最高人民法院日前公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释.docx
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最高人民法院日前公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
最高人民法院日前公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
最高人民法院日前公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。
解释将于6月1日起施行。
“交钥匙”就算交付使用
解释第11条明确规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。
因此,人们常说的
“交钥匙”就算交付使用。
黄松有表示,所谓房屋的交付使用,就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。
但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。
当然,根据法律规定,商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。
恶意违约欺诈开发商将付出沉重代价
解释第8条规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买房户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任:
商品房买卖合同订立后,房地产开发企业未告知买房户又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后,房地产开发企业又将该房屋出卖给第三人。
司法解释第9条规定,房地产开发企业订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任:
故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
到期不给办证买房户可申请赔偿损失
解释规定,由于房地产开发企业的原因,买房户在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
黄松有同时表示,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年,由于房地产开发企业的原因,导致买房户无法办理房屋所有权登记,人民法院应支持买房户解除合同和赔偿损失的请求。
房屋质量有问题开发商要按期修复
解释规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买房户请求解除合同和赔偿损失的,人民法院应予支持。
同时,如果交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,房地产开发企业应当承担修复责任;房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买房户可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。
黄松有说,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买房户请求解除合同和赔偿损失的,人民法院也应该支持。
“缩水”3%以内合同难以解除
黄松有说,根据这一司法解释,商品房买卖中,面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买房户请求解除合同的,法律不予支持。
除此外,司法解释还规定,房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
面积误差比绝对值超出3%,买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。
买房户同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买房户按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担,所有权归买房户;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户,面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。
买卖合同无效可请求解除“按揭”贷款
商品房担保贷款,也就是人们通常所说的商品房“按揭”。
黄松有介绍说,司法解释明确了当事人行使商品房买卖合同解除权的条件。
对当事人在签订商品房买卖合同时,明确约定以担保贷款方式付款的,如因当事人一方的原因或者不可归责于当事人双方的原因,买房户不能签订担保贷款合同而导致买卖合合同无法继续履行的情况,应当允许当事人解除合同。
在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。
此外,司法解释规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买房户。
销售广告可以成买卖合同内容
司法解释规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定有重大影响的,应当视为要约。
解释特别提到,这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
黄松有表示,经济适用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖,其交易要受到国家政策的调整,不适用司法解释。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《合同法司法解释
(二)》
(2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过)
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行1
情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》
(2008年12月15日北京市高级法院审判委员会第23次会议通过)
第二十五条(违约金的调整)
当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求增加违约金的,调整后的违约金应以因对方违约造成的损失数额为限。
当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求减少违约金的,法院应当尊重当事人的意思自治,保护诚信守约的当事人,依据促进交易及维护交易安全的原则,对约定违约金过分高于造成损失的部分,进行适当减少。
前款损失包括积极损失和可得利益损失。
当事人对损失数额计算方法没有约定的,法院可以比照守约当事人相同条件下所获取的利益来确定可得利益损失,或者根据公平原则、诚实
信用原则以及合同的履行情况确定可得利益损失。
对损失数额双方当事人应当分别举证。
当事人未提出违约金调整请求的,法院不主动调整,但当事人以合同不成立、合同不生效、合同无效或者没有违约进行免责抗辩的情形除外。
当事人在一审程序中经法院释明未请求调整违约金,在二审程序中请求调整的,法院不予支持。
第三十三条(逾期付款违约金)
当事人对付款期限作出的变更,不影响当事人关于逾期付款违约金等违约责任的约定,但计算逾期付款违约金的起算点应当随之调整。
当事人约定有逾期付款违约金,买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由,拒绝承担逾期付款违约金的,法院不予支持。
当事人约定有逾期付款违约金,但其后的对帐单、还款协议等未涉及逾期付款责任问题,出卖人依据对帐单或还款协议主张欠款时,依据合同主张逾期付款违约金的,法院应予支持。
当事人没有约定逾期付款违约金计算方法的,逾期付款违约金数额可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利率标准计算。
当事人没有约定逾期付款违约金,出卖人主张买受人违约诉请逾期付款违约金的,法院不予支持,但出卖人以贷款利息为标准主张损失的,法院应予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条还具体规定:
出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围;该解释第一条:
本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
本解释规定的商品房买卖合同,对主体有特殊规定,第一,出卖人限定为房地产开发企业,房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业,不是所有的房屋买卖合同的卖方;第二,买方是不特定的社会个体,不是定向销售的买房人。
本解释适用于房地产开发企业将自行开发的房屋预售或现售。
可以看出,房改房的购买、旧房买卖、集资建房不适用该解释。
4、商品房买卖合同纠纷案件的赔偿范围有什么特殊规定;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题
的解释
(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会
议通过)
法释[2003]7号
中华人民共和国最高人民法院公告
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
根据本条规定,如果开发商延迟交房又对违约金没有约定的话,应当按照违约期间的房租来要求承担违约责任。
律师解读说,因不可抗力因素,开发商可以延期交房。
其中,不可抗力因素是指不能避免,并不能克服的客观现象,如战争、自然灾害等。
如此看来,只有符合法律规定的不可抗力的要件,开发商才能免除延期交房的违约责任。
否则就要给购房者赔偿。
支付延期交房的违约金和履行债务(此处指交房)是开发商互不冲突的两个义务,只要开发商没有证据证明其存在法定或约定的延期交房免责事由,就应承担延期交房的违约责任,与购房者按其通知要求领钥匙或入住没有关系。
未约定违约责任延迟交房也要赔钱
内容提要:
按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定,出卖人延期交付使用房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失。
重庆南岸区的张女士问:
2008年3月,我在南坪一小区购买了一套120平方米的商品房,购房合同约定交房时间为去年7月。
但是,直到现在开发商也没通知我接房。
我多次找开发商协商交房时间,开发商都没有明确表态。
当初签订的购房合同中,没有约定开发商延迟交房是否承担违约责任。
请问像这种情况,开发商是不是就不用承担延迟交房的法律责任?
汉尊律师事务所龙渝律师答:
按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定,出卖人延期交付使用房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失。
如果商品房买卖合同没有约定违约金数额,或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
所以,即使张女士和开发商的购房合同中
没有关于延迟交房的相关约定,开发商仍然要为延迟交房承担相应的法律责任。
房地产报2006年12月28日合同未定赔偿标准司法解释已有规定
案例:
2006年市民张先生在本市购买商品住房一套。
合同约定,当年6月交付。
张先生参照交房时间,在2006年5月末将自己原来的房子卖了出去。
结果6月份新房子却没到手,开发商称,房子的验收手续有问题,耽误了工期。
无家可归的张先生只得在工作单位附近租住了一处房子,每月租金1000多元。
当年10月份,张先生终于接到通知,可以来收房子了。
可是开发商延期4个月,张先生光房租就花了4000多元,再加上搬家等费用,损失不小。
于是他就找到开发商要求赔偿延期交房的违约金和租房花费的费用,可是开发商称合同中没有规定违约赔偿,并且只同意赔付部分租金。
张先生咨询律师后,将开发商告上了法庭。
后经法院调解,开发商以银行贷款利息为标准支付了延期交房的违约金,并支付了张先生租房花费的租金。
最新银行贷款利率
2011年7月7日起执行目前最新贷款基准利率:
六个月(含)6.10%
一年(含)6.56%
解读最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(转)(2003-5-713:
17:
24)
最高人民法院日前公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,将于6月1日起施行。
这一关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。
其中,对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。
解读一
销售广告可视为合同内容
一些房地产开发商利用虚假广告吸引客户、兜售商品房的行径将得到有效遏制。
司法解释规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。
解释特别提到,这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
根据合同法第14条关于要约的规定,司法解释明确规定应当将有关销售广告和宣传资料内容视为要约,而买卖合同的订立则视为买房户对房地产开发企业要约的承诺。
解读二
房子“缩水”3%将难以解除合同
买房者都会担心一个问题———缩水,也都明白一个3%的界线。
而在现实中,有些买房人不能接受这一误差比例,要求与房产商解除合同。
从6月1日起,根据最高人民法院的司法解释,房子“缩水”3%将难以解除购房合同。
根据这一司法解释,商品房买卖中,面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买房户请求解除合同的,法律不予支持。
除此外,司法解释还规定,房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
面积误差比绝对值超出3%,买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。
买房户同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买房户按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担,所有权归买房户;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户,面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。
解读三
到期不办房产证可申请赔偿
司法解释规定,由于房地产开发企业的原因,买房户在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
解读四
恶意违约欺诈代价沉重
商品房买卖过程中,房地产开发企业恶意违约和欺诈,致使买房户无法取得房屋的,将担负惩罚性赔偿责任。
司法解释规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买房户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任:
商品房买卖合同订立后,房地产开发企业未告知买房户又将该房屋抵押给第3人;商品房买卖合同订立后,房地产开发企业又将该房屋出卖给第3人。
司法解释规定,房地产开发企业订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任:
故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第3人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
解读五
“交钥匙”就算房屋交付使用
房子到底什么时候算是交付使用,《解释》第11条明确规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。
因此,人们常说的“交钥匙”就算交付使用。
司法解释规定,所谓房屋的交付使用,就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。
但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。
如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间,而未明确约定其中包括房屋所有权转移的,房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用,即“交钥匙”,就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。
当然,根据法律规定,商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。
如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋,而且同时要转移房屋所有权的,就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。
在此约定下,房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”,而且还应当将房屋所有权移转于买房户,否则,将承担违约责任。
解读六
质量严重影响正常居住,合同可解除
如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用,法院应支持买房户解除房屋买卖合同。
司法解释规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买房户请求解除合同和赔偿损失的,人民法院应予支持。
同时,如果交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,房地产开发企业应当承担修复责任;房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买房户可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。
司法解释规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买房户请求解除合同和赔偿损失的,人民法院也应该支持。
解读七
支持拆迁户优先取得补偿安置房
司法解释规定,拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第3人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,法院应予支持。
如果被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议,无法取得房屋的拆迁户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。
解读八
合同确认无效,当事人可请求解除“按揭”贷款
司法解释明确了当事人行使商品房买卖合同解除权的条件。
对当事人在签订商品房买卖合同时,明确约定以担保贷款方式付款的,如因当事人一方的原因或者不可归责于当事人双方的原因,买房户不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况,应当允许当事人解除合同,否则买房户没有能力支付购房款,也无法实现商品房买卖合同的目的。
同时,司法解释还明确了当事人行使担保贷款合同解除权的条件。
买房户签订商品房担保贷款合同的目的是为了购买商品房,当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,买房户贷款已经失去了意义,如果不允许解除合同,对买房户是不利的。
而贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买房户,也将面临很大的风险。
因此,在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。
此外,司法解释规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买房户。
解读九
包销商也要参加合同纠纷诉讼
司法解释规定,如果发生买房户因为商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷,人民法院将会通知包销商也参加诉讼。
司法解释对包销人在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位也予以明确:
房地产开发企业、包销人和买房户对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
司法解释规定,如果包销合同约定明确,应当按照约定确定双方的权利义务;如果当事人对包销期满后未出售房屋的归属没有约定的,应当按照包销价格由包销人购买。
司法解释还规定,如果房地产开发企业违反包销合同约定,自行出卖已经约定由包销人销售的房屋,应当承担违约责任,赔偿包销人的损失。
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