金华市本级行政事业单位房产出租管理办法.docx

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金华市本级行政事业单位房产出租管理办法

金华市本级行政事业单位房产出租管理办法

（征求意见稿）

第一条为加强行政事业单位房产出租管理，提高国有资产使用效率，防止国有资产流失。

根据《金华市人民政府办公室关于公布行政规范性文件清理结果的通知》（金政办发﹝2019﹞27号）对《金华市人民政府办公室关于印发金华市本级行政事业单位公有房产出租收入管理暂行办法的通知》（金政办发﹝2007﹞60号）、《金华市本级行政事业单位国有资产管理暂行办法》（金政发[2010]55号）、《金华市本级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》（金政发[2013]43号）部分条款修改的意见，结合市本级实际，制定本办法。

第二条本办法适用市本级行政事业单位、社会团体（以下简称各单位）公有房产出租活动。

第三条本办法所称的行政事业单位房产是指各行政事业单位占有、使用且产权归属本单位的国有房产，包含土地、场地、场所及附属设施。

第四条公房出租是指行政事业单位在保证履行职能需要的前提下，经批准将闲置房产的使用权以有偿方式让渡给公民个人、法人或其他组织使用的行为。

第五条各单位拟将房产对外出租的，应当履行内部决策程序，制定出租方案。

按照规定权限和程序履行报批手续，未经批准，不得对外出租。

原则上应以房产产权归属为依据确定出租主体。

第六条　各单位应当健全内控制度，加强房产日常管理，做好出租房产的维护、修缮、监督及租金催缴等日常管理工作，盘活闲置房产，提高国有资产使用效益。

对出租公房应建立专门出租台帐，公房出租较多的单位应建立本单位的公房出租管理制度并加强租金（含场地使用费，以下类同）收缴管理。

第七条各主管部门负责对下属单位上报的公房出租申请进行审核，并加强监管，督促下属单位按规定履行责任及收缴租金。

第八条市财政局负责对各单位上报的公房出租申请进行审批、公房招租监管、租金收入监管等工作。

第九条各单位根据内控制度制定出租方案报主管部门审核，经主管部门审核、市财政局审批后方可对外出租。

第十条各单位出租申请时需在资产管理系统中提交以下材料，并对材料的真实性、合法性、准确性负责：

（一）房屋出租申请报告。

内容包括公房坐落地点、出租面积、出租用途限定、拟租赁期限、租金建议价、建议出租方式以及权证（房产证、土地证）等情况。

（二）《金华市本级行政事业单位公有房产出租审批表》。

（三）上个租期的出租合同、出租收入缴纳凭证，房屋权属证明资料等。

（四）租金确定的评估报告等材料。

（五）其他相关资料。

第十一条出租单位原则上不得对承租人设置资格条件，确需设置的，不得有明确指向性、排他性或其他违反公平竞争原则，所设置资格条件相关内容应当在出租申报时提供依据，说明原因。

第十二条公房出租期限原则上不超过5年。

对出租面积较大、承租方需投入较大资金用于特定用途改造的，经批准可适当延长出租年限，租期一般最长不超过8年，具体按出租合同约定执行，但不得违反《合同法》相关规定。

第十三条公房出租租金由各单位采取以下几种方式合理确定：

（一）根据上一期公开招租的价格确定，不得低于上一期通过公开拍租方式成交的价格；

（二）通过中介机构评估的价格确定，中介机构由各单位在经市政府招标认定的范围内选择；

（三）根据周边房租价格确定，不得低于周边同类房产的租金价格。

第十四条公房出租方式有公开招租和协议出租两种方式。

第十五条公房出租原则上都应采取公开招租的方式进行，实行公开、公平、公正的阳光运作。

对一些不适用公开拍租方式进行的特殊情况，经批准，可参照政府采购的其他方式公开进行。

第十六条行政事业单位公房公开招租采用线下实体平台公开招租与线上平台公开招租等多种形式，按照相关法律法规要求进行。

第十七条招租平台负责公房公开招租的信息发布、征集意向承租人、招标现场组织、信息数据统计、合同签订见证等具体事务。

组织实施方在公房招租结束后15个工作日内将当期公房招租结果、合同及相关材料报送市财政局备案。

第十八条：

招租公告（招租须知等）由出租单位、拍卖组织实施方按照《招标法》及实施细则等相关法律法规共同确定内容，经财政部门审核，集中在相关媒体上公告。

第十九条公开招租成功后，出租单位应在5个工作日内与承租方签订租赁合同，并收缴相应租金。

租赁合同格式及相关要求必须按照规定的合同范本（附件一）执行。

如承租人需要对承租房屋进行装修、改造的，应事先与出租单位协商，并在合同中明确约定合同终止时的处置方式，出租单位原则上不得承诺认购、退回或折价收购承租人的固定资产或装修费用。

第二十条买受人为原承租人，本期合同开始时间为上一期合同结束时间。

买受人为新承租人，原则上给予上一承租人最长不超过15日的腾空期，本期合同开始时间为实际交付房产时间。

第二十一条两次公开招租未成功的公房，实行线上线下结合的方式，拍卖组织方或产权单位可以以其他形式延续完成。

对于公开招租两次以上仍无人参与竞拍的，可逐步降低租金起拍价，单次下调幅度在10%以内。

若仍无人参与竞拍，可再下调10%，最多可逐步下调两次，或重新评估租金。

第二十二条对符合下列条件之一的公房出租，可采用协议出租的方式进行。

（一）出租给各行政事业单位及社区等公益性质的组织作为办公用房的，可按照双方协议价租赁。

（二）商业用房建筑面积在10㎡（含）以下、住宅建筑面积在80㎡（含）以下。

（三）占有权、使用权与其他不列入公开招租范围的房产有交叉的公房。

（四）在借助其他条件的情况下才能对外出租的公房。

（五）涉及安全社会稳定等问题的公房。

（六）因其他不确定因素需协议出租的公房。

第二十三条对符合协议出租条件的房产，由公房出租单位提出具体的出租方案，主管部门审核，经市财政局审批同意后，方可协议出租。

第二十四条出租单位协议出租申请经审批后，出租单位方可与承租方签订租赁合同，并报市财政局备案。

具体参照本办法第十九条执行。

第二十五条单位出租公有房产所形成的收入，按照政府非税收入管理的规定，实行“收支两条线”管理。

出租收入直接、及时、足额缴入财政专户，统一纳入单位预算。

第二十六条　单位公有房产出租收入，必须开具正式票据。

第二十七条　因政府统一规划拆迁或不可抗力等特殊因素影响，需提前解除租赁合同的，出租单位应及时将相关情况上报主管部门，并经市财政局审核同意后，办理合同解除相关事宜。

第二十八条租赁期间，因出租单位发生分立、合并、解散、被撤销的，由房产接收单位继承原租赁合同。

房产接收单位应做好工作衔接，及时变更租赁合同，并将合同变更情况及时报财政部门备案。

第二十九条实行企业化管理的自收自支的事业单位，公房出租应遵循下述基本程序：

（一）根据内部控制制度做好公房出租管理，按照内部决策程序进行审议，并形成书面决议；

（二）按照出租公房的实际情况，制定出租方案；

（三）招租前向主管部门报备，出租年限超过5年的报主管部门审核。

第三十条出租单位应当承担对出租房产的日常管理职能：

（一）利用资产管理系统，完善出租信息，做好合同信息在系统中的备案，及时做好收益登帐等工作。

（二）严格履行合同，负责承租期内房产的监督管理工作，督促承租人按合同规定使用房屋、履行相应职责。

（三）及时制止承租人违反合同约定的行为，如有必要应当终止合同。

对于因承租人违反合同约定导致租赁合同不能正常履行或合同被终止的，出租单位应按照合同约定，及时采取应对措施，保护国有权益不受侵害，并将相关情况及时报财政部门备案，收取的违约金视同房租收入管理。

（四）承租人在承租期内的异议，应由产权单位负责协调处理。

第三十一条各单位公房出租申请应在上一个租期结束前3个月开始制定下一期公房出租方案，及时上报租赁到期公房的出租申请。

对已到租期仍拖延未进行公开招租的要追究出租单位责任。

第三十二条　各单位在国有房产出租过程中不得有以下行为：

（一）未经审批，擅自出租单位公有房产的；

（二）公有房产出租收入未及时足额上缴财政专户，有坐收坐支、以收抵支行为的；

（三）挤占、截留、挪用或私分公房出租收入的；

（四）未经审批，擅自降低或减免合同约定租金；

（五）违反规定，干预公共资源交易机构（产权交易机构）独立执业；

（六）公开招租过程中有违规操作的；

（七）有其他违法违纪行为的。

第三十三条财政部门、主管部门、各单位及其工作人员，应当认真履行国有资产监督管理职责，依法维护国有资产的安全、完整、共同做好国有房产出租管理。

对违反本办法规定的单位和个人，按照《财政违法行为处罚处分条例》以及其他相关法律法规规定处理。

第三十四条参与招租活动的中介机构和公共资源交易机构（产权交易机构）不得违规操作。

违规操作的，按相关法律法规规定处理。

第三十五条投标人对公房招租过程中有异议的，应在公示期结束后5个工作日内向产权单位书面提出，产权单位应在15个工作日内进行书面答复，并抄送相关部门单位。

第三十六条行政事业单位占有的、使用的其他国有资产以及各行政事业单位受托管理的资产需对外出租的，参照本办法执行。

第三十七条行政事业单位暂未办理产权证，但权属事实清晰的房产，包含土地、场地、场所及附属设施，其使用权对外出让的，参照本办法执行。

第三十八条本办法自印发之日起实施，金市财综〔2007〕249号、金市财资〔2010〕206号、金市财资〔2012〕138号、金市财资〔2013〕183号文件同时废止。

本办发施行前经批准已经出租且合同尚未到期的，可继续履行至合同期满。

原租赁合同期满后仍需出租的，一律按本办法规定执行。

第三十九条本办法由市财政局负责解释。

附件一

行政事业单位国有资产

房屋租赁（场地有偿使用）合同

（行政事业单位国有资产房屋租赁（场地有偿使用）通用文本）

出租方：

                         （以下简称甲方）

承租方：

                         （以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》、《金华市本级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》及相关法律法规规定，为明确甲乙双方的权利和义务，在平等自愿的基础上，就房屋（含空地、场地等，以下下同）租赁（或有偿使用，以下类同）事宜，经协商一致，签订立本合同。

第一条 出租房屋（含土地、场地、场所及附属设施，以下类同）概况

一、甲方出租给乙方的房屋位于              （标明详细地址及具体位置），建筑面积为    ㎡，占地面积为        ㎡。

二、该房屋现有装修及其附属设施、设备情况详见本合同附件。

该附件作为甲方按照本合同约定交付给乙方使用和乙方交还该房屋时的验收依据。

第二条  租赁期限

租赁期限为    年,即自      年   月    日起至      年   月    日止。

第三条  租赁用途

乙方承租（有偿使用，以下类同）该房屋仅作               使用（如商品经营、办公、住宿等）。

如若乙方需要更改租赁用途的，需经甲方书面同意。

乙方承诺使用房屋从事的各项活动符合国家法律、法规和有关规定，并独立承担完全责任。

第四条  租赁费用及结算、支付方式

一、租金（或使用费，以下类同）标准、结算及支付方式

（一）租金逐年递增，第一年租金为人民币  百  拾  万  仟  佰  拾  元整（￥）；次年在前一年度基础上递增    %，以此类推。

（二）租金自租赁期开始时计付（如因甲方原因推迟交房的，租金计付时间则从实际交付使用日开始计算），结算可分期支付，或全部一次性付清。

（三）第一次租金应在本合同签订前付清，以后各次租金应于每一个计付周期开始的五日内汇入甲方指定账户（甲方指定账户单位名称：

     ，开户银行：

       ，账号：

             ）。

二、租赁履约保证金的支付及结算

（一）乙方应按本合同当年租金的20%（取百元位整数，即十位数四舍五入）向甲方交付人民币   拾   万   仟   佰元整（￥          ）作为履约保证金，并于本合同签订前交清。

（二）履约保证金不计利息。

（三）在合同有效期内，经甲方书面同意乙方可以退租部分/全部房屋，但其履约保证金不予调整。

（四）合同终止，乙方完成本合同第七条约定内容且无任何违约和欠费、税行为，甲方应于合同终止后十日内如数返还履约保证金。

否则，该履约保证金优先用于支付乙方所需支付的各项费用。

三、税费负担

（一）租赁期间，与甲方产权有关的房产税等相关税费由甲方承担。

（二）租赁期间，与乙方生产经营、使用有关的营业税、水电费、物业管理费、燃气费、互联网费等均由乙方承担，并由乙方直接向相关部门交纳。

第五条  房屋的交付及验收

一、甲方应于      年   月   日前将房屋及其附属设施、设备交付乙方使用。

二、房屋交付使用时，甲乙双方对租赁房屋共同进行验收，并对房屋装修及其附属设施、设备应当场作出书面记录一式两份，由双方当事人签字并盖章确认；当场难以检测判断其完好状态的，乙方应在三日内向甲方提出书面主张并经甲方确认签字，否则视其处于完好状态。

第六条  房屋维护与修缮

一、经甲方书面同意，乙方可以根据需要，在不影响房屋建筑安全性的前提下进行装修（店铺门面广告牌应按甲方要求设置），费用由乙方自行承担。

二、租赁合同终止，依附于房屋的装修不计残值归甲方所有，乙方不得有意破坏及拆除。

三、乙方应合理使用房屋及其附属设施、设备，并做好日常维护与修缮工作；除不可抗力及甲方责任外，由于乙方及其他原因造成房屋及其附属设施、设备发生损坏，由乙方承担修复和赔偿责任。

四、房屋修缮等相关事宜由双方协商明确。

甲方责任：

；

乙方责任：

。

第七条  房屋的收回及验收

一、乙方应在租赁合同终止后两天内将所承租的房屋及其附属设施、设备交还甲方，并由双方当事人当场记录签字并盖章确认。

二、乙方交还甲方房屋时应保持房屋及其附属设施、设备处于交付使用时（乙方进行装修的，按本合同第六条约定移交）的完好状态，并保证房屋及其附属设施、设备能够正常使用。

如交还的房屋及其附属设施、设备没有处于完好状态的，甲方进行维修、更换所产生的费用有权优先从履约保证金中支付。

三、对未经甲方书面同意留存的物品，视为乙方弃物，甲方有权在房屋收回后自行处置，处置产生的费用由乙方承担，甲方可优先从履约保证金中支付。

第八条  双方的其他权利和义务

一、甲方的其他权利和义务

（一）甲方有权检查并督促乙方按照国家现行法律法规的规定和本合同的约定使用房屋；

（二）乙方因生产、经营等需要所租赁房屋的权属证明文件，甲方有义务出具。

（三）甲方在租期届满后仍有意向对外出租的，应在租期届满前三个月书面通知乙方。

二、乙方的其他权利和义务

（一）乙方因生产、经营等需要，有权要求甲方出具所租赁房屋的权属证明文件。

（二）乙方不得将所租房屋转租、转借、分租或变相转租他人使用。

（三）乙方应遵纪守法，不得利用所租房屋进行非法活动。

（四）乙方应按有关部门规定做好所承租房屋的防火安全、门前三包、综合治理等工作，承担安全生产、用电、用汽、防火防盗等事故责任，并对事故给甲方及其他相邻方等所造成的经济损失负赔偿责任。

（五）乙方不得占用公用面积或在公共区域内随意摆放物品，如有特殊需要，需提前向甲方提出书面申请，并经得甲方书面同意。

（六）租赁期满，乙方有意向继续承租的，应于租赁期届满前两个月书面通知甲方，在同等条件下乙方享有优先承租权；否则，视为乙方自动放弃续租及优先承租权。

第九条  合同的变更、解除与终止

一、租赁期间，双方可以协商变更或解除本合同（变更或解除本合同，甲方应事先按规定程序报批后方为有效）。

二、甲方有以下行为之一的，乙方有权单方解除本合同。

（一）未能及时提供所出租的房屋，超过约定期限两个月的。

（二）所提供的房屋不符合约定条件，严重影响乙方正常使用的。

三、乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同并收回房屋。

（一）逾期两个月未支付租金或未支付租金数额达到应支付数额50%的。

（二）擅自将房屋转租、转借、分租或变相转租给他人使用的。

（三）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的。

（四）擅自改变租赁用途，或存放危险物品，或经营、使用不符合消防要求，或利用该房屋进行违反国家法律、法规和有关规定的。

（五）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。

（六）逾期两个月未交付应当由乙方支付的各项费用，给甲方造成严重损害的。

四、因国家政策、市政府决策发生变化，需收回、另作他用或需要拆除（改造）该房屋等的，甲方有权单方解除本合同并收回该房屋，但应提前通知乙方。

五、租赁期满，本合同约定的经济事项履行结束后自然终止。

六、因不可抗力因素导致本合同无法履行的，本合同终止。

第十条  双方的违约责任

一、甲方的违约责任

因甲方过错不能提供本合同约定的房屋给乙方使用并解除本合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金，并应赔偿因此给乙方造成的经济损失。

二、乙方的违约责任

（一）租赁期间，乙方有本合同第九条第三款第

（一）项至第（六）项行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，乙方不得向甲方追偿装修等其他经济赔偿（损失）。

乙方应按照本合同租金总额的10%向甲方支付违约金，并应赔偿因此给甲方造成的经济损失。

（二）乙方逾期交付租金，每逾期一日,甲方按日收取所欠租金3 ‰的滞纳金。

（三）在租赁期内，未经甲方同意，乙方中途擅自退租的，应按本合同租金总额的10%向甲方支付违约金；若因此造成甲方经济损失的，乙方还应承担赔偿责任。

（四）租赁终止，乙方逾期交还房屋，则应按日向甲方支付原日租金双倍的房屋占用费；逾期交还房屋超过两个月的，除按原租金的双倍支付房屋占用费外，还应按本合同租金总额的10%支付违约金，并赔偿因逾期交还房屋给甲方所造成的经济损失。

第十一条  免责条件

一、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。

二、因国家政策、市政府决策发生变化需要拆除或改造该房屋，使双方造成损失的，双方互不承担责任。

三、因上述一、二款原因而终止本合同的，其租金按照实际使用时间计算（不足整月的按天数计算）。

四、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”；当不可抗力发生后，遭遇事故的一方应迅速通知对方并及时采取有效的措施，将损失减少到最低限度。

第十二条  解决纠纷方式

1．向仲裁委员会提请仲裁；

2．向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第十三条  其他事项

一、                                                         。

二、                                                         。

三、                                                         。

第十四条  附则

一、本合同未尽事宜或需修订补充事项，由双方、见证方协商修订补充，修订补充协议与本合同具有同等效力。

二、本合同自签订之日起生效；本合同一式五份，甲方、乙方、见证方（市公共资源交易中心）、主管部门、市财政局资产管理部门各执一份。

附件：

《现有装修及设施、设备情况清单》一份。

甲方（盖章）：

法定代表人（签字）：

联系地址：

联系电话：

              邮政编码：

 乙方（盖章）：

法定代表人（签字）：

[备注：

如为自然人承租，则乙方改为姓名（签字），加按指纹，法定代表人改为身份证号码，正本附其身份证复印件]

联系地址：

联系电话：

                邮政编码：

见证方（盖章）：

经办人（签字）：

联系电话：

     年  月  日

签于市    区   路（街）  号    

填写说明：

1．下划线上方没有文字的，根据实际情况填写；

2．下划线上方有文字的，应根据实际情况进行修改、删除。

房屋现有装修及其附属设施、设备情况

本《房屋现有装修及附属设施、设备情况》为甲方同乙方所签订的房屋租赁合同的附件。

本附件一式5份。

具有同等法律效力。

　　甲方向乙方提供以下设施、设备：

房屋现有装修状况：

水表现数：

电表现数：

家具数量及规格：

电器及型号：

其他设施、设备：