汽车研发创意总部经济港建设项目可行性研究报告.docx

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汽车研发创意总部经济港建设项目可行性研究报告

第一章总论

一、项目名称

汽车研发创意总部经济港

二、项目性质

建筑工程

三、项目地点

xx（国家级）经开区总部经济港三期工程建设项目位于xx市xx驿区大面街道办事处成龙路以南。

四、项目业主

xx市xx实业有限公司

五、项目建设内容与规模

xx（国家级）经开区总部经济港三期工程地块由A、B两个区块组成，分为科研用房和科研配套用房两部分，总建筑面积346354.65m²，其中，地上部分建筑面积269679.60m²，地下建筑面积76675.04m²。

本项目主要经济技术指标见下表:

表1-1经开区总部经济港三期工程经济技术指标表

序号

项目

指标

单位

1

规划建设总用地面积

102440.54

m2

2

规划总建筑面积

346354.61

m2

（一）地上计入容积率的建筑面积

269679.60

m2

（二）地下建筑面积

76675.04

m2

3

容积率

2.63

4

地下机动车位数

2145

辆

5

地下非机动车位数

1400

辆

6

园区道路面积

26000

m²

7

绿地面积

87025

m²

六、投资估算与资金筹措

本项目估算总投资为67000万元，其中第一部分工程费用41363.58万元，工程建设其他费用17119.42万元，建设期银行贷款利息8517.00万元。

项目资金筹措方式：

业主单位自筹37000万元，占项目总投资的55.22%；申请银行贷款30000万元，贷款期限5年，占项目总投资的44.78%。

七、项目建设进度计划

本项目建设工期为24个月。

1、2013年01月—2013年07月底完成项目前期工作，包括项目立项、可研报批、设计招投标、初步设计、施工和监理的招标、施工图设计及相关审查.

2、2013年02月—2014年07月底，总部经济港三期工程土建施工。

3、2014年12月，工程全部竣工验收。

八、可研报告的编制依据和研究范围

（一）可研报告的主要编制依据

1、xx市xx驿区区域总体规划（2007－2020）；2、xx市国民经济与社会发展第十二个五年规划；3、《xx经开区总部经济港规划设计方案》；

4、《xx（国家级）经开区总部经济港三期方案设计》；

5、业主营业执照；6、其它相关附件。

（二）可研报告研究范围

本主要研究内容包括：

项目建设的必要性、项目建设内容和规模、建设条件、工程建设方案、招标方案、环境保护、工程实施进度计划、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价、结论与建议等。

九、结论

xx（国家级）经开区总部经济港三期工程系xx驿区作为天府新区高端制造产业的功能区，也是重点核心起步区，将为高端区产业功能区入驻企业提供完善的办公休闲的配套工程。

本项目的实施将极大改善和提升经济港的环境，为企业总部提供更人性化、更舒适的办公环境，增强园区的办公能力。

项目的建设将极大地推动经开区的发展，增强城区功能，将进一步提升经开区竞争力和承载力，促进区域的经济发展，为xx市进一步向东发展创造有利条件。

第二章项目建设业主

xx市（国家级）经开区总部经济港三期工程建设项目，xx市xx实业有限公司为建设业主，负责对其组织实施、资金筹措、资金运用、偿还贷款及建设管理。

一、企业基本情况

公司名称：

xx市xx实业有限公司；

公司性质：

其他有限责任公司；

成立时间：

2011年07月19日；

注册资本：

（人民币）壹亿元；

实收资本：

（人民币）壹亿元；

法人代表：

宋晴；

公司住所：

xx驿区大面街道成龙大道二段888号xx（国家级）开发区；

经营范围：

项目投资与管理、土地整理及开发、房地产开发及经营、现代工业园区建设、城市配套基础设施建设、物业管理、酒店管理、商场管理（以上经营范围不含法律法规、国务院决定禁止或限制的项目，涉及许可的按许可内容及时效经营，后置许可项目凭许可证或审批文件经营）。

二、公司简介

xx市xx实业有限公司由2个股东出资设立：

四川慧思博通信科技有限公司出资80%，宋晴出资20%，且均已缴足认缴的出资额。

目前公司具有从事房地产开发，土地整理，投资管理等方面的资深专业人才，从业年限20年及以上的达5人以上，10年左右的也占5人以上，具备高级工程师，经济师，一级建造师和国家级造价师的占公司人员的30%，持中级工程师，经济师，二级建造师和省级造价师的也占公司人员的50%左右，且都具备执业资格。

公司也有经验丰富的招标专员，所有人员都具大专及以上学历。

公司组织结构图如下图所示：

图2-1公司组织结构图

第三章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

（一）经开区发展规划

xx经济技术开发区位于xx市城市东部副中心、成渝经济区桥头堡——xx驿区境内。

是2000年2月国务院批准成立的四川省第一家国家级经济技术开发区，2005年9月国家信息产业部批准的国家（xx）电子元器件产业园，2010年10月国家工信部批准的国家汽车产业新型工业化产业示范基地。

总体规划面积160平方公里，是四川省对外开放主要窗口和重点培育的“特色成长型千亿产业园区”，xx市汽车产业综合功能区的主体区域、未来天府新区的骨干区。

近年来，经开区坚定不移贯彻落实省委“总体取向”、市委“总体战略”，坚持把建设xx国际汽车城和世界生态田园城市示范区作为推进“两化”互动、产城一体、跨越发展的战略重点和主要引擎，以汽车产业综合功能区为依托，大力推进以汽车为主导的现代产业追赶跨越式发展，全力构建了以强大的现代汽车制造业为支撑、以汽车高新技术产业为先导、以现代服务业和总部经济为核心的现代产业体系，初步形成了南部制造研发、北部贸易博览娱乐、北中部生产生活服务三大功能片区互动发展格局。

按照建设“国际化世界级汽车产业基地”的发展定位，下一步，经开区将坚持以转变经济发展方式为主线，以改革开放、科技创新为动力，以xx市汽车产业综合功能区为载体，全面推进“南部制造研发、北部贸易娱乐、中部生产生活配套”三大功能片区加快建设，努力把xx经开区建设成产业发达、功能现代、产城相融、城乡一体的国际汽车城。

①打造“百”亿企业集群：

到2020年，培育一汽大众、一汽丰田、沃尔沃、吉利汽车、神钢集团等百亿企业35家以上，形成百亿企业集群；②建成“千”亿产业支柱：

到2020年，努力形成一汽大众xx基地、沃尔沃xx基地、其他汽车整车、汽车零部件、汽车贸易娱乐等六大千亿支柱；③构建“万”亿产业基地：

到2020年，xx经开区汽车主导产业销售收入突破9000亿元，其中：

汽车整车生产125万台，销售收入3000亿元；汽车零部件销售收入3000亿元，汽车商贸销售收入1500亿元，全面建成万亿产业基地，进入全国汽车产业集群格局一级体系和西部地区最重要的汽车产业聚集区。

（二）经开区总部经济港发展规划

经开区总部经济港将依托xx的汽车产业，集中打造成一个集产品技术研发、公司总部为一体的新兴经济港。

该项目总投资20亿元，总建筑面积约60万平方米，项目将分3期建设，预计将带动相关产业产值达30亿元以上。

经济港由几个巨大的细胞状建筑群组成，独幢、双拼的多层办公为主，其中包括总部基地、研发基地、科研用房等配套服务设施，整体布局合理，建筑风格现代，体现了“四化一持续”的总体发展理念。

xx（国家级）经开区总部经济港三期工程项目是遵循经开区和经开区总部经济港发展规划的大背景下实施的，将加快经开区由单一功能园区向多功能园区转变，实现了多产业的互动发展。

二、项目建设的必要性

（一）项目建设符合经开区总体规划

按照xx向东向南发展战略，经开区是xx市东部新城主体发展重点区域，经开区将加快发展步伐，推进xx城市向东发展，集中力量建设现代化的东部城区，逐步形成与xx市中心城区相呼应的东部副中心。

本项目的建设将极大地推动经开区的发展，增强城区功能，将进一步提升经开区竞争力和承载力，促进区域的经济发展，为xx市进一步向东发展创造有利条件。

（二）项目建设促进经开区总部经济港的提档升级

经开区总部经济港是四川国家级经开区打造的首个总部经济港。

实施总部、研发总部和生产基地的空间分离并向经济港的积聚，客观上是利用区域比较优势、寻求经营成本最小化的必然结果。

这是对经开区总部经济港的发展前景非常乐观，因为依托了经开区以汽车整车、主要部件及关键零配件企业、总部经济等生产性服务业，和汽车贸易、博览、文化、娱乐产业等一大批重大项目，这将促使经开区向多功能产业园区的转变，完成总部经济港结构的进一步提档升级。

（三）项目建设有利于提升园区环境，改善办公质量

经开区总部经济港是集产品技术研发和总部办公为一体的园区。

园区环境直接关系着企业总部的对外形象，也是吸引更多企业总部落户总部经济港的关键因素。

因此本项目的实施将极大改善和提升经济港的环境，为企业总部提供更人性化、更舒适的办公环境，增强园区的办公能力。

综上所述，本项目的建设符合国家政策，符合经开区的发展规划，有利于经开区总部经济港不断提档升级，从而引领xx驿区的经济可持续发展。

因此，本项目的建设是十分必要的。

第四章项目建设条件

一、项目地址

xx（国家级）经开区总部经济港三期工程建设项目位于xx市xx驿区大面街道办事处成龙路以南。

项目地理位置如下图所示：

图4-1项目地理位置图

二、工程地质条件

1、地理位置

xx（国家级）经开区总部经济港三期工程建设项目位于xx市xx驿区大面街道办事处成龙路以南。

2、地形及地貌

本工程区域位于xx驿区，属xx平原，地势平坦，地形变化较小，整天呈北高南低分布，地块中央有河道穿过。

3、气候

xx驿区的气候属于亚热带潮湿季风气候，年平均气温15.9度。

一月最冷，为5.7度，七月最热，为27.8度。

5-10月为雨季，降雨量占全年的89.9%，多年平均蒸发量985.2mm，多年平均湿度83%，风向以西北风为主，最多风向为NNE，平均风速为1.25m/s。

常年3-6月和9月有大风。

多为NNE向，风力6-8级，瞬时最大风速30m/s。

多年平均雾日35天，冬季为多。

4、地下水

在钻探过程中，场地内钻均未见有地下水渗出，仅在表土层中有上层滞水渗出，地下水的补充形式上主要为大气降水，未采取地下水水样。

地下水位历年变化幅度约为10米左右。

本场地环境水类别为Ⅱ类，根据相邻场地地下水质分析资料及当地经验，可以确定，本场地地下水在不含腐蚀介质的地表水下渗污染时，对混凝土及混凝土中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。

5、区域地质概况

据有关资料反映，xx泉西坡断裂（包括xx驿断层）为晚更新世活动断裂，而东坡（xx山断层）为第四系一般性活动断裂，xx山断裂带是一条地震活动相对较弱的断裂带，尤其该断裂带的活动在本区表现更弱，对拟建道路基本无影响。

据历史地震调查，本区发生过3.3级地震（1970年8月21日），属地处震波及区，尚未发生过强烈地震的记载。

场地及四周附近范围内未发现明显的滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾害活动。

三、建设施工条件

1、建设区域周边交通运输方便，有利于项目施工。

2、本项目周边给、排水等市政管网完善，通讯、电力等埋设齐全，配套条件较好，项目管网配套连接方便。

第五章建设内容及规模

一、总体规模

xx（国家级）经开区总部经济港三期工程地块由A、B两个区块组成，分为科研用房和生活配套用房两部分，总建筑面积346354.65m²，其中，地上部分建筑面积269679.60m²，地下建筑面积76675.04m²。

本项目主要经济技术指标见下表:

表1-1经开区总部经济港三期工程经济技术指标表

序号

项目

指标

单位

1

规划建设总用地面积

102337.56

m2

2

规划总建筑面积

346354.61

m2

（一）地上计入容积率的建筑面积

269679.60

m2

（二）地下建筑面积

76675.04

m2

3

容积率

2.63

4

地下机动车位数

2145

辆

5

地下非机动车位数

1400

辆

6

园区道路面积

26000

m²

7

绿地面积

87025

m²

二、项目A区

本工程A区业态主要包括科研用房、地下车库和相关配套设施，主要建设内容和规模见下列表格：

表5-1项目A区科研用房建设内容和规模表

序号

项目名称

建筑面积（m²）

备注

1

1#楼

4251.69

6层

2

2#楼

4835.36

6层

3

3#楼

33344.16

27层

4

4#楼

6616.59

6层

5

5#楼

16710.50

17层

6

6#楼

9169.15

10层

7

7#楼

9169.15

10层

8

8#楼

4251.69

6层

9

9#楼

4251.69

6层

10

10#楼

4251.69

6层

11

11#楼

4251.69

6层

12

合计

101103.40

表5-2项目A区配套用房建设内容和规模表

序号

项目名称

建筑面积（m²）

备注

1

1#楼

3721.1

2层

2

2#楼

2层

3

4#楼

5995.51

2层

4

5#楼

2层

5

合计

8260.00

注：

本表内建筑面积含于表5-1单体建筑面积内。

表5-3项目A区配套设施建设内容和规模表

序号

项目名称

建筑面积（m²）

备注

1

地下车库

34091.38

1层

三、项目B区

本工程B区业态主要包括科研用房及配套用房、地下车库和相关配套设施，主要建设内容和规模见下列表格：

表5-4项目B区科研配套用房建设内容和规模表

序号

项目名称

建筑面积（m²）

备注

1

7#一区主楼

19265.24

20层

2

合计

19265.24

表5-5项目B区配套用房建设内容和规模表

序号

项目名称

建筑面积（m²）

备注

1

7#二区主楼

31052.36

25层

2

8#楼

49028.76

33层

3

9#楼

13303.96

33层

4

10#楼

13303.96

33层

合计

106689.04

表5-6项目B区配套建设内容和规模表

序号

项目名称

建筑面积（m²）

备注

1

7#楼一区

5293.91

2层

2

7#楼二区

3278.08

2层

合计

8571.99

表5-7项目B区科研用房建设内容和规模表

序号

项目名称

建筑面积（m²）

备注

1

1#楼

9044.44

10层

2

2#楼

4305.71

6层

3

3#楼

4305.71

6层

4

4#楼

4305.71

6层

5

5#楼

4305.71

6层

6

6#楼

4305.71

6层

7

7#楼一区多层主楼

2048.82

合计

32621.81

表5-8项目B区地下车库与配套用房建设内容和规模

序号

项目名称

建筑面积（m²）

备注

1

地下车库

42131.46.00

1层

2

配套用房

1707.88

2-3层

第六章工程建设方案

一、工程概况

xx（国家级）经开区总部经济港位于xx市xx驿区内，是经开区基础设施的重要组成部分。

总部经济港共分为三期先后实施，一、二期已先期开发。

本项目为三期，实施后成为经开区企业科研用房和生活配套服务中心。

二、设计原则

1、尊重经开区总部经济港的总体规划，确保整体项目的功能分布和局部形态。

2、在尊重一、二期成功规划的基础上，尽可能的提升三期项目的整体品质，且从产品业态和一、二期出现差异化产品以适应市场需要。

3、充分利用地块周边关系，与一、二期整体协调，营造一个更高品质的办公区，突出时代感，以简洁、明快、大气的形象配合色彩组织使之形成鲜明的建筑形象。

三、工程建设方案

（一）总平面设计

1、用地情况

本项目用地西、南面临城市市政道路，东面面临沙河乳业用地，北面与一、二期相接。

东、南、西面用地较规整，北面用地界面呈不规则形状。

2、功能布局

本项目规划布局整体统一，结构明确。

以组团布局为核心，强调各个组团空间、景观及日照通风等关系。

总平面由办公区和生活配套用房两个区域组成。

其中为了各个功能之间不会产生干扰，保证各自的品质办公区形成3个中心景观组团。

生活配套用房与幼儿园形成一个中心组团。

各自在组团形成大尺度的中央景观，为办公和生活提供良好的环境。

中部河道将整个地块一分为二，同时也在中部形成一条景观带与一、二期相互呼应。

3、交通组织

办公区主入口设置于用地南侧，通过横向交通把各个组团联系起来，形成便捷快速的交通空间。

对于入住的企业形象以及交通辨识上是一个更高的提升。

园区内实现人车分流，机动车通过外部地下车库坡道直接进入地下停车库。

生活配套用房区域主入口设置于用地东侧形成独立的出入口。

本项目规划形成了环形消防车道，满足消防规范要求。

4、城市天际线

本项目建筑层数分别为3层、6层、10层、17层、25层、29层和33层。

建筑高度起伏变化较大，有利于满足城市天际线的变化。

5、景观节点

本项目办公区入口形成入口广场，与一、二期中心景观形成相互呼应，借助一、二期景观为三期提升品质。

每栋办公楼、生活配套用房均面对组团中心景观，做到每栋景观的均好性。

6、竖向设计

本项目建设用地平坦，竖向设计在尽可能不破坏原有场地标高的情况下进行设计。

是外地表雨水排水设计采用地面找缓坡收集，经雨水口汇集由管道排出。

（二）建筑设计

1、建筑项目特征分类

本工程分别由科研用房、科研配套用房以及配套设施组成。

科研用房形成了三个独立的组团，科研配套用房和配套设施形成一个独立的组团。

科研用房分为多层和高层，配套用房全为高层。

地下车库为一层，车位数满足《xx市规划管理技术规定（2008）》相关规定。

2、外立面设计

该建筑群通过较强烈虚实对比，用简洁明确的现代设计手法彰显出建筑大气和庄重，具有特殊纹理的玻璃幕墙给人以独有的视觉冲击力。

明确的体量关系，干净建筑语汇，阳刚而充满动感。

高低错落的建筑丰富了城市天际线。

（三）结构设计

1、设计依据

（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；

（2）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）；

（3）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；

（4）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；

（5）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；

（6）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；

（7）《高层民用建筑设计规范》（GB50045-95）；

（8）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2001）；

（9）《高层建筑箱型与筏形基础技术规范》（JGJ6-99）；

（10）《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）；

2、设计荷载

（1）风荷载：

基本风压W0=0.30kN/m²，地面粗糙度为B类。

（2）雪荷载：

基本雪压S0=0.10kN/m²，不起控制作用。

（3）工程所在地区的抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.10g，设计地震分组为第三组。

（4）根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）规定，使用活荷载标准值如下表所示：

表6-1建筑荷载标准值表

序号

荷载类别

均布活载

标准值（kN/m²）

1

科研配套用房部分

1.1

走廊、厅、卧室

2.0

1.2

卫生间、厨房

2.0

1.3

主卫

4.0

1.4

楼梯、空中花园、悬挑阳台

3.5

2

物业管理办公部分

2.1

走廊、门厅

2.5

2.2

办公

2.0

2.3

公共厕所（另考虑台阶及隔板荷载）

2.5

3

地下车库

4.0

4

屋面

4.1

上人屋面

2.0

4.2

不上人屋面

0.5

4.3

屋顶花园

3.0

3、结构设计

（1）建筑结构安全等级

本工程结构设计使用年限为50年，建筑结构的安全等级为二级。

（2）结构选型

本工程各部分结构选型如下表所示：

表6-2结构选型表

序号

项目名称

结构选型

1

高层生活配套用房

剪力墙结构

2

高层科研用房

框架剪力墙结构

3

多层科研用房及配套管理用房

框架结构

4

低层配套用房

框架结构

5

地下停车库

框架

（3）抗震设计

本工程建筑抗震设防类别为丙类，地震作用及抗震措施按7度抗震设防考虑。

本工程钢筋混凝土结构抗震等级如下表所示：

644428366

表6-3钢筋砼结构抗震等级表

序号

项目名称

抗震等级

备注

1

科研配套用房

二级

33层剪力墙结构

2

科研用房

二级

27层框架剪力墙结构

3

办公用房

二级

10层框架剪力墙结构

4

办公用房

三级

10层框架结构

5

办公用房

三级

6层及以下框架结构

6

多层配套用房

三级

低层

（4）地基基础

本项目高层部分拟采用筏板基础，多层部分采用独立基础加抗水坑。

（5）主要结构材料

砼强度等级

剪力墙、柱为C30～C60，基础为C30，梁、板、楼梯为C30。

钢筋

HPB300（HPB235）、HRB335、HRB400。

钢材

Q235

焊条

E43XX、E50XX

墙体材料

砌块采用页岩空心砖（干容重小于8.5kN/m³）、页岩多孔砖和页岩实心砖；砂浆为M5、M10混合砂浆。

（四）给排水设计

1、设计依据

（1）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；

（2）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；

（3）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；

（4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

（5）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；

（6）《住宅设计规范》（GB50368-2005）；

（7）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；

（8）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）；

（9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）;

（10）《二次供水设施卫生规范》（B17051-1997）；

（11）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；

2、给水设计

（1）水源

水源为市政自来水，拟从市政道路引入两路供水给水管。

（2）水量

根据《城市居民生活用水量标准》（GB/T50331-2002）标准，并结合该本项目实际情况，经估算，本项目生活配套用房最高日生活用水量为1664.28m³/d，最大时生活用水量为159.30m³/d；办公用房最高日生活用水量为480.00m³/d，最大时生活用水量为72.00m³/d。

（3）给水系统

本工程所在园区现有官网水压为0.30Mpa，可供本工程用水，水质满足生活用水标准。

本次设计生活用水采用分区供水。

3、排水系统

（1）本工程排水系统均采用雨污分流制。

（2）超过10层配套用房及科研楼卫生间排水采用专业通气立