万科白鹭郡公寓方案前期.ppt

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一、一、公寓推售背景公寓推售背景1.1.项目目营销现状状2.2.公寓市公寓市场情况情况二、二、目目标客客户分析分析1.1.公寓公寓产品分析品分析2.2.公寓客公寓客户特性特性3.3.公寓客公寓客户落点落点三、三、项目价目价值点梳理点梳理1.1.四、四、项目公寓目公寓产品打造建品打造建议2.2.五、五、公寓推售策略公寓推售策略3.3.1.1.推售策略推售策略4.4.2.2.货量量盘点点5.5.3.3.蓄客目蓄客目标6.6.（11）目）目标分解分解7.7.（22）蓄客方式）蓄客方式8.8.六、六、营销推广策略推广策略9.9.1.1.推广主推广主题10.10.2.2.推广渠道推广渠道公寓市场情况目前长沙在售公寓项目达目前长沙在售公寓项目达3838个，呈多片区点状分布，主要分布于河西及二环线以外区域。

个，呈多片区点状分布，主要分布于河西及二环线以外区域。

目前长沙在售目前长沙在售3838个公寓项目中，精装项目个公寓项目中，精装项目1717个，均价一般在个，均价一般在80008000元以上，主力面积元以上，主力面积35-5035-50，单个项目月均去化单个项目月均去化20-40套，低首付、高配套、套，低首付、高配套、特价房等层出不穷，竞争白日化。

特价房等层出不穷，竞争白日化。

目前长沙在售公寓项目达目前长沙在售公寓项目达3838个，精装项目个，精装项目1717个，均价一般在个，均价一般在80008000元以上，主力面积元以上，主力面积35-5035-50，单个项目月均去化，单个项目月均去化20-4020-40套，低首套，低首付、高配套、特价房等层出不穷，竞争白日化。

付、高配套、特价房等层出不穷，竞争白日化。

未来供应仍然大，达未来供应仍然大，达3737个公寓项目，总体量个公寓项目，总体量210210万方左右，未来公寓市场将会达到高度饱和万方左右，未来公寓市场将会达到高度饱和供需严重失衡进入白热化竞争走量能力极差，溢价水平高但市场不买单走量能力极差，溢价水平高但市场不买单一、长沙公寓市场供销比严重失衡，整体存量较大，去化周期较长，竞争进入白热化阶段；二、部分公寓项目通过低首付、高配套、确保投资回报等手段降低门槛、提升产品性价比达到快速去化的目的，整体市场已经处于过饱和状态；三、进入白日化竞争，后期入市风险大四、整体价格不高，不能实现高溢价一、长沙公寓市场供销比严重失衡，整体存量较大，去化周期较长，竞争进入白热化阶段；二、部分公寓项目通过低首付、高配套、确保投资回报等手段降低门槛、提升产品性价比达到快速去化的目的，整体市场已经处于过饱和状态；三、进入白日化竞争，后期入市风险大四、整体价格不高，不能实现高溢价1区域公寓市场分布情况20152015年区域市场公寓年区域市场公寓潜在货量潜在货量结构结构项目名称30-3940-4950-5960-6970-99100-199200-299300-399400-499500以上合计总面积（万）万科白鹭郡4590000000004591.75和顺洋湖壹号0427000000004271.9合能洋湖公馆0078000000007804.3北大资源时光0001000000001000.65蓝光COCO蜜城09800000000980.47湘熙水郡1790291790000003871.9中盈广场4440016015612883567.2奥克斯广场7.5柏宁酒店1029823074153720476911.1合计6435291111509716430984812337636.77合能洋湖公馆蓝光coco蜜城