房地产经纪人考试制度政策试题.docx
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房地产经纪人考试制度政策试题
单选题
1.(2009)工业用地使用权出让方式不包括( )。
A.招标方式
B.挂牌方式
C.划拨方式
D.协议方式
【答案】C
【解析】工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
协议不利于公平竞争,适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
2.《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是( )。
A.公平、公开
B.等价有偿
C.合理补偿
D.协商一致
【答案】B
【解析】《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿,采取的办法是根据被拆迁的房屋区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估的办法确定。
3.设立房地产开发企业要求持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业技术人员是( )。
A.2名
B.3名
C.4名
D.5名
【答案】C
【解析】设立房地产开发企业应符合:
有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。
4.《城市房地产开发经营管理条例》规定:
“房地产开发项目应当建立基本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于( )”。
A.10%
B.15%
C.20%
D.30%
【答案】C
【解析】《城市房地产开发经营管理条例》规定:
“房地产开发项目应当建立资本金削度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。
5.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门( )。
A.申请核发建设项目选址意见书
B.领取建设用地规划许可证
C.核发建设工程规划许可证
D.领取建设用地批准书
【答案】B
【解析】以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合嗣后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
6.在核发建设工程规划许可证前,城市规划行政主管部门应对( )进行审查。
A.建设项目选址意见书
B.建设用地规划许可证
C.建设工程施工图
D.建设工程设计方案
【答案】C
【解析】根据建设工程规划许可管理的主要内容,在核发建设工程规划许可证前,城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。
7.《合同法》规定,租赁期限不得超过( )年,超过此年限超过部分无效。
A.10
B.15
C.20
D.30
【答案】C
【解析】《合同法》规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。
8.房屋登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起( )日内不起诉,异议登记失效。
A.15
B.30
C.60
D.90
【答案】A
【解析】《物权法》第19条,“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效”。
9.关于房屋预告登记的说法,错误的是( )。
A.预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力
B.预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效
C.预告登记仅适用于预售商品房的登记
D.预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记
【答案】c
【解析】房屋预告登记是指,申请人为保障将来的物权实现,按照约定向房屋登记机构申请,房屋登记机构依法申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。
10.下列行为中,不属于应当申请房屋所有权转移登记的是( )。
A.互换
B.继承
C.赠与
D.抵押
【答案】D
【解析】房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提出债务履行担保的行为。
11、下列对建设工程招投标的开标、评标和中标管理的表述中,正确的是()。
A.开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的任一时间公开进行
B.评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审和比较;设有标底的,应当参考标底
C.中标人不得向他人转让中标项目,但可以将中标项目的部分主体、部分关键性工作分包给他人完成
D.招标人应当向中标人发出中标通知书,中标结果不必通知所有未中标的投标人
[答案]B
[解析]开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的同一时间公开进行。
招标人应当向中标人发出中标通知书,并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
中标人不得向他人转让中标项目,也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。
但中标人按照合同约定或者经招标人同意,可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。
12、土地使用权出让合同约定的使用年限为70年,原土地使用者使用30年后转让,受让人的使用年限只有()年。
A、20
B.30
C.40
D.70
[答案]C
[解析]70-30=40。
13、下列关于房地产转让,说法不正确的是()。
A、房地产转让时,房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让
B、因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的,属于房地产转让方式
C.以房地产抵债的,不属于房地产转让方式
D.房地产转让的实质是房地产权属发生转移
[答案]C
[解析]以房地产抵债的,属于房地产转让方式
14、下列关于2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》,说法错误的是()。
A、买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持
B.对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外
C.买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,不予支持
D.房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担
[答案]C
[解析]买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
15、关于房屋转租,下列表述错误的是()。
A.房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为
B.房屋转租合同不用办理登记备案手续.
C.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
D、转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之变更、解除或者终止
[答案]B
[解析]房屋转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。
16、下列关于商品房预售,说法正确的是()。
A、商品房预售是指房地产开发企业将已建成的房屋预先出售给承购人,由承购人预付定金或房价款的行为
B、按建设的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
这是商品房预售的条件之一
C.房地产开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》
D.商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同,到县级以上人民政府房产管理部门办理登记备案手续就可
[答案]C
[解析]商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预付定金或房价款的行为。
按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
17、租赁期间届满当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过()。
A.10年
B.20年
C.30年
D.50年
[答案]B
[解析]《合同法》规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。
租赁期间届满当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
18、下列关于房地产权属登记管理的原则,说法不正确的是()。
A、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
B、只能由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权登记工作;房地产权利人也只能到房屋所在地的市、县房地产登记部门办理产权登记
C.房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人,不必同属一人
D.房地产权属登记的属地管理原则
[答案]C
[解析]房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人,必须同属一人
19、下列关于房地产权属登记种类的特点,表述正确的是()。
A.总登记应由县级以上人民政府房产管理部门在规定的登记期限开始之日起30日内发布公告
B.房屋因买卖原因致使其权属发生转移,要进行房屋初始登记
C.房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少,要进行房屋变更登记
D.房地产权利丧失时,原权利人应申请转移登记
[答案]C
[解析]总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日起30日内发布公告。
转移登记是指房屋因买卖,赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。
变更登记是指房地产权利人因法定名称改变,或是房屋状况发生变化而进行的登记。
如房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少。
房地产权利丧失时,原权利人应申请注销登记。
20、下列关于房屋权属登记的表述中,不正确的是()。
A.公告不是房屋权属登记的必经程序
B.在建工程竣工时,如抵押权仍未消灭,抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可,无需重新办理房产抵押登记
C.因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的,登记机关有权注销房屋权属证书:
D.在房屋竣工交付使用时,对已办理预购商品房抵押登记的,应在领取房屋所有权证时同时办理房屋抵押登记
[答案]B
[解析]在建工程竣工时,如抵押权仍未消灭,抵押人在申请领取房屋权属证书时,当事人应重新办理房产抵押登记。
21.存量房地产属于房地产(C )。
A.一级市场
B.二级市场
C.三级市场
D.四级市场
22.下列不属于销售阶段常用的市场调查方法是( D)。
A.实地调查法
B.座谈会
C.成交客户问卷调查
D.二手资料调查
23.房地产市场调查流程中,搜集一手及二手资料后的后续工作是( A)。
A.质量控制
B.数据处理分析
C.制定调查操作方案
D.形成报告
24.(D )试图从外部联系上寻找问题的各种相关因素。
A.预测性调查
B.因果性调查
C.探测性调查
D.描述性调查
25.( C)就是形成市场差异化产品。
A.形象定位
B.市场定位
C.产品定位
D.客户定位
26.(B )是一种最理想的对策。
A.WT对策
B.SO对策
C.WO对策
D.ST对策
27.空间形式属于建筑策划方法中的( D)环节的内容。
A.目标规模设定
B.外部条件调查
C.内部条件调查
D.方案构想
28.消费者的生活方式属于市场细分因素中的(C )。
A.地理因素
B.人口因素
C.心理因素
D.行为因素
29.(D )不是影响房地产价格的一般因素。
A.土地成本
B.人口状况
C.经济发展状况
D.人文环境
30.不列关于均价的说法不
正确的是(A )。
A.均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系
B.一般来说整体均价是在分栋.分期均价的基础上建立起来的
C.均价制定要求考虑房地产本身的成本及市场供求关系
D.在均价确定过程中,重点市场比较楼盘不应少于8个
31.技术难度大、情况复杂、耗用人力和时间较多的房地产咨询报告,收费标准一般不超过咨询标的额的( )。
A.0.1%
B.0.2%
C.0.3%
D.0.5%
【答案】D
【解析】技术难度大、情况复杂、耗用人力和时间较多的房地产咨询报告,收费标准一般不超过咨询标的额的0.5%。
国家指导性参考价为普通咨询报告为每份收费300~1000元。
32.根据《城市房地产中介服务管理规定》,房地产经纪机构在领取营业执照后的1个月内,应当到登记机关所在地的县级以上( )行政主管部门备案。
A.工商
B.国土资源
C.房地产
D.财政
【答案】C
【解析】根据《城市房地产中介服务管理规定》,房地产经纪机构在领取营业执照后的1个月内,应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
33.关于房地产经纪服务主要特点的说法,正确的是( )。
A.房地产经纪从业人员不一定具有房地产经纪资格
B.房地产经纪服务是受当事人委托进行的
C.房地产经纪服务属于公益性活动
D.房地产经纪服务的特点是价格垄断
【答案】B
【解析】房地产经纪属于房地产中介服务活动,根据房地产中介服务的三个主要特点理解:
①人员特定,从事房地产中介服务活动的人员必须具有特定资格的专业人员,并不是所有的人都可以从事房地产中介服务活动;②委托服务,房地产中介活动是受当事人委托进行的,并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动,提供当事人所要求的服务;③服务有偿,房地产中介服务是一种服务性的经营活动,委托人一般按照一定标准收取佣金和报酬。
从题目理解A和C均为不正确的,D项中房地产经纪活动的特点是价格垄断是错误的,收费是按照一定标准来收取费用。
34.下列权利中,房地产经纪人不享有的是( )的权利。
A.指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务
B.拒绝委托人发出的违法指令
C.要求委托人提供与交易有关的资料
D.以个人名义订立房地产经纪合同
【答案】D
【解析】房地产经纪人享有权利:
①依法发起设立房地产经纪机构;②加入房地产经纪机构,承担房地产经纪机构关键岗位;③指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务;④经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件;⑤要求委托人提供与交易有关的资料;⑥有权拒绝执行委托人发出的违法指令;⑦执行房地产经纪业务并获得合理报酬。
ABC项都是房地产经纪人享有的权利,D项房地产经纪人不能以个人名义订立合同,只有注册在房地产经纪机构,只能以机构的名义订立房地产经纪合同。
35.下列权利中,不属于房地产估价对象的是( )。
A.土地使用权
B.在建工程抵押权
C.知识产权
D.房屋所有权
【答案】C
【解析】房地产估价的对象包括:
土地、在建工程、建筑物、构筑物等。
不包括知识产权的估价
36.土地使用者延期付款超过( )日,经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的,土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。
A.15
B.30
C.45
D.60
【答案】D
【解析】在签订出让合同后,土地使用者应缴纳定金并按照约定期限支付地价款,土地使用者延期付款超过60日,经土地管理部门催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。
37.商业用地不能采取( )方式出让。
A.招标
B.拍卖
C.挂牌
D.协议
【答案】D
【解析】2007年9月国土资源部公布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地,必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
38.关于建设用地使用权设立的说法,错误的是( )。
A.建设用地使用权不得在地表以下设立
B.新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权
C.设立建设用地使用权,可以采取划拨的方式
D.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让与他人
【答案】A
【解析】建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
39.甲公司以出让方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用权,3年后建成开业,则开业时度假村的土地使用权的剩余使用年限为( )年。
A.37
B.40
C.47
D.50
【答案】A
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:
商业、旅游、娱乐用地使用权出让最高年限为40年。
40.国有土地租赁期限在( )个月以上的,应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。
A.3
B.6
C.9
D.12
【答案】B
41.土地使用权出让合同由(C )与土地使用者签订。
A.原土地使用人
B.市.县人民政府
C.市.县人民政府土地管理部门
D.市.县人民政府规划部门
42.债券的(A ),是债券价格形成的主要依据。
A.票面价值
B.实际价值
C.内在价值
D.外在价值
43.下列关于房地产成交价格的表述中,不正确的是(B )。
A.交易双方应如实申报成交价格
B.申报的成交价明显低于市场价时,以主管部门认定的价格为准
C.交易双方对主管部门认定的评估价有异议的,可要求重新评估
D.成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据
44.房屋权属档案应当以(B )为单元建档。
A.登记流水号
B.丘
C.门牌号
D.权证字号
45.房地产转让应当以申报的成交价作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的,以( C)作为缴纳税费的依据。
A.成交价格
B.正常市场价格
C.评估价格
D.双方协商价格
46.下列关于住房公积金会计核算的表述中,不正确的是(C)。
A.住房公积金管理中心管理的住房公积金和其他住房资金要实行分账核算
B.住房公积金增值收益和住房公积金管理中心管理费用应分立账户单独核算
C.住房公积金个人明细账实行四级明细核算
D.住房公积金会计核算的内容包括业务支出核算
47.某业主以一大型物业作抵押贷款,与甲.乙.丙.丁四家银行签订了抵押合同;之后,甲.丙.乙.丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。
当业主无力还贷,处分抵押物时,银行受偿顺序为(D)。
A.三家银行按贷款额分摊
B.甲-乙-丙-丁
C.乙-丙-甲-丁
D.甲-丙-乙-丁
48.下列对房屋拆迁的概念表述正确的是(C)。
A.指取得拆迁许可证的拆迁人,拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物,并对被拆除房屋的所有人和使人进行补偿和安置的行为
B.指取得拆迁许可证的拆迁人,拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物,并对使用人进行补偿和安置的行为
C.指取得拆迁许可证的拆迁人,拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物,并对被拆除房屋的所有人进行补偿或安置的行为
D.指取得拆迁许可证的拆迁人,拆除城市规划区范围内集体土地上的房屋及其附属物,并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置行为
49.王某与甲房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同,王某购买价值为50万元的商品住宅一套,并约定甲房地产开发公司于次年5月30日交房。
合同签订后,王某向甲房地产开发公司交付了2万元的定金。
如甲房地产开发公司违约,则甲房地产开发公司应向王某返还定金(B )。
A.2万元
B.4万元
C.6万元
D.8万元
50.维修基金属于代管基金。
业主委员会成立前,维修基金由(C )代管。
A.当地财政管理部门
B.当地税收主管部门
C.当地房地产行政主管部门
D.物业公司
51.根据权利标的的不同性质,民事权利可以分为(C )。
A.物权和人身权
B.财产权和生命健康权
C.财产权和人身权
D.物权和肖像权
52.某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地,用3年时间建成商品宅。
若该商品住宅建成后即出售,则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为( B)。
A.47年
B.67年
C.70年
D.无限年
53.测定权属单元产权面积,要绘制(D )。
A.房产分幅立面图
B.房产分幅图
C.房产分丘图
D.房产分户图
54.(C)是房地产权属档案的生命。
A.动态性
B.专业性
C.真实性
D.完整性
55.房屋买卖合同不属于( B)。
A.要式合同
B.不要式合同
C.有偿合同
D.双务合同
56.新购买的房屋分割时,应当办理房屋(B )。
A.初始登记
B.转移登记
C.变更登记
D.注销登记
57.刘某要求房地产开发企业提供《住宅使用说明书》,他是在行使消费者的(C )。
A.保障安全权
B.自主选择权
C.知悉真情权
D.公平交易权
58.批准临时建设和临时用地的使用期限,一般均不超过( B)年。
A.1
B.2
C.3
D.4
59.某市区一经营用房出租,月租金400元,经税务机关委托评估其原值为50000元,问需缴纳的房产税应是(D )元/年。
A.72
B.420
C.540
D.576
60.按房产租金收入计征的房产税,税率为(B )。
A.10%
B.12%
C.20%
D.30%
多选题:
1.拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人不得进行的活动有(A.B.C.D)。
A.新建,扩建,改建房屋
B.改变房屋和土地用途
C.买卖房屋
D.租赁房屋
E.装修房屋
2.工程建设监理中的信息管理的内容有(A.B.C.D)。
A.信息流程结构图,信息目录表
B.会议制度
C.信息的编码系统
D.信息的收集,整理及保存制度
E.信息的提供
3.下列属于质权特征的有(B.C.D.E)。
A.具有占有,使用,收益的权利
B.是就质物优先受偿的权利
C.标的物只能是动产或财产权利
D.须转移质物的占有
E.是一种担保物权
4.依据(行政诉讼法),下列行为中房地产经纪机构可以提起行政诉讼的有(A.B.D.E.)。
A.对行政机关做出的罚款决定不服的
B.认为行政机关侵犯其合法经营自主权的
C.认为行政机关颁布的部门规章有失公平的
D.认为行政机关侵犯其财产权的
E.认为符合法定条件申请行政机关颁发执照,行政机关拒绝颁发的
5.属于减轻纳税人负担的措施有(A.B.C.D.)。
A.减税
B.免税
C.规定起征点
D.规定免征额
E.规定加成税
6.下列建设工程项目中,必须实行工程监理的有(A.C.E.)。
A.国家重点建设工程
B.非成片开发建设的住宅小区工程
C.中型公用事业工程
D.外企在某城市投资建设的办公大厦
E.利用国际组织贷款建设的水利枢纽工程
7.国有企业改革中涉及的划拨土地,经批准可保留划拨土地使用权的情况有(C.D.E.)。
A.组建企业集团的
B.国有企业租赁经营的
C.改组为国有独资公司的
D.非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的
E.国有重点扶持的能源企业改组为公司制企业,但土地用途不发生改变的
8.下列房屋不得出租的有(A.B.C.D.)。
A.属于违章建设的房屋
B.被司法机关查封的房屋
C.未取得房屋权属证书的房屋
D.其他房屋共有人不同意出租的房屋
E.已购公有住房
9.土地增值税的扣除项目为(A.B.C.D.)。
A.取得土地使用权时所支付的金额
B.土地开发成本.费用
C.建房及配套设施的成本.费用,或者旧房及建筑物的评估价格
D.与转让房地产有关的税金
E.对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和,加计10%的扣除
10.房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》的,应提交(A.B.D.)等证件及资料。
A.建设工程规划许可证
B.工程施工合同
C.建设用地规划许可证
D.
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