全州国土资源局拟处置矿山建设成本所涉及的全州石桥头.docx
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全州国土资源局拟处置矿山建设成本所涉及的全州石桥头
全州县国土资源局拟处置矿山建设成本所涉及的全州县石桥头采石场评估报告书
桂江评报字[2018]第013号
广西江山资产评估有限公司
2018年4月16日
目录
一、声明
二、全州县国土资源局拟处置矿山建设成本所涉及的全州县石桥头采石场评估报告书摘要
三、全州县国土资源局拟处置矿山建设成本所涉及的全州县石桥头采石场评估报告书
1、委托方及产权持有者、委托方以外的其他评估报告使用者
2、评估目的
3、评估对象和评估范围
4、价值类型及其定义
5、评估基准日
6、评估依据
7、评估方法
8、评估程序实施过程和情况
9、评估假设
10、评估结论
11、特别事项说明
12、评估报告使用限制说明
13、评估报告日
14、参加评估人员
四、评估明细表
五、附件
声明
1、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
2、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
3、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
4、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
6、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
7、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
8、评估对象涉及的资产清单由委托方相关人员和产权持有者申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
9、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
10、本评估项目所得出的评估结论只为委托方拟处置矿山建设成本提供参考价值,最终金额应根据市场供需状况,由交易双方协商确定。
全州县国土资源局拟处置矿山建设成本所涉及的
全州县石桥头采石场评估报告书摘要
桂江评报字[2018]第013号
广西江山资产评估有限公司接受全州县国土资源局委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,采用成本法,对贵局拟处置矿山建设成本所涉及的全州县石桥头采石场机器设备、房屋建(构)筑物、绿化树木、长期待摊费用进行了评估工作。
1、评估目的:
确定全州县石桥头采石场矿山建设成本所涉及的房屋建(构)筑物、机器设备、绿化工程和长期待摊费用的市场价值,为全州县国土资源局拟处置矿山建设成本提供价值参考依据。
2、评估基准日:
2018年3月22日。
3、评估范围和对象:
本次评估对象为全州县石桥头采石场申报评估的相关资产。
本次评估范围为全州县石桥头采石场申报评估的机器设备及办公家俱共43项、机动车辆12项、房屋建筑物10项、构筑物33项、绿化树木15项、长期待摊费用1项(为山场承租金含同期银行贷款利息),不包括矿产资源储量。
申报无账面原值、账面净值。
详见《固定资产--房屋建筑物评估明细表》、《固定资产—构筑物评估明细表》《固定资产--机器设备评估明细表》、《固定资产—办公家俱评估明细表》、《固定资产--机动车辆评估明细表》、《固定资产—绿化树木评估明细表》、《长期待摊费用及资金成本评估明细表》。
4、价值类型及其定义:
根据评估目的以及资产状况,确定资产评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
5、评估方法:
采用成本法进行评估。
6.评估结论:
全州县国土资源局拟处置矿山建设成本所涉及的全州县石桥头采石场矿山建设成本在评估基准日2018年3月22日的市场价值为人民币大写
元整(¥44,029,175.00)。
评估结果详见《资产评估结果汇总表》。
资产评估结果汇总表
金额单位:
人民币元
编号
科目名称
评估价值
备注
原值
净值
一
房屋建筑物类合计
21,305,089.00
21,253,067.00
1
固定资产-房屋建筑物
9,713,797.00
9,661,775.00
2
固定资产-构筑物
11,591,292.00
11,591,292.00
二
设备类合计
20,931,653.00
18,694,367.00
1
固定资产-机器设备
17,612,340.00
16,377,494.00
2
固定资产-办公设备
91,813.00
91,813.00
3
固定资产-车辆
3,227,500.00
2,225,060.00
三
其他类型合计
368,474.00
368,474.00
1
固定资产—园林绿化树木
368,474.00
368,474.00
四
长期待摊费用(原始发生额+利息)
3,713,267.00
3,713,267.00
资产总计
46,318,483.00
44,029,175.00
评估结果有效期为一年,即从评估基准日2018年3月22日起至2019年3月21日止。
只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时,才可以使用本评估报告。
本评估项目所得出的评估结论只为委托方拟处置矿山建设成本提供参考价值,最终金额应根据市场供需状况,由交易双方协商确定。
以上内容均摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文,并请注意报告书正文及有关事项的说明、条件限制对评估结果的影响。
全州县国土资源局拟处置矿山建设成本所涉及的
全州县石桥头采石场评估报告书
桂江评报字[2018]第013号
全州县国土资源局:
广西江山资产评估有限公司接受贵局的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,采用成本法,对贵局拟处置矿山建设成本所涉及的全州县石桥头采石场机器设备、房屋建(构)筑物、绿化树木、长期待摊费用进行了评估工作。
评估中,我们充分依据了产权持有者提供的有关资料,同时实施了现场相关实物盘点、资产价值的调查和其它必要的评估程序,对委托评估的资产在2018年3月22日止所表现的市场价值作出了公允反映。
现将评估情况及评估结果报告如下:
一、委托方及产权持有者、委托方以外的其他评估报告使用者
(1)委托方:
为全州县国土资源局。
(2)产权持有者:
全州县石桥头采石场。
营业执照证载:
统一社会信用代码91450324348537589E;类型:
普通合伙企业;主要经营场所:
全州县文桥镇新塘村委石桥头村密石岭;法定代表人:
黄思治;成立日期:
2009年6月23日;营业期限:
长期;经营范围:
石灰岩露天开采。
(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动。
)
(3)委托方以外的其他评估报告使用者
资产评估业务约定书中未约定特指的其他评估报告使用者;法律法规明确的其他评估报告使用者从其规定。
二、评估目的
根据委托方提供的桂林市国土资源局文件市国土资字[2018]33号《桂林市国土资源
局关于规范试点采石场建设成本评估管理的通知》,为顺利推进试点采石场出让工作,切实保障试点采石场建设企业的合法利益,规范试点采石场建设成本评估管理,特委托我公司对全州县石桥头采石场矿山建设成本进行评估,建设成本评估包括矿山办公楼、生产(加工)厂房、道路建设投入,电子、机械设备采购和安装投入,租用、占用农村集体土地及地面附着物补偿投入等(含同期银行贷款利息)。
故本次评估目的为确定全州县石桥头采石场矿山建设成本所涉及的房屋建(构)筑物、机器设备、绿化工程和长期待摊费用的市场价值,为全州县国土资源局拟处置矿山建设成本提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为全州县石桥头采石场申报评估的相关资产。
本次评估范围为全州县石桥头采石场申报评估的机器设备及办公家俱共43项、机动车辆12项、房屋建筑物10项、构筑物33项、绿化树木15项、长期待摊费用1项(为山场承租金并含同期银行贷款利息),不包括矿产资源储量。
申报无账面原值、账面净值。
具体详见《固定资产--房屋建筑物评估明细表》、《固定资产—构筑物评估明细表》《固定资产--机器设备评估明细表》、《固定资产—办公家俱评估明细表》、《固定资产--机动车辆评估明细表》、《固定资产—绿化树木评估明细表》、《长期待摊费用及资金成本评估明细表》。
(一)法律权属状况
本次评估的房屋建筑物均未办理房屋所有权证,产权持有者提供了钢结构厂房建设协议、办公楼、场地硬化、片石基础建设协议合同;产权持有者提供了部分机器设备购置合同、《土地租用协议》、绿化工程合同等。
产权持有者未提供上述与建设成本相关的发票,仅提供了现金支出单据、收据等及情况说明。
产权持有者出具相关情况说明:
大部分机动车辆为二手车购入,均为厂内机动车辆。
未提供车辆行驶证及车牌、相关购买协议等。
未提供挖掘机及装载机购置发票或购置合同,全州县石桥头采石场出具情况说明上述机动车辆、挖掘机及装载机权属实为全州县石桥头采石场所有。
本次评估对象涉及的资产清单以产权持有者和我公司相关人员现场盘点认可为依据。
由于产权持有者未提供房屋建(构)筑物及其他辅助设施的预决算资料和工程图纸,本次评估,房屋建(构)筑物的工程量以产权持有者负责人与我公司评估人员实地测量的数据为依据;对于隐蔽部分工程量以委托方提供的数据并参考常规设计要求为计算依据,此数据仅为本次评估目的之用,不作转让和办理产权依据。
对于用电线路、管道以产权持有者提供的数据为计算依据。
房屋建(构)筑物的建造时间、二手机动车辆、挖掘机及装载机购置日期以产权持有者申报的时间为依据。
(二)经济状况及物理状况
1、机器设备:
本次评估的机器设备共43项,包括机器设备、办公家俱。
其中机器设
备共16项,主要包括带式输送机、振动筛、颚式破碎机、振动筛、强击式破碎机、配电工程、监控设备、喷淋设备等;办公家俱共27项,主要包括办公桌椅、电脑、空调、门禁系统等,机动车辆12项,为洒水车、载货车、轿车等。
据产权持有者介绍,机器设备于2015年6月-2017年11陆续购入,大部分设备和车辆为二手购入。
机器设备基本安装完毕。
2、房屋建(构)筑物:
本次评估的房屋建筑物共10项,主要包括办公楼、厂房、门卫室、配电房、员工宿舍等。
本次评估的构筑物共33项,主要包括洗车池、片石墙身、矿区场地、道路、挡土墙、水池等。
据产权持有者介绍,房屋建(构)筑物于2018年3月建成,员工宿舍为二手房购入。
3、绿化工程:
本次评估的绿化工程共15项,包括茶花、红豆杉、罗汉松、桂花树、草坪、花圃土建等。
据产权持有者介绍,绿化工程由全州县石桥头采石场以包工包料方式发包给承包人实施。
茶花树高度在1-1.2m,桂花树杆径在6-12㎝,绿化树木长势较好,树形一般。
4、长期待摊费用:
共1项,主要内容为山场承租金。
产权持有者提供了《土地租用协议》(360亩山地承租金360万)及收据。
应委托方要求,本次对租用、占用农村集体土地及地面附着物补偿投入等(含同期银行贷款利息)进行评估。
纳入本次评估范围的资产与产权持有者申报范围不一致,具体详见申报评估明细表。
四、价值类型及其定义
为顺利推进试点采石场出让工作,切实保障试点采石场建设企业的合法利益,规范试点采石场建设成本评估管理,全州县国土资源局委托我公司对全州县石桥头采石场矿山建设成本进行评估,评估目的是为委托方拟拟处置矿山建设成本提供价值参考依据,故本报告采用的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目评估基准日为2018年3月22日。
评估基准日是委托方根据本次经济行为及评估目的确定的。
六、评估依据
(一)行为依据
1、《桂林市国土资源局关于规范试点采石场建设成本评估管理的通知》(市国土资字〔2018〕33号);
2、委托方与广西江山资产评估有限公司签订的资产评估业务约定书。
(二)法律依据
1、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第四十六号);
2、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号);
3、《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员第六次会议修订);
4、《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过)。
(三)准则依据
1、《资产评估基本准则》(财资〔2017〕43号);
2、《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕30号);
3、《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔2017〕48号);
4、《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2017〕47号);
5、《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2017〕31号);
6、《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2017〕32号);
7、《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38号);
8、《资产评估执业准则——机器设备》(中评协〔2017〕39号);
9、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协〔2017〕33号);
10、《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2017〕34号)。
(四)产权依据
1、产权持有者申报资料、产权持有者相关人员签字确认的现场记录等;
2、钢结构厂房建设协议、办公楼、场地硬化、片石基础建设协议合同、绿化工程合同等;
3、《土地租用协议》及收据;
4、部分机器设备买卖合同等;
5、公司车辆情况说明。
(五)取价依据
1、《资产评估常用数据与参数手册》;
2、《2017中国机电产品报价手册》(机械工业信息研究院);
3、《桂林市建设工程造价信息》(2018年第1期);
4、《广西壮族自治区建筑装饰装修工程消耗量定额》(2013);
5、网上及电话询价;
6、评估人员现场勘察记录资料;
7、委托方提供的有关资料;
8、评估人员市场调查获得的其他与取价有关的价格信息资料;
9、广西江山资产评估有限公司信息资料库。
七、评估方法
根据资产评估准则的规定,资产评估基本方法包括收益法、市场法和成本法。
要根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析三种基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
市场法也称市场价格比较法。
是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
成本法,指根据现时条件重新购置或建造一个全新状态的被估资产所需的全部成本(重置完全价值),扣减被估资产已发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后,获得被估资产的评估价值;也可根据被估资产的成新率,确定其评估值。
收益法是指将被评估资产未来预期收益依一定折现率折成现值以确定其价值的评估方法。
根据全州县国土资源局的要求,本次评估,是对全州县石桥头采石场矿山建设成本进行评估,建设成本评估包括矿山办公楼、厂房、道路建设投入、电子及机械设备采购和安装投入,租用、占用农村集体土地及地面附着物补偿投入等(含同期银行贷款利息),建设成本不包括矿产资源储量,为处置矿山建设成本提供价值参考。
根据评估目的和资产的特征和现状,评估人员采用成本法对产权持有者申报的资产进行评估。
成本法的基本原理:
根据现时条件重新购置或建造一个全新状态的被估资产所需的全部成本(重置完全价值),扣减被估资产已发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后,获得被估资产的评估价值;也可根据被估资产的成新率,确定其评估值。
(一)房屋建(构)筑物评估
1、房屋建(构)筑物重置完全价值的确定
重置全价=工程综合造价+前期费用及其他费用+建设单位管理费+建设期资金成本+合理利润
(1)工程综合造价(含土建、水电和安装工程费用)
本次评估的办公楼、厂房、门卫室、配电房等,产权持有者均未能提供工程预决算资料,仅提供了钢结构厂房建设协议、办公楼、场地硬化、片石基础建设协议合同。
本次根据产权持圾者提供的部分资料及现场勘察所获取的建筑物结构、装修的基础性数据,参考同类房屋预结算资料及桂林市全州县建设工程造价信息,综合确定其评估基准日工程综合造价。
构筑物采用重编预算法,计算出工程的建安综合造价。
(2)前期费用及其他费用
本次评估的房屋建(构)筑物前期费用、其他费用主要考虑勘察设计费、建安劳动保险费、教育附加费等。
(3)建设单位管理费:
按照建设工程费一定比例计算。
(4)资金成本:
为房屋建(构)筑物正常建筑工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本。
资金成本=(工程综合造价+前期费用及其他费用+建设单位管理费)×金融机构同期建设贷款利率(评估基准日)×1/2×建设期。
(5)合理利润:
是指开发房屋建(构)筑物而应获得的平均利润。
2、房屋建(构)筑物成新率的确定
委托评估的房屋建(构)筑物大部分为近期建成,尚未投入使用,故确定其成新率为100%,其中员工宿舍为二手房购入,成新率主要考虑房屋建(构)筑物的设计使用年限、物理寿命和完好程度,通过年限法成新率和打分法成新率来综合确定。
年限成新率=(1-已使用年限/规定经济使用年限)×100%
打分法成新率的测定:
首先将影响房屋成新率的主要因素,按结构(基础、墙体、承重)、装修(楼地面、屋面、内外装饰、门窗、天棚)、设备(水卫、电照)分为三类十项,通过现场勘察,按其实际现状进行打分,确定各分项的得分,在此基础上计算其成新率。
打分法成新率=(结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B)×100%
综合成新率=年限法成新率×40%+打分法成新率×60%
在成新率的测算中,对大修或翻修情况给予考虑,调整值的大小,主要视对房屋建(构)筑物使用寿命影响大小和时间早晚。
3、评估价值的确定:
评估价值=重置完全价值×综合成新率
(二)机器设备评估:
采用成本法进行评估。
本次申报评估的设备有机器设备及机动车辆。
1、机器设备重置完全价值的确定:
机器设备重置价值由设备购置费、运杂费、安装费、设备基础费及资金成本等构成。
即:
重置价值计算公式:
重置价值=设备购置费+运杂费+安装调试费+设备基础费+资金成本(安装时间较长时计算该项目)
(1)设备购置费确定:
是指在评估基准日,购置委估机器设备的市场价格,可通过向生产厂家直接询价和参考《机电产品报价手册》等刊物提供的价格信息并考虑到评估基准日的市场行情变化来确定。
对于通用非标准设备评估,采用综合估价法估算设备现行市场销售价格。
综合估价法是在初步设计阶段有较详细总图而无详细零件图,可得到主要材料消耗量和主要外购件消耗量时,以主要材料费为基础,根据其与成本费用的关系指标估算出相应成本,另外考虑一定的利润、税金和设计费,从而求得该设备价格的方法。
综合估价法计算公式:
P=(Cm1÷Km)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd÷n)
式中:
p—非标准设备价格Cm1—主材费(不含主要外购件费)
Km—不含主要外购件费的成本主材费率
Kp—成本利润率Kt—销售税金率
Kd—非标准设备设计费率n—非标准设备产量
(2)运杂费的确定:
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。
运杂费率以设备购置价为基础,根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同,按不同运杂费率计取。
如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购置价格中已含此部分价格),则不计运杂费。
(3)安装调试费的确定:
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料,按照设备的特点、重量、安装难易程度,以含税设备购置价为基础,按不同安装费率计取。
如供货条件约定由供货商负责安装时(在购置价格中已含此部分价格),则不计安装调试费。
对小型、无须安装的设备,不考虑安装调试费。
(4)设备基础费的确定:
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料,按照设备的特点、重量及承载力,以设备购置价为基础,按不同基础费率计取。
(5)资金成本的确定:
资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本,对于购买金额较大设备,合理工期在3个月以上的计算其资金成本,计算公式如下:
资金成本=(设备购置费+运杂费+安装调试费)×合理建设工期×贷款利率×1/2
贷款利率按照评估基准日执行的利率确定,资金在建设期内按均匀投入考虑。
2、机动车辆评估:
采用成本法进行评估。
机动车辆重置完全价值=现行汽车市场销售价+车辆购置税+办证费
(1)现行市场销售价的确定:
是指在评估基准日,购置委估机动车辆的市场价格,可通过向生产厂家或经销商直接询价并考虑到评估基准日的市场行情变化来确定。
(2)车辆购置税、办证费:
车辆购置税分其排量按国家相关规定计取;办证费按当地交通管理部门规定计取。
对于未上牌的机动车辆以现行汽车市场销售价为重置全价。
3、机器设备及机动车辆成新率的确定
委估的机器设备大多数是近期购置,机器设备尚未投入使用,故确定其成新率为100%。
部分设备和车辆为二手购入,主要是根据现场勘察、鉴定所掌握的设备现状,结合行业的特点及有关功能性贬值、经济性贬值因素,并参考设备的使用、维护保养情况等综合确定成新率,成新率以实勘成新率计算。
4、评估价值的确定:
评估价值=重置完全价值×成新率
(三)绿化工程项目评估:
乔木采用成本法进行评估。
考虑到建设单位所发生的建设成本,绿化树木建设成本包括购苗费、苗木起挖、运输、种植等过程,故:
绿化树木评估价值=购苗费+起挖费+运输费+种植费+养护费+不可预见费+管理费
对盆栽苗木,考虑购苗费、运输费。
(四)长期待摊费用:
根据《资产评估委托合同书》,对租用、占用农村集体土地及地面附着物补偿投入等(含同期银行贷款利息)进行评估。
评估人员根据有关原始发生额的合同或协议和原始付款凭证,核查其发生额、发生时间等相关信息,在核实费用支出合法、真实、准确的基础上,依据本次评估目的及委托方的要求,以原始发生额及其同期银行贷款利息作为评估价值。
其计算公式为:
长期待摊费用(原始发生额+利息)的评估价值=原始发生额+原始发生额×金融机构同期建设贷款利率(评估基准日)÷365×天数
其中:
利息=原始发生额×同期银行贷款年利率÷365×天数
八、评估程序实施过程和情况
本项评估于2018年3月22日开始,2018年4月16日结束评估工作并出具资产评估报告书,整个评估工作过程分如下阶段进行:
(一)明确评估业务的基本事项:
公司负责人通过各种形式与评估有关方面交流、沟通,评估人员现场交谈,了解本次评估的评估目的、评估基准日、评估对象和评估范围、时间要求等基本事项;
(二)接受委托,签订《资产评估业务约定书》,收集资产评估所需的文件资料,制订资产评估计划;
(三)组织评估工作组进驻现场进行现场调查。
以产权持有者和我公司相关人员现场
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- 关 键 词:
- 全州 国土资源 处置 矿山 建设 成本 涉及 石桥