产业园物业管理方案.docx
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产业园物业管理方案
产业园物业管理方案
产业园物业管理方案
第一章xxxxxxx物业管理XX简介
第二章产业园区概况及管理特点分析
第三章产业园区物业管理效劳思路
第四章物业管理效劳承诺
第五章前期物资装备一览表
第六章物业管理效劳费用测算
第七章工程设备管理
第八章公共秩序维护
第九章交通管理
第十章消防管理
第十一章园林绿化维护
第十二章保洁效劳方案
第十三章客户需求及特约效劳管理
第十四章文化活动的组织实施方案
第十五章几点说明
完毕语
产业园物业管理方案
第一章******
物业管理XX简介
1.1
我们的实力
1.2
我们的理念
1.3
我们的目标
1.4
我们的工程
1.5
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-2-
产业园物业管理方案
第二章产业园概况及管理特点分析
2.1产业园概况
中国〃中部生物科技产业园是XX国家生物高技术产业基地的重要产业聚集区,是XX市2021年重点工程工程。
中国〃中部生物科技产业园坐落于XX荥阳,是依据生产、贸易、孵化、物流四大产业功能,集中建立标准生产区、行业总部区、研发孵化区、展示博览区四大功能板块的产业化、集约化、生态
化的大型产业园区。
中国〃中部生物科技产业园实际占地面积350亩,总建筑面积约
25万平方米,其厂房面积******平方米,办公面积***平方米,青年公寓面积***平方米,园区道路面积***平方米,绿化面积***
平方米,公共卫生面积***平方米(不含建筑物内楼道走廊面积),园区配套有*****
2.2产业园物业特点
需要品牌物业管理为之装扮
好的物业需要好的物业管理呵护,需要好的物业管理品牌为之装
扮,只有这样才能充分展示物业的特点,才能使物业物有所值。
***
物业管理XX是国家_级资质物业管理企业。
公司以开展求生存,通过先进的管理筹划,规X的操作实施,国
际标准的导入,科学与系统的培训,有效的监视、评估和调整等步骤,
广泛借鉴其他知名企业的先进经历,并结合自身的资源优势,实施以
关心员工、关注顾客的需求,关注环境的温馨和谐,关注物业整体氛
围为特征的物业管理,形成具有鲜明特色的物业文化及其雄心勃勃的
主体开展规划。
如今,公司已顺利通过了ISO9001和ISO14001国际质量体系双认证,
并开展成为融住宅、商业、写字楼和复合型物业为一体的多元化全程
-3-
产业园物业管理方案
物业管理效劳公司,先后有多个工程获得国家、省、市级优秀住宅园
区〔园区〕,园林式单位的荣誉称号。
**物业人有实力、有决心、有
信心,在xxxxxxx产业园的物业管理上再创佳绩。
平安管理是重中之重
xxxxxxxx产业园地理位臵的特殊性和使用功能的综合性决定了其人流的复杂性,因此平安管理是物业效劳的重中之重。
***物业以ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中制定的秩序工作程序文件及其作业指导书为标准,严格按照作业程序文件进展管
理,对秩序人员采用“培训——考试——抽查——考核〞的PDCA循环控制体系,确保环境平安有序,并根据各项记录及时调整人员和管理X围,做到防X区域无盲点。
公司还针对产业园区的特点,在秩序员定岗方面,按照内外相别离的根本原那么,因地设岗,因区设岗,严格控制人流走向,重点加强生产、居住区域平安力量,使领导放心。
塑造良好的外在形象
中国〃中部生物科技产业园被列为XX市新三年跨越式开展自主创新工程工程、XX市科技一把手工程工程、XX沿黄河现代畜牧业规划兽药生产示X园区,在某种程度上承当着有效维护XX市生物科技产业园区形象的义务,而社会各界所首先接触到的,很大程度上是作为效劳者的物业管理企业,这就要求物业管理企业必须具备强烈的形象效劳意识。
作为效劳者的物业管理企业,必须严格贯彻落实各项效劳要求,尤其是效劳意识的培养,规X各种操作程序,并通过持续性培训学习树立良好的外在公务形象,无论是言行举止,还是作业效劳,都必须严密
-4-
产业园物业管理方案
配合中国〃中部生物科技产业园形象需求,进而将中国〃中部生物科
技产业园打造成为XX市一流科技产业园区。
***物业将礼仪化效劳系统融入到ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中去,并制订了诸多礼仪效劳程序,各工程客户满意率始终
在95%以上,必将有效满足中国〃中部生物科技产业园形象性这一需求。
第三章产业园物业管理效劳思路
经过详细的现场勘察和交流沟通,秉着“强力保障优化形象〞的指导思想,针对XX市荥阳的规划特点和中国〃中部生物科技产业园物业需求特点,我们的物业管理效劳整体思路是:
“一个中心、两个根本点〞。
“一个中心〞是指我们的一切工作全部围绕“效劳于中国〃中部生物科技产业园〞这个工作中心;
“两个根本点〞是指以强力保障为根本点,以优化形象为根本点。
根据中国〃中部生物科技产业园的物业特点和工程需要,我们将提供“专业化系统物业效劳+产业园区特色效劳〞的一体化模式,在做好日常物业管理效劳工作的根底上,时刻做好应急效劳的准备,有效树立中国〃中部生物科技产业园的对外窗口形象,并强力保障中国〃中部生物科技产业园的正常生产、办公秩序。
节能降耗清洁与养护互补
清洁效劳作为物业管理效劳的一局部,其核心价值同样在于有效促进物业保值升值,不仅仅包括要延长装饰装修材料使用寿命,还要通过精心养护保障各种材质的光洁如新,且在此根底上尽量节能降
耗,针对中国〃中部生物科技产业园各项建筑指标,结合**物业成熟
的质量运行控制体系,我们提出了“节能降耗清洁与养护互补〞的清洁效劳思路。
-5-
产业园物业管理方案
“节能降耗〞是中国〃中部生物科技产业园清洁效劳的根底目的,而“清洁与养护互补〞那么是到达这一目的的核心工作模式。
“节能降耗清洁与养护互补〞是针对中国〃中部生物科技产业园特点所提出的效劳思路,有效解决了由此产生的清洁程序繁琐不易
控制的问题,更将清洁突破至新的层面,不仅仅要做到整洁如新,
还要有效延长材质的使用寿命,而***物业完善的ISO9001和ISO14001质量环境管理体系必将为这一指导思想的实施提供良好的核心保障。
细化效劳考核与培训并重
物业管理效劳的核心在于强化细节管理,对于中国〃中部生物科技产业园这样的重点物业更应如此,针对该园区的特点,我们提出了“细化效劳考核与培训并重〞的物业管理效劳思路。
“细化效劳〞是指细化物业管理效劳的各项工作程序,尤其是
公共秩序维护和保洁效劳,不仅仅要量化工作程序,还要从效劳礼仪上逐步细化。
一方面,严格按照***物业ISO9001和ISO14001质量环境管理体系各项管理程序和作业指导书进展操作,另一方面,还要结合产业园区工作特点,积极与相关领导沟通,细化各项客户效劳程序。
“考核与培训并重〞是细化效劳的重要保障,一方面,要针对各项考核标准对各区域、各从业人员进展考核,另一方面,还要加强培训工作,采用集中培训、观摩学习、互动交流等方式逐步提升效劳意识,进而细化效劳,全面提升设施设备效劳品质。
“细化效劳考核与培训并重〞是中国〃中部生物科技产业园效劳的重要内容,也是全面提升公共秩序维护品质的核心局部,这必将促进其效劳工作不断优化,形成良好的效劳循环体系。
-6-
产业园物业管理方案
第四章物业管理效劳承诺
***物业力争接收xxxxxxxxx产业园一年内使其成为XX市工业物业管理的典X:
一年内客户满意率到达95%以上。
质量环境管理体系运行规X有效。
4.1管理承诺暨要求到达的最终效果
序
指标
国家
管理
管理目标实施措施
号
名称
标准
目标
房屋完好
落实责任人,实行巡视制度,建
1
98%
100%
率
档记录,确保房屋完好,无违章
搭建及损坏公共设施
接到维修通知15分钟内到达现
2
零修、急
98%
100%
场,及时完成并建立回访制度,
修及时率
小修24小时内,中修3天内,大
修7天内
维修工程
分项检查,一步到位,并进展回
3
质量合格
100%
100%
访制度,以确保维修工程合格,
率
满足客户需求。
4
管理费收
98%
100%
按照规定收取,不擅自提高收费,
缴率
使管理费取之于民,用之于民。
-7-
产业园物业管理方案
绿化完好
595%99%
率
落实责任人进展保洁工作,实行
巡查制度,建档记录,并由环卫
清洁、保
6
99%
99%主管监视执行,以确保园区内垃
洁率
圾日产日清,空气清新,设施完
好
落实责任
人进展养
护,实行
巡查制
度,建档
记录,并
落实责任人进展养护,实行巡查
由绿化主
制度,建档记录,由工程部土建
7
90%
99%
管监视执
主管监视执行,以确保道路完好、
行,以确
畅通
保园区公
共绿化地
无破坏、
无践踏,
无黄土裸
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产业园物业管理方案
露现象,
发现问题
立即修
复。
及时
修剪,使
草坪高度
维持在
5-8厘米;
每年补栽
2次;每年施肥2次;每年定期除虫害。
化粪池、
落实责任人进展养护,实行巡查
雨水井、
制度,建档记录,由工程部土建
8
无
95%
污水井完
主管监视执行,以确保沟、渠、
好率
井完好,并定期疏通、清理
排水管、
落实责任人进展养护,实行每月
巡查制度,建档记录,由工程部
9明暗沟完
无
99%
好率
土建主管监视执行,以确保水管
畅通无阻、无塌陷
路灯完好
落实责任人进展养护,实行每日
10
85%
99%
率
巡查制度,建档记录,由工程部
-9-
产业园物业管理方案
设备主管监视执行,以确保路灯
无损、正常使用并进展定期清洁、
养护
停车场、
落实责任人进展养护,实行巡查
制度,建档记录,保安队长监视
11单车棚完
无
99%
好率
执行,以确保设施完好,方便使
用
公共休闲
落实责任人进展养护,实行巡查
设施及园
制度,建档记录,保安队长监视
12
无
99%
区雕塑完
执行,以确保设施完好,美观清
好率
洁
保安员经培训考核后上岗,并每
园区内治
周训练三次,每次两小时,以保
障保安队伍的素质和状态;落实
13安案件发
0.1%
无
生率
保安岗位职责,明确责任,实行
24小时巡视制度,以确保园区的
平安
消防设施
落实责任人进展养护,实行巡查
制度,建档记录,工程部经理监
14设备完好
100%
100%
督执行,并定期维护和检修以确
率
保消防设施完好无损、正常使用
火灾发生
工程部全员义务消防员制,并定
15
0.1%
0
率
期进展培训和演习,加强宣传,
-10-
产业园物业管理方案
设臵专人负责日常巡视,发现隐
患,及时处理并通知工程部,以
确保园区消防平安
建立巡视制度,跟踪管理,及时
违章处理
发现、及时处理,并加强宣传工
16
无
90%
率
作,取得住户的理解,杜绝违章
事情发生,并进展回访档案记录
按照政策规定,做好各项工作,
住户有效
同时加强与住户的沟通,定期举
无
100%行相关方恳谈会,了解相关方的
17投诉处理
愿望和要求,满足相关方的需要,
率
发生投诉及时处理,同时建立档
案跟踪处理结果。
员工分别进展入职培训、在职培
训、定期培训等常规培训,并予
管理人员
以考核,不合格者予以淘汰;对
于特种作业、行业性要求的员工
18持证上岗
无
80%
率
要通过有关部门培训、考核,公
司将就有关技术、技能进展定期
培训,并予以考核,确保培训合
格率达100%,以保障员工的素质
维修效劳
对于进展维修的工程实行回访制
19
无
60%
回访率
度,建档记录,以确保维修效劳
-11-
产业园物业管理方案
满足客户的需要。
在日常工作中及时收集客户的需
住户对物
求信息,尽可能地满足客户的需
20业管理满95%98%
要,加强双方的沟通,以确保相
意率
关方对物业管理工作的满意。
4.2
其他承诺
4.2.1
关于招投标的有关承诺
***物业管理公司完全同意和承受xxxxxxxxxx产业园的招标要
求,
公司中标后,将立即派人进驻xxxxxxxxx产业园,开展前期准备工作。
在合同有效期内本公司违约,给企业造成损失,***物业管理XX将对此予以责任补偿。
合同期内,本公司决不会向第三方转让中标工程,对局部可能分
包或非关键的分包工程,管理处一定事前告知xxxxx产业园相关部门。
4.2.2物业管理公司管理效劳合同履行承诺
如果***物业管理公司中标后,有关委托管理合同规定的内容全部由产业园管理处负责实施,管理处将严格履行合同中规定的有关乙方应承当的责任和义务,具体承诺如下:
根据有关法律法规及本合同的约定,制定物业管理制度。
对园区公用设施如需整改、扩建或完善配套工程,必须与xxxxx产业园协商,并经过相关部门同意,报请有关部门批准前方可执行。
-12-
产业园物业管理方案
本合同终止时,管理处将向xxxxxxx产业园移交全部管理用房、
物业管理物资装备及物业管理全部档案资料。
第五章前期物资装备一览表
5.1
办公物资装备
工程
数量
办公桌椅
0套
文件柜
0
电脑
0
打印机
0
机
0
机
0
5.2
秩序装备
工程
数量
对讲机
0
警棍、机套等
0
防毒面具
0
灶具及厨具
0
5.3
保洁物资装备
工程
数量
玻璃水刮
0
喷雾器
0
更衣储物柜
0
手推垃圾车
0
备注
其中一组内含保险柜1个
有复印功能为佳
备注
备注
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产业园物业管理方案
室内清洁车0
垃圾运输车0
尘推0
垃圾箱
5.4绿化物资装备
工程数量备注
剪草机
绿篱机
人工喷雾器
绿化工具(套)
5.5工程物资装备
工程数量备注
疏通机
电焊机
冲击钻
切割机
电工工具
水工工具
木工工具
泥工工具
高空作业用工具
铝合金梯
-14-
产业园物业管理方案
常用材料备件
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产业园物业管理方案
第六章物业管理效劳费用测算
6.1物业管理效劳费用测算
6.1.1人工费用
费
用
人员数
工资标
社会统筹
医疗保险
工装〔元
合计〔元
项
准〔元/
〔元/月,工资标
〔元
/月,工
量〔人〕
/月〕
/月〕
目
月〕
准的24.4%〕
资标准的8%〕
管理处经理
1
管理员
工程主管
维修人员
秩序主管
秩序班长
0
秩序员
0
清洁绿化主管
绿化班长
绿化工
保洁班长
0
0
保洁员
0
0
不可预见费
按照以上工程费用总和的2%计算
管理费
按照以上工程总和的
5%计算
管理利润
按照以上工程总和的
5%计算
税金
按照以上工程总和的
5.5%计算
合计
元/
月
-16-
6.1.2
其他费用
序号
工程
测算依据
月支出〔元〕
一
办公费
管理处经理200元/月
工程主管100元/月
1
通讯费
秩序主管100元/月
清洁绿化主管
100元/月
管理处固定
300元/月
2
低值易耗品
综合测算
3
办公水电
未计
0
4
业务费
综合测算
二
保洁、消杀费
1
物料费
按人均50元/月计算
2
垃圾清运
14.5元/车×1车/天×25天/月
3
消杀费
综合测算
三
住宿费用
1
房租
300元/间×3间=900元
2
水电气费
综合测算
四
不可预见费
按以上工程费用总数的
2%计算
五
公司管理费
按以上工程费用总数的
5%计算
六
利润
按以上工程费用总数的
5%计算
-17-
七税金按5.5%缴交
合计0元/月
因此xxxxxxxxx产业园物业管理本钱为:
0元/月+0元/月=0元/月
年费用为:
0元/月×12月=0元/年
-18-
测算说明:
1.按照国家相关法律法规规定,社会保险中包含社会统筹和医疗保险,其中社
会统筹占工资总额的24.4%〔养老保险23%,工伤保险0.4%,失业保险1%〕,医疗保险占公司总额的8%,此项费用仅用于管理人员、各专业主管,不含普通作业人员;
2.该测算中办公水电费用未计,待中标后双方根据实际情况另行协商;
3.工装按两年折旧,其中管理人员每人冬装两套,标准为600元/套,夏装2
套,标准为200元/套;保洁人员冬装两套,标准为160元/套,夏装两套,
标准为80元/套;秩序人员冬装2套,标准为200元/套,夏装2套,标准
为100元/套。
4.按照国家相关法律法规规定,税金组成:
营业税—所有费用总和的5%;
城建税—营业税的7%;
教育附加费—营业税的3%;
那么税金共计所有费用总和的5.5%。
6.依据行业标准,管理利润一般按照5%计算。
-19-
第七章工程设备管理
在现代物业管理中,设备管理水平是物业管理综合水平评判的专业依据之一。
xxxxxx产业园是一个集工业、商业、效劳业等多功能综合园区,系统设备配臵齐全,设备科技技术含量高,系统设备停运对园区业主、单位影响巨大。
针对园区的设备情况,我们认为,从以下方面入手,是设备管理的根本保障:
一、完善工程部架构,确保工程部技术力量,在工程部架构设臵中,应保证有机电工程师、电子电气工程师、暖通工程师等高级专业技术人才,在人才、技术资源的有力保证下,熟悉设备性能、有可靠的运行维护和检修能力,保证设备的正常运行,有能力及时发现和处理设备运行过程中的隐患和故障,保证将设备故障排除在萌芽状态。
二、建立完善的设备档案,健全设备卡片和运行维修记录,随时掌握设备运行维护状况,搞好设备“病史〞管理。
三、健全设备管理岗位职责,制定设备运行、维护、保养、检修制度,制定设备周检、月检、季检、年检工作方案;严格填报运行、维护、检修、更新记录。
四、建立设备紧急事故预案,保证设备紧急情况时的管理流程。
1、由工程部设备主管起草演习预案,经工程部经理审核,报工程部经理审
批后,提前通知与演习相关的单位、住户和相关部门;
2、工程部经理组织设备运行管理和设备检修技术人员提前到场,学习该次
演习的目的、目标、演习预案、实施方法;
3、实施演习方案,监控演习程序,在演习过程中锻炼运行管理人员在紧急
情况下的运行管理操作能力和检修技术人员在紧急设备故障时的应急检修能
力;
-20-
4、组织过程技术人员对演习过程分析、讨论、总结演习的成败得失,积累
紧急设备故障的管理经历;
5、工程部经理组织讲评,形成演习报告和测评报告,向工程部经理和管委
会汇报。
五、建立重要设备停运审批管理程序,防止因重要设备停运给园区业主和相关单位带来损失。
六、共用设施设备管理标准及实施方法:
序
项
实施方案
督导方案
效劳标准
号
目
1、安排电梯维修
1、主管每天巡视
1、电梯按照甲
人员每天进展巡视
检查电梯运行状
方要求时间开启,
电
检查,包括机房、
况,并检查维保状
保证运行良好,维
梯
轿顶及轿厢平安回
况和相关记录;
保到达国家规定
路;
2、电梯工每天巡
要求,无电梯事
1
2、定期维保加油;
视检查机房不少于
故;
3、每周、每月、每
3次,并做好记录;
2、设备得到规
季度由外委维保单
1、审查月度、季度
X要求的专业维
位检查维保;
及年检维保情况,
保,杜绝因维保不
4、每年报技监局
并提出意见和建
及时造成设备损
年检。
议。
坏和报废。
1、每周维护检查
1、工程主管、保安
1、红外线报警
2
红外线报警装臵,
队长定期检查监控
装臵灵敏,无误
监
进展障隘测试;
中心图像及运行记
报、漏报发生;
-21-
控
2、每周进展镜头
录,并每周安排保
2、监控设备图
系
维护除尘,确保录
安员进展红外线障
像清晰,硬盘录像
统
像清晰;
隘测试;
可保存一个月。
3、每月全面检查
2、工程主管每月
线路接头及系统元
组织全面检查系统
件;
线路及设备;
4、每半年由委外
3、委外维护结果
维保单位维护检查
需由主管现场检查
一次。
及工程部经理签署
意见。
1、灾时和紧急通
3、主管每天巡视
1、运行效果良
消
知时开启,音量适
公共区域时监听音
好,无噪音,播放
防
度;
乐效果;
节目菜单合理;
广
2、每天巡视检查
4、每天巡视检查
2、音控设备摆
播
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