某住宅小区项目申请报告房地产开发项目可研报告.docx
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某住宅小区项目申请报告房地产开发项目可研报告
某住宅小区项目申请报告房地产开发项目可研报告
1项目简况
6第一章申报单位及项目概况
6一、项目申报单位概况
7二、项目的概况
19三、工程技术方案
26四、投资估算与资金筹措
28第二章发展规划、产业政策与行业准入分析
28一、发展规划:
30二、产业政策与市场分析:
32三、行业准入分析:
34第三章资源开发及综合利用分析
36第四章节能方案分析
36一、编制依据
37二、建筑节能的重要性
37三、遵循的原则
38四、项目耗能指标
39五、合理利用能源促进可持续发展
40六、建筑节能
43七、充分利用电能,实现供配电及用电设备的经济运行
44八、充分利用水资源,合理节水
45九、本项目在建设、设计中应力争做到以下几点
46第五章建设用地及相关规划
46一、建设用地规划布局分析
46二、项目用地情况分析
46三、土地利用合理性分析
47四、建设环境
48五、规划要点
50第六章生态环境影响及水土保持
50一、生态环境影响及采取措施
56二、水土保持措施
59三、本小区设计满足以下条件
60第七章经济影响分析
60一、经济效益分析:
65二、行业影响分析
69三、区域经济影响分析
69四、宏观经济影响分析
70第八章社会影响分析
附件:
1、位置图
2、规划设计条件
3、规划设计方案(总平面图)
4、土地证明复印件
5、开发资质复印件
6、营业执照复印件
项目简况
1、项目名称:
山东省XXXX市XXXX住宅小区
2、建设性质:
新建
3、项目建设单位:
XXXX市XXXX房地产开发有限公司
4、项目建设地址:
本项目位于XXXX市东城新区,东临XX山路,西临XX大道,南邻XX村。
5、建设规模:
本项目总占地面积为200亩(131>.33万平方米),总建筑面积为41.957万平方米(其中:
住宅27.279万平方米,地下车库7.998万平方米,地下储藏室3.3万平方米,,商业用房3.06万平方米,幼儿园2000平方米,物业用房900平方米,其他配套建筑面积300平方米)。
6、建设期限:
24月
7、项目总投资:
98013万元
项目总投资估算表:
项目
总成本(万元)
单位
成本
说明
一、土地成本
14420
344
二、开发前期费
12299
293
三、主体工程费
59148
1409
四、社区管网费
6170
147
五、园林环境
1868
44
依设计方案的不同而不同
六、公建配套费
296
7
七、直接费合计
94201
2246
八、不可预见费
942
22
直接成本*1%
九、开发间接费
2870
145
行政管理费144万(6万每月)/利息2726万
十、总投资
98013
2336
8、建设内容:
本项目主要为11-26层住宅31栋,3层幼儿园一栋,3层商业用房,地下车库、地下储藏室及公建,总建筑面积为41.957万平方米(具体详见本项目建设内容一览表及户型配比指标一览表)。
9、安排户数:
2204户
10、安排居住人口:
7053人
11、容积率:
地上:
2.3;地下:
0.6。
12、绿地率:
40%
13、建筑密度:
19%
14、停车位:
2162位,其中地上1812位,地下350位
15、开竣工日期:
2009年11月-2011年11月
16、日能耗指标
日耗电量:
167479KW
日耗水量:
999.36吨
日耗天然气量:
1102立方米
17、耗能指标:
(1)总能耗为:
2204.64吨/标准煤;
(2)年耗电折合标准煤为:
945.89吨;
(3)年耗天然气折合标准煤为:
50.54吨;
(4)年供热耗能折合标准煤为:
1119.55吨;
(5)年耗水折合标准煤为:
88.66吨;
(6)每平方米综合能耗为:
5.3千克标准煤/m2;
(7)每平方米采暖煤耗为:
2.7千克标准煤/m2。
本项目建设内容与规模一览表
序号
名称
单位
数量
备注
1
项目占地面积
㎡
13.33万
折合200亩
2
总建筑面积
㎡
41.957万
其中
住宅
㎡
27.279万
幼儿园
㎡
2000
商业用房
㎡
3.06万
地下车库
㎡
7.998万
地下储藏室
㎡
3.3万
公建
㎡
1200
3
停车位
位
2112
其中地上1812位,地下350位
4
道路硬化
㎡
2万
5
绿化
㎡
5.33万
户型配比指标一览表
项目
户数
户型比例(%)
总户数
2204
100%
90㎡
495
22.46%
120㎡
1407
63.83%
140㎡
190
8.62%
160㎡
55
2.50%
复式
57
2.59%
项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要表
序号
主要能源及耗能工质名称
计量单位
年需要量
其中
备注
购入量
自产量
其他
实物
标煤
实物
折算
系数
折标煤
实物
实物
实物
折标煤
折标煤
折标煤
1
电
万度
T
769.64
1.229
945.89
945.89
2
采暖用煤
t
T
1568
0.714
1119.55
1119.55
3
天然气
万M3
T
38
1.33
50.54
50.54
4
水
万M3
T
3.65
0.2429
88.66
88.66
年总需要折标煤
2204.64
2204.64
本项目全部能源消耗折合标准煤年用量为2204.64吨/年。
项目综合能耗0.0053吨标准煤/平方米。
第一章申报单位及项目概况
一、项目申报单位概况
XXXX市XXXX房地产开发有限公司成立于2007年6月,注册资金1000万元。
主营房地产综合开发,此外还涉及物业管理、煤炭运销、投资公司。
在市场竞争日趋激烈的情况下,公司注重引进和培养各种专业人才,造就一支高素质的职工队伍,建立健全一整套行之有效的讲质量、守信誉、重效益的管理机制。
如今正努力向建立现代企业制度迈进,使管理水平再上新台阶。
公司现有职工120余人,其中高级工程师7人,经济师8人,会计师5人,中级职称20人。
近年来,公司始终贯彻“尊重自然、以人为本、服务社会”的开发理念,积极引进现代化住宅形态,倡导先进生活态度,以其独特的战略眼光,规模化、科学化地建设六十八新区三万平方米住宅小区。
在市委、市政府的正确领导下,公司全体干部职工以科学的管理,可靠的信誉,全新的精神,严格遵守“科学、求实、卓越”的质量方针,恪守“信誉第一、质量为本、科学管理、文明经营”的服务宗旨。
发扬开拓、创新、拼搏、奉献的企业精神,竭诚为广大用户服务,真诚与各界朋友友好合作,为打造卓越秀美的新XXXX做出贡献。
二、项目的概况
1、项目名称:
山东省XXXX市XXXX住宅小区
2、项目性质:
新建
3、建设地址:
本项目位于XXXX市东城新区,东临XX山路,西临XX大道,南邻XX村。
4、项目提出背景
1998年山东省人民政府批复的《XXXX市城市总体规划(1996-2010年)》,指导XXXX市新城区建设,促进城市经济社户发展起到了重要作用。
为了适应XXXX市城市发展需要,更好地指导城市各项建设活动,经山东省人民政府批准,对现行的《XXXX市城市总体规划(1996-2010年)》进行修编,特编制《XXXX市城市总体规划(2005-2020年)》。
以全面建设小康社会为目标,落实以人为本,全面、协调、可持续的科学发展观,牢固树立扎住机遇、加快发展的战略思想,建立完善的社会主义市场经济体制,促进经济社会和人的全面发展,不断提高构建和谐社会的能力。
应大力发展新区,通过建设新区来扩大城市规模,容纳新增人口,疏解老城区功能,为老城区未来的功能优化打下基础。
为拓展城市发展空间。
以东城区开发建设为突破口,引导驻邹企业、机关、企事业单位东迁,进一步集聚新城区人气,放大辐射和带动功能,拓展城市发展空间,扩大城市建设规模,有效疏解旧城区人口、环境和交通压力。
坚持先地下、后地上,统一规划、统一设计、统一实施东城区标志性城市建设重点工程建设,配套完善路网、绿化、市政管网等基础设施,提升新区承载和服务功能,把东城区建成集行政办公、金融商贸、文教娱乐、住宅小区为一体的现代化样板城区。
因此建设新型现代化公务员小区适应当前发展潮流,符合人民意愿。
“十一五”期间XXXX市经济和社会快速发展,综合实力不断增强,城乡居民生活水平显著提高,“十一五”计划实施顺利,主要经济指标提前一年实现预期目标。
2009年,全市地区生产总值完成316.46亿元,增长18.4%;财政总收入实现51.47亿元,增长21.37%,其中地方财政收入实现15.46亿元,增长18.38%;规模以上固定资产投资完成132亿元,增长26.6%;万元GDP能耗下降5%;金融机构年末存款余额191.26亿元,其中居民储蓄存款余额111.76亿元,贷款余额114.84亿元,分别比年初增加15.96亿元、12.85亿元、10.47亿元。
近年来经济危机的影响,全市经济受到打击,现阶段依靠房地产开发成为国民经济新增长点,逐步把国民经济拉出阴影,恢复国民经济稳定正常发展,建设公务员小区可以缓解当前经济危机的影响。
并且国内市场出现了“建材低价格、建设低成本、贷款低利息”的良好机遇,现阶段建设更能“借势”发展,起到良好的经济效益。
XXXX市是历史文化名城,城市规划区范围内的一切土地、山林、河流、水库等均应由XXXX市人民政府统一管理。
任何组织和个人新建、扩建、改建需要使用土地(包括地上、地下、水域),必须依法办理土地审批手续,并向XXXX市相关主管部门提出选址申请,严格按照“一书两证”制度执行。
城市规划区内土地根据划分为禁止建设区、适宜建设区和限制建设区3类区域,建房用地较少,不能满足人民群众的住房需求,建设公务员小区可以缓解政府办公人员住房问题,也有利于调节房价,稳定市场经济。
5、建设内容与建设规模
本项目建设内容与规模一览表
序号
名称
单位
数量
备注
1
项目占地面积
㎡
13.33万
折合200亩
2
总建筑面积
㎡
41.957万
其中
住宅
㎡
27.279万
幼儿园
㎡
2000
商业用房
㎡
3.06万
地下车库
㎡
7.998万
公建
㎡
1200
3
停车位
位
2112
其中地上1812位,地下350位
4
道路硬化
㎡
2万
5
绿化
㎡
5.33万
6、建设条件
(1)场地位置及地形地貌
本项目位于XXXX市本项目位于XXXX市东城新区,东临XX山路,西临XX大道,南邻XX村,场地原始地貌单元属剥蚀残丘地貌.场地原始地形起伏较小,场地平整。
(2)气候特征
XXXX市地处暖温带,半湿润区,属大陆性季风气候。
春夏秋冬,四季分明,干湿显著。
春季风大,回暖较快,少雨易旱;夏季炎热多雨,间有干旱;秋季一般天高气爽,但也时而阴雨连绵;冬季严寒,雨雪稀少干燥。
夏多偏南风,雨热同季,冬多偏北风,呈明显的大陆性和季风性。
降水的时空变化导致旱涝灾害频繁发生,再加冰雹、寒潮等灾害性天气的出现,对农业生产发展构成一定威胁。
XXXX市南北最长35公里,东西最宽63公里,地理纬度地气候构不成什么区域差异,全市属于同一气候类型。
但由于境内地势高低差异等因素的制约,小气候有微小的区域差异,以东、西气候差异略为明显。
东部气候区:
该区包括、城前、田黄、张庄、王村、香城、大束等乡镇及峄山、看庄镇的东部。
以日照短、气温偏低、干燥为特点。
年日照时数在2300小时至2400小时之间,日照百分率为53-55%;生长期内≥0℃积温为4900℃至5100℃,≥10℃积温为4400℃≥至4600℃。
西部气候区:
该区包括中心店、城关、北宿、平阳寺、太平、唐村、郭里、石墙等乡镇的全部及峄山、看庄镇西部。
日照较长,热量较丰富。
年日照时数在2400小时至2600小时之间,日照百分率为55-58%,生长期内≥0℃积温为5100℃至5200℃,≥10℃积温为4600℃至4700℃,年降水量750毫米左右。
(3)降水
XXXX市降水主要是液体降水,即雨;其次是固体降水,即雪、雹。
雪雹在降水中所占比重甚微。
境内年平均降水量771.7毫米。
最多年降水量1263.8毫米(1964年),最少年降水量268.5毫米(1988年)。
降水的年际变化很大,年内降水量季节能变化也很不均匀,以夏季降水量最多,平均为490.7毫米,占全年降水量的63%;冬季降水量最少,平均为30余毫米,仅占全年降水量的4%左右。
年降水日数平均为80天,最多达107天(1964年),最少只有65(1966年)。
年内各月降水日数分布与各月降水量分布趋势大体一致,7月份最多,平均降水日数为14天,其次是8月份,平均降水日数为11天;1月份最少,仅有3天,雨季一般始于6月下旬,到9月上旬结束。
6-9月份的降水量约占全年降水量76%,雨水量集中且多暴雨。
平均暴雨初日在7月13日,最早初日在5月13日(1977年),平均暴雨终日在8月27日,最晚终日在11月19日(1962年),年平均暴雨日数3天,年平均暴雨量为255.5毫米,占全年降水量的33%,占6-9月份总降水量的43%,日最大暴雨强度为321.9毫米(1972年7月6日)。
降水年内季节分配表
季节
项目
春(3-5月)
夏(6-8月)
秋(9-11月)
冬(12-2月)
年
降水量(毫米)
100.6
505.6
135.2
30.2
771.7
占全年降水的%
13
65
18
4
100
XXXX市雨季指6-9月间,以10天降雨量≥31.3毫米为标准计算,雨季平均开始于6月29日,结束于8月16日,历时49天。
平均降水量412.4毫米,占全年降水量的54.6%,平均雨日为21天,其中,暴雨27天,占全年暴雨日数的90%。
(4)风、蒸发、湿度
风:
从平均风速测定XXXX市为2级风区。
风向随季节变化而有明显的变化,夏季风向明显的多为南风或偏南风;冬季风向则明显的多为北风或偏北风,最大风速常出现在6月份,最大风速17米/秒。
年平均风速3.04米/秒,4月份平均风速最高为3.9米/秒,8-9月份风速最低,只有2.4米/秒。
蒸发:
XXXX市年平均蒸发量为2084毫米,一年中各个月份的平均蒸发量,以6月份为最大,约在352毫米左右;1月份为最小,只有62毫米。
湿度:
XXXX市历年平均绝对湿度为12.8豪巴,7月份最大为28.4豪巴,1月份最小为3.4豪巴。
多年平均相对湿度为65%,7月份最大为77%;4月份最小为41%。
境内蒸发量远远大于降水量,最高相对湿度出现在7、8、9三个月内。
(5)地震
根据《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)中附录A可知,属于抗震设防烈度6度,设计基本地震加速度值为0.05g,所属的设计地震分组为第二组。
(6)配套条件
供电:
由XXXX市供电局提供,直供小区配电室。
给水:
由XXXX市自来水公司城市供水干管提供水源,由小区内管网供水。
排水:
采用雨污分流方式,分别排入小区内雨、污管网,再汇至市政雨、污管网。
供暖:
由XXXX市热力公司提供热源,从换热站接入本小区。
燃气:
本项目燃气管道已敷设至该场址,可直接接入小区,能够满足日常生活需要。
通讯:
由城市通讯及数字传输系统提供网络,满足电信、有线电视、宽带网等使用要求。
交通:
对外交通主要依靠现规划路,与小区内路网形成统一交通、消防、疏散体系。
7、消防
本项目防火等级按一级考虑,拟采取如下措施,满足消防要求:
(1)严格按《建筑设计防火规范》GB50016-2006及《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005版)要求进行设计。
根据防火等级要求设置消防通道及安全疏散出口,保证建筑物间的防火距离,小区内设置通畅的消防通道,并保证道路宽度不小于4米。
(2)设置独立的消防给水系统和生活、消防联合给水系统,室外消火栓的设置由小区统一考虑。
要按规定合理考虑火灾持续时间,保证充足的消防给水量。
(3)做好电器及用电设备的接地保护,加强日常检查维护。
建筑物采取科学的避雷措施,防止因电火灾和落雷火灾的发生。
(4)加强对居民的消防知识普及教育,使每个用户都能熟练掌握各种消防器具的性能及使用方法,掌握自我防护和相互救助的知识,使“预防为主,防消结合”的消防方针落到实处。
(5)加强物业管理,建立行之有效的责任机制使每户居民都能自觉地维护小区安全。
8、项目组织与实施计划
(1)、项目组织
本项目由XXXX市XXXX房地产开发有限公司负责组织实施。
拟委托具有相应资质的招标代理机构组织招投标活动,通过招标方式择优选择施工、监理和设备的供货及安装等单位。
项目建成后,由XXXX市XXXX房地产开发有限公司负责组织市场销售活动。
(2)、实施计划安排
整个项目建设,计划在24月内完成。
其中工程的招投标等前期工作为3月,建设期预计19月,后期工作为2月
具体时间进度安排如下:
计划进度表
时间
完成项目
2009年11月-2009年12月
完成前期准备工作。
包括规划设计、申报审批、核准。
2010年1月
场地平整、招投标等内容,达到开工条件。
2010年2月-2011年9月
组织施工建设
2011年10月-2011年11月
组织竣工验收,工程结算,办理入住手续,交付使用。
9、组织机构与人力资源配置
(1)、组织机构设置
本公司是股份有限制公司,分为权力机构,经营管理机构和监督机构.最高权力机构是董事会,实行董事会领导下的总经理负责制,董事会由8人组成,董事长1人,副董事长2人,对股东大会负责.总经理受董事会任聘,.各部门分设经理,负责组织公司的经营管理活动.高级职员由董事会商议任聘.监理会由股东代表2人和职工代表8人组成.对公司的财务和职权予以监督。
二.劳动定员
部门
管理人员
营业人员
工程技术人员
业务人员
合计
总经理办公室
其中:
总经理
副总经理
1
3
1
3
行政管理
其中:
办公室
人事部
财务部
3
7
6
3
7
6
运营管理
其中:
保安部
采购部
工程部
5
10
20
2
10
2
7
10
32
销售管理
其中:
营销部
售后服务部
物业管理部
2
1
7
1
1
3
6
10
4
7
合计
32
7
21
30
90
10、招投标
根据《中华人民共和国招标投标法》的有关规定,结合本项目的具体情况,本项目拟采用邀请招标方式,择优选择施工和监理队伍。
委托具有相应资质的招标代理机构具体组织招投标活动。
(内容详见附表1、附表2)
招标基本情况表
建设项目名称:
山东省XXXX市XXXX住宅小区附表1
招标范围
组织形式
招标方式
不采用
招标
方式
招标估算金额(万元)
备注
全部
招标
部分
招标
委托
招标
自行
招标
公开
招标
邀请
招标
勘察
√
√
√
设计
√
√
√
施工
√
√
√
监理
√
√
√
其他
建设单位(盖章)
年月日
审批部门核准意见
建设项目名称:
山东省XXXX市XXXX住宅小区附表2
招标范围
组织形式
招标方式
不采用
招标
方式
招标估算金额(万元)
备注
全部
招标
部分
招标
委托
招标
自行
招标
公开
招标
邀请
招标
勘察
√
√
√
设计
√
√
√
施工
√
√
√
监理
√
√
√
其他
审批部分核准意见说明:
审批部门(盖章)
年月日
三、工程技术方案
1、总平面规划设计
(1)设计依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市居住区规划设计规范》
3、《XXXX市城市总体规划(2005-2020)》
4、有关法律法规、技术规范及标准
(2)设计指导思想
严格执行国家和地方有关法律规定和城市总体规划要求,力求通过规划促进该片区改造,合理控制开发强度,科学挖掘城市土地价值,达到社会效益、环境效益、经济效益的统一。
彻底改造旧区面貌,为公众创造一个环境优美、舒适、方便、安全的生活环境。
(3)规划方案
XXXX市XXXX房地产开发有限公司开发建设的山东省XXXX市XXXX住宅小区项目,总平面规划已报送规划主管部门审查。
本项目位于XXXX市东城新区,东临XX山路,西临XX大道,南邻XX村。
本项目总占地面积为200亩(13.33万平方米),总建筑面积为41.957万平方米(其中:
住宅27.279万平方米,幼儿园2000平方米,地下车库7.998万平方米,商业用房3.06万平方米,物业用房900平方米,其他配套建筑面积300平方米),地上容积率为2.3,地下容积率为0.6,建筑密度19%,绿地率为40%。
建筑物大部分为高层住宅,共31栋,另设3层幼儿园,3层商业用房等建筑。
山东省XXXX市XXXX住宅小区
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- 关 键 词:
- 住宅小区 项目 申请报告 房地产开发 报告