房屋买卖私底下签订的协议.docx

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房屋买卖私底下签订的协议

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房屋买卖私底下签订的协议

　　篇一：

房屋买卖协议签订应注意的问题

　　房屋买卖合同签订中应注意的问题

　　关于房屋买卖合同的订立，目前尚无完备的法律规定，主要依据国家有关的法规和地方性法规的规定订立。

订立房屋买卖合同的主要条件是：

（一）当事人要具有合法的主体资格

　　１．买方应具备的合法条件

　　（１）买方必须具有完全的民事行为能力。

这是指买方具有通过支付房屋价款取得房屋所有权的行为能力。

对于自然人来说，限制行为能力人或无民事行为能力人，不具备房屋买卖合同的主体资格，不能进行房屋买卖活动。

如需进行房屋买卖时，只能由其监护人或法定代理人代为买卖。

　　此外，据１９８３年１２月１７日公布的《城市私有房屋管理条例》第十三条规定，“机关、团体，部队，企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。

如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。

”但是对于１９８３年以前发生的这类房屋买卖如果买房的机关、团体、部队企事业单位确有特殊需要的，应由买方补办审批手续，并确定其房屋买卖关系成立。

（2）买方必须具有相应的支付能力。

这一要求实际上又是对买方须具有行为能力的具体规定。

如果说买方具有完全的民事行为能力，且有购房的意思表示，但是不具有与购房行为相应的支付能力，那么仍然不能成为房屋买卖合同的买方。

　　（3）公有房屋买卖合同的买方必须是公房产权单位的职工（包括离、退休职工）。

全民所有和集体所有的房屋都是公房。

　　（4）拥有房屋优先购买权的人可优先购买所售房屋。

房屋的优先购买权，是指房屋所有权人出卖其房屋时，房屋的共有人，承租人或法定的其他人，在同等条件下，有优先于其他购买人购买房屋的权利。

　　房屋优先购买权的种类，在法律理论和实践中，常见的有四种：

　　①承租人的优先购买权

　　优先购买权是法律赋予承租人的权利。

房屋所有人在同等条件下，必须将出租的房屋卖给承租人。

出租人未通知承租人，或者承租人表示愿意购买该承租屋，出租人与第三人成立的买卖合同无效。

１９８３年１２月１７日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：

“房屋所有人出卖出租房屋，须提前

　　三个月通知承租人。

在同等条件下，承租人有优先购买权。

”最高人民法院１９８４年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：

“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。

”最高人民法院１９８８年《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第１１８条规定：

“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。

承租人在同等条件，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

”

　　②共有人的优先购买权

　　１９８３年１２月１３日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十条规定：

“房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。

在同等条件下，共有人有优先购买权。

”以后，《民法通则》又有类似规定：

“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。

但在出买时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

”１９８８年１月２６日最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第９２条规定：

“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

”以上有关规定，在肯定所有权人合法处分权的同时，又照顾了其他共有人的合法权益和实际需要。

　　③出售公有旧房原住户有优先权

　　１９８８年２月２５日国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》中规定：

“出售旧房时，原住户有优先权。

”因此，此优先权是针对公有旧房的原住户而言。

　　④原产权单位的优先购买权

　　１９９１年１１月２３日公布的国务院住房制度政策领导小组《关于全面推进城镇住房改革的意见》中规定：

“职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。

购房后拥有部分产权，即占有权和使用权，有限处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以后进入市场出卖或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。

”

　　所谓“优先”主要是指时间上的优先，这种优先在时间上一般规定为３个月。

在条件等同时，只有享有优先权的承租人、共有人放弃购买之后，房屋所有权人才可以将房屋出卖给他人。

　　在房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权同时存在的情况下，如果二者都主张优先购买权的行为应属无效。

如果房屋所有人以明赠暗卖的办法规避法律，变相侵犯他人优先购买权的，如果权利人主张优先购买权，那么应确认这种“赠与”的行为属无效的民事行为。

　　若房屋所有人以其它方式侵犯他人的优先购买权，将房屋出卖给第三人，而原共有人或承租人起诉要求优先购买，人民法院应确认房屋所有人与第三人的房屋买卖关系无效。

　　（６）房屋买卖合同中买受人资格的其他规定。

这里一般指各地的地方性法规或规章中对此所作的特殊规定，如深圳市人民政府发布的深府（１９８９）２７４号《关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定》中就规定在特区没有常住户口者、已购有一套商品住宅者（包括夫妻双方）、不满１８周岁的未成年人等不得在特区内购买商品住宅。

　　２．卖方应具备的合法条件

　　房屋买卖合同中的卖方必须是该房屋完全所有权人或所有权人的委托代理人，具体包括如下几类：

　　（１）城市私有房屋的所有权人。

城市私有房屋包括位于直辖市、市、镇和未设镇建制的县城、工矿区内的一切公民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。

　　公民个人出卖其所有的房屋时，凭房屋所有权证书和身份证明等确认其产权，不能提供房屋所有权证书的，不能承认其对房屋享有所有权，因而无权出卖房屋。

　　如果房屋的所有权为共有人共有的，房屋所有人出卖共有房屋，除应提交房屋所有权证书和房屋共有权保持证、身份证明外，还必须提交共有人同意出卖共有房屋的证明书。

部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效；如果其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。

　　《城市私有房屋管理条例》规定，房屋所有人对已出租的房屋进行出卖时，须提前３个月通知承租人。

在同等条件下，承租人有优先购买权。

　　房屋的代管人、承典人、承租人等均不是房屋的所有权人，在没有得到房屋所有权人的委托时，不得出卖其代管、承典或承租的房屋，其所进行的房屋买卖

　　行为无效，应废除其买卖关系。

对于典当的房屋，依照最高人民法院的有关解释，典期届满逾期１０年或典契未载明期限经过３０年未赎的，原则上视为绝卖，出典人丧失出典房屋的所有权，房屋的所有权可以确定为承典人所有。

　　凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，属于有限产权房屋。

有限产权的房屋在取得完全产权以前，不得进入房地产交易市场，其所有人需要出卖房屋时，只准卖给原补助单位或房管机关，不得卖给其他任何单位或个人，否则其买卖行为无效。

　　（２）商品房屋的所有权人。

商品房屋主要指商品住宅，是由有资格的商品房屋开发公司开发的住宅及其必要的配套设施。

商品房屋开发公司应是具有法人资格的企业单位，实行自主经营、独立核算、自负盈亏。

开发公司必须具有一定数量的合格的工程技术人员、经济管理人员、财务人员和与开发规模相适应的自有资金。

未经省、自治区、直辖市人民政府指定的有审批权的机关批准，未在工商行政管理部门注册登记的开发公司，不准从事商品房屋的开发建设。

具有合法资格的商品房屋开发公司，对其投资建设的商品房屋享有所有权，有权依法进行房屋交易行为。

（二）房屋买卖合同的标的要合法　　

　　１．不得作为房屋买卖合同之标的的房屋

　　（１）违法或违章建筑不准出卖。

房屋属违法或违章建筑就不能取得合法的房屋产权，就不允许买卖，即使双方签订了房屋买卖合同，也属无效。

　　（２）由于国家建设需要，被国家决定征用或已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖，否则，房屋买卖无效。

　　（３）教堂、寺庙、庵等宗教房屋在我国不允许买卖。

　　（４）著名建筑物以及作为文物古迹加以保护的专有房屋不允许买卖。

（５）房屋产权不清，或房屋未能确权时，或房屋产权发生纠纷时，不能出售，只有具有合法房屋产权证件的房屋才能成为买卖标的。

　　（６）商品房预售，应符合下列条件：

①已交付全部土地使用权出让金，取得士地使用证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　２．被出卖房屋的产权必须明确

　　房屋的产权是指房屋的所有权，是所有人经法定程序由主管机关审查、登记而予以确认的。

只有对房屋享有所有权的人才有权出卖房屋。

房屋的产权人依《房屋所有权证》所登记的所有人为准，其他任何人在未经所有人授权的情况下，从事的出卖房屋的行为都无效。

　　（１）被出卖的私有房屋之产权必须明确

　　按照《城市私有房屋管理条例》的规定，城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理产权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证。

所以说房屋的产权无论是通过何种方式取得，如继承、受赠、购买等，都必须是经有关部门依法确认的；否则，产权不明的房屋不能做为房屋买卖合同的标的。

　　办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：

①新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸；②购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；③受赠的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证；④交换的房屋，须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证；⑤继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证；⑥分家析产、分割的房屋，须提交房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证；⑦获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除证件。

证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。

遗失城市私有房屋所有权证，应当及时向房屋所在地房管机关报告，申请补发。

（２）被出卖的公有房屋的产权必须明确

　　关于公有房屋产权的确认，建设部１９８９年在《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》中规定：

　　①凡产权来源清楚、无产权纠纷、符合有关法律和政策，但证件不全、又无法查找的房屋，经调查属实，由申请单位书面具结保证，县级以上（含县级）主管机关证明情况属实，房地产登记机关认可后，可予登记。

②由于单位合并、分立、撤销等原因，房屋产权归属已经按政策规定作过处理的，按当时的处理结果确认产权，予以登记；产权归属不明的，由县级以上主管机关出具证明，经审查核实，确认无产权纠纷后，由现房屋管理单位登记；产权有纠纷的，由其主管部门裁定，经房地产管理机关认可后，予以登记。

③对单位之间合建的房屋，按双方建房时的协议或按投资比例双方协商划分产权后予以登记，也可由双方议定产权占有比例，作为共有房产登记。

④对统建开发小区的商业、服务业、锅炉房、

　　篇二：

房屋买卖中介服务协议签订的要求：

　　房屋买卖中介服务协议签订的要求：

　　1、协议签定前，必须认真核对房产证及土地证：

二证上的房屋所有权人及房屋座落是否一致。

如房屋座落不一致，应由甲方

　　或相关方去当地派出所出具两处地址同为一处的证明。

　　看清楚房屋性质（产权房、房改房、优惠售房或单位的产权房）以及房屋年

　　限，以原发票或收据或拆迁协议为准（涉及相关税费）。

　　房产证有抵押且未注销的情况下，不可以签定协议。

　　注意房屋是否有共有人，如有需提供共有证，且共有人需到场签字。

　　2、如有贷款，协议上写明贷款的领款人，未到法定年龄的不允许做贷款人。

　　3、甲方夫妇双方一定要到场签字。

如甲方是单身，出具本人单身声明。

如甲方

　　离婚，必须出示离婚证、离婚协议及本人单身声明并换好新房产证。

如甲方

　　有一方死亡，必须持有公安机关出具的死亡证明并换好新房产证且出具本人

　　单身声明。

　　4、乙方本人要在协议上签字。

如有共有人，所有的共有人必须在协议上签字，

　　且协议前后相对应。

　　5、甲方如有委托人，受托人必须持有效公证书原件，并替售房人在协议上签字，

　　且本人在协议委托代理人方签字。

公证书核对原件且留复印件在我司。

如甲

　　方是外籍人士，受托人必须持有中国驻该国大使馆出具的全权委托书。

　　6、单位出售产权房，在协议上应盖上单位公章。

单位代理人必须持有单位出具

　　的授权书，并在协议上签字。

　　7、不满二年的房屋一般不办理（除非有中介过户或客户愿意承担相应税费）

　　8、协议第四条，过户税费一定要约定由哪一方缴纳（避免出现过不了户）。

　　9、协议签定时，我司签定人必须认真查看各种证件的真实性和有效性。

如：

房

　　产证、土地证、身份证及公证书，各种证明等,并留存复印件。

　　10、如是我司过户，应要求交易方提供相应的发票，契税票及购房合同。

　　11、如我司办理抵押手续，签定协议时，应要求客户预付下列费用：

（市区：

领

　　证工本费500元加评估费；园区：

领证工本费40元加评估费；新区：

领证

　　工本费80元；吴中区：

领证工本费300元。

）

　　12、房屋买卖中介服务协议“十一条其他约定事项”的参考写法：

（1）房屋与房

　　款甲、乙双方自行交割与结算，

（2）贷款到帐后，贷款额的90%凭区

　　房产交易处出具的“房产登记收件单”“土地由登记收件单”“契税票”方领取，余下的10%待〈〈他项权证〉〉办妥后，由方领取。

（3）甲、乙双方同意担保公司委托（其他中介方全称）办理过户手续，预收二证工本费元，（评估费用元），多退少补。

（4）甲乙双方必须在（其他中介方全称）方陪同下于一个月内办理过户手续，逾期所产生的一切损失由违约方承担,且担保公司有权将已发放的贷款归还银行。

　　13、吴中区的公积金贷款首付40%，要求协议上及首付款收据上以40%的额度

　　填写。

　　14、其他约定补充说明：

（1）市区贷款额的90%待二证收件单和契税票出来后领取；

（2）园区待他项权证办妥后领取贷款额的100%；或待二新证出来后领取

　　90%；或待二证收件单及契税票或不动产发票出来后领取90%；

　　（3）新区贷款额的90%待二证收件单和契税票出来后领取；

　　（4）吴中区（在宝带东路交易中心处过户的房屋）贷款额的90%待新房产

　　证及土地证收件单出来后领取；吴中区其他房屋（在吴中区其他房管所如吴中开发经济开发区、木渎、胥口等处过户的房屋）待二新证出来后领取90%或新房产证及老土地证、契税票、吴中区专用合同领取90%；

　　（5）相城区待他项权证办妥后领取贷款额的100%。

　　（6）强调凭收件单领款的，收件单必须留在我司。

　　公司房产服务部20XX-02-21

　　篇三：

房屋购买意向协议书

　　房屋购买意向协议书

　　第一条：

房屋位置购买条件

（一）（以下简称买方）愿意委托上海沪丰房地产经纪事务所（以下简

　　称受托方）以下列条件购买座落于市区路

　　弄号

（二）买方愿意依下列条购买以上房屋：

　　第二条：

买方对上述房屋的权属、设备及装修情况、附属设施等均已明确认同。

并委托受托方全权办理上述房屋的转让过户手续及签订相关的法律文明。

　　第三条：

定金或意向金按下列第种方式支付：

（一）买方的购买条件完全满足受托方与卖方签订的《房屋出售委托协议》中卖方的委托条件，受托方代卖方收取买方定金人民币元整，该定金暂由受托方代管。

（二）买方的购买条件低于受托方与卖方签订的《房屋出售委托协议》中卖方的

　　委托条年，买方为表示购买诚意，同意于签订《房屋购买意向书》同时支付万整（人币/美元）作为意向金，此意向金于卖同意心买方购买条件并签

　　署《同意出售确认书》即转为定金，交由受托方代管。

　　随意取消委托，否则受托方有权没收买方已支付的意向金作为违约金处理。

3）本意向书所列条件如不为卖方所接受，则本意向书自始无效，买方所支付之意向金立即无息返还。

　　第四条：

买卖合同的签订

　　在本意向书有效期内，卖方同意依买方购买条件出售或买条件已符合卖方委托条件时，买方同意在卖方签署《同意出售确认书》或买方与受托方直接签署《房屋购买意向协议书》后日内，依受托方安排与卖方签订房屋买卖合同或商品房预售合同或商品房出售合同，同时受托方协助买卖双方办理产权转移、交屋等相关手续。

如果卖方违约未能最终签订房屋买卖合同，卖方须双倍返还定金于买方，买方同意将定金的50％支付给受托方作为承办费用。

　　第五条：

买方义务

（一）服务报酬支付

　　买方同意于签订房屋买卖合同或商品房预售合同或商品房出售合同等转让合同之同时，应支付购买总价之1％作为受托方之服务报酬。

（二）违约处理1）当买方的购买条件满足卖方的委托条件或卖方书面同意买方方所列的购买条件后，买方有反悔不买或不按约前来签订房屋买卖合同等其他违约行为，致使无法签订正式的房屋买卖合同，则卖有行使没收买方定金之权利。

买方应向受托方按本协议购买总价的1%支付违约金。

　　2）买方以任何形式或价格与房屋卖方私下成交的，视作买方严重违约，买方应向受托方按本协议购买总价的2%支付违约金。

　　（三）买卖成交时，买方应依照规定负担有关的税费、贷款费用、交易手续费等费用。

　　第六条：

补充条款：

　　第七条：

双方在履约过程中若发生争议，由双方协商解决，协商不成向受托方所在地的人民法院诉讼解决。

双方约定守约方诉讼过程中发生的律师费由违约方承担。

　　第八条：

本协议一式二份，双方各执一份，经双方签字或盖章后即生效。

　　买方：

受托方：

身份证（护照）号：

承办店：

联系地址：

联系地址：

　　电话：

电话：

签约日期：

签约日期：