项目成本管理制度送审稿打印新.docx
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项目成本管理制度送审稿打印新
*********项目成本管理方案(草拟送审稿)
第一章项目成本管理的基本原则及范围
一、为了加强公司成本管理力度,提高经济效益,拟定项目成本管理方案。
二、成本管理的基本原则是:
在房地产价值链各阶段,以提高经济效益为目的,以市场需求为导向,以保证质量为前提,以过程控制为手段。
成本管理之房地产价值链分析:
三、成本管理工作具体举措
(一)工程管理成本管理工作
1、在设计阶段,提出限额设计、优化设计的专业性意见,努力提高项目经济技术指标,对各阶段设计方案、设计图纸进行全面评审,避免、减少设计变更;
2、在工程招标阶段,负责考察、推荐施工单位资质、业绩,参与中标施工单位进行合同洽商,选择素质高、承包价格相对较低的承包商;
3、在材料设备采购阶段,提出材料设备选型定位意见,考察、推荐新材料、新设备、新技术的应用,设法控制采购材料成本。
4、在施工阶段,指导做好施工组织工作,有效控制工程质量、工程进度,减少质量损失成本和进度拖延成本;同时对设计变更、工程签证进行详细评审、控制。
(二)规划设计、采购管理及预决算成本管理工作
1、在项目可行性研究阶段负责项目工程成本估算、概算,为投资决策提供依据;
2、在设计阶段提出工程成本控制目标,提出改进设计方案经济性的主导意见;结构施工图经济性控制,根据相关总建筑面积限额设计:
3、在项目开工准备阶段负责开发项目工程成本预算,拟订开发项目工程成本控制目标,编制工程资金预算;
4、在工程招标阶段参与对施工单位的考察、推荐,组织招标标底的编制工作,参与招标文件编制,参与施工合同的洽商,提出工程结算方式的主导意见;
5、在材料设备采购阶段,收集材料设备价格信息,参与对材料设备供应商的考察、推荐,参与采购招标,参与采购合同的洽商;
6、在项目施工阶段,负责设计变更、工程签证的造价评审,负责工程进度款支付的审核;
7、按照公司的要求和技术规程办理设计变更、工程量测量及工程签证,确保设计变更、工程量、工程签证的合理性、准确性;
8、在工程决算阶段,负责工程决算书的审核;
9、负责项目实际成本与预测成本对比分析、总结。
(三)针对成本管理对口对接财务部工作
1、开发项目财务分析、核算,如实向公司反映财务状况和项目的经营成果;
2、对意向投资项目进行财务分析、预测,组织投资项目的动态成本、效益分析,建立财务风险监测与危机预警机制,为经营决策提供有效依据;
3、对合同往来款项进行财务审核把关;
4、审核各部门、各项目的资金使用计划,严格按照公司规定和合同条款对外支付和结算,做到统一调配、合理使用资金,并根据资金流转情况提出预警;
5、开发产品成本核算工作,为开发项目可行性研究和项目后评价提供完整、准确的财务数据;
6、有效控制项目管理费用、财务费用。
(四)项目开发前期、后期销售物业及其他成本管理工作
1、在可行性研究、投资决策阶段,组织进行全面的调查研究,听过科学的参考依据给公司领导决策,避免投资失误风险;
2、在项目实施的各个阶段,充分利用公共关系资源,争取政府优惠政策;
3、在项目实施的各个阶段,严格执行设计评审、工程预算、设计变更、工程签证、工程结算审批程序,履行各部门审核程序的规范性;
4、本着科学、审慎、效率与控制兼顾的原则,认真履行各部门、各项目的资金使用计划和支付申请,既要合理控制运作风险,又要兼顾工作效率。
第二章项目成本管理的工作内容
一、项目成本管理的重点工作
(一)以事前控制、事中控制为主,事后控制为辅。
规划设计阶段,应按市场定位和成本估算准确把握设计方案,组织审查设计概算的经济合理性,使规划设计既符合规范,又体现成本控制的意识和要求。
(二)遵循基本建设程序进行项目操作,对房地产成本实行全过程控制,对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控,将实际成本控制在目标成本范围内。
(三)正确处理成本、市场需求、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系,防止和杜绝重大工程质量事故,努力缩短开发周期,严格控制项目的质量成本和期间费用,加速投资回报,提高投资回报率。
(四)组织项目开发成本费用全面核算,及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况,按规定编报成本会计报表等有关资料。
(五)工程管理部要熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素,用足用活各种政策、资源,提高成本控制的预见性,努力寻求降低成本费用的途径。
(六)项目工程开发后,预决算人员要定期(每年至少一次)分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训,并将分析报告报送公司领导。
项目成本管理的重点及内涵图解:
二、成本计划管理
(一)工程管理部应根据职责分工,同时配合财务部、综合办公室按照项目开发的推进情况及时编制成本计划,并贯彻执行。
成本计划主要包括:
开发成本计划、期间费用控制计划(管理费、财务费、税金)、降低成本的技术组织措施计划等。
(二)成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据,综合考虑各种因素进行编制,做到目标明确、先进、可行,尽量数据化、图表化。
(四)工程管理部在成本控制过程中,应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析,以及时总结经验教训,做好下一步成本控制工作。
分析的重点是:
成本计划的合理性、完整性及其执行情况;实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因;分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策;评价、结论与提示。
第三章房地产开发主要环节的成本控制程序
一、项目开发前期的成本控制
(一)项目前期选项、决策
1、市场调查:
项目立项的必要条件。
有无市场、有多大市场,是判断项目开发的基础条件。
(由于项目规模大,项目开发周期长,项目后期住宅、车位、商业的销售走势与该区域近、中期发展规划、功能布局、基础设施建设的关系)
2、项目基本情况:
通过对项目基本情况的前期摸底分析,充分拟定判断及处理的依据。
Ⅰ土地的完整性地块不完整性的表现形式:
市政代征地在项目规划用地范围内切割;市政绿化用地在项目规划用地范围切割;名胜古迹、文物保护在项目规划用地内座落;江河湖泊在项目规划用地范围内穿透;市政、公建设施在项目规划用地范围内座落。
Ⅱ项目大市政配套现状道路现状及规划发展;供水管网;污水及雨水排放;供电系统;供热及生活热水;燃气供应情况;通讯情况;通邮情况。
当地块的大市政配套缺乏时,项目开发的成本投资不可预见费用额外增加,同时会对项目管理、成本、工期、销售造成一定影响。
Ⅲ项目周边社区配套项目周边区域2KM范围内,公共交通、教育、银行、大型购物中心、医疗诊所、体育娱乐设施、餐饮、公园、邮局、菜场,在项目立项及规划设计中充分考虑,避免后期加入造成成本增加。
Ⅳ项目周边宜居环境项目周边区域0.5KM内环境,是否存在飞机航线下、船舶航线及道路车辆等噪声影响;周边治安;空气净化情况;河流及湖泊污染、废弃物、废气情况;危险源情况(放射性、军用及民用高压电缆、易燃易爆仓储等);历史上不良或不吉利背景、典故;建筑风水布局。
Ⅴ项目地质情况土质结构;承载力基础处理;地下水位;抗震性;地势高差。
3、项目的法律手续:
项目开发的合法化要求。
4、项目地价款、配套款的支付情况:
根据公司资金安排的依据。
Ⅰ公司的资金安排与地价款及配套费支付金额关系
Ⅱ地价款、配套费支付周期与开发节奏
Ⅲ配套建设与配套费支付时间
5、项目相关收费、税收:
判断费用、税收及手续的依据。
6、项目的投资预分析:
就项目而言的经济初步测算与评估。
7、项目开发的战略性考虑:
公司发展的战略性设想与该项目开发的关系。
(二)土地合同洽谈
项目土地出让合同作为项目开发过程中的第一个合同,也是项目开发一次性金额最大的合同,土地作为房地产开发的首要资源,显得特别重要。
1、确定相关对象、环节的合法性
土地合法使用的归属性是项目出让、合作的基础前提。
必须以国家土地法规、法令为依据,确定土地合法归属权的第一使用方。
确定项目土地方拥有土地合法使用权标志是国家政府部门---国土局颁发的《土地使用合同书》及《项目建设用地许可证》文件。
2、明确土地性质
Ⅰ生地或熟地城市市区和城市所属乡镇的区域差别决定了项目用地性质,土地用地性质涉及到项目开发中许多大市政配套费的相关分摊及项目整体进度工期控制,直接影响了项目不可预见费用的有效控制,同时制约项目后期管理与销售。
(军用电缆迁移费、高低压变电工程、红线外给排水管网接驳口等)
Ⅱ建筑退红线要求项目开发用地四角坐标确定的情况下,建筑物建设必须依据项目规划要求,严格执行退红线距离,避免出现不必要的失误,造成经济损失。
Ⅲ地价综合地价的控制是项目开发成功的因素,详细界定土地性质、明确项目用地地价、项目用地地价与土地性质对应内容(受政府支配的具有不可控性的大市政配套,且具有投资大、协调难、周期长等不可操作性),充分比较分析土地完全成本与非完全成本的测算合理性、可行性。
控制项目土地开发综合成本(完全成本和非完全成本)在项目单位面积单价成本的25%以下。
3、地价
Ⅰ明确使用国家标准土地出让合同范本
Ⅱ明确项目宗地坐标及地上建筑物基本现状内容
Ⅲ明确项目地价款及包括具体内容
Ⅳ明确用地地块内可能出现需政府协调事宜,并包含的相关费用
Ⅴ明确双方责任及权利
Ⅵ项目地价数额及支付方式
Ⅶ项目土地地价非完全成本折算
Ⅷ项目综合地价(完全地价)界定为项目用地纯地价与项目红线外大市政配套费之和
4、正常及变更情况下双方职权界定
项目开发过程中,由于用地性质决定项目市政配套工程费数额巨大,直接影响到项目开发成本,为合理确定有效的控制成本,大量配套费用的支付必须在土地招拍挂及签订《国有土地出让合同》前界定,核算明确。
(三)项目开发投资成本分析
由预决算人员会同财务部编制可行性报告或项目建设计划书的编制,确定项目成本与销售估算,资金来源的种类、金额及时间。
附件1项目成本估算COS表
营销利润分析表
(四)由预决算会同项目前期开发人员根据项目开发进度陆续地及时地收集以下相关资料,并完成网络计划图及调整说明,工程进度计划。
确定项目开发的进度计划关键节点,落实项目封顶、预售许可证办理等涉及销售回款的重点节点控制。
1、可行性研究报告和项目计划书;
2、土地受让合同;
3、政府批准的规划总图,每幢单体的层数,用途和施工编号;
工作
类别
时间
形象进度节点
项目开发建设进度计划
2013.01~2013.03
土地摘牌,办理土地使用权证
2012.10~2013.12
规划及建筑方案设计
2013.12~2013.04
规划方案报批
2013.03~2013.05
施工图设计及图审及总包招标
2013.06~2013.08
办理规划许可证
2013.09~2013.11
办理施工许可证
2013.05~2014.03
基础及地下室施工,平±0.00。
2014.03~2014.12
主体结构施工
2014.12
取得预售许可证,开始销售
2014.04~2015.06
装饰及安装工程施工
2014.02~2015.08
公用配套工程(园林、市政等)施工
2015.07~2015.12
竣工验收及交房
(五)项目开发资金的筹划及营销资金回笼编制资金平衡计划
由预决算会同财务部按照公司统一设置的科目体系,按照项目开发的时间节点筹划资金(自筹资金、贷款、销售回款),对照项目工程的支付计划和营销策划方案的回笼计划提出优化建议,并取得完全一致的结论。
据此编制筹资计划。
设立资金平衡计划、合同台账和会计台账、销售回款计划、项目收益与资金平衡分析。
附件2资金平衡计划
销售回款计划表
(六)按项目的开发进度及行政建管手续的程序,联系各职能部门及对口税务部门的收费标准,了解和研究各项行政收费及税务政策,争取政府优惠政策,从而达到成本控制目的。
附件3武汉新区保障房取费报价明细表
二、规划方案、施工图设计环节的成本控制
设计阶段是工程建设全过程的重点,据对工程项目投资规律研究发现,越是前期,投资控制越重要,越是后期,投资控制的作用逐步减少。
设计阶段对工程项目建设的投资影响约为75%,施工阶段约为25%,因此建设工程设计环节的成本控制同样是重中之重。
(一)设计单位的选择
首先要选择好设计合作伙伴,在合作单位的选择上不仅要选好设计单位还要选择好的设计团队,还需要根据项目的特点把握好设计周期,设计周期的不同对总成本也有至关重要的影响。
①选择设计院的思路和方法
②选择专业负责人的思路和方法
③与设计院沟通工程成本控制意识的思路和方法
④设计周期合理取值的思考
⑤设计费合理取值的思考
⑥设计合同中设计公司应承担的风险
⑦限额设计合同的引入和使用
(二)总体规划设计方案(必须包括建造成本控制总体目标),必须经公司“规划设计方案听证会”审查,通过后方可进入下一设计阶段(如单体设计、扩初设计、施工图设计)。
针对项目的单体设计、扩初设计、施工图设计等方面,与市场上成熟的房地产开发项目及在建的项目进行市场摸底、比对,分析武汉地区的各成本单项的控制指标。
每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概(预)算》,并在与上一阶段的概(预)算进行分析、比较的基础上,通过阶段性的分析比对,确定各成本单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计。
(三)施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款,并明确设计过程中必须控制好每一阶段关键环节:
①土方及挡土工程:
该工程成本容易流失,应综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选,土方主要控制挖运总量、挡土支护依据方案提出成本限额指标;
②桩基工程:
不同的桩基形式对成本及工期影响较大,且成本容易流失,建议桩基选型多方案比选,优化设计,可根据不同地质条件实行多种桩型混合选用,并提出相应的限额指标或分项成本目标;
③结构工程:
由于该部分占建安成本比重最大,且对销售并没有直接的影响,则结构工程师成本控制的重点,在满足设计规范的最低要求下,尽可能的降低成本,主要对建筑物层高、结构形态、钢筋、混凝土技术含量指标;
Ⅰ层高对成本的影响及控制
1)结构成本减少
地面以上部分:
减少柱、墙体积;减少总高,降低荷载;减少地震力和和风荷载。
地面以下部分:
减少土方量;减少基坑支护;减少侧壁及底板结构量;减少抗浮量。
2)其他土建成本减少
减少维护墙、分隔墙、装饰工程量
减少门窗、幕墙、粉刷、涂料、防水等工程量
3)设备及运营成本减少
节能,减少耗能负荷
减少运营成本
4)层高控制手段
销售客户主要关注的楼层净高,因此压缩层高,保证净高,是成本控制的手段。
控制结构梁高
合理布局机电的管线空间
Ⅱ结构超限对成本的影响及控制
高层规范:
在6度及7度抗震设防区,剪力墙结构及框架核心筒结构的高度与宽度比不宜大于6,框架剪力墙结构的高度与宽度比不宜大于5。
建筑高宽比超限对结构影响建筑物抗倾覆的能力差。
建筑高宽比超限对成本的影响增加结构成本和建筑成本。
增加建筑成本主要是表面积与体积的比值对成本的影响。
增加的结构成本由超限的程度,风荷载;抗震影响。
Ⅲ结构类型选取对设计的影响
公共大地下室的面积充分利用;梁的布置与成本的关系;梁配筋方式对成本的影响;剪力墙的布置与成本的关系;楼板厚度对成本的影响;建筑的地下室及屋顶找坡选型;设计荷载取值;风荷载取值对成本的影响;钢筋材料的选择对成本的影响;混凝土强度等级对成本的影响;图纸设计时构件归并的把握;施工图深度对成本的影响。
④建筑装饰工程:
质量及效果对销售影响较大,占建安成本比重较大,影响成本的主要因素为材料选型,对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等确定合适的经济指标。
⑤安装工程:
主要控制安装工程的设备及材料选型。
⑥景观工程:
景观工程成本波动及弹性较大,设计质量、材料选型、树种花卉、硬景装饰标准选择是成本控制的重点。
⑦专业分包工程:
通过方案的深化和优化来进行成本控制。
在设计管理过程中要把握好以上这些关键环节,抓好各个环节中的技术重点,严格按照设计流程做好精细化设计,同时也要能够在关键技术环节上有所创新和突破。
附件:
万科住宅统一设计要求
结构限额设计指引
(四)工程管理部会同监理单位组成联合小组,对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本)等进行会审,提出明确的书面审查意见,并督促设计单位进行修正,避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。
以下是结构设计技术审查重点环节:
①结构体系的确定及主要的平面布置图。
②基础的选型及设计图。
③电算模型及计算系数的取值。
④标准单元的样板截面及配筋图。
⑤地下室的布置及样板配筋图。
⑥结构转换层的布置及配筋图。
三、施工招标环节的成本控制
(一)施工招投标与合同管理在全过程成本控制中的位置和关系
(二)施工招标环节的标准及资格审查。
1、主体施工单位的选择,采取公开招标或邀请招标进行。
2、同等条件下,应尽量选择企业类别高而取费较低的单位。
3、紧急、小额零星工程采用议标方式发包时,应当在至少两个以上的施工单位中,综合考察其技术力量、报价等进行选择。
4、垄断性质的工程项目(如水、电、气等)应尽力进行公关协调,最大程度降低造价。
5、施工合同谈判人员履行合同条件必须符合招标条件,合同条款及内容概念应清晰,施工合同应约定严禁施工队伍擅自转包。
不得因工程紧而不签合同就开工。
6、建立健全施工队伍档案,跟踪评估其资信、技术力量等。
(三)工程量清单招标注意事项
⑴采用工程量清单招标方式的工程一般属于综合单价合同,招标文件中提供工程量清单,供承包方投标报价,工程实施后以实际工程量作为最终结算依据。
很多招标人认为工程量清单仅仅作为一个参考工程量,可以不十分准确,最终结算还可以实际发生的工程量作为结算依据。
按照清单规范GB50500—2008强制性条文3.1.2条的规定:
“采用工程量清单方式招标,工程量清单必须作为招标文件的组成部分,其准确性和完整性由招标人负责”,这就意味着招标人将承担工程量清单“准确性和完整性”所带来的一切责任。
1、如果工程量清单存在漏项,中标后承包方在无竞争对手的情况下,可占据优势地位补充报价;
2、如果清单工程量与实际工程量严重不符,无论实际工程量的多少,承包方有理由提出实际工程量与预期工程量不符重新报价的索赔。
⑵采用工程量清单招投标,建设工程施工合同就会显得尤为重要,成熟的清单计价系统,必须要有完整的合同配合,两者相辅相承,密不可分。
工程量清单报价单中,投标人的综合单价一次包定不作调整。
工程竣工结算时,实际招标时所依据的施工图纸以外的工程量变更和由于招标人原因造成的工程量清单漏项或计算误差应预调整。
工程量清单中原有的项目,按报价中的综合单价确定;工程量清单中有类似的项目,参照类似项目结算;工程量清单中没有的项目,按规范规定结算。
招标文件中对合同主要条款,特别是工程结算方式或价格调整方式描述不够清楚,使投标人对项目的分析和价格的组成上理解有误。
如钢材、水泥等材料市场价格波动较大,市场风险因素对综合单价的影响投标人较难把握,因此,招标人应在招标文件中约定相应的条款,较合理的减少投标人的风险,同时也减少双方之间因约定不清而造成的纠纷。
a.工程遗漏项目的补充原则和方法;
b.工程量调整的原则和计算方法;
c.材料价格调整的原则和方法;
d.工程保险、履约担保等风险防范的内容;
e.综合单价调整的原则和计价方法;
f.措施费用调整的原则和范围;
9.工期变化对综合单价影响的调整原则等。
(四)工程量清单招标文件和清单详解
附件:
工程招标工作流程
工程量清单招标说明
项目工程招标时间安排
四、建设工程施工合同及补充条款的拟定
(一)合同管理阶段的成本控制和工程合同的主体及网络关系
工程项目管理、工程成本控制与工程合同管理的关系
工程项目管理中的相关工程合同网络关系
(二)合同管理阶段的成本控制目标
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工程合同管理是为项目总目标(总进度计划、成本控制计划)服务的,保证项目总目标的实现。
具体目标包括:
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1、使整个工程项目在预定的成本(投资)、工期范围内完成,达到预定的质量和功能要求,实现工程项目的三大目标(进度、成本、质量安全)。
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2、使项目的实施过程顺利,合同争议较少,合同各方面能互相协调,都能够圆满地履行合同责任,避免工程结算纠纷和索赔。
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3、保证整个工程合同的签订和实施过程符合法律的要求。
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4、工程竣工后,发包方按计划获得一个合格的工程,达到投资目的;承包方不但获得合理的利润,还赢得了信誉,建立双方友好合作关系。
这是企业经营管理和发展战略对合同管理的双赢要求。
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(三)工程管理中合同管理的主要内容
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1、工程项目管理中合同总体策划
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①合同总体策划与项目、合同的签订和实施之间的影响因素
1)项目将根据项目规模大小、开发周期、项目资金计划、交房要求等因素选择一次性开发或分期开发,分解为几个标段招标及签订合同,分解成几个独立的合同,每个合同有多大的工程范围。
(该过程为招标之前确定)
2)采用何种委托方式和承包方式
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3)采用何种合同种类,形式及条件
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4)合同中一些重要条款、补充文件的确定(包含工程计价原则、材料风险控制、甲乙供材料范围等)
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5)合同签订和实施过程中一些重大问题的决策。
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6)工程项目相关各个合同在内容、时间、组织和技术等方面的协调等
②合同类型的选择
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1)综合单价合同(确定综合单价,工程量据实结算)
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2)固定总价合同(确定工程量及综合单价,固定项目总价,增额部分不考虑或按工程设计变更签证处理)
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3)成本加酬金合同
③合同条件的选择
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1)国内勘察、设计、施工、监理合同示范文本
2)发包方与承包方自行拟定的合同?
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2、工程合同履行阶段的合同管理
合同体系的协调:
又称为合同网络协调,目的使项目所涉及的各合同之间关系在合同履行阶段得到恰当的安排与协调。
包括的内容:
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①工程和工作内容的完整性
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②技术上的协调
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③价格上的协调
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④时间上的协调
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⑤合同管理的组织协调?
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3、工程合同的常见争议的处理
1施工合同无效的情形及处理(承包人无资质或借用的资质及其他情况导致施工合同无效)
2施工发包人与承包人约定垫资的问题
3施工合同履行完结后,工程结算款支付和质量保修争议
4发包人有权解除合同的情形
5承包人有权解除合同的情形
6发包人需承担的建设工程质量缺陷责任(设计缺陷、甲供材料、甲方分包工程)
7建设工程未竣工验收,发包人擅自使用并导致质量损坏
8实际竣工日期的确定及工程误期争议
9正式合同与补充合同(阴阳合同)的效力及后期争议
附件:
项目工程建设合同案例分析
五、施工过程的成本控制
(一)合同交底
1、项目工程主体合同签订后,由项目预算人员组织对专业工程师进行合同交底,重点针对合同履行、付款方式、计价原则、风险控制等成本控制规则和质量控制等处罚性条款进行交底。
2、分包工程由项目预算人员在招标完成后,以书面形式对监理单位进行合同交底,确保分包工程的质量、成本的可控。
(二)工程签证
1、反复对照合同及有关规定,慎重处理工程签证。
2、工程签证必须列清事由、工程实物量及其价值量,并由本公司现场工程师和造价师以及监理单位现场管理人员共同签名,其
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