商业业态以及规划调研报告.docx
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商业业态以及规划调研报告.docx
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目录
一、引言 2
二、案例分析 2
1、香港兰桂坊酒吧一条街 2
2、阳朔西街 9
3、丽江四方街 12
4、riverwalk 14
三、四条著名商业街对比分析 15
四、项目商业街规划 16
1、商业街设计原则 16
2、商业业态设置 17
3、业态配比原则 17
4、业态规划原则 17
5、重点业态设置 18
6、商业街策划内容 18
7、商业内容展示 20
一、引言
商业究竟是什么?
是吃、住、行、游、购、娱吗,是喝茶、聊天、购物吗?
带着这个疑问,首先让我们感受一下国内外最出名的四个商业街的气氛,用以寻找什么是商业,什么是我们XX项目将表达的商业。
二、案例分析
1、香港兰桂坊酒吧一条街
1)名称:
香港兰桂坊酒吧一条街
2)简介:
兰桂坊是香港的一道风景线了。
平实的街道布置,两条平行的步行街,外加一小段连接两条步行街的大道,步行街不长,每条街步行不过七八分钟路程。
街巷短小、狭窄、呈L形并用鹅卵石铺成,街巷满布西式餐馆和酒吧,街道两旁的酒吧门面狭小。
超过五十家餐厅和各样的消费埸所,名字和装饰十分西化,洋溢特有的欧陆风味和异国情调,被誉为香港特有的文化特区。
3)图片展示:
兰桂坊酒吧logo
兰桂坊酒吧logo
(欧风)
Marli
营业时间:
每天下午17点至凌晨2点
(欧风)
Agave龙舌兰
(营业时间:
每天下午17点至凌晨)
(欧风)
Al’sDiner
(营业时间:
每天上午11点至凌晨2点(星期五、星期六营业到凌晨4点)
(欧风)
BarGeorge乔治酒吧,营业时间:
每天下午3点到凌晨
(欧风)
Beiru
营业时间:
中午12点至凌晨
(欧风)
Cbar
营业时间:
每天上午9点到凌晨1点
(科幻)
Volar
(科幻)
ChefJapaneseRestaurant&Bar 巨匠日本料理&酒吧
(科幻)
Club97
(古典)
Insomnia 失眠症
营业时间:
每天24小时营业
(古典)
TheDublinJack
营业时间:
每天中午12点至凌晨
地图
位于繁华区域
4)结合项目进行特色分析
特色文化:
富西方文化的地区
l酒吧文化是一种反叛的文化,最初由年轻人兴起和推崇,强调夜晚不归,强调狂欢和沉沦、刺激和纵欲。
现在已经成为青年人的天下,亚文化的发生地。
l全国酒吧文化很多,北京、上海、深圳酒吧都以其特色存活发展,(北京的酒吧 粗犷开阔,上海的酒吧细腻伤感,广州的酒吧热闹繁杂)成都的玉林酒吧以其艺术小酒吧而鹤立鸡群,独彰异彩。
l分析兰桂坊的特色,项目可以借鉴其酒吧一条街的做法,但是基于其商业区位以及文化底蕴等方面的限制,项目发展兰桂坊式样的酒吧文化不适合,项目需要创造一种有别于兰桂坊的酒吧文化,同时也有别于成都艺术小酒吧的文化,一种生动但不糜烂,一种洋溢但不颓废的酒吧文化。
项目需要注意问题
兰桂坊的特色
l项目酒吧一条街的规划,需要充分借鉴成都艺术小酒吧以及兰桂坊酒吧的特色,小体量,小规模,小门面展现,充分凝聚酒吧的商业人气;
l酒吧风格以丰富为首要出发点,欧式、中式、远古、超现实、科幻等都可以尝试,分别根据不同的消费年龄段进行项目的氛围包装;
l酒吧文化成功与否是酒吧一条街成功与否的关键。
项目的酒吧文化可以充分挖掘项目“小手牵大手”的打造理念,创造儿童也可以泡的儿童健康吧,以大自然的和谐为设计主题,形成文化,形成亮点;
l项目风格主要是欧式风格,项目酒吧设置中,可以创造中欧对比系列文化,从风格到创意。
正如兰桂坊中,小小的中式店面,巨大的英文招牌,极具特色;
l项目将餐饮和酒吧结合起来,充分发展中西合璧的饮食文化。
l一条食街,既有意大利的餐厅,又有苏豪式的酒吧,具有中西合璧的饮食消费文化
l节庆活动;圣诞节、万圣节、兰桂坊节、食品节
l消费水平:
一杯鸡尾酒也不过二三十港元,一杯加冰的伏特加50元港币,酒吧还为所有客人免费提供花生、无花果等小食品。
一瓶355毫升的嘉士伯啤酒,一些酒吧最低时仅卖15元。
l每次叫酒水,都要随即付费,一般还要付给酒吧服务员一定小费
l区域规划设置:
酒吧多数的规模都很小,只有几十个坐位;几家日式餐厅,法国化妆品店、雪茄店,经营着日本“铁板烧”、印度咖喱、马来西亚、泰国、越南及中式美食的各式餐馆。
l发展趋势:
注入新元素,旁边的SOHO区以开创饮食界传奇为发展重心,使得兰桂坊在原有的历史年代之外,又注入多元化新生命。
l上海的兰桂坊、广州和北京“兰桂坊”等发展很好;,“兰桂坊”已成为一个总体的饮食业名牌,而这种中西合璧的消费饮食文化已经逐渐流行起来。
消费人群分析
l消费人群以年轻人为主,中年人
l预计项目消费人群比例为成都中高收入群体(80%)、省内外度假游客(10%)、国外游客(10%),针对80%的成都本地消费者,需要杜绝一次性消费情况;需要在酒吧的经营模式上创造消费者连续消费的可能,比如实施分时消费,折扣付款方式;或者投掷幸运蛋的方式,留驻消费者。
l有待深化。
l人群:
外籍人士以及本土的年轻白领
l消费习惯:
聊天、欢歌热舞、观光旅游感受气氛、物色对像寻求刺激
l消费内容:
涉及毒品、色情和赌博香港新闻时常有报道,影星在兰桂坊吸毒事件
2、阳朔西街
1)名称:
阳朔西街
2)内容:
西街全长517米,宽8米,大理石路面,呈弯曲的S形,房屋建筑古色古香,地方特色浓厚。
荟翠各种旅游纪念品、小吃于街市。
西街充满了异国情调的夜景更是风情万种,风俗浓郁。
街中有众多的工艺品店、书画店、旅馆、咖啡厅、酒巴、中国功夫馆,街道两侧的建筑,效仿西洋建筑风格建造的,这里是洋人聚集最多的地方,其中外国人在此开店就有20多家,被称为洋人街。
3)项目图片展示:
4)结合项目进行特色分析
特色文化:
中外结合文化
l阳朔西街是经营很成功的商业街,一方面,除了其具有的地理优势以外,另一方面其商业业态设置以及中西合璧的环境也是成功的因素。
项目借鉴西街在商业业态规划和设置方面的经验。
项目需要注意的问题
西街特色分析
l项目的商业街需要将餐饮、旅馆结合起来;商业街道本身就是一个旅游景点,这点在项目建设中,需要注意,而不仅仅是游客发生商业行为才来的地方商业街与周边建筑融合,共同展示一种文化氛围。
;
l阳朔西街的休闲方式,零散而且随意,充分利用了街道之间的空隙,创造随处商业;项目中需要利用这种布局优势,创新性的延伸街道商业;
l中西合璧的特色:
英语角和跨国婚恋的温床;
l几十家仿西方旅游餐馆的旅店、咖啡馆、西餐馆,近千家专卖旅游工艺品的店铺、摊点;
l酒吧、餐厅、旅店的格局充满了异域风情;
l商业街中有外语学校、培训中心、口语训练营及电脑培训班,增加了语言学习机会;
l消费人群:
阳朔旅游的“背包老外”,以美国、英国、法国等发达国家学生、学者或打工族为主;消费人群在当地观光、生活、工作、学习。
l项目商业业态设置中,需要考察业态之间的衔接方式,如何以更优良的布局,创造游客愿意接受的旅游动线,是像迪斯尼一样(引导性的旅游动线),还是模仿指示性迷宫(创造一个最终的目标,游客带着目的开始寻找的旅游动线)。
小马的天(桥下咖啡馆)
丰吧(这里有西街最大的比萨)
黑蜻蜒(茶的味道不错)
SOLO吧(一个只卖酒的酒吧)
阳朔babyface酒吧(从大门到大厅全部用玻璃装修,让你的心情在"水晶"世界的折射下变得更加开阔,热情的老板,欢快的音乐,人世间所有的烦恼全部在baby face 遗忘…)。
3、丽江四方街
1)名称:
丽江四方街
2)内容:
四方街是丽江古城心脏,交通四通八达,周围小巷通幽,这里是茶马古道上最重要的枢纽站,是丽江经济文化交流的中心。
从四方街四角延伸出四大主街,直通东南西北四郊,又从主街岔出众多街巷,往来畅通。
由此形成以四方街为中心,四周店铺客栈环绕的格局。
五花石板铺成的街道旁,比肩接踵的店铺门庭若市。
铜器、木雕、木刻、字画、染织等工艺纪念品琳琅满目。
3)图片展示:
4)结合项目进行特色分析
特色文化:
纳西文化
项目需要注意的问题
四方街特色分析
l街道很窄,任何一个街道上都流淌有水,水环绕着人而生的感觉。
丽江古城街道将水运用到极致,真正实现了人与水的那种无微不至的亲近。
丽江的成功,部分得益与古城的这种布局关系;
l项目借鉴的riverwalk,同样将商业、街道、水、河流联系起来,从另一个角度延伸了丽江的感觉;
l四方街以其古往今来的地理位置获得了今天在古城的重要地位,商业繁荣,人潮如织。
项目的商业街需要选择独天得厚的区位,集中游客;同时需要推广活动,让游客产生除了游玩游乐区,还要游览商业街的心理渴望,实现商业街道的最大价值;
l四方街特殊的冲刷方式,让游客叹为观止,项目商业街需要创造多个独特的主题,比如情人广场、卡通守护神(每个店铺都有一个卡通守护神,以各种方式悬挂在店铺前)、华山论剑(商业街各店铺成为论剑的各方高手,街道临时搭建白宫演讲台,即兴演讲,即兴拉客)等,形式多样,游客除了感觉舒适之外,更多的是惊喜。
l对歌活动;
l民间集体歌舞活动(四方街的中间升起篝火,从四面八方来的游客在当地人的带领下手拉手地围咸一圈,随着音乐节奏起舞,形成一片欢乐的海洋);
l不计其数的小餐馆、纪念品商店,美食店(米线);
l客栈庭院内小桥流水、花木葱郁,继承了千百年来纳西民族的审美情趣,配备了四星级的硬件设备;
l街道并不水平,而是向东稍有倾斜;夜晚,西河水就漫上河岸流向四方广场,四周店铺的主人则用棍乘水势挑拨,污水流入东河,去灌溉千顷农田。
利用河水自流洗街,既干净,又免了扫地之劳,这在我国的城市中恐怕是绝无仅有的。
4、riverwalk
(在此略述)
三、四条著名商业街对比分析
兰桂坊
阳朔西街
丽江四方街
Riverwalk
地址
香港商业核心区
漓江码头上岸边,桂林
丽江古城中心区
美国圣安东尼奥河上,城市景点之一
借鉴价值
借鉴吻合度
50%
98%
100%
100%
不可借鉴原因
商业中心,人气以及商气难以复制和创造,存在局限性
西街本身属于一个独立的景点,已经形成自己独特的旅游动线以及配套
可借鉴内容
布局以及氛围打造
全部(建筑需要根据项目定位改变风格和体量)
全部(欧式商业临水商业街道,商业业态需要适度变化)
参考内容
街道形状
两条平行的步行街道,中间以一条街道相连(L型)
(S型)街道
从中间广场往四方延伸,类似于人体四肢(十型)
/
铺设物
鹅卵石
本地产的槟榔纹大理石铺成,暗青油亮
当地出产五花石板,经年岁月,磨出别致花纹
鹅卵石铺成
体量
宽约8米,长近800米
每条街步行不过七八分钟路程
房屋样式
青代的建筑:
青一色的二、三层小楼,每一幢小楼的大门都是深红色的高大木板门,古旧风貌
传统四合五天井、走马转阁楼的纳西建筑样式,一二层。
欧洲式样建筑
水态
无
街内本无水,但是源出漓江之岸;本无水,也便有了水
“一水生二水”,城内处处柔情似水
环水而建
商业业态
酒吧、餐饮(中西合璧)
(度假区),酒吧、餐厅、客栈、艺术画廊、手工艺品店
餐厅、文化礼品店、客栈、装饰品、民族商品、像馆、科贡坊
餐厅、酒店、礼品店、艺术画廊、手工艺品店等
氛围
老外聚集地、美食集中区
英语村和异国婚恋
失恋者的天堂
特色
水洗街
发展延伸
Soho区,开创了创意美食
西街民俗走廊,延伸了西街
成为圣最热的游览景区
四、项目商业街规划
1、商业街设计原则
l街道以紧凑、简捷、体量小为特色。
l水流穿梭在街道以及街道商铺中,形成“前店后宅”,或者“一宅两店”形式。
l街道不宜单向街道,“回字型”或者“u”字型街道较适合,形成独有的旅游动线;建议采用街道宜5——8米宽,长度为500米左右。
l街道要创造独有的特色文化,比如“水”文化,将水流引入商业区,形成穿院过桥之势,让游客感觉处处被水环绕。
2、商业业态设置
餐饮、住宿、酒吧、茶楼、游乐、会所、水休闲、养生、商品、演艺等
3、业态配比原则
l满足感官的阶段刺激与跳跃,以降低消费者疲劳度
l突出消费舒适性
l大众、定向消费业态或商品布置在人流难以抵达的区域
l冲动型消费的业态布置在人流量大的区域
l各业态之间要充分思考其消费带动作用,互为补充
4、业态规划原则
l空间与时间相结合,功能与产业相叠加,做出各街区的鲜明特色,采取时空大跨度、夸张手法经营穿梭古今的体验
5、重点业态设置
主题酒店、特色饮食、影视、演艺、水疗、活动
6、商业街策划内容
商业街名称
区位
风格
模式
设置
建成后描述
江畔嘉年华
1、everyday
第一组团商业区
健康自然
酒吧为主体,配套(饮品店、商品店、餐厅等)
1、以现代人生活方式中关乎健康的五大元素为设计主题:
自然(天空、水、草原等)、蔬菜、红绿灯、人民币、爱。
分别创造一个充满了人性、关怀和感恩的酒吧文化。
五大主题元素像五个标志一样,张扬着江安河自然健康吧的第一个亮点。
2、兰桂坊
第二组团商业区
中西合璧
兰桂坊
餐饮、酒吧、酒店、娱乐活动厅等
2、后现代主义的灯红酒绿时代,江安河边最繁华热闹的地方。
吸引所有人的目光,蛊惑性灵。
酒吧时刻穿梭着妖艳的托盘女郎,西方美食飘香,散发着零丁味的歌声,穿过走廊,飘向远方。
3、楼上楼下
第三组团商业区
舒适原始
丽江和阳朔西街
餐厅、茶水、快捷店、酒吧、水吧、可乐店、商品店、工艺品店、小旅店、剧院、电影院
3、真正度假舒适的商业街,街道。
2层楼的住宅,随意坐在阳光暖暖的午后,看着楼下行人喧嚣过市,招呼一声,“要去那里?
”,那将是怎么样的一种场景和心情。
穿廊而过的汩汩水流,透过玻璃地板,清晰的印出人的面庞;清澈水流中,似乎可见鱼儿在游荡;多种露天的活动,调动夜晚和白天的激情,狂歌声声、舞悦翩翩,一派盛世XX项目。
Riverwalk
滨河步道
闲事、舒展、惬意、随情
美国圣安东尼奥项目
餐厅、舞台、剧场、影院、游戏室、儿童乐园、t型展台、酒店、spa馆、会议室等
4、光影之间,江安已经流泻了千年;XX项目梦中伸手,碎了一地的清梦;夜晚,游客徜徉水流声声诉的良宵,清晨,享受鸟儿鸣翠的酣畅,午后,一缕阳光,一杯清茶,丝丝耳语,待到了入夜;天凉水冷,灯火阑珊,舞台尽处,相织媚影,XX项目滨河布道,依然无眠。
将是XX项目最时尚、最悠闲的一个地方。
大型折扣店区
XX项目shopping
高档酒店附近
奢华购物区
各大奢侈品店
各大品牌折扣店
餐厅、休憩区、咖啡馆等
5、想到XX项目疯狂的奢侈一把,或者想大买国外大品牌的超级a货,那就来这里吧。
形成项目区内,聚集时尚青年一族以及商务人士的地方。
7、商业内容展示
主题酒店
餐饮
酒吧
魔术表演
蜡像馆
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