签合同的定金能不能退.docx
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签合同的定金能不能退.docx
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签合同的定金能不能退
签合同的定金能不能退
篇一:
签订定金合同需要注意什么
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XX签订定金合同需要注意什么核心内容:
签订定金合同需要注意什么?
在一般买卖合同中也会附加定金合同,合同当事人应在定金合同签订之日起一定期限内交付定金,交付定金的期限就是定金合同的履行期限,因此在约定交付定金的期限时,必须明确、具体。
定金合同生效时间怎么算,签订定金合同该注意什么,下面由法律快车xx为您解答。
一、审查主合同的效力
定金合同是主合同的从合同,主合同无效,则定金合同无效。
定金合同属于担保合同的一种,根据《担保法》的规定,担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。
因此在签订定金合同时应注意审查主合同是否有效,以保证所签订的定金合同有效。
二、合同签订时主体
定金合同签订时的主体应当与主合同的签订主体保持一致,因定金合同是主合同的从合同,主体不一致,定金合同无法起到担保的性质。
三、定金合同应当以书面的形式签订
根据《担保法》第九十条的规定,定金应当以书面形式约定。
四、应当在合同中约定明确的交付期限
合同当事人应在定金合同签订之日起一定期限内交付定金,交付定金的期限就是定金合同的履行期限,因此在约定交付定金的期限时,必须明确、具体。
五、应当在合同中明确约定交付的方式
定金合同从实际交付定金之日起生效,所以合同当事人应当在定金合同中约定交付定金的方式,比如通过现实的货币支付还是银行支付。
如果是以银行支付的方式必须以收到交易凭证视为交付。
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六、定金的数额必须在合同标的额的20%以内约定,超过的部分不受法律保护
定金合同中定金的具体数额,由双方当事人协商确定。
若定金的数额约定过高,就有可能使得守约方获得的损害赔偿过分地高于其实际损失额;若约定过低,则起不到担保合同履行的作用。
因此,定金的数额应少于合同应给付的款项,其具体数额由当事人约定,但不能超过主合同标的额的20%,超过部分无效。
七、明确款项的性质,最好标明“定金”两字,以免发生争议
如果合同中的款额未明确款项的性质,未写明“定金”字样,双方容易发生争议;如果写成“订金”、“诚意金”、“预付款”、“认购金”等字样,若合同条文又无明显约定表明其具有定金性质,则不具定金效力。
八、合同中约定的预付款、违约金和定金不能混淆
在合同中约定的预付款、违约金和定金不能混淆。
并且合同中应约定主合同成立后,定金的使用方式是退回交付定金方还是冲抵主合同应当支付的款项。
九、违约责任的约定应具有可操作性,以利于执行
未能订立合同的过错方将承担定金罚则的风险。
当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。
十、合同中明确约定合同解除、终止条款
应明确约定定金合同解除、终止的条款。
如没有关于合同解除、终止或提前终止的条款,致使终止合同的条件不明确,将造成签订合同容易,解除合同困难的现状。
因此,有关合同解除、终止和提前终止的条款应力求细化、全面。
有法律问题,上法律快车XX/
篇二:
认购协议书定金能退吗
定金的法律适用问题
对于目前在房地产买卖合同交易过程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法导致的众多买房人定金不能退回的问题,引起众多已购房者的愤怒,也引发了准备购房者的担心与疑虑。
那么对于购房定金问题,购房人是如何理解的,遇到购房定金问题又是如何做的,对购房定金问题法律又是如何规定的,购房定金什么情况下能退,什么情况下不能退,如果定金能退,那么用什么方式退?
怎么样将不能退的定金退回?
一、定金能不能退。
目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。
如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见,大多数开发商定金是不退的。
这种定金或订金的约定,对买受人极为不利,使买受人在签约时处于受制于人的境地,买受人往往在定金不退的压力下,违心地接受开发商的不平等条款,自己的真实意思也不能体现在合同中,有失合同公平、公正的原则。
好多购房人认为,购房定金与其它商品交易一样,就像平常买东西一样,交了定金就是这个东西给我留着,我准备要了,如果东西我不要了,定金就算我给你的赔偿,以此类推到房子上,认为一旦签订了商品房认购书,无论什么原因房子最终没有买成,定金就一定不能返还了,有些人甚至自动放弃了取回定金,这其实是一种误解。
其实定金是可以退的。
那么在什么条件下定金可以退,什么条件下定金不能退?
二、定金的法律规定。
到目前为止,涉及到定金的法律规定有下:
《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。
部门规章有:
《商品房销售管理办法》等。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:
给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
给付定金的
第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的,本认购书自动解除;双方也可以协商解除本认购书。
出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。
从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论:
商品房认购书作为商品房买卖预约合同,其中的定金条款,是在一方违约,导致无法签订商品房买卖合同时,对守约方的保护和救济。
然而,当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时,不能认为任何一方存在违约行为。
在这种情况下,认购书中的定金条款就不适用了。
如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理,即买受人因自己的原因放弃购买此房屋,不来签订买卖合同,或者出卖人违约,不卖此房屋,那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的义务,应当双倍返还定金。
因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,不能归责于任何一方,所以出卖人应把定金全数返还买受人。
三、如何避免定金陷阱。
要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书,不要交定金。
在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序,双方经协商一致,可以直接签订商品房买卖合同。
如果商品房买卖合同签不成,购房者可以全身而退,不留任何后患。
其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等,这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回,退回的法律依据有两个:
一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定:
当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予
支持;二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
另外,司法实践一般认为,“订金”等费用是预付款性质,因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项,属于不当得利,因此因按不当得利的法律规定来处理。
再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容,如什么条件下定金可退,不退定金的法律后果及违约责任如何承担。
最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》,不同意开发商对此认购书的内容做修改。
四、如何退定金才能成功。
通过以上的分析,我们知道退定金是有一定条件的,即因合同条款达不成一致意见可以退,另外,必须是在认购书约定的期限内来签合同,要想退定金
必须要证明这一点。
购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明,也可以通过双方谈话的录音来证明。
有些购房者本身不想要此房,属于违约行为,但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。
另外,对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目,因本身不具备销售条件,因此任何情况下定金都可退,无需做大量的取证工作,直接起诉即可。
篇二:
签订房屋认购书后什么情况下定金可以退
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签订房屋认购书后什么情况下定金可以退
购书的法律意义就在于,它毕竟是双方当事人意思表示一致的书面约定,一旦签订,便具有当然的法律拘束力,签订人就要为其负责,受其约束。
如果认购书对房号、面积、价格、双方权利义务都作了明确的约定,那么可以认为,认购书就是一份买卖合同,双方签订的正式合同,不过是把认购书约定的内容具体化;如果认购书未明确主要条款,则认购书不具备合同的性质,可以看作是双方的意向书,没有合同约束力。
其次,关于定金问题。
所谓定金,是指当事人在合同订立前或支付房款前,由购房者向开发商支付一定数额的金钱,其目的在于证明合同成立和担保合同债券的实现。
债务人在履行债务之后,定金应当抵作价款或被收回。
根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律的规定,给付定金的一方,不履行合同或者约定的债务无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同或约定的债务,应当双倍返还定金。
1篇三:
教你一招:
签订购房认购书后反悔,定金可以不扣吗?
教你一招:
签订购房认购书后反悔,定金可以不扣吗?
购房时,在签订正买卖合同之前,双方经常会先签订《认购书》(或《购房意向书》),因《认购书》的签署和履行产生的争议也不少。
认购书一般包括什么内容呢?
(1)买卖双方当事人的基本情况;
(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);(3)房屋价款计算;(4)定金;(5)签署正式买卖合同的期限、条件等。
实践中,围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。
有很多购房者在签订《认购书》时是属于被忽悠状态的,并没确定肯定购房,只是被销售人员忽悠得赶紧下单占位,且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果,销售人员往往也不会认真提示。
等签署过后回家再一思量,有些人就不再想买了,但提出不买,开发商就会说定金不退。
那么发生这样的纠纷,该怎么处理呢?
杨文战律师先带您看看法律上的规定:
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的。
如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
第五条规定:
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
(第五条的意思是,不管名字是什么,如果这个书面文件的内容非常完善,具备买卖合同的主要要件,就可以当买卖合同来认定。
这里的事,在本文中先不分析。
)
按上述第四条的规定:
如果是购房者反悔,拒不签订正式买卖合同,则不退还定金。
如果是开发商违约,无法在约定的时间内签订正式的买卖合同,则承担双倍返还定金的责任。
当然,如果有其它损失,还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。
当然,同样的法律规定,不同的运用方法,还是可能产生不同的结果的。
从实践来看,在购房者反悔的情况下,如果稍微懂得一点技巧,还是有可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。
比如说,买方在签订认购书后,虽然内心反悔,但是并不表现出来,仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。
一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定,毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容,正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。
如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致,导致双方无法签订《商品房买卖合同》,那在法律上看,就符合不归责于任何一方情形了,那样就不适用定金条款了,《认购书》解除或失效,定金原数退还。
简单说:
同样是反悔,如果直接说就是违约,定金不退;
如果以协商合同条款的姿态操作,最后以合同条款无法达成一致为由拒签,就不归责于任何一方,定金原数退还。
当然,换到开发商的角度也是如此,如果开发商想反悔,往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置,让购房者无法接受。
当然,实践操作中能否实现反悔不担责的结果,还要看具体情况。
所以,从保护购房者的角度讲,签署《认购书》还是要谨慎。
如果非要走这个程序,要注意两点:
第一,《认购书》一般只是预约签约的作用,建议认购书中约定的准备签约日期不要太长,以免夜长梦多误事,一周或十天左右为宜。
因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时,往往在《认购书》中约定较长签约周期,用这个方法套取购房者的资金。
第二,在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。
虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强,但不要忘记,一旦签订《认购书》,首先履行义务的是购房者,因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款,就算开发商违约,购房者还要追着开发商主张违约责任,不行还要起诉,很麻烦的。
最后,我们再简单总结一下,在商品房买卖合同无法订立的情况下,如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则:
(1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约,开发商有权不予返还定金。
(2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同,开发商应双倍返还定金。
(3)双方对不能签订预售合同均无过错的,不适用定金条款,所交纳的定金应当原数退还。
比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款,双方经协商无法达成一致,这对于买卖
双方都不视为违约,此时导致购房合同无法签订,就属于双方均无过错。
篇三:
合同解除定金是否应返还?
【合同解除定金】预约合同解除定金应予返还
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中顾法律
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[提要]本文介绍了.预约合同,其作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。
预约合同对双方当事人具有约束力,其中的已决条款,非经当事人协商一致不得更改,否则则构成对预约合同的违约。
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20XX-01-2109:
48:
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合同解除定金定金
【合同解除定金】定金罚则不以解除合同为前提【合同解除定金】浅析合同解除后违约金及定金【合同解除定金】合同被解除后能否适用定金罚
【合同解除定金】预约合同解除定金应予返还
——戴某诉苏州华新国际房屋买卖定金纠纷案
(20XX)苏中民一终字第0068号
裁判要旨
预约合同,其作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。
预约合同对双方当事人具有约束力,其中的已决条款,非经当事人协商一致不得更改,否则则构成对预约合同的违约。
对其中的未决条款,则由双方当事人继续谈判,以达成正式、完备的本约。
在无悖于公平原则的情况下磋商不成,或因不可归责于当事人的原因未能订立本约,则不存在违约,预约合同解除,如附定金应予返还。
案情
20XX年4月18日,戴某与苏州工业园区华新国际城市发展有限公司(以下简称华新国际)签订《都市花园·天域住宅定购协议》一份,约定由戴某向华新国际定购苏州工业园区星汉街189号都市花园·天域2幢203室住宅一套,面积约为平方米,单价为每平方米7720元。
同时约定戴某在签订该协议时需向华新国际交定金50000元,若戴某在华新国际通知的签约日前放弃选定物业购买权或者到期不签约,50000元定金不予退还,若华新国际在通知的签约日前将该房屋卖与他人,则双倍返还定金。
当日,戴某向华新国际交纳了50000元定金,华新国际出具了收据,并通知戴某于20XX年4月25日至天域会所签订正式商品房预售合同。
4月25日,戴某前往华新国际售楼处协商订约事宜,双方未能达成一致,故未签订预售合同。
5月7日,戴某在华新国际处书面提出:
其在该日与华新国际签约时,要求所构房屋装修标准与样板房一致,删除合同中“样板房仅供参考”、“华新国际保留最终解释权”等条款,华新国际不能给予明确答复,需另择日签约。
华新国际销售人员在该书面材料上写明“该客户意见已收到”。
5月9日,华新国际通知戴某。
因其未于4月25日到华新国际处签订预售合同,已违反定购协议约定,因此所交定金予以没收。
双方交涉未果,戴某遂向法院提起诉讼,请求判令华新国际双倍返还定金,承担本案诉讼费。
审判
苏州工业园区法院认为:
原、被告签订的商品房定购协议依法成立,双方在该协议中约定的定金为订约定金,是双方真实意思表示,合法有效,对双方具有拘束力。
按照协议约定,原告应当在被告通知的20XX年4月25日到被告处与其协商签订商品房预售合同,但在被告否认的情况下,原告不能证明其于当日践约。
因此,原告应当就此承担相应的民事责任。
判决:
驳回原告戴某的诉讼请求;案件受理费人民币3510元,由原告戴某负担。
戴某不服一审判决上诉称:
20XX年4月25日上诉人到被上诉人处,被上诉人未出示《商品房预售合同》,而直至5月7日才出示该合同,原审认定上诉人4月25日未能前往协商订约与事实不符。
5月7日双方进行协商时,因被上诉人提供的格式合同中有“样板房仅供参考”、“华新国际保留最终解释权”等内容,完全违背法律规定,上诉人要求修改并希望继续协商,而被上诉人不顾此合理要求,于5月9日通知上诉人没收定金,房屋另售他人。
请求撤销原判,判令被上诉人双倍返还定金,承担本案诉讼费。
华新国际则辩称:
上诉人20XX年4月25日到被上诉人处是试图压价。
不论上诉人的行为是谈价格还是要求延期签约,均是对定购协议内容的变更,属违反诚信的恶意磋商,被上诉人没收上诉人的定金合理合法。
请求驳回上诉,维持原判。
苏州市中级人民法院认为:
戴某与华新公司于20XX年4月18日签订的“都市花园·天域住宅定购协议”系相对于本约合同而言的预约合同,其作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。
预约合同对双方当事人具有约束力,其中的已决条款,非经当事人协商一致不得更改,否则则构成对预约合同的违约。
对其中的未决条款,则由双方当事人继续谈判,以达成正式、完备的本约。
在无悖于公平原则的情况下磋商不成,或因不可归责于当事人的原因未能订立本约,则不存在违约,预约合同解除,如附定金应予返还。
一方当事人主张对方当事人违反预约合同,应承担相应的举证责任。
上诉人主张4月25日、5月7日双方进行订约协商而未达成一致的事实足以认定,但其认为对方违反预约协议以至订约不成也无证据。
被上诉人认为4月25日因上诉人压价而未能定约,并无证据证实;其主张上诉人延期订约即构成违约,理由不能成立。
当事人均履行了订约行为,对本约订约不成的原因,双方都不能举证证明,应推定为磋商不成。
该院根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第
(二)项之规定判决:
撤销原判;华新国际于判决生效后三日内返还戴某定金50000元;一、二审案件受理费合计7020元由双方当事人各半负担。
评析
本案是一起较为典型的商品房定购合同纠纷案件。
双方当事人签订商品房定购协议后,未能订立正式的商品房预售合同。
争议的主要问题为订约不成的原因何在,哪一方构成对定购协议的违约而应承担定金责任。
处理本案主要涉及三个方面的问题:
1.预约合同的性质及其效力。
按照传统民法理论,契约可分为本约和预约。
在预约中约定将来要订立的契约是本约,而约定将来订立一定契约的契约为预约。
一般认为:
第一,预约合同为诺成性合同。
虽然
当事人订立预约合同的目的在于为订立本约创造条件,但这并不意味着预约合同为本约合同之补充或所附条件或担保,预约合同应为独立有效的合同。
双方当事人经协商达成一致,合同即成立。
第二,预约合同是对本约相关事项的预先规划。
预约既可以明确本约的订约行为,也可以是对本约内容进行预先设定。
对经协商一致设定的本约内容,本约应予直接确认,其他事项,则留待订立本约时继续磋商。
第三,预约合同之标的是当事人为将来订立本约合同而进行磋商。
这是预约合同最突出的特征。
预约合同的主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约的义务。
因此,当事人是否承担预约合同的违约责任,亦应以是否违反公平诚信磋商义务为要件。
第四,有效的预约对当事人具有约束力。
当事人非经协商一致不得更改,任一方违反合同义务,都将依法承担违约责任。
2.预约合同的文义辨析。
本案双方当事人在预约中约定:
若戴某在华新国际通知的签约日前放弃已取得的物业购买权,或者到期不签约,50000元定金不予返还。
此约定的理解与适用与否,既是当事人纠纷的起因,也是本案实体裁判的关键。
戴某在签订本约前放弃物业购买权,构成违约,适用定金罚则,文义明确。
戴某也自始至终愿意购买选定物业,华新国际也未证明其弃权,故此种违约情况显然不存在。
至于戴某到期不签约,50000元定金不予返还的约定,其含义却不十分明晰,需作进一步解释。
(1)根据合同法第一百二十五条第一款规定,以诚实信用原则来解释上述约定条款,上述条款虽未约定明确,但必然隐含和涉及买受人到期不签本约的原因因素。
若理解为买受人无论出于何种原因到期不签约都构成违反预约,显悖公平诚信,违背承担违约责任的基本法理,也与合同法有关免责事由等规定不符。
再以有关预约合同的性质以及交易习惯解释,预约合同当事人约定的是为特定行为的义务,而并非对行为结果的直接确认。
只有当买受方违背公平磋商本约的义务,以致到期不签约,方合乎该款应有之义。
(2)定购协议是出卖方作成的格式合同,对约定不明确的条款依法应作有利于相对方的解释。
上述约定,含有要求买受方按时接受出卖方提供的格式合同之意,体现了对买受方本约内容磋商权利的限制,应作有利于买受方的限缩解释,即所谓买受方如期签约是指经协商一致后签约,而非无条件接受合同内容。
因磋商不成而未签约,不适用定金罚则。
3.预约协议实际履行情况的认定。
承担预约协议违约责任的前提是当事人违反公平诚信磋商的义务,那么本案双方是否违反了这一义务呢
(1)20XX年4月25日双方磋商情况。
诉讼中双方当事人确认,戴某曾于通知的20XX年4月25日至被上诉人处协商签约,但订约未成。
其中原因虽各执一词,但可以确认:
第一,戴某如期前往;第二,戴某愿意购房;第三,未签约原因双方均不能举证证明;第四,戴某称要求延期签约是需要与丈夫商定,此应属于对预售合同内容磋商之合理因素,尚不构成违反公平磋商的预约义务;第五,即使按华新国际所述签约不成是因戴某压价,但其并不能证明因己拒绝减价而对方不予签约。
(2)同年5月7日双方协商情况。
戴某对预售合同有关格式条款提出异议的书面意见,华新国际工作人员在书据
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