某商住小区工程项目可行性研究报告.docx
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某商住小区工程项目可行性研究报告
某商住小区工程项目可行性研究报告
第一章概述
一、项目简介
1、项目名称:
********商住小区工程
2、项目性质:
新建
3、地理位置:
********房地产开发有限公司“********商住小区工程”选址在河北省******市****县城,位于****县龙城路以西,永兴大街以北,交通便利。
4、选址依据
该项选址于此基于以下四方面:
(1)暖温带大陆性季风气候,温湿度适宜,具备良好的居住生活条件。
(2)距离北戴河、黄金海岸等旅游景区临近,环北京、天津渤海湾经济区,地理位置优越。
(3)符合****县城中远期发展的需要。
5、基础设施:
拟建********商住小区工程,所需的城市基础设施和公共配套设施基本具备。
其中给排水、供电、道路交通、通讯等工程均可在县区内就近接点接通。
给水系统:
由****自来水公司供水系统供给。
排水系统:
由****市政污水管网排入昌黎污水处理厂。
城市供电:
由****供电公司系统供电。
供暖系统:
采用集中供热采暖。
通讯工程:
电话、宽带、数字传输等均由****通信分公司统一市网接通。
有线电视:
由河北广电网络集团******燕山有限公司****分公司统一市网接通。
燃气系统:
市政天然气管道。
6、主要技术经济指标
项目
单位
数量
备注
规划总用地面积
亩
28.99
总建筑面积
㎡
34532.7
其中
1#楼
㎡
5344.52
6层剪力墙结构
2#楼
㎡
4128.27
6+1砖混结构
3#楼
㎡
4261.26
6+1砖混结构
4#楼
㎡
7443.25
6层剪力墙结构
5#楼
㎡
4128.27
6+1砖混结构
6#楼
㎡
4897.68
6+1砖混结构
7#楼
㎡
4329.45
4层框架结构
容积率
1.79
建筑占地面积
㎡
6441.01
建筑密度
%
33.3
二、项目申报单位简介
********房地产开发有限公司是一家具备房地产开发资质的民营企业。
2010年6月23日注册成立,注册资金3000万元。
公司实行董事会领导下的总经理负责制,设有行政、财务、项目工程、销售四个职能部门,制定了严格的规章制度,建立了一整套现代化经营管理制度,有完备的企业运行机制。
公司现有员工30人,工程、经济专业技术人员20人,高、中级技术职称10人。
公司自成立以来,坚持以质量求生存,以信誉促发展,以市场为导向,以效益为目标,为社会创造更多、更理想的人居条件。
第二章项目建设的必要性
一、本项目的建设有利于******经济发展
******市已成为目前我国经济活动最为活跃的环渤海经济圈内,********小区恰好处于其中,并成为一个组成部分,必将提高******市的城市竞争实力,有利于******市发挥区域优势,促进******又好又快发展。
二、项目选址有利于本项目建设
****县位于河北省东北部,为******市辖县,面积1021平方公里。
辖6乡6镇,548个行政村。
县城西距北京220公里,东距******60公里。
全县42万人口,其中农业人口38万人。
全县64万亩耕地,人均1.56亩。
****县交通便利。
北京-哈尔滨,北京-******电气化铁路,大同-******三条铁路横贯东西。
五个火车站均匀分布。
公路交通四通八达,县乡两级柏油公路交织成网,102、205国道、京沈高速公路横穿县境。
****县距******港、山海关机场分别为70、80公里的路程,更为项目建设地交通运输提供了便捷条件。
三、项目建设有利于促进周边地区经济发展
该工程建筑面积34532.7平方米,总投资9475万元。
该项目的建设将带动当地建筑业、商业服务业等行业的发展。
********小区投入使用后,将提供居住和商业场所,形成一个较为庞大的消费群体,需要配置相应规模的服务供应体系,这恰恰是****县城发展规划中的要求。
本项目的建设必将促进当地县域经济的快速发展。
四、本项目建设有利于提高当地就业率
随着********商住小区的建设和投入使用,除了项目本身对员工的需求外,还要增加诸如超市等服务性辅助设施,增加当地农村富余劳动力的就业机会,解决部分青年的就业问题。
第三章拟建项目综述
一、建设规模
考虑到********小区的实际情况及发展趋势,该项目总占地面积19323.71平方米,建筑面积34532.7平方米。
二、主要建设内容
项目主要由2栋6层框架剪力墙结构的综合楼(1-2层为商用、3-6层为住宅),4栋6+1住宅楼和1栋4层商业用房组成。
三、建设条件
(一)工程水文及地质情况
****县属于燕山山前冲洪积平原,地处华北平原北阔别边缘。
北部山区有低山、丘陵分布、低山、丘陵。
其余为山麓平原和滨海平原,土壤类型为多为潮土和风沙土,地势自西北向东南倾斜。
(二)气象
******市****县气温温和,属于暖温带大陆性季风气候,受海洋影响,夏无酷暑,冬无严寒,秋高气爽,气候宜人。
大气压力:
冬季770mmHg
夏季754mmHg
年平均温度:
10.7℃
极端最高温度:
39.9℃
极端最低温度:
-21.5℃
年平均相对湿度:
59%—63%
最热月相对湿度:
80%
年平均降雨量:
698.5mm
年最大降雨量:
1273.5mm
一日最大降雨量:
215.4mm
一小时最大降雨量:
72.2mm
室外风速:
冬季平均:
3.2m/s
夏季平均:
2.6m/s
最大风速:
18m/s
冬季主导风向:
EN
夏季主导风向:
WS
最大冻土深度:
850mm
最大积雪厚度:
130mm。
(三)地震
本区域地震基本烈度按7度设防。
四、工程技术方案
(一)规划方案
1、总体布局原则
(1)贯彻合理布局、节约土地的原则,科学合理地运用土地利用系数好建筑系数。
(2)贯彻以人为本,为旅客和消费者提供安全、舒适、健康的环境,体现经济、环境和社会效益的统一。
(3)贯彻功能分区统一,系统分明的原则,布置整齐,在功能满足的前提下注意美观。
(4)贯彻创新理念,超前享受的原则,规划设计高标准、高起点,传统和现代相结合。
(5)贯彻注重经济效益的原则,在创造美好环境的同时有利于这个地区的开发、建设好管理。
2、规划设计主题
该项目规划依托县城空间,营造尺度宜人、富有人文内涵的商业住宅环境。
3、绿地系统规划
项目在园林景观设计上体现了中国古典与西式造园完美结合的手法,形成以开放空间为主、以内部庭院为辅,景树花木为点缀、绿地为铺垫的景观体系
(二)建筑设计方案
一、设计依据
1.《建筑设计防火规范》(GB50016—2006)
2.《住宅设计规范》(GB50096-19992003年版)
3.《住宅建筑规范》(GB50368-2005)
4.《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)
5.《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93)
6.《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》(GB7107-2002)
7.《建筑幕墙物理性能分级》(GB/T15225)
8.《建筑玻璃应用技术规程》(JGJll3-2003)
9.《民用建筑热工设计规范》(GB50176—93)
10.《河北省工程建设标准-居住建筑节能设计标准》(DBl3(J)63—2007)
11.《公共建筑节能设计标准》(GB50819-2005)
12.现行的国家其余有关建筑设计规范、规程、法规和标准;以及当地有关部门颁布的设计规范和政策。
二、设计原则
对有限土地资源采用提高土地利用效益,严格遵照规划指标,控制适宜的密度,充分挖掘出用地的固有潜力,创造宣居方便,品质良好,和谐安全的城市居住组团。
三、单体设计
1.单体以住宅为主,开放型居住理念,遵循实用和超前、人性化和个性化相结合的设计原则,合理组织套内空间,做到三大一小、全明,洁污分区、动静分区、内外分区、干湿分区,结构紧凑。
在户型设计中,主要厅室设置了大面积落地玻璃面,争取更多的阳光与景色,让绿色与生命洋溢于生活的任何角落。
同时强调厅室空间的合理性,面积的最大利用率是空间的“互借”,一部分空间可厅室兼用,同时考虑目前生活品质的提高,适当增大了卫生间面积。
2.首二层商铺层高分别为3.9米(层高还将依据设计的深入作必要的调整),分为隔间商铺和少量开敞商业店房.部分商业价值不高的裙房中布置了物业等管理以及社区活动的公共配套用房。
3.探索富有本地特色且又能体现时代气息的建筑风格,贯穿着设计全过程.小区整体采用现代建筑风格,色彩搭配时尚而简约、明快又不失传统文化的雅致。
以活泼丰富的形式和典雅的色彩演绎着传统风味的住宅建筑的性格,追求建筑形象的新颖、现代和明快,在整体建筑造型中注重细部处理和材料色彩统一。
4.裙房部分适当采用线脚等装饰造型语言,注意开间比例的调整,形成一种有序而连续统一的韵律。
配合大尺度的玻璃门窗显现裙房部分的商业用房特性,裙房部分的建筑外饰面考虑以咖啡色面砖为主,希望通过较为高档的面层材料用于人流密集的场所,籍以提升整个项目在人们心目中的美好形象。
(三)结构设计方案
一、设计依据
1.《建筑结构可靠度设计统一标准》(GBJ086-2001)
2.《建筑工程抗震设防分类标准》(GB50023-2008)
3.《建筑结构荷载规范》(GB5009-2001)(2006年版)
4.《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)
5.《建筑地基处理技术规范》(JGJ79-2002)
6.《建筑桩基技术规范》(JGJ94-2008)
7.《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)(2008年版)
8.《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)
9.《地下工程防水技术规范》(GB500108-2009)
10.《混凝土异形柱结构技术规程》(JGJ149-2006)
11.《砌体结构设计规范》(GB50003-2001)
二、结构选型
本工程有2栋6层框架剪力墙结构的综合楼(1-2层为商用、3-6层为住宅),4栋6+1住宅楼和1栋4层纯商业用房组成。
本工程各单体均属于丙类建筑,安全等级为二级,设计使用年限为70年,地基基础设计等级为二级。
1、1#、4#综合楼
6层剪力墙结构,地基采用桩基复合地基,基础拟采用独立基础。
上部结构为短肢剪力墙结构。
建筑高度19.65m。
2、2#、3#、5#、6#住宅楼
6+1层砖混结构,基础拟采用CFG桩复合地基条形基础。
建筑高度18.59m。
3、7#商业楼
4层框架结构,地基采用桩基复合地基,基础拟采用独立基础。
上部结构为框架结构。
建筑高度15.4m。
(四)电气设计方案
一、设计依据
1.《民用建筑电气设计规范》JGJl6-2008
2.《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
3.《河北省工程建设标准-居住建筑节能设计标准》(DBl3(J)63-2007)
4.《住宅设计规范》GB50096-19992003年版
5.《建筑照明设计标准》GB50034-2004
6.《建筑物防雷设计规范》GB50057-942000年版
7.《建筑设计防火规范》GB50016-2006
8.《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98
9.《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004
10.有关专业提供的设计资料。
二、设计内容
本工程由住宅楼及商业用房等组成,设计内容包括供配电、通信、有线电视、防雷接地、火灾自动报警和联动控制系统。
三、用电负荷
1.负荷指标:
住宅:
50W/m2
商业:
100W/m2
2.设备容量
本工程设备容量2300KW。
配变安装容量2500KVA
四、供电电源
1.根据各用电负荷性质,本小区采用10KV电源供电。
2.根据小区用电负荷统计及建筑规划,本小区内设电业户外箱式变电站(2500KVA/座)1座,向本工程各用电负荷供电。
五、电度计量
1.在一层设低压配电间,内设受电计量及配电箱,住宅部分分层设磁卡电表箱计量。
2.商业用房均独立设电表箱计量。
六、供配电系统
1.电业箱变至各楼均选用YJV-1KV电缆,采用电缆排管埋地敷设。
2.居民用电及其它负荷为三级负荷。
3.各消防设备配电线路均采用耐火型导线或电缆。
七、通信
1.小区通信中心机房设在物业用房内。
2.小区通信电缆由小区通信中心机房埋地敷设至各单体。
3.住宅每户设两对电话线及一根五类非屏蔽八芯双绞线,卧室、厅及书房等处均设信息/电话出线盒或普通电话出线盒。
八、有线电视
1.小区有线电视机房设在物业用房内。
2.小区电视电缆由电视机房埋地敷设至各单体。
3.住宅每户卧室、厅及书房等处均设电视终端。
4.有线电视接收终端输出电平为68±3dbuv。
九、消防
1.本工程1#,4#,7#商住楼设火灾自动报警及联动控制系统.
2.本工程设置火灾应急照明和疏散指示标志。
十、防雷接地
1.本工程住宅属三类防雷建筑物。
在建筑物顶部四周装设避雷带。
2.利用结构柱内主钢筋作为防雷引下线,其焊接引下并与基础环形接地联结体焊接。
3.各楼均设置环形接地联结体,作总等电位联结,利用结构基础沿建筑物外侧两根主钢筋焊接环通作为环形接地联结体,并与所经过的结构桩内二根主筋焊接。
所有进出建筑物的金属管道及电缆金属外皮在进出处与环型接地体联结。
4.卫生间作局部等电位联结。
电梯设备及弱电系统配电线路设置电涌保护器。
5.本工程各楼均采用共用接地系统,接地电阻不大于l欧姆。
6.本工程低压配电系统接地型式均为TN-C-S系统。
十一、负荷计算
本建筑物总电力负荷约为24215.6㎡×50w+10317.1㎡×100w=2242KW。
年耗电量2242*3000*0.8=538.1万度。
按折标准煤系数0.1229千克标准煤/度,折合标煤为661.3吨。
(五)给排水、消防、燃气设计方案
一、设计依据
1.建筑专业提供的方案设计资料;
2.甲方提供的室外市政综合管线资料;
3.《建筑给水排水设计规范》GB50015—20031
4.《住宅建筑规范》GB50368—2005;
5.《建筑设计防火规范》GB500162006;
6.《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001(2005年版);
7.《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005;
8.《城镇燃气设计规范》GB50028—93;
9.其他国家和当地有关规范标准及有关部门的各项要求;
二、设计范围
l.住宅的室内给排水、燃气和消防设计;
2.建筑商业等公建的室内给排水和消防设计;
3.室外总体上水、污水、雨水和消防设计;
三、给水设计
1.生活水源:
本基地分别由周围市政上水管网二路供水,供水管管径均为DN250,并在地基内构成环状,供水压力不小于0.2MPa。
2.生活用水量计算表:
用户
名称
层数
人数
(人)
用水标准
(L/人.天)
用水时间(hr)
时变化系数(Kz)
最高日用水量
(m3/d)
1#楼
6
111
250
24
2.5
27.75
2#楼
6+1
153
250
24
2.5
38.25
3#楼
6+1
153
250
24
2.5
38.25
4#楼
6
144
250
24
2.5
36
5#楼
6+1
153
250
24
2.5
38.25
6#楼
6+1
183
250
24
2.5
45.75
7#楼
4
4329㎡
10
12
1.5
43.3
小计
未预见水量
10%
26.76
合计
294.31
3.生活给水系统:
1)商业楼利用市政管网压力直接供水。
住宅楼供水设备直接从市政管网吸水加压后供应用户。
2)住宅每户水表处水压不超过0.35Mpa,且最不利点供水压力不小于0.10Mpa。
3)住宅,每户设DN20干式水表,位于户外水井等公共部位,商业裙房等公建,在室外设埋地总水表井单独计量。
四、热水设计
1.住宅屋顶为每户配置太阳能热水器,在卫生间预留管道接口。
2.商业裙房等公建的盥洗间内,采用分散设小型容积式电热水器制备生活热水。
五、排水设计
采用雨水、污水(含废水)分流制。
1.污水系统:
本基地的污水最高日排放量约:
294.31m3/d;
住宅及商业楼等公建的室内均采用污、废水合流制,并设置专用通气立管,与污水立管隔层用H管相连。
底层污,废水单独排至室外污水窨井。
室外污、废水合流并通过化粪池初步处理后,由污水管道汇集排入基地周围的市政污水管道。
车库地面集水坑内积水,由潜污泵提升排至室外污水窨井。
潜污泵由坑内液位自动控制,并设水位自动报警装置。
2.雨水:
(1)雨水量按当地暴雨公式计算,重现期取P=2年,平均地面集流时间t=5min,地面径流系数取O.7,本基地占地面积约1.7万平方米。
(2)室外道路及屋面,阳台雨水,有组织地直接排入基地周围的市政雨水管道。
六、燃气设计
1.本基地的燃气气源为低压天然气。
每户住宅按一台10L/min燃气热水器和一具双眼灶考虑,日耗气量为2.4m3/日.户,基地内共244户住宅,公建部分的用气量及未预见量,按住宅部分用气量的10%考虑,基地最高日的总用气量为644.16m3/d;高峰时本基地燃气管道计算流量为80.52m3/h;
2.每户住宅厨房内设2.5m3/h燃气挂表一只;
3.本基地内设天然气箱式调压站,一台(室外型)。
七、消防设计
1.消防用水量
消防用水量表
序号
用户名称
室内消火栓用水量
(L/S)
室外消火栓用水量
(L/S)
自动喷淋用水
(L/S)
合计
(L/S)
1
1#、4#楼
20
30
10
60
2
2#、3#、5#、6#楼
40
50
90
3
7#楼
10
20
20
50
同一时间内发生火灾次数为一次,消防总用水量按最大一次计算为90(1/s)
2.消火栓给水系统
住宅和商业房等公建的室内,按要求设消火栓给水系统。
本基地内设1套共用消火栓给水系统。
火灾时,消火栓泵由消防箱按钮启动,直接从消防水池抽水灭火。
消火栓栓口动压超过0.50Mpa时采用减压稳压型消火栓,室内消火栓系统最不利点的静水压力大于1.00MPa时,采取分区给水方式。
室外按要求设地下式水泵接合器及地下式三出口室外消火栓。
3.自动喷淋灭火系统
商业房的室内及商住楼内住宅的公共部位,均按要求设自动喷淋给水系统。
4.其它灭火装置:
为提高初期灭火能力,按规范要求在住宅的公共部位及商业裙房等公建的室内,配置一定数量的磷酸铵盐型手提式干粉灭火器。
八、环境保护
1.污水(含废水)
污水主要来自生活污水,通过化粪池处理后,由管道汇集排入
市政污水管道,由市政污水处理厂统一进行深化处理。
其中地下车库等公建的含油废水,应先经隔油沉砂处理,再排入室外污水管道。
2.噪音
为防止水泵噪音对居民生活的影响,水泵房布置在室外。
采用低噪声水泵,泵房内贴吸音材料。
(六)供热工程
一、设计依据:
1、采暖通风与空气调节设计规范(GB{50019—2003)
2、《公共建筑节能设计标准》(G13508192005)
3、《河北省工程建设标准-居住建筑节能设计标准》(DB13(J)63—2007)
4、全国民用建筑工程设计技术措施一暖通空调、动力(2003年版)
5、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇一暖通空调、动力(2007年版)
6、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范(GB502422002)
7、通风与空调工程施工质量验收规范GB50243—2002
8、国家有关现行设计规范、规程标准
9、各相关专业提供的图纸及资料;建设单位提供的相关资料
二、设计范围:
1、商业及住宅采暖设计
2、防排烟设计
三、室内、外计算参数:
1、室外空气计算参数
冬季采暖计算温度-10℃
2、室内空气计算参数
冬季室内采暖计算温度
住宅18℃
住宅厨房15℃
商业16℃
卫生间25℃
四、采暖热源的选择及其参数:
1、由室外热网供给95℃~70℃热水,经换热站的板式换热器交换为50℃~40℃热水,供给小区商铺及住宅采暖系统。
2、年耗煤为34532.7㎡×13.43kg/㎡=463.77吨,按折标准煤系数0.7143,折合标煤为331.3吨。
五、采暖系统设计:
1、商业及住宅采用低温地板辐射采暖系统形式。
2、商业及住宅采用共用立管的分户独立采暖系统形式,且设置分户热计量和室温控制装置,且在建筑物热力入口处设置热量表、差压或流量调节装置、除污器或过滤器。
3、采暖系统定压设各设置在换热站内。
4、采暖系统末端及最高点,设置自动排气阀,最低点设置泄水装置。
六、通风系统设计:
1、住宅厨房排油烟采用竖井风道,经排风竖井引至屋面。
2、住宅卫生间采用自然通风方式。
3、商业采用自然通风方式。
六、项目组织运营管理与实施的进度计划
(一)组织管理结构
1、项目的建设组织管理
该项目由********房地产开发有限公司负责实施。
2、实行工程建设监理制
为确保工程质量、保证工程进度,节约工程造价,本项目采用工程监理制度,招标聘请有资质的监理单位和监理工程师,对工程实行全过程监理,制定建立大纲及程序,规定监理的职责和权利。
监理工程师应依据合同及有关工程规定维护双方的合法权益,对工程进度、质量等进行全面的监督管理。
(二)进度计划安排
该项目建设计划为1年,即2010年11月至2011年12月。
销售期为1年,即2011年1月至2011年12月。
七、招投标
根据《中华人民共和国招标投标法》、《河北省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》、《******市招标投标管理规定》和承办单位制定本项目的招标方案。
该项目拟委托具有相应资质的招标代理机构组织招标,并结合建设单位的意见确定招标方案,采用公开招标或邀请招标方式进行,招标范围包括建安工程、主要设备。
(具体内容见附表1、2)
附表1
招标基本情况表
建设项目名称:
********商住小区工程
招标范围
组织方式
招标方式
不采用招标方式
招标估算金额(万元)
备注
全部招标
部分招标
委托招标
自行招标
公开招标
邀请招标
设计
∨
120.86
勘察
∨
6.44
施工
∨
∨
∨
4143.92
监理
∨
∨
∨
95.66
设备
∨
∨
∨
103.6
建设单位(盖章)
年月日
附表2
审批部门核准意见
建设项目名称:
********商住小区工程
招标范围
组织方式
招标方式
不采用招标方式
招标估算金额(万元)
备注
全部招标
部分招标
委托招标
自行招标
公开招标
邀请招标
设计
∨
120.86
勘察
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6.44
施工
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- 某商住 小区 工程项目 可行性研究 报告