房地产项目规划及资金筹措计划.docx
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房地产项目规划及资金筹措计划
1.土地使用权出让金
国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到.
2.土地征用及拆迁安置补偿费
(1)土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。
在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.前期工程费
主要包括:
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算.通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等.这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算.
4.建安工程费
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算.
5.基础设施费
它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。
6.公共配套设施费
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出.其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
7.不可预见费
它包括基本预备费和涨价预备费。
依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1~6项之和为基数,按3%一5%计算。
8.开发期间税费
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用.在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。
应根据当地有关法规标准估箅.房地产项目总投资构成表--
一、土地成本构成
0i%N’X3B"^'^#\:
o’K,X:
l
单位:
元
”Z*@*T&`#u%t%`。
]序号 项目名称 金 额 取费标准及说明 备 注
一 土地成本
}1N J'[”A)e,V1 土地出让金
.C2e7a*C+K2Y'?
9w2 拍卖佣金
3 过户手续费
*R'~(o(b'e%Z4Q4 拆迁补偿费
:
}(t$I$b$}(j0@5 其他
2u’O+o4x5I2Z3^
:
V+}+|。
G0_:
[
。
H7Y#g—y5I9t!
y4`6i,I二、前期成本构成
6r8L$s3`(W”}+v
/u(V7N#]2x2]2^2`单位:
元
序号 项目名称 金 额 取费标准及说明 备 注
+n"t#B&Z+w8r2o4@二 前期费用
1 咨询费用
1.1 项目策划咨询费
1e5C9e*`7^$x/`1C/b;m*F/v1。
2 项目可行性研究费
2c%["p#E%Y1.3 项目评估费
2 规划费用
2。
1 规划方案费
&q6~6] Q O9T0m4i3b2。
2 规划设计费
*q0P&z1Z!
B3 水文、地质勘察费用
4 三通一平费用
4。
1 施工道路费
4。
2 施工供水费
(l-M9N7w3Z K1D9@3D1Q4。
3 施工供电费
4.4 土地平整费
5 设计费用
5.1 方案设计费
5.2 施工图设计费
5.3 审阅费
6 报建费用
6。
1 招投标费
6。
2 质量监督费
6.3 墙改费
:
_5l&v8w*Y9X5]6.4 城市配套费
—}.C*A0?
"@"|+f!
q6。
5 白蚁预防费
#~$W:
A'v/n.@ c6.6 人防建设费
6。
7 消防配套费
6。
8 教育附加费
6.9 环保排污(污水、噪音)处理费
$v:
?
6t2P:
V-\2a0[’W7 其它
#P1~4[:
Y;v1J
+j3D*G1r5@-w8I三、基础设施成本构成
单位:
元
序号 项目名称 建设费用 接口费用 合 计 取费标准
1P3b%a;Z;c+j'w三 施工费用
1 供电工程
;O6S5S6t%t3K7j$O2 供水工程
9|$_&L4J#w,Z4b”~ |7b3Z3 排水工程
&o-F9o,i"| j0]!
@(A4 供气工程
5 通讯、网络工程
'x9^:
d&]—^1w5F!
a2B6`.I!
M6 有线电视系统
7 小区道路工程
8 小区绿化工程
9 路灯工程
1h)P/`"G4E&N(] Z10 环卫设施
11 消防设施
12 小区智能化系统
.r9u0@#T-B13 其 它
”H!
u9R!
j1c"x0b$Q
+k/V4\5{)C
&A6C I9H(b({5{2P$C四、建筑安装工程费用构成
"R$\4W”|%E单位:
元
序号 项目名称 金 额 计算说明 备 注
4c9F5M7~*O$f7B:
k!
m四 建筑安装工程费用
1 土建工程
2 给排水工程
3 供电工程
9G(q5^3_.K4 电梯工程
1I5m%X0s;C9P8v5 消防工程
7y-q/a'X9o;V)_9B6 公共装饰工程
%C5`7J7Y6D:
_'N”q7 其它
(L"G+v$D0~3@’@9G
5n,K0g-|*c—T5z五、公共配套设施建设费用构成
;_#`:
u,d9s
单位:
元
&^%L’?
)p2g序号 项目名称 金 额 计算说明 备 注
五 公共配套设施
(?
$]$D;k(\,p;R1 居委会
2 派出所
0D#E(|0m+c X2t+M3 会 所
-d*@5m9~0E'T0i4 物管用房
5 托儿所
6 幼儿园
7 公共厕所
8 停车场
—X*D/d3q5I5f9 大门及门禁设施
'I H8@%{%H:
l @10 其它
:
B%C#c)F q
1C/F7t’@5E2z$y.k六、其它费用构成
`.Y-M%J#o!
b'I
单位:
元
)b&}:
t6o4e2o序号 项目名称 金 额 取费标准及计算说明 备 注
六 其他费用
0A%e%y7Y#C”Q”v1 管理费
:
x9m6\/B$V7K/B(n2 开发间接费
3 财务费用
(U4v;k.Y3f4 开发期税金
4。
1 营业税
*|;c7l8g0M$T!
j&B4。
2 所得税
2^6t4e&V+A$p6_2`4。
3 城市维护建设税
4.4 教育费附加
b-p”V8D-C%l5 工程监理费
D3p9|8M'c&K5}6 销售费用
4u9l)G3q;_"K.K6。
1 销售广告费用
/t”v6R5j9@.z%k6.2 销售代理费用
'e;F7x9z!
X f#h'l2P7 不可预见费
+F+C-k3w。
^&O:
u4m7K6F8 其它
∙ 福满花园项目投资估算及资金筹措计划
第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案
一、福满花园项目概述
1、项目概况
项目位于南宁市XXX区,南XXXX,北临XXXX,西南面对规划中的水景公园,项目东侧为衡阳路延长线,项目总用地47375。
75m2,经南宁市规划国土局批准,用地功能为商住及配套设施,实际建设用地面积39390。
36m2,计容积率建筑面积率为149683.37平方米。
(表:
6—1-1) 【项目主要技术经济指标】
内容指标内容指标
建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积47375.75m2
实际用地面积39390。
36m2计容积率面积149683.37m2
总建筑面积157689。
07m2建筑容积率3。
8
建筑密度28%绿地率30。
8%
住宅面积141125.49m2商业面积8527.04m2
地下室面积8036。
54m2居住总户数1520户
根据上述规划经济指标,计容积率总建筑面积149683。
37m2,其中住宅141125.49m2,商业部分8527.04m2,另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2,共494个车位,项目总建筑面积157689。
07m2,拟建21栋18层商住楼.
二、项目投资方案
(一)投资组合方式
在房地产开发中,大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发,本项目总投资(含贷款建设期利息)为37725。
35万元,整个建设经营期为3年,是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以,一般采用投资的多种组合运用,一方面可减低融资的压力,有助资金的流通;另一方面可相对降低开发商的风险,使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道:
一是自有资金,二是向银行贷款,三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下:
自有资金全部用于投资;销售收入扣除与销售有关税费后用于投资,初步估算按销售收入15.5%计算;此外还缺少的资金,则向银行借贷。
本项目开发总投资(含贷款利息)共计37725。
35万元,自有资金10000万元,占总投资的26.5%,销售收入再投入用于投资合计7725。
35万元,另需贷款额合计20000万元.
(二)资金动作方式
在项目的前期,将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费;在获取土地使用权后,可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款,用于地上建筑物建设;当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售,销售收入再加上用其它方式筹措到的资金,就可将整个项目投资完成。
1、自有资金
整个项目的自有资金为10000万元,占总投资的26.5%,分3年投入。
详见表:
6—1-2
(表:
6-1-2) 自有资金年度投入表 (单位:
万元)
第一年第二年第三年
3340.156582.2177。
12
2、银行贷款
银行长期贷款共有二笔,共计200000万元,占总投资53%;从第一年起到第二年止每年借一笔。
(表:
6—1—3) 银行贷款年度投入表 (单位:
万元)
第一年第二年
1000010000
3、销售收入再投入.
销售收入再投入按销售收入的15。
5%计算,从项目有销售收入最后第三年开始,直到项目建设经营期结束,上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725。
35万元,占总投资的20.5%。
(表:
6—1-4)销售收入再投入年度投入表 (单位:
万元)
第三年
上半年下半年
5931.451793.9
第二节 项目的建设工程规划与安排
二、福满花园项目建设规划及进度安排
(一)建设方案及规划说明
1、建设方案.经南宁市规划管理局审定,本项目的建设方案如下:
2、规划目标.
(1)以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标,满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求,为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅,创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。
(2)依靠科技进步,推广新材料、新产品、新技术,提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果,使花园和住宅具有较高的科技含量。
(3)合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布,使整个花园具有良好的空间布局形态
(4)吸收各项目好的居住规划特点,创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能.
(二)建设方式及进度安排
1、开发计划拟定的原则
①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。
②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年,其中销售期为2年。
③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主,但为了利于资金回收等原因,在施工的过程中,以滚动开发的模式进行开发经营。
2、建设方式。
采用公开招标方式选择施工单位,并聘请工程监理,从而有效地控制项目的工期、成本和质量。
3、进度安排。
项目拟用三年分三期进行(见表:
6-2-1)
根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力,我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下:
A 项目的设计及开工准备(初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等):
3个月
B 住宅的主体建筑(基础、主体、外装及设备):
18个月
C 室外环境配套(道路、管网、环艺、验收等):
15个月
4、项目周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。
②根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力,我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下:
③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响.
5、分段周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。
②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定,本项目的开发粗略计划拟定如下表(以季度为单位).(见图表:
6—2—1)
(表:
6-2-1) 项目实施计划表
第三节 项目投资估算及资金筹措计划
一、福满花园项目投资与成本费用估算
(一)开发成本估算
(1)土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费,共计投入资金6000万元人民币.
(2)前期工程费:
1199。
26万元,详见本项目前期工程费估算表(见表:
6-3-1)。
(表:
6—3-1) 前期工程费估算表 (单位:
万元)
序号项目计算依据计价(万元)
1规划设计费建安工程费×3%620.30
2可行性研究费建安工程费×0。
15%31。
02
3水文、地质、勘察费建安工程费×0.15%31。
02
4筹建开办费建安工程费×2.5%516.92
合计 1199。
26
(3)建安工程费:
20676。
77万元。
(见表:
6-3-2)
(表:
6—3-2) 高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 (单位:
万元)
项目高层(元/平方米)项目高层(元/平方米)
桩基础70土建工程750
电梯
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