商品房销售法律风险控制.ppt

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主要内容主要内容第一部分第一部分来自政策、法规的风险来自政策、法规的风险一、销售一、销售、预售条件、预售条件预售条件的核心是预售许可证，未取得预售许可证的，不仅不能直接进行预售，同时也不能以认购、预订、排号、发放VIP卡等形式变相收取定金。

需要注意的是，在取得预售许可证前从销售中介收取预收房款的，可能被认定为上述“变相收取定金”的形式之一。

二、法律禁止行为二、法律禁止行为1、不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第一部分第一部分来自政策、法规的风险来自政策、法规的风险【案例案例】违规发卡放号引发群体性事件，开发商终于自酿苦果违规发卡放号引发群体性事件，开发商终于自酿苦果据调查，环保建设公司在8月3日才取得“上品十六”第一期1158套商品房的预售许可证，但从6月起，该公司就开始对外发售VIP卡2735张，每卡收取6666元，收取预订性质的费用共1823万余元。

不仅违反商品房销售中的有关规定，而且在摇号选房过程中准备不足，组织不严，措施不当，引发群体性事件，导致社会不稳定，严重扰乱房地产市场的正常秩序。

第一部分第一部分来自政策、法规的风险来自政策、法规的风险三、法律强制性要求三、法律强制性要求1、10日内一次性公开全部房源及价格2、按照申报价格明码标价（一套一标）对外销售3、除标识价格外不得收取任何费用（包括其他服务费用如代办手续）第一部分第一部分来自政策、法规的风险来自政策、法规的风险【案例案例】发改委开首张房地产罚单发改委开首张房地产罚单开发商价格欺诈被罚开发商价格欺诈被罚50万万江西云星地产在赣州市开发云星中央星城，在销售过程中存在“虚构原价，虚构降价原因，虚假优惠折价，当地物价部门对其处以50万元罚款，并被责令退还违规收取的“诚意金”和各项代收费共计1133.08万元。

第二部分第二部分来自销售中介的风险来自销售中介的风险一、因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险一、因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险由于销售中介是以开发商名义对外进行销售，因此开发商应对外承担销售代理公司在销售过程中以及销售后所需承担的法律责任。

规避方法：

二、因包销引起的法律风险二、因包销引起的法律风险应避免在取得预售许可证明向包销人收取一定比例的包销款，避免被认定为违规“预售/销售商品房”的行为。

第三部分第三部分来自不当广告的风险来自不当广告的风险一、广告发布基本要求一、广告发布基本要求1、未取得预售许可证或符合现售条件前，不得发布房地产广告。

2、广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

第三部分第三部分来自不当广告的风险来自不当广告的风险二、虚假广告引起的法律风险二、虚假广告引起的法律风险1、买家因虚假广告而购买商品房的，有权退房并获得不高于房价款1倍的赔偿；2、遭到行政处罚；3、情节严重的，甚至可能构成刑事犯罪（虚假广告罪）。

规避方法：

第三部分第三部分来自不当广告的风险来自不当广告的风险【案例】发布虚假房产广告被罚30万（2009）湖北东盛房地产有限公司先后在媒体及开发楼盘外墙悬挂条幅发布广告，多次使用“高级住宅原价：

8800元起/平方米，现价6000元/平方米”等用语。

经查实，该楼盘发布此广告前并未以8800元起/平方米销售过房屋。

第三部分第三部分来自不当广告的风险来自不当广告的风险三、广告约束力问题三、广告约束力问题广告内容一般并不约束开发商对买家的义务，但广告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商应受其约束。

规避方法：

第三部分第三部分来自不当广告的风险来自不当广告的风险案例：

赵某等案例：

赵某等44户与南京某房产公司商品房买卖合同纠纷案（江苏）户与南京某房产公司商品房买卖合同纠纷案（江苏）【案情概要】某房产公司在对外销售某楼盘时，在售楼处放置的宣传资料对该楼盘的一些设施作了描述，如9米高的水景大堂，顶层是直升飞机停机坪，31楼是多媒体会议层，16楼是公共餐厅，37楼为俱乐部等。

此后，赵某等人分别与该公司签订商品房买卖契约，对房屋的基本状况及违约责任作了明确约定。

双方合同还对公共配套设施的交付内容、装饰装修及设备标准进行了约定。

合同签订后，赵某等人均按约支付了房款，该房产公司亦交付了房屋。

因房产公司交付的楼盘与宣传资料中所描述的大堂、公共餐厅、多媒体会议室和直升机停机坪等公共设施不符，赵某等诉至法院，要求该房产公司承担违约责任。

第四部分第四部分来自买家的风险来自买家的风险来自买家的主要风险：

来自买家的主要风险：

1、销售现场布置和样版房相关的法律风险；2、认购书产生的法律风险；3、贷款担保的相关法律风险；第四部分第四部分来自买家的风险来自买家的风险1、样板房相关的法律风险开发商销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

否则，构成违约。

规避方法：

第四部分第四部分来自买家的风险来自买家的风险2、认购书产生的法律风险认购书的签订一般并不代表购房者必须买下房屋，如双方未就最终合同达成一致的，购房者也可以主张退还定金。

案例：

退房不退定金开发商输理（成都）案例：

退房不退定金开发商输理（成都）【案情】2009年7月20日，消费者王某与成都市某开发商签订了一份由开发商准备好的商品房认购协议，并交了认购定金1万元。

几天后，王某查看了购房合同，对其中许多格式条款提出了质疑，但开发商拒绝修改相关条款，导致双方未签订商品房买卖合同。

此后，王某多次要求开发商退回定金，但开发商认为王某违反了认购协议书第四条约定，故不予退还定金。

四川省消委会调解无果后，依法支持消费者起诉。

第四部分第四部分来自买家的风险来自买家的风险2、认购书产生的法律风险规避方法：

第四部分第四部分来自买家的风险来自买家的风险3、贷款担保的相关法律风险购房者通过贷款购买房屋时，开发商有时需要先为购房者提供担保，担保期一般规定至购房者取得产权证并在其房屋上设立银行抵押权后终止，即“阶段性担保”。

此“阶段性”约定可能被认定为无效，根据担保法解释，提供期至最后一笔贷款到期后6个月止。

如买家停止还贷的，开发商需承担连带责任。

规避方法：

第四部分第四部分来自买家的风险来自买家的风险4、房屋面积与合同约定不一致的相关法律风险房屋实际面积与合同约定相关超过3%的，购房人有权退房并退款。

购房人不退房的，误差3%以内的部分按合同单价多退少补，实际面积大于3%以外的部分，买家无需支付费用，实际面积小于3%以外的部分，开发商应双倍返还价款。

第四部分第四部分来自买家的风险来自买家的风险5、办理产权证的相关法律风险90日内（预售房的，自交付之日起计算；现售房的，自签约之日起计算），如因开发商原因导致购房人未能取得产权证的，则开发商应承担违约责任。

规避方法：

第四部分第四部分来自买家的风险来自买家的风险6、售后包租的相关法律风险1）对未竣工房屋不得采取售后包租的方式销售；2）部分买家主体并不适合“售后包租”的形式，如外国买家名下的房产不得从事经营活动。

案例：

苏有朋出租商铺风波案例：

苏有朋出租商铺风波双方解除合同告终双方解除合同告终【案情】2009年7月，王先生在朝外SOHO的发现房主苏有朋名下的一套商铺，并与房主苏有朋就租房事宜达成一致。

合同中约定，出租房用于商业用途，租期为2009年至2014年共计5年。

合同签订后，王先生却被工商部门以“不得使用台胞购买的房屋作为经营场所从事经营活动”为由，不予注册登记。

由于台胞购买的房屋不得从事经营活动，本已经装修好的商铺不能办理营业执照，承租人王先生将房主著名影星苏有朋及中介公司北京时代之家房地产经纪有限公司（以下称时代之家公司）以房屋租赁合同纠纷诉至朝阳法院，要求解除房屋租赁合同，返还租金和押金，并赔偿经济损失共计44万余元；苏有朋提起反诉要求王先生给付拖延的租金。

最终双方和解。

第五部分第五部分总结总结违规销售不实宣传规划变更及误差买家反悔注意政策动向（如明码标价问题、产权式酒店问题）注意审核宣传材料，特别是中介的宣传材料及时公示并通知买家；在合同中约定具体的误差范围在认购书、买卖合同中将主要细节约定清楚；对开发商的担保责任作明确限制；审核买家特殊身份，避免约定房屋用途风险来源规避方法