吉安房地产市场概况.docx
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吉安房地产市场概况.docx
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吉安房地产市场概况
吉安市调报告
本报告包含以下内容:
3,吉安住宅土地供应情况
第一部分吉安城市概况
一,城市概况
1,城市概况:
吉安,地处江西省中西部,赣江中游,罗霄山脉中段。
至27°57'50"、东东毗崇仁、乐安和宁都、兴国,南邻赣县、上犹,西接湖南桂东、炎陵、茶陵,北连鄱湖平原而与丰城、樟树和新余、萍乡接壤。
下辖一市十县二区(井冈山市、吉安县、新干县、永丰县、峡江县、吉水县、泰和县、万安县、遂川县、安福县、永新县、吉州区、青源区)。
全市土地总面积约2.53万平方公里,占全省土地总面积的15.14%。
境内地貌类型齐全,区域差异则较明显。
常态地貌类型以山地和丘陵为主。
整个地势东西高耸、南部突起、中部低平、北部平坦而由边及里三面逐渐向北倾斜,呈阶梯状构成以吉安、泰和为中心的土壤肥沃的吉泰盆地。
赣江自南向北流经全区6县1市,沿江两岸相对高度为50米至100米。
全境山地占总面积的51%,丘陵、岗地占29%,平原占l4%,水面占6%。
自然资源十分丰富。
新中国建立以来相继发现的矿产50余种,其中已探明储量的矿床近90处,各类矿点、矿化点520余处。
2,交通概况:
境内有自北向南纵贯的京九铁路、105国道和由东向西的319国道及“三南”公路,是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带;上可溯赣江沟通闽粤,下可泛鄱阳湖与长江相联,顺抵长江下游发达省市,此外还有赣粤高速,井冈山机场,在江西省地理上占有特殊位置。
3,辖区人口:
吉安原名庐陵,全市辖10县3区1市(新干县、峡江县、吉水县、吉安县、永丰县、安福县、永新县、泰和县、万安县、遂川县、井冈山市、吉州区、青原区、国家井冈山经济技术开发区)。
吉安市人口470多万。
(其中约二百万人常年在外闯荡,或下海经商、或打工)。
4,历史前沿及人文景观:
吉安,是孕育庐陵文化的人文故郡。
古称庐陵、吉州,秦始皇郡分天下时设庐陵县,东汉时期设庐陵郡。
元初取“吉泰民安”之意改称吉安,素有“江南望郡”和“文章节义之邦”的美誉。
从唐宋至明清,科举进士3000名,状元21位。
古城庐陵历史悠久,苏东坡曾做诗云:
“巍巍城郭阔,庐陵半苏州。
”。
庐陵文化源于七千年前的青铜文化,以“三千进士冠华夏,文章节义堆花香”而著称于世。
庐陵府不但考取进士三千(天下第一)和状元二十一(天下第二),而且在明代建文二年(1400年)的庚辰科和永乐二年(1404年)甲申科中鼎甲3人均为吉安人,这种“团体双连冠”现象在中国科举史上绝无仅有。
因而吉安有“一门九进士,父子探花状元,叔侄榜眼探花,隔河两宰相,五里三状元,九子十知州,十里九布政,百步两尚书”的美誉。
“唐宋八大家”之一欧阳修、宋代大文豪杨万里、民族英雄文天祥、《永乐大典》主纂解缙等一批历史文化名人先后诞生在这里。
形成了中国文学史上底蕴浓厚的庐陵文化。
旅游景点,井冈山--5A级风景区,欧阳修纪念馆,欧阳修读书、讲学、祀父的地方——西阳宫,庐陵文化生态公园,中国历史文化名村AAAA级风景区——渼陂古村,中国历史文化名村AAAA级风景区——钓源古村,江南一绝——武功山,吉州窑——先有永和镇后有景德镇
从吉安市近几年的GDP情况来看,吉安的GDP增长水平一直保持在13%以上。
增长的速度较快,随着中部的崛起和吉安市各项产业的发展,预计未来几年吉安的整体经济会一直保持很好的增长。
吉安市近几年第一产业,第二产业,第三产业的比重
根据历年吉安市第一产业,第二产业,第三产业的产业比重来看,近年来吉安市第二,第三产业比重逐渐加大。
将会为吉安市提供更过的就业机会。
增加吉安的人均收入。
为房地产在吉安的发展提供了很好的条件。
2007年-2010年各年吉安市社会消费总额及增长率
历年来吉安市的社会消费总额,一直保持上涨,上涨率维持早18%以上,伴随着人们消费水平的逐渐提高。
预计吉安市未来的社会消费品零售总额会继续增长。
2007年-2010年吉安市城镇人均收入,及农村人均收入情况。
吉安市2007年-2010年城镇和农村人口的人均收入逐年增加。
4,城市规划
1,实现城区对接,提高主城区中心地位。
2,通过新城区建设带动老城区。
3,工业园区建设应突出特色,提升产业结构。
赣江,禾河在中心城区交汇,将整个城区自然
划分为三大片区:
河西片区(吉州区),河东
片区(青原区),河南片区(高新技术产业园)。
整个城区呈现“一城三片,两水三岸,多中心
多组团”的城市空间格局。
三,吉安市城市发展的特点
Ø凭借自然的河流将城市分为三个区域,河西,河东,河南。
Ø吉安市在外务工人员多,随着城市的发展,很多的务工人员回乡置业,为发地产事业在吉安的发展提供了很好的条件。
Ø经济发展快速增长,随着城市进一步发展,未来发展面继续向好
Ø居民收入保持平稳上升,消费观念有待积极转变
Ø吉安未来几年的城市发展以新城区的发展带动老城区的改造。
第二部分吉安市房地产市场概况
2007年-2010年吉安市固定资产投资,
2007年-2008年,吉安市的固定资产投资,实现了飞跃式的增长,之后从2008年到2010年吉安的固定资产投资速度虽然有所放缓但是增长率也保持在30%以上。
固定资产的大力投资。
为房地产事业在吉安的发展创造了很好的条件。
2,房地产市场供给与需求情况
2011年吉安市截止到11月底销售
面积
套数
724054平米
6267套
吉安市房地产市场供应量
1842074平米
15855套
3,吉安市住宅土地市场供应情况;
Ø根据2007-2011年11月吉安市区的住宅土地供应情况来看:
Ø1,2007年吉安开始大规模出让土地,房地产市场也是在2007年开始快速的发展。
Ø2,2008年至2010年之间吉安市住宅土地供应量很小而且成交的宗数也少。
Ø2011年以来吉安市住宅土地的供应量为409.6亩,约为273203.2平米,按照2.0的容积率计算,2011年土地出让个楼市带来的供应量在54万方。
二,房地产市场项目分析
1,在售项目情况
项目名称
项目位置
建筑类别
建筑规模
容积率
绿化率
主要户型
销售均价(元/平米)
凯旋华府
吉安市吉州区迎宾大道6号
多层小高层
8.4万方
1.5
42%
35平米一房、86平米三房、120平米三房
5500
阳明公馆
阳明西路北侧,石阳路与广场西路交汇处
小高层,高层
6.2万方
3.5
44.3%
96㎡两室两厅一卫、128㎡三室两室两卫、138㎡三室两室两卫
5700
港龙上宾道
吉安市城北新区凤山大道8号
别墅、高层、洋房
8.4万方
1.4
45%
80/98平米二房,
113/114/115平米三房
4300
永丰水岸星城
永丰县城迎宾大道与永丰大道交汇处
多层
4.5万方
1.0
20%
101/130平米三房
4380
永丰财富广场
永丰新区长途车站东侧
多层,小高层
4万方
2.32
30%
112/116/132平米三房
4800
银兴广场
吉州区跃进路
小高层,高层
2.7万方
3.7
36%
5000
桃园盛景
吉州大道56号
多层,小高层,高层
16.3万方
2.46
30%
6700
龙景豪庭
青原区文山公园以南地块
小高层,高层
4.7万方
2.7
30%
96/103/107平米二房,
123/126平米三房。
4400
水岸名都
吉州大道与石阳路交汇处
小高层,高层
8.5万方
3.0
40%
三房(115㎡、133㎡)两房(85㎡94㎡97㎡105㎡)
5100
吉州大道与韶山西路交汇处国际名城
高层,小高层
12万方
3.3
38.6%
83/99平米二房,
110/114/119/135平米三房。
5500
华夏江岸星城
吉州大道与长冈北路交汇处
高层
6.4万方
4.45
34.8%
94/102平米二房,
144/155平米三房。
4400
鹭洲府邸
吉安市井冈山北大道3号
多层,小高层,高层
13.4万方
1.49
40%
88平米二房。
5500
盛唐华都
青原大道贸易广场往南100米区法院斜对面
小高层,高层
14.6
4.3
42%
二房(89平米)、三房(122平米)、四房(143平米)
4500
恒鹏曼哈顿广场
吉安市井冈山大道
小高层,高层
7.8万方
2.6
32%
76平米两房,115平米小三房,134平米四房。
5680
月亮湾·城市花园
兴华路以西,赣江大道以南
多层,高层
12.4
3.18
53.6%
98平米二房,
128/133平米三房
3900
在售项目的分布
2,在售项目特征分析
1,板块分析:
河东片区:
宾江新区,该板块目前教育,金融市政配套设施缺乏而且布局混乱。
影响该板块的整体规划发展。
该板块所在的项目主要以盛唐华都,龙景豪庭等,价格在4200-4500元/平米。
建筑业态小高层,高层为主。
优势:
属于新城区,未来发展空间大,政府会大力加强该区域的市政建设。
有自然景观。
劣势:
该区域目前生活配套设施缺乏。
河西片区:
老城区,该板块有成熟的生活配套,周边的金融,教育,医疗等配套设施完善。
项目有:
鹭洲府邸恒鹏曼哈顿广场汇鑫国际名城,项目价格在5500元/平米左右。
项目自带商业较多,以多层,小高层,高层为主。
优势:
完善的配套,成熟的居住氛围。
劣势:
未来的发展空间小,区域项目的价格高。
自然景观缺乏。
河南片区:
河南片区被定位为,工业及生产服务型片区。
以工业为主。
居住性价比差。
2,建筑业态及户型,多层,小高层,高层并存,多层逐渐开始稀缺,户型主要集中在100-120平米三房。
三,市场整体特征分析
结合以上的分析,可以对吉安楼市可以进行如下归纳
吉安房地产发展处于快速发展期,宏观面上给吉安房地产发展和需求提供了较好的空间。
吉安市区域划分明显由天然河流分为三个区域,不同区域项目之间的价格差距明显。
以老城区河西区域最高,价格在5500元/平米左右。
从吉安市近几年住宅土地供应的情况来看。
2011年的大规模土地出让,供应量住宅面积在50万方以上。
未来2到3年时间内房地产市场竞争激烈。
吉安市楼市2011年的销售,目前市场可售房源比较而言,市场供应量充足。
以新城区的发展,带动老城区的改造。
目前吉安市场建筑业态供应主要以小高层、高层业态为主,小高层、高层业态已经得到当地购房者认知,且在当地市场具有一定的成熟度,小高层、高层业态为吉安市未来房地产市场供应的主要业态。
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