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论租赁合同的效力
论租赁合同的效力
篇一:
关于房屋租赁合同效力问题的探讨
关于房屋租赁合同效力问题的探讨
作者:
杨杰
来源:
《法制与社会》20XX年第12期
摘要随着市场经济不断发展,人口跨地区转移加快,加之房价飞涨等诸多因素,房屋租赁现象日益增多,关于房屋租赁合同的立法也日益完善。
但出租人和租赁人往往缺乏相关法律知识,在订立合同中更多地关注租金支付等问题,而忽视了出租房屋是否违法等影响合同效力的问题,最终导致诸多纠纷。
鉴于此,本文将对房屋租赁合同效力进行概述,并重点对无效房屋租赁合同的认定和处理进行介绍,并对登记备案对房屋租赁合同效力的影响进行性探讨。
关键词房屋租赁合同效力无效登记备案
作者简介:
杨杰,西北政法大学民商法学院。
中图分类号:
d923.6文献标识码:
a文章编号:
1009-0592(20XX)04-083-02
一、房屋租赁合同的概述
《合同法》第二百一十二条规定:
“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
”其中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人,使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。
豍而房屋租赁合同属于租赁合同的一种,是以房屋为标的物的租赁合同,具体是指出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
房屋租赁合同的标的物为房屋。
根据《关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷司法解释》,把房屋分为城市、镇规划区内的房屋,乡、村庄规划区内的房屋,以及当事人依照国家福利政策租赁的公有住房、廉租住房、经济适用房。
根据本司法解释的精神及实践操作,对城镇和乡村房屋租赁基本做同样处理,在本文中讨论的一般问题中也对此不做区分。
而一个例外是依照国家福利政策租赁公有住房,廉租住房,经济适用房租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理,有学者认为限价房也应当在此限制之列。
这些房屋都是政府给城镇住房极端困难户的优惠,价格低,政策性针对性强,行政干预明显,有其特殊规定,因此不在本文所探讨的房屋范围内。
二、房屋租赁合同的效力概述
房屋租赁合同是合同的一种,其效力问题的处理基本参照《合同法》第三章中关于合同效力的一般规定,但作为不动产租赁合同的典型代表,其标的物具有特殊性,在实践操作中情况复杂,因此关于其效力认定也存在需要探讨的特殊问题。
房屋租赁合同的成立、生效、效力待定和可撤销的情况认定与普通合同基本一致,但是在其无效问题上,则存在特殊的认定情况与处理规则,相关法律法规中也对房屋租赁合同无效认定及其法律后果做了特殊的规定。
此外,关于房屋租赁的登记备案对房屋租赁合同效力的影响
问题也受到广泛关注。
从立法趋势上看,登记备案对不动产占有和使用权转移的公示公信作用得到进一步重视。
下面,我将对房屋租赁合同效力的特殊问题进行探讨,而对于其与一般合同的相通适用之处不作赘述。
三、无效房屋租赁合同的认定及其法律后果
(一)无效房屋租赁合同的认定
《合同法》中对合同的无效情形作了概括性的规定。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》等法律法规中又进一步规定了关于房屋租赁合同无效的特殊特殊情况。
据此,可将在实践中被认定为房屋租赁合同无效的情形总结为以下几种:
1.以违法建筑物为标的的房屋租赁合同无效
根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定,建筑物在建造之前,建设单位和个人必须取得土地使用权、建设工程规划许可证和施工许可证,否则为违法建筑物,法律规定以违法建筑物为标的的屋租赁合同无效。
2.以未竣工验收的房屋为标的的房屋租赁合同无效
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:
交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
房屋需要经过竣工验收后方可使用,否则将无法排除潜在的安全隐患,可能对承租人造成人身或财产的损失。
3.以未经消防验收或验收不合格的建筑物为标的的房屋租赁合同无效
根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防管理规定》,未经消防验收或者验收不合格的建筑禁止投入使用。
这是出于对当事人人身和财产安全的考虑,尤其是对于一些大型的用于商业经营的大厦,消防安全尤为重要。
因此法律规定以未经消防验收或验收不合格的建筑物为标的的房屋租赁合同无效。
(二)房屋租赁合同被认定无效的法律后果
1.可以要求支付房屋使用费
根据《合同法》一般规定,合同无效后应返还财产。
所谓返还财产,是指一方当事人在合同被确认无效或者被撤销以后,对其已交付给对方的财产享有返还请求权,而已经接受对方交付财产的,则负有返还对方的义务。
豎据此,在认定房屋租赁合同无效后,承租人对已交付的租金享有返还请求权。
但《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定:
房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
无效后法律希望的是恢复为订立合同之前的法律状态,因此规定了双反财产。
但是承租人使用房屋之后要求出租人返还已交付的租金不能视为恢复到之前的法律状态。
出于对出租人权益的保护和公平原则的践行,法律规定出租人可以收取房屋占有使用费,这也可以看作是折价补偿的一种形式。
对于房屋使用费的收取标准,法律规定参照合同约定的租金支付标准,有学者认为此规定不妥。
杨立新教授认为:
完全按照租金的标准计算房屋使用费有一定的问题,因为毕竟是一个无效合同,房屋使用费可以适当低于租金标准,最高也不应超过约定的租金。
这就体现了合同是无效的,无效的房屋租赁合同和生效的房屋租赁合同后果应当有所区别。
豏我对杨教授的观点表示认同。
2.赔偿损失
《合同法》第五十六条规定:
合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双反都有过错的,应当各自承担相应的责任。
据此,确定了按过错承担的原则,同样适用房屋租赁合同无效的处理。
另外《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》中规定了房屋租赁合同无效后,房屋装饰装修及扩建部分的处理,按照该司法解释的规定赔偿损失的同时也应当遵守过错承担原则,由过错方承担责任,双方都有过错则双方均应承担责任,谁的过错大,责任承担就多,过错小,责任承担就小。
四、登记备案对房屋租赁合同效力的影响
《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定:
房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。
据此,房屋租赁合同签订后,当事人应当向房地产管理部门进行登记备案。
但《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第四条规定:
当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。
但当事人已经履行主要义务,对方接受的除外。
可见,法律法规规定办理登记备案并非效力性强制规定,而是管理性强制规定,违反并不当然无效。
登记备案,作为管理性强制规定,对租赁市场的规范和管理起到日益重要的作用。
其作用和价值由开始的行政审批和行政征收管理,发展到城市流动人口的管理,最后定位为不
动产占有和使用权转移公示。
登记是物权变动领域的公示公信方法,涉及交易安全的维护问题。
豐而登记备案在房屋租赁合同中主要解决一房数租、买卖不破租赁和优先购买权的问题。
如在一房数租中,若各方均为合法占有租赁房屋,则已办理登记备案手续的承租人享有优先占有房屋的权利。
登记备案虽不是房屋租赁合同的生效要件,不办理并不能导致合同无效,但考虑到登记备案制度在房屋租赁合同纠纷解决和房屋租赁市场规范中的重要作用,法律仍将其作为管理性强制规定加以明确,并规定在双方当事人约定的情况下,登记备案可成为房屋租赁合同的生效要件,为租赁合同双方当事人的权利义务的实现保驾护航。
篇二:
违法建筑租赁合同的效力问题研究
违法建筑租赁合同的效力问题研究
作者:
雷玥霏
来源:
《博览群书·教育》20XX年第02期
摘要:
对于违法建筑租赁合同是否有效,我国合同法和相关解释有明确规定,然而该问题在学术界一直存在争议,并且对房屋租赁市场的发展有着较大的影响。
本文通过讨论违法建筑租赁合同的效力问题,提出我国立法对该类合同的效力认定所存在的问题以及完善建议。
关键词:
违法建筑;租赁合同效力;立法完善
一、违法建筑租赁合同的立法现状及其存在的问题
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条和第三条明确规定:
“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”,“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效”。
从这条规定可以看出,立法倾向于判定违法建筑租赁合同为无效合同。
我认为,该司法解释在认定房屋租赁合同效力的条件上,有诸多值得质疑的地方。
(一)标的物的违法性与租赁行为的违法性是两个概念
《合同法》第五十二条第五项规定了认定无效合同的其中一个情形为合同“违反法律、行政法规的强制性规定”。
违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效,是以标的是否合法为标准对合同效力所做出的判断。
标的是针对合同“内容”而言,即法律行为的标的,也就是法律行为的内容:
行为人在行为时所欲发生的法律效果。
因此,应以当事人在签订合同时所欲发生的法律效果是否违反法律、行政法规的强制性规定来认定其效力,而不是依据合同本身的标的物是否合法来直接认定。
房屋租赁合同本身是一种合同行为,通过签订租赁合同,出租人把自己所有的房屋供承租人占有和使用,以收取租金。
也就是说,房屋租赁合同的内容是租赁行为,至于出租的是合法建筑房屋还是违法建筑房屋,均不影响租赁行为是否合法,因为并没有任何法律和行政法规规定禁止出租违法建筑物。
司法解释中以租赁标的物违法为依据,把出租违法建筑的租赁合同认定为无效,显然是把标的物的违法性与租赁行为的违法性等同起来,混淆了两者的区别。
(二)与已有司法解释对同类问题的处理规则不一致
《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十八条规定:
以法定程序确认为违法违章的建筑物抵押的,抵押无效。
这里规定,认定抵押无效,要求违法建筑是以“法定程序”确认的违法建筑。
这一具体限定有利于减少无效合同。
但是,《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》中第二条规定:
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可
证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效,但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
这里把未取得两证进行施工的建筑行为认定为违法行为并没有要求以“法定程序”确认,而直接由审判机关进行司法确认。
立法权,司法权和行政法权应该是相互独立的,对于违法建筑的认定,按照现行法律规定,应当由行政机关依照法定程序进行,政政机关和审判机关,应当恪守自己的职责范围,无权僭越。
两个司法解释,对待同一类问题却是不同态度和不同要求,这不仅不利司法统一,也不利于维护宪法的权威。
二、立法上的完善建议
根据上述对于违法建筑租赁合同效力判定的现状及其所存在的问题,我提出如下的立法上的完善建议:
(一)明确认定违法建筑租赁合同为效力待定的合同
违法建筑的存在并不妨碍出租违法建筑的合法性,如前所述,标的物的违法性与租赁行为的违法性是两个不同的概念,房屋租赁合同本身是一种合同行为,违法建筑租赁合同并不侵害国家和社会的权益,只要违法建筑租赁合同的出租人和承租人是本着自愿原则签订的房屋租赁合同,违法建筑租赁合同应该认定为有效,这符合私法自治的基本原则。
但同时,私法自治所赋予的自由也是相对的,它受到公法一定的限制。
因此,违法建筑合同要获得有效性,必须具备“取得法律认可”的条件,该条件包括在一审法庭辩论终结前取得建设工程许可证或者经主管部门的批准,或者在因房屋建筑实体违法时并没有受到行政机关限期拆除的处罚决定。
(二)增加对房屋建筑实体违法时租赁合同效力的判定情形
司法解释对因程序违法而导致房屋建筑违法的租赁合同规定了事后可以通过补办相关许可证而承认房屋租赁合同的有效,但对因实体违法而导致建筑违法的租赁合同却没有相关规定。
我认为,实体性违法的建筑并不一定存在现实的危害性,所以对于因实体违法的建筑而签订的租赁合同,不能一概认定为无效合同,而应当根据行政机关对于该违法建筑的处分而对租赁合同作出效力的认定。
如果行政行为,尤其是行政处罚行为,对违法建筑行为,在处罚时做出了限期拆除的处罚决定,才能认定建筑物不符合规划设计,此时,违法建筑租赁合同因不具备法律认可的条件而无效。
如果行政处罚做出了其他处罚,但没有做出限期拆除的处罚,这就意味着建筑物与规划设计并不冲突,无需拆除,此时应当承认违法建筑租赁合同的有效性。
(三)明确审查房屋建筑合法性的法定程序
对建筑行为是否符合规划法的规定进行审查,这是法律赋予行政机关的职权,民事审判权不应介入,否则就是对行政权力的僭越。
根据上述观点,为了维护行政权力和司法权力相互独
立的体制,同时维护宪法的权威和司法统一,我建议在判断房屋建筑的合法性时,在立法中应当明确规定通过“法定程序”予以确认。
参考文献:
[1]张勇.房屋租赁合同争议问題研究[d].辽宁大学硕士学位论文.20XX年4月
[2]朱宝.无效房屋租赁合同的法律问题研究[d].大连海事大学硕士学位论文.20XX年6月
[3]应仕海.违法建筑买卖合同效力判定研究[d].华东政法大学硕士学位论文.20XX年4月
[4]杨文杰.违法建筑的城镇房屋租赁合同的效力[J].载于社科纵横.20XX年9月
作者简介:
雷玥霏,女,1992年6月生,广东江门人,中南财经政法大学法学院20XX级本科生。
篇三:
合同法论文---论租赁合同的效力问题研究20XX-10-29
吉林省广播电视大学开放教育
毕业设计(论文)
课题名称:
年级专业:
10年秋本科法学专业学生姓名:
于佳林学号:
导师单位:
白城广播电视大学
白城广播电视大学
论文完成日期:
20XX年10月29日
摘要
租赁在人们的生产和生活中是非常普遍的,特别是房屋租赁的效力问题已经成为普遍关注的热点问题。
如果不能有效的解决及规范管理会给双方带来重大损失。
明确出租人和承租人的责任和义务已成为现实合同中存在的最大障碍。
只有通过对出租人和承租人明确合同的效力来解决存在的问题。
关键词:
房屋租赁,效力,责任和义务,合同
一、租赁合同概述----------------------------------------------------------3
1、承租合同的定义---------------------------------------------------3
2、租赁合同法律特征------------------------------------------------3
3、租赁合同的种类---------------------------------------------------3
4、租赁合同的内容---------------------------------------------------4
二、规范租赁合同的内容及法律效力----------------------------------4
1、租赁合同主要条款-----------------------------------------------4
2、对出租人的义务、责任、效力--------------------------------5
3、对承租人的义务、责任、效力--------------------------------5
三、总结----------------------------------------------------------------------5
参考文献----------------------------------------------------------------------6
论租赁合同的效力问题研究
一、租赁合同概述
1、租赁合同定义
首先我们要明确租赁合同中对出租人、承租人、承租物、租金做一个明确的定义。
租赁合同就是当事人一方将物提供给对方使用、收益,对方当事人为此支付租金的协议。
提供物的使用的一方为出租人,使用他人财产并支付租金的人为承租人,被交付使用的物为承租物,租金则为使用租赁物的代价。
2、租赁合同法律特征
2.1租赁合同是诺成、有偿、双务合同。
租赁合同的成立无须交付标的物或履行特定行为,故为诺成性合同,而非实践性合同;租赁合同承租人必须按规定或者按约定向出租人交付租金,因而是有偿合同;租赁合同当事人的任何一方从对方取得利益,均须支付一定的代价,出租人以转移租赁物的使用收益权而取得利益,承租人以交付租金而取得租赁物的使用收益,双方的权利与义务具有对应性、对价性,因此租赁合同是双务合同。
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