物业经营管理的课件.docx
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物业经营管理的课件
《物业经营管理》第5-12章课件
第五章:
房地产市场与市场分析
第一节:
房地产市场概述
概念
运行环境
宏观:
政治、经济、社会(文化)、国际
微观:
金融、法律、技术、资源
社会经济力量
社会因素、经济因素、政策因素
经济力量
金融
通信
生产
自然
政治
第二节:
房地产市场的供求关系
影响供求的因素
开发成本
未来预期
政策的变化
影响需求的因素
收入
替代品
未来预期
政策的变化
第三节:
房地产市场结构与市场指标
房地产市场结构
总量
区域
产品
供求
投资
房地产细分的标准
地域
用途
存量增量交易形式
目标市场
房地产市场指标:
供给指标、需求指标、市场交易指标
供给指标
存量
新竣工量
灭失量
控制量
空置率
可供租售量
房屋施工面积
房屋新开面积
平均建设周期
竣工房屋价值
需求指标
国内生产总值
人口数
城市家庭人口
就业人员数量
就业分布城市家庭可支配收入
城市家庭总支出
房屋空间使用量
商品零售价格指数
城市居民消费价格指数
市场交易指标
销售量
出租量
吸纳量
吸纳率
吸纳周期预售面积
房地产价格指数
房地产价格
房地产租金
第四节:
房地产市场的特征与功能
特征
供给特点:
缺乏弹性、非同质性、垄断性
需求特点:
广泛性、多样性、金融支助
交易特点:
产权界定、繁琐费时花钱、信息不对称(还原)
价格特点:
区域性、向上波动、交易主体的个别性
功能配置存量房地产资源和理由显示房地产市场需求变化指导供给适应需求的变化指导政府制定科学的土地供给计划引导需求适应供给条件政府干预
目标实现房地产市场持续健康发展
使存量房地产资源得到有效利用保证为各类生产生活提供适当的入住空间
引导新建项目的位置选择
满足特殊群体的需要
手段
土地供应
金融
住房
城市规划
地价政策
税收政策
租金和价格控制
第五节:
房地产市场分析的概念和作用
概念作用
开发商、投资者、金融机构、设计人员、营销经理、地方政府、租户和使用者、物业管理者(开投军舍,营地租屋)市场区域的确定影响市场区域形状和大小的关键因素(7个)
物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响
分析的内容
宏观因素分析
市场供求分析
供给分析需求分析竞争分析市场占有率分析相关因素分析
第六节:
物业经营管理计划
概念
规划与计划(物业师、集体智慧、现场人员)
计划的用途
计划的表现形式(年度、中短期、长期)
基础工作
区域宏观市场环境分析房地产市场分析(物业位置分析是重点)邻里分析
物业现状分析(10个方面)
业主目标(制定计划的前提)
构造物业管理方案
探讨改进旧物业可能性(更新及现代化、改变建筑物用途)计划的主要内容
1、建筑物管理计划(维护标准、管理策略、检查计划、公共设施服务的内容)
2、租赁计划(重要内容==租金方案和出租策略)
3、财务收支计划(以预算计划的形式体现,预算是经营计划的核心)
4、物业运行绩效评估及与业主沟通计划
物业绩效评估指标
物业管理企业与业主的沟通
定期的年度或季度表现报告
定期的管理会议
电话通信或现场会议等形式的定期私人接触
预算技术
三大类型
年度预算
资本支出预算
长期预算
第六章:
租赁管理
第一节:
物业租赁概述
物业租赁及其特征
概念(两层含义)
特点不转移所有权(占用权、使用权、部分收益权)标的是作为特定物的房屋
租赁关系是一种经济要式契约关系
租赁关系不因所有权的转移而中止
双方都必须是符合法律规定的责任人
物业租赁的分类
按所有权性质(公房租赁和私房租赁)
按期限(定期租赁、自动延期租赁、意愿租赁**一方死亡的影响)
按租金内涵(毛租、净租、百分比租金)
其它划分方式
管理模式
1、包转租模式
2、出租代理模式
3、委托管理模式
行政管理===登记备案制度
一般程序(申请、审查、颁证)
核心是对合法有效的租赁行为颁布《房屋租赁证》
第二节:
租赁管理与租赁方案
对象:
收益性物业
写字楼
零售商业物业
出租公寓租约签订前的主要工作1、制定租赁方案与策略2、租户选择3、租金确定
4、租约谈判与租约管理
租赁方案与策略
1、确定可出租面积和租赁方式
2、编制租赁经营预算
3、定位目标市场(供求关系)
4、确定租金方案(核心)
5、明确吸引租户的策略(宣传手段和租约条款)
租户选择考察点:
业务类型、声誉、财务稳定性、盈利能力、面积大小、空间组合租赁管理中的市场营销
价格优势
物业本身的素质
良好的声誉
经济适用
第三节房屋租赁合同
概念
特征
1、双务合同
2、有偿合同
3、诺成合同(意思表达一致)
4、要式合同(特定程序和一定手续)
5、继续性合同
基本条款当事人姓名或者名称及住所房屋坐落、面积、装修及设施状况租赁用途租赁期限租金及支付方式
房屋的修缮责任
转租的约定
变更和解除合同的条件
租赁双方的权利与义务
当事人约定的其它条款
第四节:
租户关系管理含义(CRM)
CRM的本质
管理思想层
软件产品层
管理系统层
CRM涉及到的工作
1、建立详细的租户档案
2、租赁期内的服务
3、租金交纳的管理
5、个性化服务
第七章:
成本管理
第一节:
物业管理中的成本及其分类
含义
构成
1、营业成本(直接人工费、直接材料费、间接费用)
2、期间费用或经营管理费用(管理费用、财务费用)
分类
1、按经济性质分(七个要素)
2、按经济用途分(目的)
3、按与业务量的关系
固定成本
变动成本
半固定或半变动成本
4、按计算依据分
目标成本
定额成本计划成本
实际成本
5、按与决策的关系分边际成本
差异成本
机会成本
估计成本
沉没成本
可缓成本
可免成本
附加价值成本
第二节:
成本估算方法
收取服务费的两种方式===包干制和酬金制
主要成本项目的估算方法
1、人工费
2、办公费
3、公用部分运行与维护费
4、保安费5、清洁卫生费
6、绿化养护费
7、固定资产折旧费
8、保险费估算
第三节:
成本预算
概念与意义
基本要求1、同其它预算协调2、以各项定额为基础3、技术经济措施保证
4、全面权衡提高资金使用效益5、符合实际又留有余地
编制方法
固定预算(静态预算)
弹性预算零基预算滚动预算和概率预算
编制程序
1、成本预算的编制方式(二下一上方式)
2、编制程序
收集和整理有关资料对预算期成本指标进行预测
根据企业特点编制成本指标
3、不同成本的预算编制
营业成本预算
管理费用预算
财务费用预算
第四节:
成本控制
含义与分类
含义
分类
1、时间分类====事先控制、事中控制、事后控制
2、控制机制分类====前馈性控制、防护性控制、反馈性控制
原则与程序
原则====全面控制、讲求经济效益、权责利相结合、例外管理(重要性&特殊性&一贯性)
程序====确定控制标准、执行控制标准、分析相关差异、纠正成本偏差、进行考核奖罚
组织体系
责任中心的建立
成本中心
费用中心
业绩考评的指标
经济效益指标
服务质量指标
日常管理
利用物业管理周期理论进行成本控制
严格实施预算的凭证控制
建立健全费用开支与报销审批制度
第八章合同与风险管理
第一节:
物业管理中的主要合同类型
概念
类型
1、建设单位在开发中所订立的合同
2、前期物业合同与物业服务合同
3、业主所签订的与物业管理活动有关的合同
4、物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同
要素8个要素
第二节:
物业服务合同类型
前期物业服务合同的特征
1、建设单位与物管企业签订
2、合同具有过渡性
3、合同是要式合同
物业服务合同
1、与业主委员会签订
2、签订时间在业委会成立后3个月内,不迟于6个月
3、期限由双方协商确定
物业服务合同的特征
双方以相互信任为前提
物业合同属于有偿合同
是诺成合同和双务合同
物业服务合同的内容
物业基本情况委托服务事项双方权利义务服务要求标准
服务维修费用
专项基金使用
物业管理用房
物业经营管理
委托服务期限
违约责任界定
合同签订的要点1、“宜细不宜粗”的原则2、不应有无偿无限期的承诺3、实事求是留有余地
4、明确界定违约责任与处理方式
第三节:
招标投标阶段的合同管理
内涵与意义
招投标原则====公开、公平、公正、合理
特点:
早期介入、阶段性
招标方式:
公开招标、邀请招标(广泛采用)、议标
物管招标的一般程序1、成立招标领导小组
2、编制招标文件
3、向社会发布招标公告
4、投标单位的资格审查
5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等
6、组织投标单位踏勘现场并答疑
7、成立评标委员会,制定评标标准和定标方法
8、收取投标书
9、开标与标书评阅10、组织答辩会,评标定标
11、发出中标通知书
12、与中标单位签订物业服务合同
物业管理投标的一般程序======7个步骤
物业管理企业投标的关键事项(三大类型)
第四节:
风险管理理论定义
特征:
负面性、不确定性、可测性
类型
1、纯粹风险与投机风险
2、财产风险、责任风险及人身风险
3、自然风险、社会风险、政治风险、经济风险、技术风险
4、基本风险与特殊风险
风险成本的内容
防范、分散或转移风险的费用
风险所带来的损失及处理费用
风险的社会成本
风险管理的步骤
1、风险识别
2、风险评估
3、风险控制(回避、自担或保留、预防与抑制、转移)
4、风险调整
第五节:
保险与物业保险
定义与特征
一般性原则
诚信原则
可保利益原则
近因原则
比例分摊原则
物业保险的三类险种
1、财产保险(广义和狭义)
2、雇主责任保险
3、公众责任保险
物业管理中的投保决策
投保决策的过程
详细调查
确定所需的保险
保险金额和保险费的确定
选择保险公司
分析保单条款
第九章:
财务管理与绩效评价
第一节:
财务管理概述
对象
1、企业财务活动【五个环节】资金筹集、运用、耗费、收回、分配
2、各种财务关系【企业六类关系】所有者、债权人、债务人、内部单位、职工、国家机关
目标
总体目标
利润最大化资本利润最大化或每股利润最大化
企业价值最大化或股东财富最大化
具体目标
筹资管理目标
投资管理目标
利润分配管理目标
内容
1、筹资决策2、投资决策
3、利润分配决策
第二节:
财务报告分析
会计报表部分
主表(四张表)
附表【两类表】
文字报告部分
会计报表附注财务情况说明书
概念与形式
特征【拓展性、判断性、依耐性】
主要方法比率分析法
比较分析法
一般过程
1、准备阶段
明确目的
确立标准
制定计划
搜集资料
2、实施阶段
报告整体分析
财务指标分析
基本因素分析
3、报告阶段
得出分析结论
提出可行建议
编写分析报告
第三节:
物业管理绩效评价
概念【四个方面】盈利能力、资产运营水平、偿债能力、后续发展能力
两个层面
1、物业管理企业
2、物业管理项目
意义【三个方面】物业管理企业、企业所有者、政府
类型【五大类型】政府、社会、企业集体内、企业自我、物业资产管理项目
基本要素【三个】评价指标、评价标准、评价方法
指标体系【三个层面】基本指标(由8项)、修正指标、评议指标第四节:
绩效评价的主要方法
功效系数法【主要方法,用于计量指标的评价计分】
综合分析判断法【辅助方法,用于评议指标的评价计分】
绩效评价的计分方法
1、基本指标计分方法
2、修正指标计分方法
3、评议指标计分方法
4、定量和定性相结合计分方法
第五节:
物业管理报告
类型
1、按不同主体分类【向业主和租户;向高层管理者;向投资者或董事会】
2、按不同期间分类【月度、季度、半年、年度】
构成与内容工作总结
财务报告工作计划编写的注意事项突出重点、兼顾一般
注重实效、真实可靠
报告清楚、文字简练
公布与送达【注意时间间隔】
第十章写字楼物业经营管理
第一节:
写字楼及写字楼物业管理
写字楼的特点
1、所处区位好、规模大
2、多为现代化的高层建筑
3、功能齐全、配套设施完善
4、多由专业物业管理企业管理
5、产权的完整性是其保值增值的关键
影响其分类的因素位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、租户类型物管的目标宏观目标【形象作用】常规目标【经营、管理、服务】微观目标【九个方面的要求】物管的模式
九个模块的把握
物管的内容
1、写字楼物业市场营销
2、制定租金收取办法
3、协调与业主和租户的关系
4、组织与控制物管的策略第二节:
写字楼租赁管理租户选择商业信誉和财务状况所需面积的大小
需提供的物业管理服务
租金确定的因素
计算可出租或可使用面积基础租金与市场租金
出租单位的面积规划和室内装修
租金的调整
租约的制定
第三节:
写字楼安全与风险管理
安全管理
1、工程安全
事故案例
管理措施【五个方面;“十供”的管理理念】
2、消防安全
3、治安安全4、应急预案风险管理
一、风险识别【特点:
全员性、全期性、动态性】种类1、工程隐患2、设备运行
3、消防防范
4、保安防范
5、自然灾害
二、风险应对【程序和计划】
物业保险
第四节:
物管企业的选择与评价选择标准
1、业主满意
2、专业服务
3、信息提供
4、管理计划
绩效评价
服务满意度
硬水平
快与慢(服务效率)
热遇冷(服务态度)
好与坏(服务质量)
软水平
全与缺(服务制度)
有与无(服务程序)
明与暗(服务标准)
物业经济指标
物业品牌化
第十一章零售商业物业经营管理
第一节:
零售商业物业及其分类
简介与简史【最早的现代购物中心于1956年出现在美国】
经营管理工作的内容【六个模块】
1、招商及承租组合
2、零售技术
3、物业维护
4、营销
5、保险及风险管理
6、财务管理
类型
一、策略与运行管理
二、现场管理
第二节:
零售商业物业经营管理中的经济学原理
A、选址与规划
市场容量、进出交通
地点显著、规模大小、内部设施因素
B、经营与运作
中心地理论、同类零售店聚集理论
需求的外部效应理论
上述理论的若干应用
租户组合应实现多样化
引入主力店以带来大量客流
空间安排实现相互促进效应
第三节:
零售商业物业的租赁管理
核心内容:
制定租赁方案和租赁策略
目的:
实现物业收益的最大化
租户选择1、声誉;2、财务能力
3、租户组合与位置分配;4、租户需要的服务
租金确定与调整
基础租金
百分比租金
代收代缴费用和净租约
租金的调整【5年、1年】租约的制定
第四节:
零售商业物业的现场管理策略与计划管理的范围基本范围和内容需要特别界定的区域管理的目标=====“六统一”第五节:
风险与安全管理
风险及其防护
风险防护
建立防范机制
把握重要环节
风险的分类
1、管理模式风险
2、产权与管理权相分离风险
3、管理范围不确定风险3、
4、垫款风险
5、突发事件风险
安全管理
防火安全
治安保卫
劳动安全
媒体风险防范
第六节:
零售商业物业管理案例
通常问题原因
1、先天不足、后天难补
2、问题复杂、底数不清
3、收入难实现、日常管理难以维持
第十二章物业经营管理的未来发展
智能化小区管理
第一节:
房地产组合投资管理
概念
内容
投资分析
宏观经济分析
行业分析(产业分析)
准投资的物业分析(微观分析)
投资决策与运作
制定投资方针政策投资选择(构建投资组合及调整)投资绩效评估步骤1、制订投资方针和政策
2、投资分析
3、构建投资组合
4、投资组合的调整
5、投资组合绩效评估
应用
第二节:
大型企业物业资产管理物业资产的内容1、建筑物;2、在建工程;3、土地4、租赁费用;5、自然资源;6、其他资产管理能增值的十个方面物业资产管理的内容编制企业物业资产清单设定管理目标控制成本适时处置资产并获得收入
进行多样化的物业投资
结合企业主营业务选择物业占用形式建立合理的物业资产管理机构明确物业管理师的责任审慎选择物业资产管理顾问
物业资产管理信息系统
第三节:
设施管理概念
主要内容
1、设施经理
2、主要问题
3、生命周期4、TQM的应用现状与发展
第四节:
不良物业资产管理
不良资产【7类表现形式】其中:
应收账款1、逾期的应收账款2、呆滞的应收账款
3、坏账、死账形式的应收账款
不良物业资产房地产不良贷款金融机构直接投资房地产形成的不良资产其他不良信贷资产中的房地产抵押物
其他单位委托处置的房地产不良资产
形成原因与过程
1、经济周期导致【原始原因】2、虚假的泡沫繁荣【推动器】3、银行货币资金运动的中断【根本原因】
不良资产处置的目标与原则【我国的目标是最大限度第出售不良物业资产,减少损失】
原则
1、围绕项目进行
2、先易后难,先大后小
3、利用多种技术与方法4、广泛利用社会资源和市场力量,“批发”为主不良资产评估【房地产价格是前提和基本依据,两个层面=====接受价格和处置价格】不良资产处置【五种方式】配套服务搭建不良债权与资产的直通车发挥房地产中介的桥梁作用创造良好的法律和政策环境第五节:
可持续的物业管理
背景与概念
还应融入的因素
1、控制空气质量,提高大气洁净度2、加强雨水、污水排放、处理和再利用3、垃圾分类处理4、控制噪声5、建立生态绿化系统,美化住区环境6、注重采用新型建材饰材和自然能源7、提高物业管理的信息化水平第六节:
新技术应用带来的变革
物业管理信息系统
含义和特征建立和应用遵循的步骤建立以管理人员为中心的管理信息系统建立计算机使用制度对管理人员进行定期培训在应用中发展
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- 物业 经营管理 课件