深圳某房地产居住项目策划方案doc 60页.docx
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深圳某房地产居住项目策划方案doc60页
深圳后海纯居住项目全程策划
一、整体市场背景
1、宏观市场走势
2、深圳住宅消费市场分析
二、区域住宅市场分析
1、区域发展规划
2、后海片区住宅市场分析
3、周边楼盘概况
4、重点楼盘比较
三、项目分析(SWOT)
1、项目概况
2、地块周边外观
3、项目分析(SWOT)
4、替代竞争及差异化分析
四、分析总结及项目发展建议
1、综合分析
2、安索夫模型分析
五、目标客户定位
1、目标客户群的界定
2、目标客户群的预测
六、项目主题及形象定位
1、功能定位
2、市场定位
3、主题形象定位
4、命名及释义
七、产品定位
1、户型定位
2、价格定位
八、项目规划设计建议
1、建筑风格建议
2、外立面设计建议
3、景观设计建议
九、营销推广策略和初步预算
1、核心营销理念和宣传口号
2、营销推广战略部署
·营销战略
·销售分期
3、媒体组合计划和预算
·媒体组合策略
·广告策略
·推广策略研讨
十、入市时机建议
十一、项目投资回报分析
一、整体市场背景
1、宏观市场走势
1)图1—1国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图
0-2000为启动,2000-4000为缓慢发展,4000-6000为快速发展,6000-8000为减缓速度。
目前深圳的人均GDP已达4000美元,依上图所示,深圳的房地产市场已处于快速增长期。
2)图1—2深圳市近几年的户均年收入与当年楼房价格的比例变化趋势图
国际上将户均收入与房价的比例在1:
4—1:
6之间的状况视为正常。
深圳2001年的户均年收入与房价之比约为1:
6,很显然,目前深圳的楼价对比市民的收入来说相对合理的。
3)图1—3深圳市历年商品房施工面积
96年为1500,97为1490,98为1540,99为2200,2000为2300,2001为2462.75
2001年,全市商品房施工面积为2462.75万平方米,比上年增加了12.83%。
4)图1—4深圳市历年房地产开发投资额
2001年,全市共完成房地产开发投资322.85亿元,同比增加25.15%。
5)图1—5深圳市历年商品房新开工及竣工面积
2001年,全市商品房新开工面积825.6万平方米,同比增长11.85%;竣工商品房面积770.85万平方米,比上年同期的652.86万平方米增加了18.1%。
6)2001年全市土地出让面积、商品住宅施工面积、销售面积情况
深圳市2001年全年土地合同出让1250.3万平方米,比上年增长17%;商品房开发投资为322.85亿元,比上年增加了19.12%;商品房施工面积为2462.75万平方米,比上年增加了12.83%;竣工的商品房面积为770.58万平方米,比上年增长了18.1%,其中住宅面积为621.91万平方米,比上年增长了12.75%;实际销(预)售商品房面积为643.47万平方米,比上年增长了5.25%;商品房销售收入达到了313.31亿元,比上年增长了16.43%。
2、深圳住宅消费市场分析
为了对赛格达声后海项目做出有效的市场把握以及做好科学的前期规划建议,我司对潜在购房人群作了一定能够程度的调查访问,并结合业内相关市场研究结果,发现深圳人的住宅消费主流在保持基本层面的同时,也出现了引人注目的一些新特点。
1)图2—1购房者对住房层数的偏好比例
小高层占44%高层占21%多层33%占别墅占2%
从图中资料可以看出,中意小高层的消费者占到44%,几乎占到一半,可见对深圳的购房者来说,小高层楼房仍是首选。
2)图2—2购房者对住房类型的偏好比例
从数据中可看出:
消费者对平层的选择不再是一枝独秀,其他类型的户型也开始进入人们选择的视野。
交叉分析表明,喜欢多层的消费者中,平层占67%,跃式占15%,复式占18%;喜欢小高层的消费者中,平层占56%,跃式占25%,复式占19%。
3)不同家庭结构的购房者对单位房间的偏好比例
2—3—1单身贵族的购房者对单位房间的需求比例
一房5%二房25%三房58%四房12%
2—3—2二口之家的购房者对单位房间的需求比例
一房3%二房36%三房51%四房20%
2—3—3三口之家的购房者对单位房间的需求比例
一房2%二房10%三房68%四房20%
2—3—4二代同堂的购房者对单位房间的需求比例
一房4%二房19%三房55%四房22%
2—3—5三代同堂的购房者对单位房间的需求比例
一房0%二房8%三房52%四房40%
从上面的数据分析中,可看出不同的家庭结构对户型的选择近似,并不呈现单身、核心家庭(夫妻或夫妻+子女)、主干家庭(父母+夫妻+子女)的梯级消费比例。
这主要是由于深圳城市的人口特殊性对房型选择的影响,来自外地的单身人士购房考虑组建家庭后,接父母过来同住或照顾小孩,因此选择三房的比例与整体选择的比例相同。
4)图2—4不同置业次数的购房者对单位房间的偏好比例
2—4—1首次置业者对单位房间的需求比例
一房4%二房16%三房58%四房3%五房3%
2—4—2多次置业者对单位房间的需求比例
一房4%二房10%三房40%四房24%五房6%
数据表明首次置业与多次置业相比,选择一房、三房比例相近,选择二房、四房、五房的比例相差稍多。
5)购房者心目中的理想住宅面积
在希望购房面积的选择上,希望购置面积在90—130平方米的比例最高;其次是70—90平方米,希望购置面积在130-160平方米的比例低与上述两类,购置面积需求在70平方米以下的比例较低。
与希望购置的房间数交叉分析表明:
选择二房的购房者希望面积在70—90平方米的比例较大,也有部分希望90—110平米和70平米以下的,很少一部分希望在110—130平方米。
整体选择面积的中位数为:
85平方米。
选择三房的购房者希望面积在90—140平方米,占较大的比例,也有不少比例选择70—90的小三房。
整体面积选择中位数为:
125平方米。
2—5—1购房者对理想中两房、三房面积的需求比例
6)购房者对住宅外部要素看中比例
2—6—1购房者选择住宅的外部因素比例
从表中可看出,改善居住环境(65%)、生活方便(15%)、是促成购买行为的主要因素。
方便小孩上学(10%)离上班较近(4%)生活方便(15%)显示身份(1%)现有住房太小(4%)离亲朋较近(1%)。
二、区域住宅市场分析
1、区域发展规划
——南山“十五”期间将建成深圳最重要的高科技城区和物流中心
“十五”期间,南山区将以建设高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地和深圳西部的物流中心为目标,推动产业结构调整和升级,使南山成为深圳未来最重要的高科技城区;以西部港口群为依托,大力发展现代物流业,使南山成为深圳西部最重要的物流中心;发挥南山旅游景点聚集、名胜古迹众多的整体优势,使南山成为深圳最靓丽的风景线;以建设大学城为契机,利用南山高等院校集中人才众多的优势,使南山成为深圳最重要的智力宝库。
2、后海片区市场分析
相对居住郊区化而言,居住特区内郊区化也逐渐成为现实,并被广大置业者所看好。
后海片区便因此脱颖而出,尤其是去年红树湾片区三块宗地(T207-0026、T207-0034、T207-0035)的拍卖,形成该片区的铸造地产品牌现象的风起云涌,同时也加重该片区在客户心中的分量,使土地价值得到最大的体现。
再加上已经出台的南山蛇口与香港间修建“跨海大桥西部通道”计划亦使得该片区地产发展前景更加明朗,集多种优势于一身,该片区物业档次提升的速度也会越来越快。
因此,濒海、红树湾、深港互通、各种自然资源和人造优势势必使该片区的发展空间越来越大。
整个市场也逐渐被业内人士和消费者所看好。
另外,在房地产市场中,后海片区又具有以下特征:
·周边环境
项目所在后海片区属大盘聚集、临海靠山的纯住宅区域,该片区的人均拥有绿化面积居全市前列,随处可见的绿色广场、公园亭榭、林荫大道构成了南山片区山景、海景为一体的生态景观长廊;亚热带海洋性气候赋予后海四季如春,温暖湿润,冬无严寒,夏无酷暑,在海风的轻拂下,亚热带植被的陪衬下,居住会显得即安详又平和;深圳湾位于整个片区的上风向,环境相当优越;对提倡生活回归自然的高档次的客户起着很大的景观吸引力。
·楼市价格
后海片区的楼价在一定程度上,显得泡沫较多,经过较长时期的市场炒作,后海楼市价位(目前均价在4800—6500元/平方米)甚至于直指市区。
随着其他品牌地产公司大盘的进入、海概念的深入人心以及深港公路大桥即将开通的大好形势影响下,将会该区域楼市价格产生较长时间的积极影响。
·周边配套
在周边配套方面,后海片区已成为较为成熟的生活社区,周边配套较为完善:
交通网络四通发达;文化教育配套成熟;商业购物、娱乐休闲一应俱全。
·立面风格
由于后海片区基本都是国外舶来品,在立面风格上普遍讲究明快的外形、简洁的线条,风格上也是中西合璧,表现出大方热情、洒脱自然。
色彩上讲究简洁,层与层之间强调以微妙建筑手笔做成错落有序的变化;
3、周边楼盘一览表:
4、重点楼盘比较:
楼盘名称,电话,发展商,物业管理公司,物管费发售时间,入伙时间,地理位置,车位数或户车比,占地面积,建筑面积,容积率,总户数,,楼层与栋数,绿化率,建筑规划特征,户型及面积配比,配套设施,均价,优劣势分析
三、项目分析(SWOT)
1、项目概况
1)地理位置:
2)经济技术指标:
总用地面积:
总建筑面积:
建筑容积率:
建筑覆盖率:
住宅面积:
商业面积:
会所面积:
3)场地地貌特征:
文(图)
4) 地块周边外观:
四至图片
5)周边配套及环境分析:
a.周边配套设施:
本地块座落于后海生活片区,为市政全新规划高尚生活区。
配套设施详见下表:
商业,医院,文化教育,体育设施,金融配套,娱乐配套
b.道路状况:
c.公交情况
2、项目分析
1)优势(S)
2)劣势(W)
3)机会(O)
4)威胁(T)
劣势和威胁的规避办法和补救措施
3、替代竞争及差异化分析
本项目从后海片区的角度看,对目标客户群来说,按照一般的思路走,可替代竞争楼盘的选择面是比较大的。
有些楼盘除在规模上、理念上和市场上具有竞争优势外,甚至在价格上也具有竞争优势,因此,在深入研究竞争楼盘本身和客户的需求后,提出竞争楼盘所不具有的,能满足目标客户有效需求的整体产品开发理念,再综合项目本身的特点,做出一个适应面广,尽可能填补最大的市场缺口的具体产品,从而实现既定目标。
所以,本项目从户型,理念,风格,外立面等方面必须体现个性,创立竞争优势。
在立面造型和色彩感官上与周围的自然环境相辅相成、融为一体,达到人造景观和自然景观的统一与和谐,在优势方面作到人无我有,人有我精从而增加项目的综合竞争力。
典型替代竞争案例:
基本信息
目前情况
户型分配
户型设计示意(图)
四、分析总结及项目发展建议
1、综合分析
●本项目具备南山楼盘的核心优势:
自然环境好、居家气氛浓郁,是南山区有良好开发濽力的项目,同时竞争威胁较大。
●本项目是高尚生活社区大环境下的有个性楼盘。
●面临周边大盘及相似规模楼盘的激烈竞争,在市场细分、客户定位上要求细致、准确,在市场推广方面要创新才更有出路。
2、安索夫模型分析
1)安索夫模型简介:
(现有产品,现有市场,新产品,新市场的交叉分析)
伊格尔·安索夫模型联系着产品与它在市场上的地位。
通过这一模型,可以分析出在一定条件下企业应当采取何种市场-产品战略。
是在现有市场中扩大现有产品的投放量,还是将现有产品推向一个全新的市场,抑或在现有市场中开发出新的产品。
除此之外,还可以考虑在全新的市场上以新的产品寻求生命活力。
2)分析研究:
优势战略(新产品现有市场)无足够(新产品新市场)需求竞争激烈(现有产品现有市场)不能相适应(现有产品新市场)
由本次调查所获取的基础资料研究发现,南山区现在在售物业均价大多在5200元/平方米,销售单价7000元/平方米以上的项目在整个南山区的房地产市场定位中属于顶尖产品。
所以南山区现有市场供求主要围绕在5200元/平方米的中档产品。
在现有市场上,现有产品之间相互竞争十分激烈。
因此“达声项目”如果以南山区中档产品形态进入现有市场当中,必然会遭遇到异常激烈的市场竞争,不但有一定风险,而且不利于树立产品和公司的品牌形象。
结论:
从上述分析中可知,本项目最佳策略应当是采取市场差异化战略(即伊格尔·安索夫模型图中的优势战略),从而避开直接竞争取得市场领先优势。
五、目标客户定位
1、目标客户群的界定
作为一个实体,客户的需求层次主要是由其社会和经济背景决定的,因此对客户的细分,也是对其社会和经济背景所牵涉的因素进行细分。
2、目标客户群的预测
根据以上客户细分的办法,结合片区的客户细分市场,找出本项目最大的客户群体,确定本项目的客户群体描述如下:
目标客户群:
建议依照市场确定产品的原则,着重研究客户的购房喜好,偏向甚至结合该群体的文化背景,收入状况等推出对其有引导作用的产品并选择恰当的媒体作出针对性的宣传。
·公司高级经理人(南山、福田):
已经历过艰苦的创业阶段,有一定的事业基础,收入高,有一定的积蓄,基本上都经历了首次置业,文化层次较高,对住宅的品质和档次,楼盘营造的氛围,安静无扰的居家环境,地域发展前景等有较高的要求。
·政府机构和区属企业领导(特别是南山):
部分已经历了二次置业,还有部分仍居住在工作单位分配的住宅里,收入高且稳定,积蓄丰厚,希望为下一代创造良好的居住生活条件或者留下价值较高的实体。
·高新技术产业技术人才:
对住宅的层次有要求
·自由职业者和企业主:
来深多年,有一套居住多年的旧房,生活忙碌,高收入,经历了首次置业,逐渐注重周边环境,尤其是生活便利性,重视对下一代的教育。
·周边居民:
主要以房租、铺租为主要收入来源,属高积蓄、高收入阶层。
这些人对本区域的认同感较强,有改善居住档次的强烈要求,尤其是为他们的下一代。
·海归人士及其它:
看好片区的发展形势
对应的产品主要特征:
·以舒适宽敞为主要衡量点,对住宅的形象和环境要求较高。
·户型:
三房、四房居多,五房次之。
·面积:
平层主要分布在:
三房:
120—130m2,四房140-150m2、五房主要考虑面积:
160—180m2。
六、项目主题及形象定位
1、功能定位
定位为:
居家为主,投资为辅
2、属性定位
综合前面的地块分析、周边配套情况、S.W.O.T.分析和客户分析,我们认为本项目之市场属性定位可以概括为:
“高尚的、国际滨海精英社区”
阐释:
1)最大创造差异化,挖掘有市场价值理念是房地产项目成功的基石,上述定位的提出,能最大限度地区隔于片区内物业,树立鲜明个性。
2)此定位将休闲需求与人文环境相融合一,让人心境幽远,精心打造的是一个休闲、健康的高尚人文社区。
3、形象主题定位
为起到相应属性定位的感性形象认识,需要赋予一个相对明确的、易于传播的形象主题,充分激发其想象空间,产生强烈吸引。
该主题应具备下述特征:
1)高度概括和浓缩本项目之优势,且是其“灵魂”之鲜活化和生动化。
2)符合目标消费者的个性和品味,易使其产生心理认同。
3)具有强大的市场传播力和冲击力。
综上所述,我们认为本项目之形象定位可以是:
“蓝色●多瑙河风情社区”
●以水体为主题,营造“多瑙河浪漫之旅、后海湾尊贵府邸”。
引入多瑙河沿岸文化风情,蓝色畅想以及BLUES音乐理念,体现“让眼睛去旅行,让心情去放假”的休闲生活方式。
●本项目形象定位力图在消费者心目中建立“多瑙河浪漫之旅、后海湾尊贵府邸”的形象风格,提出全新的“蓝色BLUES浪漫社区”居家理念,引发客户的购买欲望,倡导“蓝色滨海休闲社区、舒适的生活方式”,并和项目区位发展趋势及情景相结合,勾勒出“多瑙河蓝色BLUES之旅、尊贵、高尚家园,浪漫滨海社区”的鲜明形象,迅速成为市场关注的焦点。
多瑙河的诠释
·品位多瑙河
多瑙河文化是浪漫的代名词,以梦幻的颜色——蓝色深深印在很大一部分的生活群体中;多瑙河的每一朵浪花都会激起人们的遐想,仿佛步入了蓝色的梦幻。
她向东流经一个现代的欧洲,流向一个崭新的世界,在她步履所及的诸多城市中,创造了无尽的浪漫和BLUES的蓝色情怀。
多瑙河——浪漫的象征
多瑙河——品位的体现
多瑙河——蓝色的梦幻
多瑙河——心灵的旅行
多瑙河——音乐的圣典
多瑙河——澎湃的激情
多瑙河——征服的喜悦
多瑙河——水文化的精典
·寻找多瑙河的浪漫之旅(网上资料和图片)
多瑙河的升华
多瑙河创造了诸多的文化,也孕育了辉煌的文化瑰宝。
多瑙河是一条河,她的川流不息象血液一样将营养输送给沿岸生灵,她创造了生命的无数奇迹,延伸了生命的永恒价值……
多瑙河不是一条河,它具有着河流所无法拥有的浪漫、洒脱、激情,德国人的意志力,维也纳的浪漫音乐,无一不是她蓝色情怀的浸润与滋养……
多瑙河是灵与肉的结合,她有血有肉,拥有着生命体所具有的一切;
多瑙河又是声与像的结合,她以博大的胸怀默默地奉献着,她用潺潺的声音安抚着人们平静安详的生活,她用汹涌澎湃的咆哮来唤醒人们的良知、激励人们勇敢地去同命运抗争。
多瑙河,她有着小女孩般的羞涩,有着少女般的热情,有着母亲般的伟大……
多瑙河与本项目的结合:
本项目以多瑙河为主题,目的是使客户产生本项目=多瑙河的直接联想,把客户对本项目的想象同多瑙河的特征连接起来,从而突出浪漫与蓝色的概念。
使
本项目=多瑙河,
多瑙河:
多瑙河——浪漫的象征
多瑙河——品位的体现
多瑙河——蓝色的梦幻
多瑙河——心灵的旅行
多瑙河——音乐的圣典
多瑙河——澎湃的激情
多瑙河——征服的喜悦
多瑙河——水文化的精典
本项目=上述特点,从而达到本项目形象定位的目的。
在项目形象定位中由蓝色多瑙河我们联想到蓝色代表着海洋文明,我们同时也联想到蓝色的英译blue,在美国有一种音乐流派它叫蓝调音乐及“蓝色blues”,从而我们将蓝色的多瑙河文化中柔合进现代少数几种新艺术形式蓝色blues。
蓝色BLUES诠释
·品位蓝色blues
蓝色blues值得品位,她可以带给人们无限的遐思:
——蓝色是天,博大、高远;
——蓝色是海,广阔、深沉;
——蓝色是思想,静谧、深邃;
——蓝色是心情,闲适、轻松;
——蓝色往往象征着大海、蓝天,是人们博大情怀和理想的象征;
——抒情的blues音乐,她的节奏是舒缓的、浪漫的、充满情趣和怀旧色彩的,这种节奏正是很多人在生活中所向往的,在生活中所追求和需要的;
——人们都说建筑是凝固的交响乐,在这里建筑就是凝固的blues,因为我们的建筑会充满了音乐的闲适;我们的建筑会充满音乐的律动。
·寻找蓝色blues
如果你找不到blues的源头,那么你就感受不到blues带给你的……
——blues音乐的起源:
布鲁斯是一种由在美国的非洲后裔创造的音乐流派,它与爵士乐同样成为产生于现代的少数几种新艺术形式之一。
布鲁斯音乐抒发的是传统及个人的感受.多数的布鲁斯音乐,无论是歌词还是节奏,都具有简单且有许多即兴演奏的特点......
它同时也应该被看做是一种土生土长的民间音乐,成形于1900年左右。
由于布鲁斯音乐没有固定的规律,因此即使是那些未经严格训练的乐手、歌手也能很熟练的运用。
这些人的表演常常能与听众间形成直接而微妙的沟通。
这些歌词表达了他们对生活的向往。
——blues音乐的节奏:
标准的布鲁斯音乐一般是12小节的结构,分为3行,每行4小节,歌词是两句相应的,第一句重复,每一句长约2-5小节,余下的4小节内容一般由表演者即兴发挥,有时演奏者会插入一段对白,但通常都是由伴奏的吉他或钢琴加入一些音乐语言。
——blues音乐的发展:
第一代blues第一张布鲁斯唱片是在1920年录制的,作者是ManmieSmith,在她那张不错的唱片中PerryBradford演唱的《CrazyBlues》取得了出人意料的成功,于是一个崭新的唱片市场也从此被人们发现了。
在此后10年中的流行音乐产生了深远影响,而钢琴伴奏的布鲁斯音乐在40年代风行一时,被称为BoogieWoogie。
第二代blues节奏与布鲁斯开始于40年代,同样受强节奏爵士乐和布鲁斯的影响,而后的摇滚乐则承袭了这种黑人流行/舞会音乐的衣钵。
1943年流行于芝加哥城,同时乐手们为加强在城里嘈杂的小酒店里演出的效果而普遍使用麦克风、电吉他等手段,产生了城市布鲁斯音乐。
其风格深受20、30年代乡村布鲁斯音乐的影响。
第三代blues60年代新一代摇滚乐队歌手们从他们战后的作品中汲取了大量的营养;对后来20年的音乐风格都有深远的影响。
从50年代末起,以BUTTERFIELDPAUL、JOHNKOERNER、JohnHammond、DaveVanRonk等人为代表的美国白人音乐家们一直再致力于表现真正的布鲁斯风格。
现代blues虽然后来摇滚乐的流行结束了布鲁斯音乐的辉煌,80年代后的罗伯特、克雷的成功仍然使人们回忆起昔日的盛况。
布鲁斯音乐的传人们分为两派,一派钟爱其传统黑人音乐的成分,另一派喜爱像RoyBuchanan、JohnnyWinter、VAUGHANSTEVIERAY等白人吉他手的音乐,但80年代中期以来这两股潮流逐渐融合,形成了流行世界各地的现代蓝调blues.
我们可以看到blues的音乐形式也在不断的演绎,从最初的怀旧到与乡村音乐结合的浪漫、舒缓到后来与摇滚乐结合的宣泄与热情,都深深的倾注了每一代年轻人的感情,直到今天blues已经风靡世界,也有了许多改良的blues,但无论在任何地方,即便是改良的blues,也被人们疯狂的热爱着,也许她已经不再是一种音乐符号,而是生活形态的象征。
·升华蓝色blues
当我们想潜心去营造蓝色blues时,我们会发现蓝色blues超越了音乐形式的,她是具有人格和灵魂的,而对我们的物业来说,她不仅是一个符号、一个象征,所以我们还必须知道住在蓝色blues的人们他们会有怎样的心理需求;
由于我们的物业定位是二次置业中大户型,针对的客户应该是30-45岁的年龄阶层,收入中高等,来深5年以上对生活和居家追求一定品位的成功人士。
这群人他们又有什么样的心态呢?
——或许他们已度过激情燃烧的岁月,对生活的思考已从感性到理性。
在工作之余他们希望享受一种高贵的、浪漫的、舒缓的、充满情调的生活;
——或许他们偶尔放纵、偶尔偏执,但对生命已有个性的理解,驿动的心已渐渐平息,作过看过许多许多,宁静,悠闲的生活是最终的需求。
——或许他们事业有成,正需要温馨的家庭、充满情调的酒吧、一曲能让他们追忆往事的音乐;
——或许他们已经有了“漂泊已久找个港口做一生停留”的向往,他们的内心希望得到这个城市的更大的认同,也正在追求这种认同感,而能在这个城市有一个属于自己更私密、更有情趣空间或许就是认同的开始;
blues和他们的心理需求,这两种感觉是互动的,但如果将blues进一步演绎我们可以发现:
1、blues在这里不仅仅是一种音乐形式,她更是一部分现代人应该追求的生活方式和生活品位的外化。
我们可以看出blues是从民间传唱的音乐中演绎而来的,而且在其演变过程中blues受乡村音乐、爵士乐的影响,逐渐得到人们的认可和喜爱,进而成了一种为大家所喜欢的音乐形式;她的节奏舒缓、浪漫、充满了情调和淡淡的怀旧色彩,这种节奏也是在生活中很多人内心所向往的;因为人们总是希望生活的节奏就像blues一样,在缓慢中兴奋,在兴奋中缓慢;
现代人的工作
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