未来房地产价格上升还是下降辩论赛房价下降论据讲课教案.docx

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未来房地产价格上升还是下降辩论赛房价下降论据讲课教案

未来房地产价格上升、下降辩论赛论据

㈠阐述我方观点

首先，对能来为我们做评分员的师弟师妹们表示热烈的欢迎和由衷的感谢。

其次，有必要自我介绍一下，我叫赵国川，如有不足之处还请大家见谅。

下面，就由我作为我组一辩为大家称述我方观点。

随着我国社会主义市场经济的不断发展，我们的房地产业也随之处在蓬勃发展之中，已经成为我国国民经济的支柱型产业之一。

在房地产业繁荣发展的大形势之下，房价已经成为人们越来越关注的话题，自2000年以来我国的房屋价格涨幅巨大，几乎每年都以超过5%的涨幅在进行价格的上涨。

特别是在2007以后，这种涨价势头是愈演愈烈。

而这种价格的上涨速度大大的超过了大多数人的工资水平上涨速度，使得快速上涨的高房价超越了很多普通人的购买能力那么在房价如此之高，人们对于房屋降价的呼声如此之强烈的大背景下，我们就有理由去推测在未来的20—-30年我国的房屋价格将会有所下降，下面我们从以下几个方面分析一下未来房价下降的原因：

。

我方的的观点是未来20到30年后的房价会下降。

房价会下降，我方任务原因有5个方面：

第一，通过房地产周期理论分析到未来20到30年正处于趋向波谷的下降趋势，房地产价格将会下降

第二，大量投机性需求和房地产商故意捂盘，造成了房地产供应短缺的假象，非常高的房屋空置率，加深房地产市场不平衡使市场崩溃，从而房价大跌。

第三，制度政策规范和完善，住房限购政策引导房价下降

第四，人口结构的变化，老龄化带来各种影响导致房价下跌

第五，经济技术水平发展，建设成本降低，成本降低使房价下降

基于以上种种原因的分析，我们小组一致认为在未来的2030年，我国的房屋价格会下降，我在这里这是笼统的提出我方的观点，接下来会有我组其他成员为大家详细分析，敬请期待。

我方的房价下降观点陈述完毕，谢谢

㈡进入房产周期第三周期，进入下降趋势

政府严厉调控措施陆续出台。

投机炒房者开始抛售前期所购商品房。

当政府各种调控措施陆续出台，尤其是银行按揭资金收缩时，会改变投机炒房者的预期。

投机者会由预期房价上涨变为下跌，当投机者预期房价下跌，结合自身所持房产及未来现金支出情况，投机者资金链往往难以支撑，会率先抛售商品房。

购房者也预期房价下跌，投机者所抛售的商品房难以出售，会继续降价。

房价也就会快速下跌，短时间下跌20%很正常。

实质降价不是指开发商赠送装修、减免物业费、打折等虚的内容，而是指房价直接下降。

开发商开始实质降价可能会在投机者抛售房产、房价开始下跌之后1年才会发生。

此时，购房者退房、断供等现象会如2008、2009年那样将再次发生。

房价下跌肯定不会从开发商降价开始，因为开发商现存的现金足够支撑较长时间，再加上开发商支出的现金流并不确定。

开发商主要有两项大的支出，支付土地价款和偿还银行贷款。

由于地方政府往往无奈任由开发商延迟支付土地价款，也很少会收回土地，并且由于开发商的银行贷款往往可以展期，开发商的支出往往比正常预计的少很多，出现资金链断裂比较困难，至少可以支撑一两年。

专家及研究中心按正常情况所研究的开发商资金问题，均会与现实有较大差距，意义不大，除非地方政府强制收取土地价款或者采取各种包括收回土地及罚款的强制措施。

房地产行业属于周期性行业，房价上涨之后必然下跌，下跌之后必然上涨。

历史经验表明，房地产周期是大周期，时间长达20-30年。

房价脱离群众购买力，高房价是不可持续的。

房价继续下跌，或在底部徘徊一两年时间才能到达底部，完成房地产下跌周期。

高房价不可持续，造成高房价的房地产体制也就不可持续。

房地产体制不可持续的最重要原因是投机购房不可持续，总有一天，投机购房会停止。

投机者停止炒房一般由两种情形造成，一种是由于房价过高自住购房者已经不再购房，一种是政府政策调控导致房价预期由上涨转为下跌。

在高房价体制下，叫苦不迭的是低收入阶层，兴高采烈的是投机购房者。

真实情况应该相反，低收入阶层其实是受益者，投机购房者总有一天会为此付出代价。

投机购房者资金通过房地产体制转为财政收入，财政收入用于地方建设，受益的是所有城市居民，当然也包括中低收入阶层。

而出钱的是高收入阶层。

一旦房价下跌，住房成为负资产，投机购房者就会承担损失，可能是其难以承受的。

投机者往往会破产。

2008年深圳、东莞等城市已经发生过大量炒房者破产事件，未来也将大规模发生。

另外，由于投机者均使用银行按揭贷款炒房，以放大收益，房价飙涨之后的大幅下跌，住房成为负资产时，银行将会面临坏账危险，金融系统风险将加大。

这正是美国、欧洲正在发生的金融危机。

房地产如果产生巨大泡沫，而后破灭，是任何经济体难以承受的。

为金融系统安全考虑，投机者主导的房地产市场应受到限制，甚至是打压。

美国房地产泡沫危机，损失的是全世界，因为，提供美国房地产按揭贷款的是全世界；而中国房地产泡沫损失的仅仅是中国，中国动用的只是购房者未来的收入。

　　如何调控暴涨的房价我们正在实施的大幅提高第二套房首付比例及房贷利率、提高第一套房首付比例及房贷利率、加大政府保障性住房建设等才是有效的调控政策。

　　房地产还是要在市场化中解决居民永久住房及产权问题，未来可实行“政府租赁房+商品房”的双轨模式。

同时，必须提高二套房首付比例至60%以上及二套房房贷利率比基准上浮20%以上。

政府租赁房解决大部分城市人口的暂时居住问题，商品房解决城市人口的永久居住问题。

本市居民享受廉租房，政府提供财政补贴；本市居民与外来人口可租用公共租赁房，租金低于市场租赁价格，但政府不提供财政补贴。

　　对于调控房价的政策，专家最推崇的是按揭房贷数量控制，他认为这是立竿见影的有效措施。

大幅提高二套房贷首付比例及房贷利率，是房地产调控的核心政策。

这是抑制投机最有效的政策及措施。

二套房首付比例至少可提高至50%，60%可作为正常值，即使提高至100%亦无不可。

房贷利率方面，至少应该比标准利率上浮20%，上浮50%亦无不可。

如此，自然能够降低投机购房需求，让房价回归理性。

　　日本、美国的历史也说明，只有投机因素才能导致房价飙涨。

投机因素导致房价飙涨，总有一天会停止，之后将是漫长的房价下跌期。

㈢大量投机性需求，所致的住房非常高的空置率，使房地产市场流通不了导致市场崩溃

中国660个城市约有6540万套空置房，可供2.6亿人居住，空置率达到惊人的40%。

这不但造成社会资源的极大浪费，也给中国经济带来了极大的风险。

博客中表示，空置率有两种算法，一种算法是开发商的算法，为没有卖出去的房子，这种空置率称为行业空置率；还有一种算法，是社会算法，即把没有人居住的房子称为空置房，并据此算出空置率。

这样测算出的空置率十分惊人，上海、北京和深圳这样的空置率能达到40%，也就是说，有将近一半房子是没人住的。

会加深房地产市场的矛盾使市场崩溃。

国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。

也就是说，中国有这么多房子空在那儿没人居住，这些房子在炒家手上，既不出租也不自用只为等着涨价，造成社会资源的极大浪费，也给银行带来了极大的风险。

应该立即开征物业税，将中国660个城市的空置住宅逼出来，流向市场，发挥住宅的利用效力。

这样，化解泡沫还会有可能。

否则，一旦泡沫破裂，一切都晚了，日本只是失去20年，中国可能要失去30年。

全世界经济最热的国家是中国，中国经济最热的市场是房地产。

问题是这个市场是多么脆弱，随时可能崩溃。

一个预兆就是全中国遍布着大量的空置房，有估计认为全国空置房多达6400万套。

根据相关报告，我们从卫星照片上找到了这些让人不安的地方。

报告称这是房地产泡沫显而易见的标志：

整座的城市街道空空荡荡，政府大楼宏伟壮观，有些城市甚至建在完全不适合人居住的不毛之地。

简直就是当代的金字塔。

按造每年新增10座城市的速度，我们的名单肯定会越来越长。

㈣政策规范引导住房限购政策

国家统计局今日公布的数据显示，今年前三季度，全国房地产开发投资同比名义增长19.7%，增速比上半年回落0.6个百分点。

近些年房价上涨是非常不正常的，“国五条”出台以后，人们反而更加紧张、害怕房价受到交税的影响，因此房价被推高，但“国五条”推高房价的作用在减弱，目前房价还在上涨，但是涨幅开始下落。

可以看到，房产商不像以前那么紧张，都去抢最高最贵的地，因为担心抢最高最贵的地可能会造成巨大的风险，如果房价抬不了那么高，就会出现问题，所以说现在连房地产商在抢地拿地的时候也得小心一点了，房地产商和老百姓一样，希望买便宜一点，万一套得高了怎么办。

房地产并不像人们预期那么狂热，认为房价只会涨不会落，按照市场本身的规律来看，房价到了很高很高的情况也会支撑不住，现在情况表明，房地产前一段时间暴涨情况正在减弱。

值得注意的是，房价炒得太高，远远超过居民可支配收入的情况下，就像股票炒得太高会下落。

我认为房价要不了多长时间就会下降，而且下降是合理的，但是我们要防止它崩溃。

银行限贷政策、货币政策

“新国八条”，其中一个政策措施是：

强化差别化住房信贷政策。

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

这个政策措施再次加强了对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，限贷政策的层层加码，波及的范围也越来越广，再加上限购叠加效应，楼市观望气氛日益浓厚，交易量持续低迷，投机、投资性交易逐渐被挤出市场，一定程度上促使房价下降。

不仅如此，自2011年以来，中国一直实行相对从紧的货币政策，不仅在年内多次上调存款准备金率，同时还于2011年2月9日加息，这一系列的措施该对房价起到很好的调控作用，使得房价实现理性回归。

随着政策的完善，“新国八条”出台后，其中一个政策措施规定：

加大保障性安居工程建设力度。

各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。

有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

努力增加公共租赁住房供应。

此项措施加强了对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。

如果保障房建设按计划有效推进，则将来保障性住房的大规模出笼还将进一步推升住宅供给，未来20年的房价将有所下降。

高房价不可持续，2009年房地产市场来看，房价飙涨，投机购房是推手。

虽然没有数据证明投机购房是推手，但别人也没有数据证明投机购房不是推手。

而要证明投机购房是推手，只有等待房价下跌，才能清楚投机购房的数量以及投机者的悲惨下场。

但是，房价如此飙涨，绝对是投机作用。

　　目前的房地产体制由高房价维持，即时下房地产体制由投机者维持。

投机者与自住购房者购买高价住宅，开发商购买高价土地，资金由银行和购房者通过开发商最终流向政府。

而投机者正是高房价的原因，高房价是由投机者造成的。

随着国家对投机行为的打击，房价会得到良好的控制。

我国近两年正在筹备策划二次房改，而二次房改的出台则将是长期性的。

二次房改的出台将会使政府参与到房屋分配之中。

这样将会出现宏观地调控我国房价的结果，使得房价有所下降。

房地产制度完善，房地产商与买房人之间存在明显信息不对称，易导致房地产商有意抬高房价。

而近年来政府已要求房地产商实行明码标价制度，而此制度有利于房地产商之间的良性竞争，此因素也会致使房价下降。

㈤人口结构的变化导致房价下跌

购房需求减少对房价下跌也有一定的影响。

第一，从我国国情出发，买房与结婚总是紧密相联的，一个需要高度关注的数据是，2011-2012年是中国适婚女性（20-30岁）数量由上升周期转入下降周期的拐点，2012年中国适婚女性数量将比2011年减少16万人至1.1964亿人，而在随后的5年中，此人群数量减少的趋势将有所扩大，2013年将减少116.7万人，2017年减少数量则将扩大为300万人，适婚女性总人数将降低至1.107亿人。

未来适婚女性数量的持续下降将导致刚性需求对楼市买盘的推动力越来越小，对住宅开发投资也将构成长久的制约。

从一般规律来看，25—35岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。

上世纪60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰。

但20后人口结构变化将非常明显，20年后结婚人口比2012年之前下降30%多，而且是突然的下降。

这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，当边际需求减少时，价格肯定会下跌。

从我国国情出发，对于人口大国的中国，人口结构变化却是对房价影响是相当大的。

“碧芝”的成功归于他的唯一，这独一无二的物品就吸引了各种女性的眼光。

另一方面中国近年来人口老龄化愈来愈严重，导致最具购房能力的中年人群体人口将愈来愈少，最终会引起房地产市场供大于求而出现房价下降。

在现代文化影响下，当今大学生对新鲜事物是最为敏感的群体，他们最渴望为社会主流承认又最喜欢标新立异，他们追随时尚，同时也在制造时尚。

“DIY自制饰品”已成为一种时尚的生活方式和态度。

在“DIY自制饰品”过程中实现自己的个性化追求，这在年轻的学生一代中尤为突出。

“DIY自制饰品”的形式多种多样，对于动手能力强的学生来说更受欢迎。

十字绣□编制类□银饰制品类□串珠首饰类□㈥经济技术水平发展，建设成本降低

一、消费者分析

随着科学技术的不断发展，以及节能建筑的推广，建设成本应该是越来越低，所以房价下跌是必然的。

.随着科学技术的逐渐成熟与发达，建筑能力也将越来越强，高层建筑越来越多，可使土地的有效利用率大大提升，也将使房地产市场出现供大于求，使得房价下降；建筑材料的成本将会下降，使得商品房价格下降。

开了连锁店，最大的好处是让别人记住你。

“漂亮女生”一律采用湖蓝底色的装修风格，简洁、时尚、醒目。

“品牌效应”是商家梦寐以求的制胜法宝。

随着近年来我国经济的不断发展，我国经济实力不断提高，虽然人名币汇率在近几年略有上升，但随着我国经济的进一步发展，我国经济对世界经济的影响也将越来越大，人民币的汇率将会有所下跌，人民币汇率的下跌与房价成正相关，因此，中国房价也将下降。

创新是时下非常流行的一个词，确实创新能力是相当重要的特别是对我们这种经营时尚饰品的小店，更应该勇于创新。

在这方面我们是很欠缺的，故我们在小店经营的时候会遇到些困难，不过我们会克服困难，努力创新，把我们的小店经营好。

价格由价值决定，同时受供求关系影响。

房地产商品本身具有经济属性，价值规律表明，价格是以价值为基础的，围绕着价值上下波动，所以房价不会脱离现实价值无限增加，房价在未来也会波动会价值线以下。

从经济学根本上开始分析是比较科学的。

上述所示的上海经济发展的数据说明：

人们收入水平的增加，生活水平的提高，给上海的饰品业带来前所未有的发展空间，为造就了一个消费额巨大的饰品时尚市场提供了经济基础。

使大学生对DIY手工艺品的时尚性消费，新潮性消费，体验性消费成为可能。

在现代文化影响下，当今大学生对新鲜事物是最为敏感的群体，他们最渴望为社会主流承认又最喜欢标新立异，他们追随时尚，同时也在制造时尚。

“DIY自制饰品”已成为一种时尚的生活方式和态度。

在“DIY自制饰品”过程中实现自己的个性化追求，这在年轻的学生一代中尤为突出。

“DIY自制饰品”的形式多种多样，对于动手能力强的学生来说更受欢迎。

㈦总结陈词

“碧芝”最吸引人的是那些小巧的珠子、亮片等，都是平日里不常见的。

据店长梁小姐介绍，店内的饰珠有威尼斯印第安的玻璃珠、秘鲁的陶珠、奥地利的施华洛世奇水晶、法国的仿金片、日本的梦幻珠等，五彩缤纷，流光异彩。

按照饰珠的质地可分为玻璃、骨质、角质、陶制、水晶、仿金、木制等种类，其造型更是千姿百态：

珠型、圆柱型、动物造型、多边形、图腾形象等，美不胜收。

全部都是进口的，从几毛钱一个到几十元一个的珠子，做一个成品饰物大约需要几十元，当然，还要决定于你的心意尽管售价不菲，却仍没挡住喜欢它的人。

房地产价格与每个人息息相关，面对房价下跌，购房者要理性乐观，买房是一种投资，所谓商品房，要认清它的商品属性。

房子和商品经济中的其他商品一样，价格有涨有跌，受市场供求关系的影响，涨跌是一种市场行为，所以消费者应当要理性对待房价涨跌，既然做了购房的决定，就要承担房价下跌的风险。

开发商则应做好应对房价下跌的善后对策，在资金充足的前提下，应当抓住行业调整机会，加快并购、土地储备和扩张；如果资金紧张的话，应当降价促销、加速出货，合作开发，减缓开工，甚至停工。

而我国政府要切实履行职责，做好房价调控工作，从而促使房价逐步实现理性回归，确保中国房地产健康发展，这样我国中国房地产业前途明朗。

2、消费者分析根据以上一些论据，可以得出房地产价格在未来20年以后会下降。