物业服务合同未约定期限.docx

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物业服务合同未约定期限

物业服务合同未约定期限

　　篇一：

关于前期物业服务合同的说法,正确的是。

A.前期物业服务合同可以

　　一、整体解读

　　试卷紧扣教材和考试说明，从考生熟悉的基础知识入手，多角度、多层次地考查了学生的数学理性思维能力及对数学本质的理解能力，立足基础，先易后难，难易适中，强调应用，不偏不怪，达到了“考基础、考能力、考素质”的目标。

试卷所涉及的知识内容都在考试大纲的范围内，几乎覆盖了高中所学知识的全部重要内容，体现了“重点知识重点考查”的原则。

　　1．回归教材，注重基础

　　试卷遵循了考查基础知识为主体的原则，尤其是考试说明中的大部分知识点均有涉及，其中应用题与抗战胜利70周年为背景，把爱国主义教育渗透到试题当中，使学生感受到了数学的育才价值，所有这些题目的设计都回归教材和中学教学实际，操作性强。

　　2．适当设置题目难度与区分度

　　选择题第12题和填空题第16题以及解答题的第21题，都是综合性问题，难度较大，学生不仅要有较强的分析问题和解决问题的能力，以及扎实深厚的数学基本功，而且还要掌握必须的数学思想与方法，否则在有限的时间内，很难完成。

　　3．布局合理，考查全面，着重数学方法和数学思想的考察

　　在选择题，填空题，解答题和三选一问题中，试卷均对高中数学中的重点内容进行了反复考查。

包括函数，三角函数，数列、立体几何、概率统计、解析几何、导数等几大版块问题。

这些问题都是以知识为载体，立意于能力，让数学思想方法和数学思维方式贯穿于整个试题的解答过程之中。

　　篇二：

前期与普通物业服务合同的异同

　　前期与普通物业服务合同的异同

　　合同是特定的两个或两个以上的当事人在平等自愿的基础上，以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的作出意思表示，又经磋商使意思表示一致所达成的协议。

作为商品交换法律表现形式的民事法律行为，合同在生产、销售、分配及消费四大社会经济活动中发挥着越来越重要的作用。

随着我国社会主义市场经济体制的日益完善、房地产行业的迅猛发展及住房制度改革的不断深入，物业管理作为对建筑物和配套的设施、设备及相关场地进行社会化、企业化、专业化的维修、养护、管理等综合服务方式，已成为广大居民住房消费的重要组成部分。

　　现代物业经营管理活动中，涉及的社会关系多种多样，其中最主要的是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业之间的关系，它们之间实质上是市场交易关系，一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的，物业服务合同已成为物业管理最基本的法律关系，是市场经济发展过程中产生的新型合同，是现代物业管理法律关系中最为核心的内容。

根据物业所有权人和委托人的不同，物业经营管理中的物业服务合同可分为前期物业服务合同与普通物业服务合同，辨析这两类物业服务合同之异同对规范和指导物业管理实践具有重要意义。

　　一、物业服务合同在物业管理中的重要作用

　　物业服务合同是指房地产开发建设单位或业主与物业服务企业在平等、自愿基础上依法签订的以物业服务企业提供物业管理服务、房地产开发建设单位或业主支付管理费用为内容的，规范房地产开发建设单位、业主与物业服务企业权利义务的协议。

其中，前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段，房地产开发建设单位或公有住房出售单位与物业服务企业约定前期物业管理的书面协议，普通物业服务合同是指业主或业主委员会与物业服务企业签订的约定，由物业服务企业对物业进行有偿管理服务的书面协议。

二者是时间上存在着先后顺序而又相互衔接的两类民事法律合同。

就物业管理活动来看，物业服务合同是保障物业管理活动顺利开展和物业经营管理优质服务的基石，其重要作用主要体现如下：

（一）物业服务合同是物业管理服务公共性活动产生的契约基础

　　物业管理活动的实质是房地产开发建设单位或业主与物业服务企业以物业管理服务为标的所进行的交易活动，交易双方主要是以物业服务合同为纽带完成物业市场交易活动，从法律及法理来看，物业管理法律关系本质上是一种合同关系。

物业管理是通过物业服务合同而产生的一项市场行为。

物业服务合同是物业管理活动得以实现的基本法律文件，是物业服务企业开展物业管理活动的基础和重要法律依据，物业服务企业是基于物业服务合同的约定

　　提供物业管理服务，房地产开发建设单位或业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，合同主体双方是平等的民事法律关系，是实现物业管理社会关系的法律形式。

（二）物业服务合同是明确主体双方权利义务的最重要法律文件

　　物业管理是一种具有委托代理性质的民事法律行为，因此，当事人双方的意思表示在物业管理法律关系中起着决定性的作用。

物业服务合同是建立当事人双方之间关系以及约束当事人双方行为的法律规范，是确立房地产开发建设单位或业主与物业服务企业之间被服务者与服务者的关系以及明确双方主体享有的权利和承担的义务的最重要法律文件。

依法共同遵守物业服务合同的约定，是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业的基本义务，合同双方当事人都应该给予充分重视，这对于物业服务合同关系的进一步规范与成熟具有积极意义。

　　（三）物业服务合同是实现物业交易双方合法权益的重要法律保障

　　物业服务企业依据物业服务合同主要对物业的共用部位和共用设施设备进行物业管理，其所提供的物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性。

物业服务合同是保障双方当事人合法权益的重要手段，为此，订立物业服务合同时，必须遵循平等、自愿、公平、诚实信用、合法等基本原则，在慎重考虑、充分协商讨论的基础上最终达成意思表示一致才能签订合同；约定的合同条款宜细不宜粗，应当具有较强的可操作性；合同应当明确物业服务合同当事人的权利和义务；应当认真研究有关法律规定，具体、明确约定合同当事人的违约责任。

把握好这些合同订立中的关键环节，有助于维护各方合法权益。

　　（四）物业服务合同是提高物业管理服务精细化水平的有效途径

　　现代社会高速发展，要求实现社会化大分工，每个人精通自己行业的专业技术，而其他工作交由该行业的专业人员完成，知识专业化，行业分工化，提高了工作精细化水平，提高了效率，降低了成本。

物业服务合同实现了物业所有权与管理权实现了分离，一方面，物业服务企业拥有专门物业管理技能，利用自己的技术为房地产开发建设单位或业主提供服务，行使管理权；另一方面，房地产开发建设单位或业主是物业的所有权人，基于拥有物业所有权对物业服务企业根据物业服务合同的约定所提供的物业管理服务活动进行监督。

　　二、前期与普通物业服务合同的相同之处

　　前期与普通物业服务合同是相互衔接、相互补充的两类合同。

物业服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与有关委托方订立物业服务合同。

在物业管理过程中，委托人与物业服务企业具体的权利和义务基本上由物业服务合同约定，物业服务合同关系是一种平等主体之间的协议关系。

在现实的物业管理服务的不同阶段，作为物业管理提前介入的主要环节，前期物业服务合同发挥着重要作用，而普通物业服务合同就是我们通常所说的物业服务合同，是物业管理的基本合同。

它们的相同之处主要体现在以下几个方面：

（一）都属于合同类型中的双务、有偿合同

　　双务合同是指当事人双方互负对等给付义务的合同，是实践中最常见、最大量的合同。

有偿合同是指双方当事人取得利益均须支付对应代价的合同。

一般而言，双务合同都是有偿合同。

　　前期与普通物业服务合同属于双务有偿合同，合同对签约双方的权利与义务都做了明确的双向规定，双方的权利义务是相互对应、相互依赖的。

在物业服务企业提供房屋及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等物业管理服务时，房地产开发建设单位或业主必须支付服务费用，当事人双方是一种等价交换关系，物业服务收费的基本原则是质价相符，服务费用的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。

当然，一些物业服务企业出于经营策略考虑，也可能无偿地为房地产开发建设单位或业主提供某些服务，但一般仍以有偿为原则。

（二）都属于合同类型中的诺成、要式合同

　　诺成合同是指不依赖标的物的交付，只需当事人意思表示一致即告成立的合同，它仅以双方当事人意思表示一致为合同成立的要件，交付标的物为当事人的给付义务，违反该项义务即产生违约责任。

要式合同是指法律或当事人要求必须具备特定形式的合同。

前期与普通物业服务合同均属于诺成、要式合同。

只有经过要约和承诺，并在相互信任的基础上协商一致，房地产开发建设单位或业主与物业服务企业才能订立合同。

同时，根据合同自由原则，当事人有权选择合同形式，因此，合同以不要式合同为常态，但对于一些重要的交易，法律常规定当事人应当采取特定的形式订立合同。

“要式合同与不要式合同的区别在于是否应以一定的形式作为合同成立与生效的要件。

”

　　区分要式合同与不要式合同的主要意义在于，某些法律和行政法规对合同形式的要求可能成为影响合同效力的因素，前期与普通物业服务合同属于诺成、要式合同，均有示范性文本以供借鉴。

　　（三）客体是一致的，都是物业管理服务活动

　　物业服务企业与房地产开发建设单位或业主之间基于前期与普通物业服务合同形成的交易关系，双方交易的标的物都是物业管理服务活动。

在前期物业管理阶段，物业服务企业根据前期物业服务合同为房地产开发建设单位提供持续不断的无形的物业管理服务，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护。

在日常的物业管理阶段，物业服务企业根据普通物业服务合同为业主提供具有公共性和综合性等特点的物业管理服务活动。

另外，物业管理服务活动并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中，当然，在前期物业管理阶段，物业服务企业

　　依据前期物业服务合同提供的如管理遗留的扫尾工程、空置房出租或看管等物业管理事项是通常情况下的物业管理不具有的一些内容。

　　三、前期与普通物业服务合同的不同之处

　　前期与普通物业服务合同是物业管理实务中两类既紧密联系又相互区别的合同，从物业管理规范化运作的角度讲，二者缺一不可。

尽管两类合同在法律特征方面有许多相同之处“，但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不同产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同在签订主体、签订时间、有效期限、终止条件等都有所差异。

”

（一）签订主体不同

　　前期物业服务合同的签订主体是房地产开发建设单位与物业服务企业。

由于在新建物业的业主入住前，首次业主大会尚未召开，业主还不能形成统一意志以及业主大会还不能统一业主意见来决定是否选聘物业服务企业，而此时已有实施物业管理的现实必要。

为了维护正常的物业秩序，保护业主现实的合法利益，根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，房地产开发建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，用以约束物业管理前期活动行为。

一方面，在物业未销售前，房地产开发建设单位是物业的第一业主，有权选聘物业服务企业，从法理角度来看也是许可的；另一方面，从合同的相对性规则出发，前期物业服务合同不能对第三人产生拘束力，这将会导致业主享受物业服务而由房地产开发建设单位承担管理费用的局面。

为克服这一弊端，各国或各地区开始改变这一契约仅具债权效力的状态，而赋予其物权效力。

普通物业服务合同的签订主体是业主大会授权的业主委员会与物业服务企业。

当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。

业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，其职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业并正式签订普通物业服务合同。

（二）签订时间不同

　　在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，物业的销售及业主入住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不仅这个过程需要物业服务企业提供物业管理服务，甚至在物业的开发建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。

前期物业服务合同是物业服务企业进行前期物业管理活动的重要法律依据，其签订的时间是新建住宅的开发商出售住宅前，也就是业主委员会代表业主、业主大会选聘物业服务企业之前。

业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。

普通物业服务合同签订的时间一般应在业主委员会成立后三个月内，最迟不应迟于六个月。

　　（三）有效期限不同

　　为避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理空缺，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，房地产开发建设单位有必要与其所选聘物业服务企业签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同属于无固定期限合同的过渡性合同，其有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业服务企业签订的普通物业服务合同正式生效时终止。

物业的销售、入住的渐进性造成业主大会首次召开时间不确定，而首次业主大会召开时间的不确定又决定了业主委员会代表业主、业主大会选聘物业服务企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限通常是不确定的。

前期物业服务合同期限的不确定，不仅影响物业服务企业统筹安排工作、降低交易成本、防范经营风险，而且会导致物业管理市场秩序的混乱，诱导纠纷和矛盾。

但是前期物业服务的期限是可以约定的。

　　普通物业服务合同则是只要合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，且通过书面的形式签订，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立，这标志着物业服务合同正式生效。

普通物业服务合同属于固定期限合同，属于在较长期限内履行的合同，因此，当事人需要对合同的期限进行约定。

物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。

“与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。

”

　　（四）终止条件不同

　　尽管前期与普通物业服务合同都有约定的时效，都是附终止条件的合同，但二者的终止条件不同。

前期物业服务合同在期限未满时，如果业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业服务企业，签订了普通物业服务合同，进入了正常的物业管理阶段，前期物业服务合同将自动终止，终止时间以业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时间为准。

另外，前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。

因此，有必要在前期物业服务合同中，对解除合同的条件作出明确约定。

与前期物业服务合同比较而言，普通物业服务合同有下列情形下之一时将会终止履行：

约定的期限届满，双方没有续签物业服务合同的，可以终止履行；物业服务企业与业主大会双方协商一致解除物业服务合同的，可以终止履行；因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，可以终止履行；物业服务企业如果被宣告破产，按照国家规定进行破产清算的，可以终止履行；法律、法规规定的其他情形。

　　综上所述，前期与普通物业服务合同都以提供物业管理服务为主要内容，是有关人们生活居住方面必要且重要的经济合同，辨析它们之异同，是明确物业服务企业与房地产开发建设单位以及业主之间权利义务关系、正确适用相关法律、法规、处理好物业纠纷的关键，对保障物业管理活动中各方主体的合法权益，促进物业管理行业的健康发展以及维护物业服务市场秩序等意义重大。

　　篇三：

物业服务合同属于委托合同双方具有任意解除权

　　物业服务合同属于委托合同双方具有任意解除权

　　案情

　　原告某业委会于2006年4月通过招标程序与被告某物业公司订立了小区物业管理合同。

合同约定：

原告委托被告对小区进行管理，服务期限为3年。

物业管理服务费标准为：

住宅建筑面积每平方米元，非住宅建筑面积每平方米元。

合同任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元违约金。

　　在合同履行中，被告由于业主拖欠物业服务费、垫付的水电费等问题，于2006年6月27日向原告发出告知函，以经营出现亏损为由，提出退出小区物业管理服务。

在双方未就提前终止合同达成一致的情况下，被告于同年9月27日撤离该小区。

原告请求判令：

解除物业服务合同;被告向原告支付违约金10万元。

被告辩称，同意原告解除合同的诉讼请求，但认为原告违约在先，不同意支付违约金。

理由是：

原告始终没有依约向被告提供物业用房;原告没有依据《物业管理条例》的规定，出面督促业主交纳物业费;原告招标时说明的小区物业建筑面积与实际建筑面积不符，造成被告万元损失;原告招标过程中未将底商水电费缴纳方式告知被告，造成被告6万余元的损失。

以上造成被告直接经济损失达30余万元，致使其无法继续履行合同，其经履行法定程序后撤离该小区。

　　裁判

　　法院认为，双方签订的物业管理服务合同依法成立、有效，双方应按约定全面履行合同义务。

物业管理服务合同约定履行期限为3年，但被告仅进行了5个多月的物业管理服务即撤场，应当承担违约责任。

现双方均同意解除合同，法院照准。

被告提出的物业用房问题，双方已协商搭建了物业用房，被告也已实际使用。

原告当庭表示愿意支付被告垫付的搭建物业用房的费用28539元，法院准许。

此外，双方在合同中并未约定物业管理服务的具体面积，也未约定被告垫付水、电费的问题，原告不存在瑕疵缔约和先期违约的行为。

据此，法院判决：

解除双方签订的物业管理服务合同;被告向原告支付违约金10万元，扣除被告垫付的搭建物业用房费用28539元，被告实际向原告支付71416元。

　　评析

　　一、物业服务合同当事人双方对合同应当享有任意解除权

　　一般认为，物业服务合同具备委托合同的特征，由业主、业主大会委托物业服务企业对其物业小区进行服务与管理。

物业服务合同又是一种综合性的委托合同，其中涉及的委托事务不仅仅是某一项而是多项，如小区的绿化、卫生、治安、公共设施的运行及维护等事项。

在这种综合性的委托合同中，包括承揽、保管、服务等多种性质的委托关系。

　　二、物业公司应当就合同解除条款的特别约定承担责任

　　物业服务合同的解除权，并不是物业服务合同的违约责任形式，而仅仅是物业服务合同不履行时的处理方式。

物业公司行使合同任意解除权合法，并不意味着物业公司不需要承担违约责任。

本案被告在合同履行期尚未届满前，告知原告将要撤场的行为，已经构成明示毁约。

而明示毁约当然是违约行为的一种形态，在此情形下，必然要承担相应的违约责任。

虽然物业公司基于委托合同而享有解除权，但解除权不能豁免违约责任的承担，否则合同事先确定的履行期将变得毫无意义。

这也是合同意思自治原则的具体体现。

根据合同法第一百一十四条的规定，在合同有特殊约定的情况下，应当根据约定承担支付违约金的责任。

本案双方当事人在物业服务合同中特别约定：

合同任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元违约金。

法院判决支持原告要求被告支付违约金的诉讼请求是合理的。

此外，就一般合同而言，

　　违约金作为违约后生效的补救方式，是独立于履行行为之外的给付，只要当事人没有特别约定，支付违约金的行为不能替代履行合同，当事人不得在支付违约金后而免除履行主债务的义务。

但是物业服务合同因其委托合同的性质而例外，物业服务企业在行使任意解除权后，业委会无权要求其继续履行合同。