深圳市景尚雅苑营销执行报告.ppt

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景尚雅苑营销执行报告景尚雅苑营销执行报告2005年年07月月占地面积占地面积:

4654.7平平建筑面积建筑面积:

21257.3平平容积率容积率:

4.286住宅建面住宅建面:

16894.平平广场用地面积广场用地面积:

2100平平建筑建筑（覆盖率覆盖率）:

19.28%营销目标：

营销目标：

“高价格，高速度，低成本高价格，高速度，低成本”营销目标：

营销目标：

“高价格，高速度，低成本高价格，高速度，低成本”项目及市场解析项目及市场解析项目及市场解析项目及市场解析客户分析客户分析客户分析客户分析项目定位项目定位项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略渠道推广策略渠道推广策略渠道推广策略渠道推广策略项目及市场解析项目及市场解析优势资源利用及限制性转换：

优势资源利用及限制性转换：

“依托景田北成熟居住区依托景田北成熟居住区/稀缺稀缺”限制性因素限制性因素限制性因素转换限制性因素转换北环大道影响北环大道影响通过增加产品附加值来转换通过增加产品附加值来转换,如采用隔音玻璃如采用隔音玻璃项目进入性较差项目进入性较差本项目地段位置较深，进入性较差，展示面较窄本项目地段位置较深，进入性较差，展示面较窄优势资源因素优势资源因素优势资源因素发挥优势资源因素发挥地段地段毗邻香蜜湖，具有景田成熟生活区域氛围的毗邻香蜜湖，具有景田成熟生活区域氛围的地段稀缺价值地段稀缺价值景观景观以香蜜湖及北面山景作为项目的特色卖点以香蜜湖及北面山景作为项目的特色卖点商务资源商务资源项目临北环，周边沿线形成商务氛围项目临北环，周边沿线形成商务氛围,将具有较强商务价值将具有较强商务价值成熟居住区成熟居住区紧邻天健花园和万科城市花园大型成熟社区，存在小户需求紧邻天健花园和万科城市花园大型成熟社区，存在小户需求项目主要卖点梳理项目主要卖点梳理提供酒店式服务：

安全、舒适、周到提供酒店式服务：

安全、舒适、周到中心区周边土地稀缺性中心区周边土地稀缺性景田北成熟配套、时尚特色景田北成熟配套、时尚特色毗邻香蜜湖，真正的香蜜湖景观毗邻香蜜湖，真正的香蜜湖景观三重花园（广场花园、架空花园、空中花园）三重花园（广场花园、架空花园、空中花园）7.8米挑高大堂米挑高大堂高级精装修交楼高级精装修交楼项目自身文化品味项目自身文化品味酒店式服务酒店式服务成为项目核心价值成为项目核心价值香蜜湖景观香蜜湖景观成为项目的重要附加值成为项目的重要附加值针对性市场分析：

针对性市场分析：

“区域成为卖点，高品小户诉求区域成为卖点，高品小户诉求”TT国际国际时尚新天地时尚新天地五洲星苑五洲星苑青莲公寓青莲公寓金色假日金色假日产品产品单房、单房、12房房12房房单房、单房、13房房12房房13房房形象形象景田中心景田中心上上品小户品小户白领新特区白领新特区五星级五星级HIP酒店酒店莲花山脚下的莲花山脚下的小户型小户型中心区首个酒店中心区首个酒店式公寓式公寓主要卖点主要卖点地段地段、配套、配套地段地段、配套、配套地段地段、产品、产品地段、资源地段、资源产品、产品、地段地段客户客户自住客自住客70投资客投资客25自住客自住客75投资客投资客10自住客自住客60投资客投资客35自住客自住客85投资客投资客10自住客自住客66投资客投资客26价格价格7500元元/平（后平（后期带期带300元装修）元装修）毛坯毛坯7900元元/平平7500元元/平平（后期带（后期带300元元/平平装修）装修）7000元元/平平（带（带600元元/平）平）7200元元/平平（毛坯）（毛坯）星彦操作案例借鉴：

星彦操作案例借鉴：

“酒店式公寓提升住宅价值酒店式公寓提升住宅价值”嘉年华名苑嘉年华名苑东方都会东方都会东方华都东方华都金色假日金色假日产品产品13房房单房、单房、12房房单房、单房、12房房13房房形象形象东门品质生活，静东门品质生活，静享舒适空间享舒适空间罗湖首席服务式酒店罗湖首席服务式酒店公寓公寓罗湖至尊罗湖至尊城市商务城市商务酒店公寓酒店公寓中心区首家酒店中心区首家酒店式服务公寓式服务公寓主要卖点主要卖点酒店式服务酒店式服务酒店式服务、大堂、酒店式服务、大堂、装修装修酒店式服务、大堂、酒店式服务、大堂、装修装修酒店式服务、大酒店式服务、大堂堂客户客户自住客自住客76投资客投资客20自住客自住客42投资客投资客53自住客自住客35投资客投资客48自住客自住客66投资客投资客26价格价格7800元元/平平8200元元/平平（带（带800元元/平装修）平装修）9200元元/平平（带（带1000元元/平装修）平装修）7200元元/平平（毛坯）（毛坯）营销目标：

营销目标：

“高价格，高速度，低成本高价格，高速度，低成本”项目及市场解析项目及市场解析项目及市场解析项目及市场解析客户分析客户分析客户分析客户分析项目定位项目定位项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略渠道推广策略渠道推广策略渠道推广策略渠道推广策略客户分析客户分析素描对象素描对象万科金色家园住户万科金色家园住户张先生张先生情况描述情况描述30多岁，某公司中层管理人员。

两口之家，在景田生活已有多岁，某公司中层管理人员。

两口之家，在景田生活已有5-6年。

早年。

早期就租住在景田，期就租住在景田，2000年开始入住金色家园年开始入住金色家园90多平米的三房。

对景田多平米的三房。

对景田片区相当了解与熟悉。

目前手里有一定闲钱，对投资不太在行，对以房片区相当了解与熟悉。

目前手里有一定闲钱，对投资不太在行，对以房产的方式进行投资有一定兴趣，购房首选区域为景田。

产的方式进行投资有一定兴趣，购房首选区域为景田。

产品需求产品需求目前希望购买一套小户型，考虑给弟弟购买或投资。

主要考虑一房单位。

目前希望购买一套小户型，考虑给弟弟购买或投资。

主要考虑一房单位。

由于是给家人购买，由于是给家人购买，希望离自己购买的小区近，希望有社区，对物业管希望离自己购买的小区近，希望有社区，对物业管理要求高，希望购房有较好的会所配套，希望所购房型带装修理要求高，希望购房有较好的会所配套，希望所购房型带装修。

购房可购房可承受首期在承受首期在5-6万，月供在万，月供在1300-1500元。

元。

消费倾向消费倾向喜欢上网，对生活品味及细节较讲究喜欢上网，对生活品味及细节较讲究对项目看法对项目看法对本项目有一定意向，对项目地段比较认同。

对本项目有一定意向，对项目地段比较认同。

目标客户素描目标客户素描A：

“为家人购房的张先生为家人购房的张先生”目标客户素描目标客户素描B：

“长期投资的龙小姐长期投资的龙小姐”素描对象素描对象景田北住户景田北住户龙小姐龙小姐情况描述情况描述30岁，某公司初级管理人员。

四口之家，有小孩，与母亲一起住。

在景岁，某公司初级管理人员。

四口之家，有小孩，与母亲一起住。

在景田生活已有田生活已有7-8年，目前居住在景田金色家园对面的社区当中的三房单年，目前居住在景田金色家园对面的社区当中的三房单位。

家庭收入稳定，考虑小户型的投资。

位。

家庭收入稳定，考虑小户型的投资。

产品需求产品需求只要性价比较高，并有长期投资价值，考虑在市区内只要性价比较高，并有长期投资价值，考虑在市区内购买单房或一房单购买单房或一房单位。

对项目的租金稳定有较高要求。

位。

对项目的租金稳定有较高要求。

曾经考虑过购买罗湖春风路某项目。

曾经考虑过购买罗湖春风路某项目。

消费倾向消费倾向喜欢与三五朋友进行聚会，对时尚较感兴趣喜欢与三五朋友进行聚会，对时尚较感兴趣对项目看法对项目看法对本项目地段认同度一般，认为性价比高的话可以考虑。

对本项目地段认同度一般，认为性价比高的话可以考虑。

目标客户素描目标客户素描C：

“为父母购买的曾小姐为父母购买的曾小姐”素描对象素描对象景田中住户景田中住户曾小姐曾小姐情况描述情况描述30多岁，某公司中级管理人员。

五口之家，小孩已有多岁，某公司中级管理人员。

五口之家，小孩已有56岁，与男方岁，与男方父母一起住。

在景田生活有较长时间。

目前家里是一套父母一起住。

在景田生活有较长时间。

目前家里是一套100平米的三房平米的三房单位，感觉居住空间狭窄不够用。

两夫妻工作十分忙碌，与家中老人的单位，感觉居住空间狭窄不够用。

两夫妻工作十分忙碌，与家中老人的生活习惯形成一定冲突，因此考虑在景田为父母另购一套住宅。

生活习惯形成一定冲突，因此考虑在景田为父母另购一套住宅。

产品需求产品需求主要为父母购房，希望在景田购买一套两房单位。

由于目前所居住的小主要为父母购房，希望在景田购买一套两房单位。

由于目前所居住的小区环境较佳，不希望购买给父母的房子在素质上比现在的差。

区环境较佳，不希望购买给父母的房子在素质上比现在的差。

对社区环对社区环境、物业管理有较高要求。

希望购房带装修。

境、物业管理有较高要求。

希望购房带装修。

近期曾到天健时尚新天地近期曾到天健时尚新天地看过，感觉价格太高，且不带装修，因而未有购买。

价格承受力强，可看过，感觉价格太高，且不带装修，因而未有购买。

价格承受力强，可支付支付1015万首期款，希望月供款在万首期款，希望月供款在3500元以内。

元以内。

消费倾向消费倾向家里有一辆桑塔纳，喜欢购物、打网球。

家里有一辆桑塔纳，喜欢购物、打网球。

对项目看法对项目看法对本项目地段认同度一般，认为性价比高的话可以考虑。

对本项目地段认同度一般，认为性价比高的话可以考虑。

目标客户素描目标客户素描D：

“过渡居住的罗先生过渡居住的罗先生”素描对象素描对象福田华强北白领福田华强北白领罗先生罗先生情况描述情况描述26岁，某公司白领。

毕业来深三年。

目前和女朋友谈恋爱尚未结婚。

目岁，某公司白领。

毕业来深三年。

目前和女朋友谈恋爱尚未结婚。

目前租房居住岗厦片区。

两人均接受过高等教育，有较好的工作发展机遇，前租房居住岗厦片区。

两人均接受过高等教育，有较好的工作发展机遇，对未来发展有着较佳的前景和期望，具有较强烈的购房愿望，希望能有对未来发展有着较佳的前景和期望，具有较强烈的购房愿望，希望能有一个属于自己的家。

一个属于自己的家。

产品需求产品需求考虑到过渡居住，将买一套考虑到过渡居住，将买一套一房一厅单位一房一厅单位。

希望周边环境要好，项目要希望周边环境要好，项目要有特色，不一定要是社区，但希望具有高档次品质，符合自己的品味，有特色，不一定要是社区，但希望具有高档次品质，符合自己的品味，如果外面有景观则更好。

希望购房带装修，以便于轻松入住。

如果外面有景观则更好。

希望购房带装修，以便于轻松入住。

对楼盘的对楼盘的保值及投资价值也有较多考虑，希望所买的房子可以在未来换房转手时保值及投资价值也有较多考虑，希望所买的房子可以在未来换房转手时有一定的升值空间。

首期可承受有一定的升值空间。

首期可承受5-8万元，考虑月供万元，考虑月供20年，月供在年，月供在2000元以内。

元以内。

消费倾向消费倾向消费注重名牌，对时尚敏感度高，喜欢去万象城、星巴克等时尚集聚地。

消费注重名牌，对时尚敏感度高，喜欢去万象城、星巴克等时尚集聚地。

对项目看法对项目看法对景田片区较为向往，对酒店式服务及高尚档次认同度高。

对景田片区较为向往，对酒店式服务及高尚档次认同度高。

目标客户素描目标客户素描E：

“过渡居住的李先生过渡居住的李先生”素描对象素描对象福田华强北白领福田华强北白领李先生李先生情况描述情况描述28岁，某公司白领，目前单身。

在深圳工作已有六七年，一直都在租房岁，某公司白领，目前单身。

在深圳工作已有六七年，一直都在租房住，个人年收入在住，个人年收入在8万左右。

觉得长期租房不划算，希望能够自己在深万左右。

觉得长期租房不划算，希望能够自己在深圳安一个家。

在福田的工作时间较长，对福田也比较喜欢，希望能在福圳安一个家。

在福田的工作时间较长，对福田也比较喜欢，希望能在福田购房。

田购房。

产品需求产品需求考虑到过渡居住，将买一套考虑到过渡居住，将买一套单房或一房一厅单房或一房一厅。

希望购房带装修希望购房带装修。

对周边对周边环境也有一定要求，希望不要太杂。

希望购房到华强北上班交通方便，环境也有一定要求，希望不要太杂。

希望购房到华强北上班交通方便，周边配套齐全。

首付款希望在周边配套齐全。

首付款希