日期间组织完成地下室外墙防水施工及室外回填土。
10、4月25日前具备局部办理预售证条件。
二、技术保障线
1、20xx年11月15日全套单体报建图纸设计完毕。
1.1、20xx年11月5日总平和报建文本定稿完毕。
1.2、20xx年11月10日单体设计深化完毕。
1.3、20xx年11月15日单体设计深化论证、完善和修改完毕。
2、20xx年12月25日全套报建施工图纸设计完毕(含调整)。
2.1、20xx年11月30日全套报建施工图纸设计完毕。
2.2、20xx年12月8日防雷专项审查完毕。
2.3、20xx年12月10日消防专项审查完毕。
2.4、20xx年12月10日节能专项审查完毕。
2.5、20xx年12月12日施工图审查初审完毕。
2.6、20xx年12月18日出具施工图审查回复意见书,12月20日完成出具施工图审查合格意见书。
2.7、20xx年12月25日全套报建施工图纸设计完毕(含调整)。
3、20xx年1月18日施工组织设计编制与确定完毕。
4、20xx年1月31日前施工图论证、优化
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