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2016年3月

一、停车难已成城市普遍现状5

1、停车难已成问题5

（1）停车资源供给不足是停车难问题的主要原因6

（2）配建标准落后，造成停车泊位布局缺乏前瞻性7

2、机械式立体停车是停车产业的未来10

二、日本机械停车行业对中国有较好的借鉴意义11

1、机械式停车是社会发展的必然趋势11

2、日本机械停车行业经历了四个发展阶段12

3、日本机械式停车设备有多个技术路线，简单的技术发展最好14

4、政策、房地产开发和汽车保有量是日本机械停车行业发展的主要因素15

（1）政策层面，有三点起到核心作用16

（2）日本停车设施发展和房地产的发展周期同步18

（3）汽车保有量增长是停车设备增长的先决条件19

5、日本经验对我国具有很强的参考性20

三、中国机械停车设备发展驱动因素主要是地产发展21

1、中国机械停车设备的发展历史21

2、房地产是推动2009—2014年机械停车设备高速发展的主要驱动力。

22

3、低成本因素是中国机械停车设备发展的特别因素24

四、产业政策将成为行业下一轮增长驱动力26

1、多部委联合发文意味深远27

2、政策切中要害，执行力强29

（1）停车设施建设是拉动投资的一项举措29

（2）北上广深四大城市停车位缺口合计在1000万以上29

（3）价格放开和监管加强是一个缓慢的过程31

3、地产配建和政策推动双驱动33

（1）机械式停车位市场缺口大，市场空间仍有33

（2）机械停车销售额和竣工面积相关度高33

（3）总体需求平稳，专业停车场的需求将爆发35

五、行业高集中度的格局将基本保持37

1、机械停车设备行业市场集中度较高37

2、生产技术较为成熟，技术壁垒相对不高38

3、在资质、商务关系、资金领域存在壁垒39

（1）前期投入较大，资金壁垒较高40

（2）商务壁垒是拉开企业差距的关键因素40

4、中小企业会有生存空间40

5、具有资金优势的设备制造厂商，会逐渐进入智能停车的运营领域40

六、机械停车行业的投资机会41

1、机械式停车设备行业格局将略有改变41

2、性价比高、营销好、能运营的公司受益41

3、行业重点公司41

（1）五洋科技：

并购伟创自动化，占据机械停车行业重要地位41

（2）齐星铁塔：

技术团队业内顶尖，设备产量大幅提升42

（3）鸿路钢构：

主营业务收入下滑，转型升级迫在眉睫42

（4）润邦股份：

停车业务销售规模较大42

机械停车设备行业不是新行业，在中国已经发展多年。

2009-2014年全国机械式停车位的平均增量为261%，销售额平均增长额为每年24%。

2014年全国新增机械式停车泊位数587万个，累计达到274万个；新增立体车库1960个；机械式停车设备销售总额达11280亿元，增长率为1160%。

房地产配建是过去机械停车设备的主要推动力。

按照行业规范，房地产开发必须要配建一定数量的停车位，开发商为达到配建标准，依靠机械立体车库来降低开发成本。

这是过去中国机械车库发展的主要动力。

事实上，由于二三线城市的地产开发商对建设成本更敏感，其使用机械车库的比例甚至高于一线城市。

2009-2012年中国房地产竣工面积一直在高速增长，平均增长率达165%，带动了机械车库的推广。

2013年后，房地产市场增速回落，竣工面积增速下滑到5%-6%，机械车库增速也大幅下滑，但由于机械化率的提高，其增速仍高于地产。

新政策将成为独立车库发展的动力。

今年8月份多部委出台的政策，切中行业要害，尤其是提出开放价格和加强监管，将会促进独立停车场的发展，而独立停车场从经济效益考虑，会倾向于采用更多的机械车位。

未来行业的驱动因素将有所改变。

一是房地产行业增速下降，尤其是二三线城市房地产可能长期在底部，传统配建市场增速放缓，增长动力来自机械化率的继续提高。

二是国家和各地出台政策，鼓励发展各种独立的停车场。

行业内格局会略有变化。

目前，中国机械停车装备行业的特点是，市场集中度较高，技术成熟壁垒不高，但资质壁垒，商务壁垒和资金壁垒较高。

这主要是由于下游客户目前主要是地产巨头，医院、政府等公共部门。

未来随着分散的专业停车场快速发展，中小型的设备制造企业也会发展起来，并且有各自立足的细分市场。

投资机会：

性价比高、进入运营行业的公司。

未来独立停车场需求会快速增长，这类运营公司对产品价格，生产制造周期敏感度更高，需要更好的服务。

能够满足性价比高，生产周期短，可靠性高，服务更好的企业有望在竞争中脱颖而出。

在新政策的推动下，停车场运营盈利能力大幅好转，而停车场设备由于技术壁垒有限，未来盈利能力会下滑。

由于独立停车场更倾向于采用自动化车库技术，车场的运营管理就变得更加专业，设备厂商更容易发挥技术优势，预计未来设备厂商将大规模进入运营领域。

一、停车难已成城市普遍现状

1、停车难已成问题

随着我国汽车工业的迅猛发展，城市机动车保有量快速增长，2005年12月底国内汽车保有量仅有3088万辆，而截至2015年6月底已增长到163亿辆。

目前，全国有31个城市的汽车数量超过100万辆，其中北京、天津、成都、深圳、上海、广州等数十个城市超过200万辆，北京市汽车超过500万辆。

于此同时，停车资源的发展却被忽视，停车位不足带来的停车难的问题在我国各个城市越发严重，给城市发展带来了一系列问题。

（1）停车资源供给不足是停车难问题的主要原因

国际通行标准城市的机动车保有量与停车泊位总数之比最低应为1:

12，而当前我国停车位数量存在着巨大缺口。

2014年底，北京市汽车保有量为530万量，停车位有1758万个，非经营性停车位有111万个左右，汽车保有量与停车位缺口量达到250万个。

全国主要城市均存在停车位缺口巨大的情况，如上海、深圳、广州、南京等；不仅如此，各中小城市由于规划的停车位数量较少和乱停车的现象严重，也存在着停车位缺口较大的情况。

（2）配建标准落后，造成停车泊位布局缺乏前瞻性

2012年以前，我国大部分城市所执行的停车位配建标准都制定于上世纪90年代或20世纪初，当时的中国汽车保有量相对较低，停车需求比较小。

但国内汽车行业的高速发展远超政策制定者的预料，近几年，各大城市纷纷提高停车位配建指标以提高停车位的供给。

从现在来看，当时所制定的停车位配建标准过低是现在停车资源严重不足的原因之一，即使是已经提高了配建标准，目前看仍难以满足实际需求。

仅依靠配建，停车难得问题将长期无法得到满足。

停车配建指标落实缺乏监督，擅自改变用途和缩减停车位的现象严重。

在配建标准已经难以满足需求的情况下，现实中，由于停车场投资收益率较低和某些企业为了追求更高的收入，配建停车场的停车指标往往不能完全落实，擅自改变停车位用途的现象十分普遍。

业主将部分停车位改造成商铺并将其出租来获取更高的租金收入，这种现象加剧了城市停车资源供给的不足。

投资回报率低，独立停车场发展缺乏动力：

经营性停车场的收费定价权由政府机构控制，各地区发改委制定出单位时间的最高上限价格，致使停车场运营公司收入空间已被确定，社会资本主动进入停车设施领域较少。

但是，路边乱停车的现象严重，加上对乱停车的治理力度不够，大部分停车场的使用率处于相对较低的状态，导致大部分停车场投资回报率较低。

以北京二类地区地下平面停车场为例预测投资回收期：

北京房屋建筑成本2600元/m2左右（这还未考虑地下空间下挖的成本），地下平面停车场需规划40平米/车位；假设有100个车位，即需要建设面积4000m2，投资总成本1040万元；停车收入5元/车位·小时，推算出收入上限12,000元/天；按平均使用率40%计算，平均收入4800元/天；停车场运营需有人24小时值班，加上后续的维护费用，估算运营成本2000元/天，即净收入2800元/天，不考虑税费和土地购置成本的情况下，收回1040万元投资成本需将近11年的时间，投资回报期相对于其他行业过长。

如果再考虑下挖成本，配建停车位对投资上来说是没有经济性的。

向地下空间延伸，不用考虑土地成本的情况下尚且如此，如果是独立的停车设施，需要专门购置土地，则更加无投资的吸引力。

2、机械式立体停车是停车产业的未来

随着中国汽车保有量的不断提高，停车产业也经过了几代的发展。

目前正在发展的是封闭式停车场以及机械停车场。

其中机械立体车库占地少、自动化程度高、安全可靠，已经成为停车产业新的发展方向。

初创期：

80年代因为极少数人可以使用汽车，停车需求很小，专业停车场尚未出现；

起步期：

90年代随着外资巨头进入中国市场，进口技术和资金带动了整个经济的发展，开始出现少量的停车场；

成长期：

进入2000年国内汽车保有量呈现爆发式增长，私家数量不断增多，停车场技术化和信息化已经成为潮流，一大批企业开始涉足停车设备行业，为停车行业增添了新鲜血液；

成熟期：

从存续形式划分，现阶段国内的停车场可以分为传统封闭式停车场、路侧占道停车场和存量较小的智能机械式立体停车场三大类，其中封闭式停车场由于便于管理，通常被大量使用。

伴随着业主对物业服务水平的提高，停车场业主要求实现进一步的智能化和信息化，新的智能立体车库成为了停车行业的新标杆。

二、日本机械停车行业对中国有较好的借鉴意义

1、机械式停车是社会发展的必然趋势

由于土地价格、土建施工成本较高，机械式车库就逐渐发展起来。

机械式立体停车库占地少、存车多，与其他停车方式相比起优势是非常明显的，适合在大城市发展机械车库。

机械立体车库是老行业，德日美技术上处在领先地位。

机械立体车库不是新生事物，最早可以追溯到1918年，在美国芝加哥的一家宾馆旁，诞生了世界上第一座机械升降车库。

60年代后期，汽车制造业迅猛发展，汽车保有量快速增长，占地面积小的机械式立体车库在西方国家快速发展。

自70年代末开始，全球经济高速发展，汽车逐渐在发达国家普及，使得人口众多、汽车保有量多、但面积较小的一些发达国家展开了机械式停车技术的研究、制造。

以德国、日本、美国等国家为代表的发达国家在机械停车技术的研究处于世界领先水平。

日本机械停车发展经验最有借鉴意义。

通过中美日三国数据比较可以发现，美国人口密度和城市规划与中国相差甚远，其停车场发展模式并不适合中国，而日本由于人口密度高于中国，城市规划与中国相似，更具有借鉴意义。

美国的人口密度、人均道路拥有率和高速公路拥有率远高于中国和日本。

事实上，尽管美国汽车拥有量很大，但是停车设施非常充足，除了个别大城市，美国各地的机械停车位很少。

2、日本机械停车行业经历了四个发展阶段

过去的几十年间，日本机械停车设备行业发展迅速。

如下图所示，综合考虑日本机械停车装置完成量和机械停车位供应量，大致可以将日本的机械停车发展分为四个阶段：

初创期、发展期、爆发期、成熟期。

初创期：

二战结束后到1972年左右为初创期。

这个阶段是日本经济的复苏期，机械停车装置还很少，汽车保有量也不大。

日本最早从20世纪50年代中期开始研究停车场问题，1960年建成了一座有四个车位的二段式立体停车场，60年代末引进西欧技术建成各种形式的立体停车场。

发展期：

在70年代初期日本已经初步具备了进行建设机械式立体停车场的能力并开始发展装配自行式立体停车场。

1972年日本新修订《道路交通法》，同时《车库法》在全国范围开始实行。

受到政策法规的影响，随着机械停车技术的日益成熟进步，机械停车行业得到了初步的发展。

爆发期：

日本机械停车在80年代中期开始经历了爆发式的高速增长，1986年至1992年期间，机械停车装置和机械停车位的年均增长率均高达30%。

主要驱动力是日本房地产的快速增长，以及相应的严格的法律法规执行力度。

成熟期：

经过20世纪90年代的快速发展，日本在停车场的技术研究与开发、制造、管理等方面的水平都处于领先地位，所建成的立体停车场的数量和其容车量也居于世界前列。

3、日本机械式停车设备有多个技术路线，简单的技术发展最好

日本的机械式停车装置主要有以下几个种类：

垂直循环式、多层循环式、水平循环式、电梯式、升降导轨式、平面往复式、二段式和多段式。

二段式对应我国的简易升降式，多段式对应我国的升降横移式。

在80年代后期二段式、多段式进入了爆发式的增长期，到90年代后期开始逐步下降。

相比于二段式、多段式，其他各种类型的机械停车设备并没有得到很好的发展。

简易升降式机械立体车库设备工作原理：

停车位分为上、下二层或二层以上，借助升降机构或俯仰机构使汽车存入或取出。

车位只做升降运动，不做横移运动。

俯仰式和简易升降地上二层式停车设备无下车板，如要存取上车位上的车辆，需先将下车位的车辆移开。

升降横移式立体车库工作原理如下图所示：

设备顶层车位只做升降运动，设备首层车位只做横移运动。

按照日本经验，尽管技术有很多选择，但实际上只有简易升降式和升降横移式立体车库得到了发展。

这两种技术相对简单，目前中国已经非常成熟。

因此，技术上不会成为制约机械立体车库在中国的发展因素。

4、政策、房地产开发和汽车保有量是日本机械停车行业发展的主要因素

从日本的历史经验可以看出，日本立体车库发展进入快车道，是受益于一系列的政策，包括鼓励停车场建设的法规、价格双轨制、严格执法等。

政策法规对日本机械停车行业发展起了引导作用。

历史证明日本机械化停车设备的大发展都是和与其相应的政策、法规分不开。

日本在解决停车问题方面坚持立法先行，形成完备的法规体系，且坚决执行。

在日本机械停车行业发展的几个重要时点，都有政策法规的出台。

日本不同时期政策法规引领着机械停车行业的发展。

（1）政策层面，有三点起到核心作用

具体看，配建标准、一车一位、价格双轨制三个核心政策成功的推动了日本自动化车库发展。

1957年制定的配建标准使日本的机械停车开始起步。

1972年在全国范围内推广“一车一位”使机械化车库开始加速发展。

1986年开始对路侧停车的限制，实施价格双轨制，路上停车价格远高于路外停车，推动了专业车库的发展。

其中，价格双管制对推动专业停车场以及停车设施的发展作用最大。

价格双轨制推动日本机械停车行业前进。

日本的停车场一般分为路上停车和路外停车场两种。

停车价格也相应的分为两种，双轨运行。

路上停车：

由于占用道路，影响交通流量，管理思想是车辆临时停放、加快周转，不鼓励长期停放。

路外停车：

管理思想是鼓励长时间停放，避免车辆频繁进出，减少交通流量。

按照停车场的用途和位置，路外停车场分为公共停车场、大厦配套停车场两类。

大部分大厦的停车场为内部自用，价格比公共停车场稍高。

大型商场和购物中心都有配套的地下停车场，商场的停车价格与公共停车场类似。

路上停车费价格远高于路外停车，使人们尽可能少的在路边停车，而选择在价格更加低廉的路外停车场进行停车。

这需要足够的路外停车场以满足市民外出的停车需要，进而扩大了对机械式停车装置的需求。

另外，严格治理是政策得以落实的关键。

日本对在路上和停车场内的违章停车处罚非常严格。

交警不定期在辖区巡逻，发现违章停车就会贴上处罚通知书，车主必须在规定的日期内到银行缴纳罚款，同时被扣分。

根据违章情节对道路交通的影响程度，罚款达到2万-3万日元（约合人民币1000-1500元）。

如果违章车辆被拖走，车主除了要缴纳违章停车罚款之外，还要缴纳拖车费。

此外，还有专门的协管员查看违章停车情况，进行拍照取证，为违章处罚提供依据。

日本对违章停车的严厉处罚，使得人们的违法成本非常的高，相比于高昂的路上停车费用，如此大的处罚力度对人们的日常停车行为影响更深远。

严格的执法力度同价格双轨制相互作用，增加了路外停车场的需要量，进而扩大了对机械式停车装置的需求。

（2）日本停车设施发展和房地产的发展周期同步

除了政策推动之外，日本自动化车库行业发展和日本的房地产周期有着明显的正相关性。

日本立体车库行业爆发是从1986年开始的，这与日本的房地产泡沫周期基本吻合。

1985年，日本被迫签订了《广场协议》，日元开始大幅升值，同时日本维持低利率政策，国际资本大量进入日本，最终流向日本股市和房地产市场，导致日本的房地产爆发式增长，形成巨大经济泡沫。

日本立体车库从1986年进入爆发期，应该是在停车政策严格的基础上，主要由房地产的发展所带动的。

（3）汽车保有量增长是停车设备增长的先决条件

毫无疑问，汽车保有量的增长是停车设施增长的先决条件。

日本汽车保有量在90年代之前，基本处在稳定上升的过程，而保有量的增速则在逐渐下降。

日本汽车保有量在1997年达到7000万辆之后，增长趋缓，到2010年达到7500万辆。

5、日本经验对我国具有很强的参考性

对比日本的发展经验，中国具备部分类似的条件。

包括：

汽车保有量的快速上升；房地产的发展。

但是，中国在政策层面，与日本的差距较大。

日本机械停车行业的发展是在政府制定的政策法规的引导下，受停车市场和执法管理的多重影响发展起来的。

政策法规起主要的驱动作用，明确的停车价格双轨模式和严厉的执法管理也必不可少。

在机械停车装置相对成熟的技术条件下，这三方面的影响因素互相作用、相互促进，最终使得日本的机械停车行业在短短的几十年内迅速的发展成熟。

中国机械式停车技术成熟。

从日本机械停车行业的发展经验中可以看出，尽管机械停车有很多种技术，但真正得到推广的仍是简单的二段式和多段式，发展规模远超其他类型机械停车装置。

其中，二段式更简单，多段式效率更高，在经历了二段式的快速发展后仍不能满足停车需求，进而逐步使用多段式。

我国的机械停车装置中，简易升降式和升降横移式分别对应日本的二段式和多段式，其技术已经相对成熟。

对比日本的发展历程，我国采用的是较成熟的发展路线，因此行业发展规律可能和日本比较接近。

中国停车政策尚不健全，成为阻碍机械停车发展的最短板。

尽管中国不断推出停车政策法规，起到了引导作用，但停车市场和执法管理方面还有欠缺，三者没有形成相互作用机制。

中国机械停车行业的发展需要停车市场的价格放开、执法部门严格执法加强管理。

三、中国机械停车设备发展驱动因素主要是地产发展

1、中国机械停车设备的发展历史

20世纪初进入高速发展。

中国从上世纪80年代开始研制机械停车设备，但初期受技术、市场因素发展缓慢，1988年至1999年为行业发展的起步阶段，1988年北京建造了第一个二层升降横移式机械停车设备，但是由于技术落后、质量不过关等原因，机械停车设备市场发展缓慢。

1999年至2007年为行业的快速增长阶段，随着汽车产业进入快速发展时期，带动了机械停车设备行业的快速增长。

2007年起至今为行业爆发式发展阶段，2007年以前我国机械停车设备仅有285万台，到2014年底机械停车设备的保有量已达到274万台。

2、房地产是推动2009—2014年机械停车设备高速发展的主要驱动力。

与日本经验有很所不同，中国机械式车库开始发展时，就赶上了中国房地产的大发展。

行业的驱动因素：

房地产发展带来的停车位的配建需求，进而部分开发商为达到配建标准，依靠机械立体车库降低开发成本。

2009年之后中国房地产市场的快速增长极大的推动了机械停车设备的发展，2009年我国房地产竣工面积308亿平方米，比上年同比增加206%。

2009-2012年我国房地产竣工面积一直保持较高的增长速度，平均增长率达到165%。

2013年之后，我国房地产市场增速回落，房地产竣工面积增速下滑到5%-6%。

据中国停车设备工作委员会机械式停车设备销售情况统计，2009-2014年全国机械式停车位的平均增量为每年261%，销售额平均增长额为每年24%。

2014年由于受房地产下滑影响，机械式泊车位增量下降到16%。

2014年全国新增机械式停车泊位数587万个，累计达到274万个；新增立体车库1960个；机械式停车设备销售总额达11280亿元，增长率为1160%。

从历史数据看，机械式车库的快速增长和房地产的快速增长基本同步，而增长趋势的放缓，也与房地产放缓的趋势基本相同。

3、低成本因素是中国机械停车设备发展的特别因素

与日本经验有很大区别，中国机械式停车设备的发展，并非是出于解决大城市的停车问题，而是出于降低开发成本。

其结果是二三线城市机械停车设备发展程度高于一线城市。

2014年我国各地区机械式停车位共增加58万个，陕西、安徽、山东、河南等较不发达省份新增车位比例占全部新增比例超过30%，其中陕西新增泊位数达到77万个，是上海、天津等一线城市的两倍左右。

另外，从各地的房地产开发数据看，陕西2014年各类住房竣工面积为4785万平方米，是上海1908万平方米的251倍。

而陕西新增的机械车位为78万个，是上海29万的269倍。

也就是说，陕西机械化车位的比例，甚至略高于上海。

如果考虑到上海城市化率，城市集中度，面积等因素，可以判定，在城市里，陕西的机械车库的普及率要远高于上海。

这与直观感受差异巨大！

中国二三线城市机械车库的普及率高于一线城市，主要原因是：

1、目前停车位主要作为建筑的配建设施，自身无盈利能力，开发商一般严格按照最低的配建标准执行，因此，各地房地产竣工面积和停车位比例基本相同。

2、一线城市地价较高，建设成本相对来说较低，开发商为了保证项目品质，倾向于向地下开挖多层平面车库。

而二三线城市开发商为了节省成本，更倾向于建造立体车库来达到配建标准。

目前各个城市都有出台相应的建筑物停车配建标准，全国平均水平为居住和商业区06-11车位/100㎡，为了满足政府停车配建标准，同时又更大程度的节省成本，地产商更愿意建造机械式停车位。

建造一个停车位的成本约为10400元（2600元*40㎡），若建造为三层的平面停车场则需要约312万（10400元*3），若改为建造机械式停车库，每个机械式停车位按平均售价18万元计算，则同等情况下建造一个三层的机械式停车库只需要158万（10400+18000*3），成本节省近50%。

低成本因素给地产商动力来建造机械式停车库。

四、产业政策将成为行业下一轮增长驱动力

如上所述，参考日本的发展历史，中国机械式停车行业的发展特点：

1、没有强有力的政策推动，2、行业过去以二三线城市为主要推动力。

而未来，行业的驱动因素将有望改变。

1、房地产行业增速下降，尤其是二三线城市房地产可能长期在底部。

2、2015年下半年以来，国家和各地出台政策，鼓励发展各种独立的停车设施。

可以预测在未来几年内将会出现很多以停车管理为主要盈利模式的独立停车楼。

而这些独立停车设施，出于盈利能力考虑，有望大规模使用机械车库。

未来，驱动行业变化的因素:

1、二三线城市地产下滑带来的行业传统市场增长压力；2、一线城市，为解决停车问题发展的独立停车设施的正向拉动。

1、多部委联合发文意味深远

多部委联合下发重要文件，力推停车设施建设：

今年8月多部委联合发布了《关于加强城市停车设施建设的指导意见》，文件重点提出应鼓励建设停车楼、地下停车场、机械式立体停车库等集约化的停车设施。

从土地供应、行业管理、价格管控、企业融资和技术研发等全方位提出改革要求。

其中创新性的提出将放开停车收费定价和加强违法停车治理相结合，二者结合将会产生相互促进的作用，能够有效推动机械停车设备行业持续高速发展。

细节政策密集出台：

今年4月，发改委发布了《城市停车场建设专项债券发行指引》，指出要提高相关债券的审核效率；鼓励城投类企业发行停车场建设债券；放宽了募集资金占停车建设项目总投资的比例要求。

9月住建部发布了《住房城乡建设部关于加强城市停车设施管理的通知》，更加明确地落实了加强城市停车设施建设的相关政策要求。

可以预测未来将会有更多的关于推进停车设施建设的政策性文件出台。

地方政府积极配合推广各类机械车库：

各地政府力图解决公用服务区域的停车配套设施缺口，在房地产行业不景气的情况下，加大政策力度，采取多元化政策手段，鼓励设备资本进入静态交通建设，改善城市停车