房地产投资立项报告模板.docx

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房地产投资立项报告模板

XX省XX市XX区/县XX亩地块项目立项报告

一、项目投资总论：

1.项目定位：

“XX型”项目。

2.测算结论：

项目总成本?

?

亿元，总货值?

亿元，期末现金利润?

万元；持有地下车位？

个，车位资产价值?

万元；综合税费?

万元，在项目清算前也是重要的现金流。

3.人口基数：

XX市XX区户籍人口X万，城区X万人口，是否有较多的购买人群。

4.市场容量：

当年或前一年年去化X万平米，前一年年典型项目年去化X套，主导户型XXX-XXX㎡户型为主。

5.对外交通：

高铁站、地铁、公交站等。

6.板块区位分析：

是否新区，市场认同度，周边现状及配套。

7.预售条件：

8.住宅售价：

。

二、地块信息

地块位置

地块类型

居住用地（住宅用地）

用地情况

面积：

？

平方米，（计容面积：

？

平方米）

净用地面积？

平方米（包含配套设施：

？

），代征道路用地？

平方米。

实际无偿代内容？

及面积？

。

地块指标

容积率X，建筑密度X%；建筑高度X；绿地率不低于X。

土地价格

地块周边土地成交价

地块的基准地价

政府的意向地价或谈判地价范围

供地时间

土地款支付时间

政府关注的内容

1、地价：

万元/亩

2、商业的体量

3、商业自持的量

4、其他优惠条件

目标均价

住宅（洋房、小高层、高层价格）

商业均价

计划规划产品及售价

1、城市概况（新老城区、工业区分布）

2、宗地所在区域规划（标明宗地位置，及宗地周边的规划）

3、地块红线图

4、特殊情况说明（代建道路、待拆迁物位置、高压线位置等等）

5，地块现状：

（高处俯拍整体地块现状图）

周边道路及四至情况：

地块周边配套

地块本身概况结论

地块城市区位：

地块微观区位：

商业配套：

医疗配套：

教育配套：

其他生活配套：

地块四至：

周边道路：

地块附着物：

三、xx县域/区房地产市场相关数据（以上数据均需要说明数据来源）

户籍总人口

（万人）

城区常住

人口（万人）

距离县/区政府（公里）

周边道路

路况

收费情况

户籍：

常住：

2016年相关数据

固话数及新增

固话数及新增

固话数及新增

出租车数

固话数及新增

固话数及新增

时间

XX区/县近二年房地产成交

供应面积

（万方）

去化量

（万方）

存量面积（万方）

成交均价

（元/㎡）

2017年第一季度

2016

2015

/

XX县/区当年已住宅/商业用地情况

供应面积（亩）

可开发面积（万㎡）

成交均价（万/亩）

楼面均价（元/㎡）

住：

商：

附：

最近一次地块周边供地详情

地块编号

地块面积

容积率

起拍价

成交价

成交楼面均价（元/㎡）

竞得人

四、项目竞品调研

类别

竞品名称

规模（亩）

容积率

建筑面（㎡）

产品类型

均价

（元/㎡）

最近开盘时间

去化情况

（月均）

新房

1

二手房

市场结论：

产品类型：

（高层、小高层、洋房、别墅等；主力去化户型区间，单价、总价、去化速度等说明）

车位及去化量：

市场容量：

市场开发水平：

五、宗地情况

报建总费用

元/㎡

其中：

配套费元/㎡，人防异地建设费元/㎡

预售条件

预售款监管比例

车位配比

地下车位比

车位下地

道路通达程度

市政配套

土方量

河涌

地块特征

山体（）河流穿过（）管线经过（）景观资源：

湖泊（）高尔夫球场（）

山林（）公园（）小学（）中学（）幼儿园（）

高压线（）拆迁物（）特殊设施（）污染源（）坟墓（）

六、投资建议

是否推进

投资价值

投资风险

投资前提

投资思路

工作初步计划

七、投资概测算

测算说明:

Ø项目定位：

。

Ø地块基础指标：

。

Ø地块的物业测算售价：

。

Ø地块测算总投入X亿元，总销售额X亿元，总货值X亿元，期末现金利润X万元，持有地下车位X个，车位资产成本价值X万元，持有商业体量X万方，成本价值X亿元，留存资产成本价值X亿元。

Ø另外，项目综合税费XX万元，在项目清算前也重要的现金流。

Ø特别说明：

静态测算：

经济技术指标

总用地面积

51715.8

平方米

总建筑面积

119407.0

平方米

地下建筑面积

33434.0

平方米

车位下地率80%

其中

人防车库及其他

14480.43

平方米

地上建筑面积

119407.00

平方米

可售物业

其中

商业接（含底商）

0.00

平方米

可售物业

商业MALL

0.00

平方米

可售物业

住宅

116707.00

平方米

可售物业

可售面积

建筑占地面积

42645.19

平方米

容积率

2.8

建筑密度

0.28

%

绿化率

25%

%

总停车位

1194

个

1比100

机动车位（可售）

358

辆

出售30%

留存车位（个）

836

拿地成本（元）

1,705.12

一次竞价最高限价

199000000

人民币

1.99亿元

成本估算

地块总收入及成本估算

序号

总收入估算

项目

平方数

售价（元/平方米）

金额（万元）

规范车位

1

住宅

116,707.00

7,300.00

85,196.11

1194

2

底商

0.00

0.00

0.00

0

3

商业街

0.00

0.00

0.00

0

4

家居mall

0.00

0.00

0.00

0

5

地下停车场（个）

34,190

80,000.00

3,821.02

977

6

合计

116,707.00

89,017.13

总成本估算

项目

单价

金额（万元）

备注

每亩总价（万）

地块总价

土地成本（含税）

1,705.12

19900.00

按计容面积

311

19900

土地款半年利息

1094.50

按照年利率12%计算半年土地款的利息

前期费用

125.00

1886

按照总建面报规报建，人防异地，设计，监理，勘察

建安工程费

1,900.00

28670.42

总建面：

土方桩基降水基炕护臂地上地下总包安装

环境景观工程费

50.00

754.48

先算景观面积，为净用地70%，每平米300左右，最少也得260.含地下室顶板滤水层，覆土等等

总建面

基础配套设施费，以及大市政配套费用

160.00

2414.35

水电气信数字电视光彩信箱雨停划线垃圾点岗亭等

幼儿园基建

1900

1900.00

361.00

3500元每平方X1900

代建项目道路

23225

400.00

929.00

二级公路，根据其行车荷载和轴次计算，一般设计标准为20+20水泥稳定基层7+5+3公分厚沥青混凝土，那每平米的造价应在230左右，路基部170元，合计400元每平方米）

代建南侧规划道路50米*370米，东侧15米*315米

营销费用

178.29

2690.39

销售额的3%

3.0%

管理费用

119.29

1800.00

销售额2%，总建面

2年卖完

财务费用

777.62

9075.34

土地费用+前期费用资金使用2.5年

11%为年利率

税费估算

89,210.83

9813.19

销售额的11%

总建面

开发成本合计

56009.97

序号8-16

期间成本合计

1161.17

13545.85

序号17-19销管财

合计

79369.02

投资利润表

单位：

万元

项目

本年累计

一、营业收入（总货值）

89017.13

二、营业成本（直接成本）

56009.97

三、综合税费额（清算后）

9813.19

四、销售费用

2670.51

五、管理费用

1800.00

六、财务费用

9075.34

合作伙伴费用

七、营业利润（亏损以“-”号填列）

9648.12

八、利润总额（净利润，亏损总额以“-”号填列）

9648.12

九、留存车位（个）

836

十、自持持商业（万）

0.00

十一、公允价值（万）

6686.79

总收入估算

序号

项目

金额（万元）

1

销售收入

89,017.13

总成本估算

序号

项目

金额（万元）

1

土地成本（含税）

19900.00

2

土地款半年利息

1094.50

3

前期工程费

1886.21

4

建安工程费

28670.42

6

环境景观工程费

754.48

7

配套设施费

2414.35

8

幼儿园、道路建设

1290.00

合计

56009.97

税费估算

序号

项目

金额（万元）

1

税、费

23,359.046

（含税费及管销财费用）

利润投资评价

序号

项目

金额（万元）

1

销售净利润

9,648.12

（含财务费用）

2

销售净利率

10.84%

注：

增值税、所得税在测算中按清算后国家相关税法计算。

项目

金额（万元）

现金流入（2018.2-2020.8）

借款流入

15250

自筹

6536

项目销售

89017

合计

110803

现金流出（2018.2-2020.8）

支付开发成本

56010

归还借款

15250

税费

9813

期间费用

13546

合计

94619

净现金流

16184

需求

21786.212

融资76%

70%

自筹

30%