房地产管理所廉租住房工程项目可行性研究报告.docx

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房地产管理所廉租住房工程项目可行性研究报告

第一章总论

一、项目概况：

1、项目名称：

****县****廉租住房（二期）工程建设项目

2、项目建设单位：

****县****

3、项目法定代表人：

****

4、项目建设地点：

****县****镇绿珠大道西地块

5、项目建设性质：

新建

6、项目建设规模和内容：

（1）建设规模：

****县廉租住房总用地面积为5333平方米，其中一期工程建筑占地面积为1620平方米，建筑面积为10186.86平方米;二期工程建筑占地面积为549.42平方米,建筑面积为3491.37平方米。

合计建筑占地面积为2169.42平方米,建筑面积为13678.23平方米。

（2）主要建设内容：

建设三幢住宅楼，户型为一梯四房，按6层设计，共72套，平均每套面积为49.68平方米。

居住户数72户，居住人数288人（按4人/户计）。

（3）“三率”指标：

总容积率：

2.56，总建筑密度：

40.67%，绿化率：

30%。

7、资金来源：

项目建设总投资546.897万元，其中：

中央财政拨款174.57万元，自治区财政配套69.83万元，地方财政配套302.497万元。

二、项目建设单位概况：

****县****属于正科级事业单位，经济上是独立核算、自收自支。

****县****现有干部职工90人，内设股室9个。

主要职能有：

①公房管理：

即对全县的公房进行出租、修缮、改造、保值、增值等管理；②房屋产权产籍管理：

即对全县的公私房屋进行产权证书的审核发放和产籍资料的造册归档等管理；③房地产市场管理：

即对房产的交易（房屋买卖、赠与、兑换、继承、析产、租赁、抵押等）进行审核管理，对房地产市场监测和统计，为上级部门提供有关数据，对房地产评估机构和中介机构的管理；④房屋测绘：

即对房屋的建筑面积进行精确的测量和绘图；⑤商品房预售管理：

即对房地产开发商进行商品房预售许可证书的审核发放和后续监管；⑥白蚁防治：

即对房屋的白蚁灾害进行药物预防和药物灭除（房管所下辖的****县白蚁防治所是****县目前唯一具有白蚁防治资质和技术力量的机构）。

三、可行性研究报告编制依据：

（国发[2007]24号）《国务院关于解决城市低收入家庭住房难的若干意见》；

桂政发[2007]44号《广西壮族自治区人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》；

博政发[2006]64号《****县城镇最低收入家庭廉租住房保障实施办法》；

桂建房[2008]17号《关于转发住房和城乡建设部齐骥副部长在全国廉租房建设工作电视电话会议上的讲话的通知》；

《****县城住房建设规划》（2007－2010）

（6）****县房管所关于编制项目可行性研究报告的委托书；

（7）项目单位提供的于本项目有关的资料、数据；

（8）国家其他有关规范、标准等。

四、项目研究范围：

本项目可行性研究范围包括：

建设背景及必要性、建设条件、建设规模和内容、建设方案、投资估算、经济效益和社会效益评价等。

五、初步结论：

该项目的建设符合国家政策，建设依据充分，项目建设解决了大量低收入家庭的住房困难问题，是今年****县重要的民生工程，****县政府对该项目大力支持。

该项目建设条件优越，社会效益显著，建议有关部门在资金方面给该项目大力支持，使项目及早开工建设，发挥其社会效益。

六、主要经济技术指标

序号

项目名称

单位

指标数量

1

总用地面积

平方米

5333

2

二期建筑面积

平方米

3491.37

3

二期建筑占地面积

平方米

549.42

4

容积率

2.56

5

建筑密度

%

40.67

6

绿化率

%

30

7

廉租房户数

户

72

8

居住人数

个

288

9

工程造价

元/平方米

1290.46

10

总投资

万元

546.897

11

建设工期

月

12

第二章项目背景、建设必要性及市场定位

一、****县概况：

****县位于广西东南部，北纬21°38′～22°28′，东经109°32′～110°17′，东与陆川县毗邻，东南与广东省廉江市高桥镇接壤，南与北海市合浦县白沙镇相连，西与钦州市浦北县交界，北与玉林市福绵管理区相依，总面积3835.85平方公里。

人口170万，是世界第一大客家人聚居县，隶属玉林市。

与广东湛江市以及广西北海、钦州相邻，是沿海与内地的交汇点，具有西部的东部、西部的沿海区位优势，是大西南出海的重要通道。

玉林至北海、浦北至化州、****水鸣至湛江三条高等级公路贯通全县乡镇，黎（塘）湛（江）铁路分别经过县境，是玉林市最靠近机场海港的县。

北上南（宁）梧（州）高速公路只半个小时车程，往南上重（庆）湛（江）沿海高速公路仅需10分钟，县城至北海、湛江港口和机场均为100多公里。

在上级党委政府的正确领导下，凭借人杰地灵、风景秀美、资源丰富、区位优越优势，以客家人特有的达观开朗、海纳百川的宽广胸怀和勇于进取、艰苦卓绝的顽强意志，在改革开放和经济建设大潮中，创造了无数辉煌业绩，取得了瞩目的丰硕成果。

今天，县委、县政府按照“抢抓发展两大机遇，实施城镇三极拉动，打造农业四大品牌，建设工业五大园区，努力构建和谐****”的经济发展思路。

团结拼搏，勇于开拓，竭尽全力把****建设成为环北部湾经济区的新兴县。

　　****县自北朝设县至今已有1400多年的历史，历代人才辈出。

****山川钟毓，风光秀丽，宴石山风景区、云飞嶂万亩草原、千鹤岛、马门滩、伏波祠、绿珠庙等人文自然资源丰富。

目前已开发建设亚山温泉旅游度假区、宴石山—南流江—花石嶂风景名胜旅游区、王力故居—王力广场—绿珠庙等名人文化旅游区、千鹤岛—云飞嶂万亩草原—双凤古茶林自然生态等4大重点旅游板块。

　　****工农业发展迅猛。

全县初步形成了编织工艺、有色金属冶炼与加工、林产化工、健康食品等四大产业集群。

编织工艺品出口量居全国首位，是全国最大的编织工艺品生产出口基地，并荣获“中国编织工艺品之都”称号。

投资30亿元的广东粤景浆纸、投资5亿元的香港大顺生物、投资1亿元的北京巨典矿业等大工业项目落户****，建成投产；2006年，投资2.5亿元的江苏伟达集团项目、投资7000万元的广东粤和工业废水回收处理项目，以及广东开平等地的25家金属制造企业到****投资发展。

规划建设由亚山、城东、旺茂、龙潭和文地五个工业园组成、面积3万亩的****工业集中区，为外来企业落户****发展解决了用地问题。

农业名牌产品有瘦肉型猪、三黄鸡、编织工艺品、优质米、桂圆、糖蔗、荔枝、香蕉、****蕹菜、速生丰产林、剑麻等，全县种植糖蔗8万亩、速丰桉60多万亩；是全国生猪活储基地、全国畜牧业百强县、广西第一养猪大县，已形成南方较有影响的瘦肉型猪、杂交猪苗、三黄鸡、肉鹅、网箱养鱼五大生产基地，年生猪饲养量约400万头、家禽饲养量约3000万羽；是广西粮食生产主产区，获“广西水稻免耕技术推广第一县”和“广西十大粮食生产先进县”称号。

县内已探明的金、银、铜、钨、瓷土、花岗石、高岭土等金属和非金属矿藏达40多种，是全国十大瓷土生产基地之一，花岗石可采储量达15亿立方米。

　　随着中国—东盟“M”型区域经济合作步伐加快和泛北部湾经济合作区、海峡两岸（广西玉林）农业合作试验区的启动，玉林市南向发展战略凸显。

****作为玉林的南大门，由玉林市的边缘变成加快融入北部湾（广西）经济区的前沿，特别是龙潭镇成为玉林南进战略的前端。

****已成为打造连接玉林与北部湾经济区的滩头阵地和桥头堡，展现出巨大发展潜力。

　　****在不断完善19座35千伏至220千伏的输变电网络、“三纵三横”高等级公路网络、通信、供水等基础设施的同时，还结合实际，制订了《****县关于投资办生产性企业优惠办法的若干规定》，从土地、税收等方面给予投资者非常优惠政策。

社会经济发展现状：

****县是个农业大县，2007年末人均耕地0.54亩，属典型的人多地少农业经济比重较大的地区。

全县33个乡镇建立了农业技术服务中心，325个行政村配备了农民总技术员。

2007年，全县完成国内生产总产值88.41亿元，其中农业产值21.71亿元。

****县工业生产发展有一定基础，现已形成了机械、制糖、卷烟、化工、电力、建材、矿冶、轻工、塑料、印刷、服装和农副产品加工等工业门类。

“绿珠”牌碾米机等数十种工业产品荣获省、国家级优质产品称号和国际大奖，不少产品远销欧美及东南亚国家和地区。

乡镇企业取得快速发展。

主要产品有烟花爆竹、工业、日用陶瓷、芒竹编织品、建材、罐头食品、叶面肥等。

据统计2007年1至7月，开工建设项目14个，到位资金5.7亿元，已投产项目5个，总投资8350万元；上半年，实现工业总产值20.2亿元，比去年同期增长31%。

****县交通便利，黎湛铁路、国道325线、省道216线过境。

贯穿该县东西的浦北至宝圩二级公路****段、从西北端向东南端的二级公路正紧张施工，年内可竣工投入使用；规划南北走向的绿珠至浦北、东西走向的文地至松旺和水鸣至贵港木格的二级公路正在抓紧推进前期工作；规划贯穿****县境内的玉林至铁山港高速公路也在筹备之中。

有水运航线1条（石柳—沙河），通航里程23公里。

县境南距北部湾海岸仅8公里，被国务院列为海南北部湾治海联合开发的重点地区。

　　****市利用地处粤、桂交界的区位优势和商贸发达、各类市场配套完善的有利条件，大力发展农产品加工物流业。

围绕“提升档次、打造品牌，抓好促销，加快发展”的思路，同时，以建设现代物流的理念，制定了加快民营经济和商贸业发展的政策措施，努力建设区域性物流中心，以“大市场、大流通”推动了商贸业的迅猛发展。

2009年，****县完成生产总值110.35亿元，增长12.5％；全社会固定资产投资51.41亿元，同比增长86.85％，提前一年实现“科学发展三年计划”和“十一五”规划投资目标；完成财政收入4.92亿元，同比增长16.27％，超额完成全年任务，比年初提出的增收目标提高了1.27个百分点。

县城职能：

a.全县政治、经济、文化中心；b.以工艺品生产，农林产品加工、陶瓷为主要行业；c.广东和发达国家、地区的产业转移地；d.全县商贸中心；e.玉林市的次中心城镇之一，玉林西南方的区域中心。

县城性质：

全县政治、经济、文化中心，以工艺品、陶瓷、农林产品加工工业为主的工商城市。

人口规模：

近期2015年27万人，远期2025年40万人；用地规模：

2020年2848公顷，人均用地95平方米。

远期2025年为4000公顷（4km2）。

城区规划要点：

发展方向：

北有丘陵，西有南流江，东有过境二级公路和规划的黎湛铁路，南有高产农田，因此，充分利用坡地旱地的同时，向南发展使用一些菜地、农田，县城今后发展的主导方向是向南。

形态结构：

采用集中连片紧凑的发展模式。

规划结构为“三区一轴”，即城北区、城中区、城南区和南北公建轴。

总体布局：

形成“三区一轴”的空间结构。

路网系统规划：

规划布局结构是三区一中心，道路网因此布置成环状方格网形式；

路网密度总体上生活居住区比工业区高一些；

贯穿整个县城的南北大道是路网主轴线，锦绣大道为东西方向的主轴线。

二、项目建设背景：

自从十六届四中全会中首次明确提出构建和谐社会主义社会后，和谐这个名词渐渐渗入到社会的方方面面，也成为一个流行词汇。

邓小平同志说：

“社会主义财富属于人民,社会主义的致富是全民共同致富。

”构建和谐社会，就是要把民生问题作为重中之重，让广大人民群众有活干，有学上，有饭吃，有衣穿，有屋住，病有医，老有养，生活幸福，都过上好日子。

在十七大报告中，胡锦涛同志也提出：

“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。

同时还提出：

“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。

”廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是我国住房保障体系的重要组成部分。

多建廉租房，让困难群众安居乐业，是一项造福百姓的“德政工程”，也是各级政府不可推卸的重要责任。

三、项目建设必要性：

（1）项目建设是解决中低收入家庭住房困难的需要。

建设部等7部委《经济适用房管理办法》指出：

经济适用房是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。

****县作拥有170多万人口的大县，但城市建设建设缓慢,城市居民的住房困难问题一直是城市发展的难点和热点问题,也是容易引起矛盾的问题,加快****城市建设,是****县委、政府确定的在今后要着力抓好的大事之一，****县廉租房建设项目坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案的发展理念，以人为本，质量第一，规划科学，设计超前，功能完善，项目建成后通过促进****县城市经济适用房的快速健康发展，将解决****县中低收入家庭的住房问题，为建设和谐****打好坚实基础。

（2）项目建设符合国家住房制度市场改革政策的要求。

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中指出：

住房问题是民生问题，要始终把改善群众居住条件作为城党中央、国务院和自治区党委、自治区人民政府高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

20多年来，我区住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大的改善。

但也要清楚地认识到，与全国大部分省区相比，我区住房保障工作相对滞后。

部分城市对廉租住房制度建设工作不够重视，管理机构不健全，建设资金不落实，目标责任不到位，廉租住房制度覆盖面小；经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，经济适用房准入条件、建设标准及产权问题亟待规范，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

房地产市场作为住房资源配置的主渠道，并不能完全解决城镇居民家庭的住房问题，还需要通过政府的积极干预，实现社会收入再分配，实现人人享有适当住房的社会目标。

解决城市低收入家庭住房困难，是履行政府职能的必然要求，是当前解决民生问题、改善居民生活条件，全面建设小康社会的客观需要，是住房建设和深化住房制度改革的重要内容，也是促进房地产市场健康发展的重要途径。

桂政发〔2007〕44号广西壮族自治区人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见中指出：

必须强化政府在住房方面的公共管理职能，调动社会各界积极参与，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大旧住宅区改造力度，逐步满足无经济能力改善居住条件的城镇居民家庭的基本住房需求，切实解决好低收入家庭住房问题。

党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。

社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。

住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设经济适用住房是建立完善的住房保障体系的重要环节，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。

住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。

随着****县住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大市民居住条件、居住环境有了较大改善。

由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题就不可能完全依靠市场去解决。

因此，建立包括经济适用住房和廉租房在内的住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。

建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上经济、实用的住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐****具有重要意义。

　本项目以切实调整住房供应结构，规范发展廉租房，有步骤地解决****县低收入家庭住房困难为原则，是保证社会和谐稳定，建设民本****的利民之举。

四、市场定位：

廉租房作为解决一个社会在住房方面的基本保障问题，它体现了政府对低收入者的关爱，国家大力支持并规范住房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为中低收入家庭通过租用住房来提高生活质量增强了信心。

本项目属定向开发建设项目，租赁廉租住房的对象应为符合相关资格的、接受****县房产局审查并公示通过的****县群体。

第三章项目选址及建设条件

一、项目选址：

项目地址位于****县****镇绿珠大道西地块。

项目选址周围主要为机关单位住宅区和规划二十五米街道。

二、建设条件：

1、自然条件

项目场地属南亚热带过渡的季风气候区，春湿多雨，夏季多旱，暑热期长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。

气象条件：

年平均气温21度,年平均最高气温31度,年平均最低气温6度,极端最高气温35度,全年相对湿度为75%,全年平均日照时数为1705小时,年平均降雨量为1800毫米,气候条件较好。

2、交通运输条件

建设项目位于****县城区。

****县位于桂东南,北接玉林市,东邻陆川县,东南与广东省廉江市毗连,西南与合浦县接壤,西北与合浦县交界，交通十分便利。

3、项目配套工程条件

项目地地处****县生活区内，供水、排水、燃气、通讯、网络、电力等市政配套设施齐全。

供水：

项目供水来自****县自来水厂的城市管网，水量充沛。

供水能力完全满足要求。

排水：

项目地有排污口两个，污水排入市政污水管，排水管径1米；雨水采用明沟排放。

供电：

项目地电源来自****县电业局，项目用电主要住宅用电，与城区IOKV高压供电线路网较近，方便接入，其供电能力充足，能够保证项目建设所需的用电要求。

4、生活配套设施条件：

项目地为****县规划生活区域，出行交通、文化教育、医疗卫生、银行邮电等生活配套设施完善。

5、通讯条件：

****县通讯事业发展较快，城乡己实现电话交换程控化，传输数字化、通信网络化。

固定电话、移动电话、宽带网、互连网覆盖全市，电话直通全国各地及世界190多个国家地区。

通讯便利。

6、工程地质条件：

本项目建设场地内埋藏的地层依据勘察结果，自上而下可分为素填土、粉质黏土、残积土、元古界强风化板岩和中风化板岩，其地层较为简单，拟建场地属中软地土，Ⅱ类建筑场地，无岩溶、土洞、边坡、液化等无不良地质构造现象，工程地质条件较好。

根据拟建建筑物特点及场地特征，本场地在部分基岩出露较浅，且粉质粘土厚，层位较均匀，可选择浅基础形式。

局部较深处可采用独立桩基础。

7、水文地质条件：

本项目场地地下水主要表现为孔隙水及弱裂隙水，孔隙水赋存于上部土层中，弱裂隙水赋存于基岩裂隙中，通过地质勘察，未发现承压水及地下水突涌地段，地下水主要由地表水体补给，场地内埋藏地层均为弱透水性，水力梯度小，一般水交替循环较慢。

根据对场地环境水分析，并参照邻近区地下水质分析结果，地下水对钢筋砼无侵蚀作用。

8、地质构造：

根据钻空资料及邻区地质资料，场地基岩为单斜岩层，地质构造相对简单。

依据《建筑抗震设计规范（GB50011—2001）》判定，场地土层等效剪切波速>140m/s，覆盖层厚度<15米,本场地为中软土，Ⅱ类建筑场地,其地震基本烈度为7度，建议工程按照7度进行抗震设防。

设计基本地震加速度0.1g，设计特征周期值0.35s。

第四章项目建设规模、建设内容和建设方案

一、项目建设规模和建设内容

1、本工程为南北布置，为各住宅户型提供良好的通风采光朝向，也有利于降低建筑的能耗，符合国家建筑节能要求。

根据“适用、经济、美观”的国家建设主导原则，以人为本，并根据不同功能用适度标准建筑风格清新、简洁并体现现代住宅建筑的特征。

2、建设规模和建设内容：

（1）建设规模：

****县廉租住房总用地面积为5333平方米，其中一期工程建筑占地面积为1620平方米，建筑面积为10186.86平方米;二期工程建筑占地面积为549.42平方米,建筑面积为3491.37平方米。

合计建筑占地面积为2169.42平方米,建筑面积为13678.23平方米。

（2）主要建设内容：

建设三幢住宅楼，户型为一梯四房，按6层设计，共72套，平均每套面积为49.68平方米。

居住户数72户，居住人数288人（按4人/户计）。

（3）“三率”指标：

总容积率：

2.56，总建筑密度：

40.67%，绿化率：

30%。

二、建设方案

（一）总体规划

1、基本要求

规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性，成为****县生活区的有机组成部分，使新建住宅与周边建筑物协调一致。

坚持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。

住宅建筑设计力求达到居室方便、舒适、安全、居住生活空间功能布局合理，设施齐全。

总图布置满足规划要求。

（二）总平面布置

（1）布置原则

A、依据《住宅设计规范》、《城市用地分类与规划建筑用地标准》、《城市居住区规划设计规范》、《民用设计通则》，针对地域气候特征和文化传统，以及不同的服务对象和消费群体，创造出市场能够接受的舒适居住环境，体现“以人为本”的原则。

注重住宅的套型结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、休闲的地方，又有一个好的居住环境，精心的立面设计，使住宅充分体现美感。

从设计上营造出与居住生活相吻合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，增强空间层次感。

B、根据****县城市建设总体规划的要求、周边环境以及原小区现有布局情况，因地制宜灵活布置各住宅。

C、在进行绿化布局和道路工程布局时，注意与住宅区原有道路及绿化带的协调一致。

（2）总平面布置

廉租住房二期小区建设规划场地呈长方形，位于绿珠大道西地块。

根据地形特点和功能要求，小区规划总体呈井格形结构，三栋住宅楼依次排列。

场地四周布置绿化景观带。

（三）设计方案

1、设计依据：

本工程设计依据建筑、给排水、电气等专业提供的有关图纸及资料；

有关规范规程；

民用建筑设计通则（GB50352-2005）；

住宅设计规范（GB550096-1999）；

屋面工程技术规范（GB50345-2004）；

建筑设计防火规范（GB50016-2006；

住宅建筑规范（50368-2005）；

建筑玻璃应用技术规范（JGJ113-2003）；

建筑工程面积计算规范（GB/T503539-2005）；

中南地区建筑标准设计建筑图集

2、工程概况：

本项目场地地质条件较好，可选择浅基础形式，局部较深处选择独立桩基础，桩基础参数根据****县规划勘测设计院所提供的地基承载力值选定，桩型、桩长、桩径有建筑设计部门计算确定。

主体结构采用框架结构。

抗震设防具体根据GB18306-2001《中国地震动参数区划图》以及广西壮族自治区南宁综合设计院提供的关于本工程的地质勘察报告，按照****县地震行政主管部门确定的抗震设防要求按照7度进行抗震设防。

3、结构形式

采用框架结构，结构设计使用年限为50年，结构安全等级为二级。

4、基础设计

本工程暂定采用大孔径人工挖孔灌注桩，一柱一桩。

为保证基础设计的准确合理性，要求建设方在设计方进行施工图设计之前，提供施工图设计阶段的工程地质勘察报告。

5、结构防火

本建筑耐火等级为一级，建筑构件的燃烧性能和耐火极限情况如下：

框架柱为钢筋混凝土柱，保护层厚度为35mm，耐火极限大于3.0h。

梁：

所有梁均为钢筋混凝土现浇梁，保护层厚度为25mm，耐火极限为2.0h。

楼板保护层厚度为15mm，耐火极限大于1.5h。

屋面采用现浇钢筋混凝土屋面，保护层厚度为15mm，耐火极限大于1.5h。

非承重墙