全国城市地价动态监测分析报告.docx
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全国城市地价动态监测分析报告
全国城市地价动态监测分析报告
一2019年全国主要监测城市地价状况分析
(一)全国住宅楼面地价相对较高,重点区域商住倒挂范围有所扩大
2019年,全国主要监测城市商服、住宅楼面价水平值分别为5582元/米2、7406元/米2,工业地面价水平值为836元/米2;重点监测城市商服、住宅楼面价水平值分别为7672元/米2、10185元/米2,工业地面价水平值为1209元/米2。
三大重点区域间,粤港澳大湾区商服楼面价分别为长江三角洲地区和环渤海与京津冀地区的2.16和1.69倍;住宅楼面价呈长江三角洲地区、环渤海与京津冀地区、粤港澳大湾区依次降低的格局,但地区之间差异较小;工业地面价则呈粤港澳大湾区最高、长江三角洲地区次之、环渤海与京津冀地区最低的格局。
三大重点区域内,除粤港澳大湾区外,其余区域的住宅楼面地价均高于商服,长江三角州地区、环渤海与京津冀地区分别为商服楼面价的2.22倍和1.62倍(见图1)。
图12019年三大重点区域和主要监测城市地价水平值
(二)主要监测城市各用途地价增速均有所回落;长江三角洲地区地价增速继续处于重点区域低值
2019年,全国主要监测城市商服、住宅、工业地价增长率分别为2.78%、4.97%、2.61%,各用途地价增速较上年均明显放缓。
其中,住宅地价增长率回落最为显著,较上年下降3.58个百分点,而商服、工业地价增长率较上年分别下降2.04个百分点和0.92个百分点。
住宅、工业地价增长率差值从上年的5.02个百分点缩小至2.36个百分点,各用途地价增速差异进一步缩小(见图2)。
图22010~2019年全国主要监测城市各用途地价增长率
三大重点区域间,长江三角洲地区各用途地价增速均继续处于低值,且低于主要监测城市平均水平。
三大重点区域内部,长江三角洲地区、粤港澳大湾区均为住宅地价增速最高,环渤海与京津冀地区则表现为工业地价增速居首(见图3)。
图32019年三大重点区域和主要监测城市各用途地价增长率
(三)年度内商服和住宅地价环比增速先升后降,工业地价环比增速总体放缓
2019年,全国主要监测城市各季度综合、商服和住宅地价环比增长率变化趋势一致,均呈先升后降态势,于第二季度达到最高值,第三季度开始持续回落,第四季度均降至年内最低值,分别为0.54%,0.48%和0.66%。
住宅地价环比增速波动程度最为明显,第四季度较年内峰值下降1.04个百分点;工业地价环比增速总体放缓,从第一季度的0.79%波动变化至第四季度的0.40%,下降0.39个百分点(见图4)。
图42015~2019年全国主要监测城市各用途地价季度环比增长率
(四)一线城市商服、住宅地价增速持续处于低位;各类型城市各用途地价增速以降为主
2019年,商服、住宅地价增速呈二线城市最高,三线城市其次,一线城市最低的格局。
一线城市商服、住宅地价增速继续处于各类城市最低值。
本年度,除三线城市工业地价增长率较上年小幅提升0.40个百分点外,其余各类城市各用途地价增速均有所回落,其中,三线城市住宅地价增速放缓最为明显,较上年下降5.19个百分点,一线城市住宅地价增速较上年下降4.32个百分点,放缓幅度略有缩窄(见图5)。
图52018~2019年一、二、三线城市各用途地价增长率比较分析
(五)22个重点关注城市中,多数城市下半年住宅地价环比增速回落明显
2019年,全国22个重点关注城市[1]住宅地价增速均值为3.33%。
其中,仅沈阳、济南两市住宅地价增速高于5.0%,分别达到11.74%、7.41%,武汉、广州和成都住宅地价增速也相对较高,超过重点监测城市住宅地价增速均值;其余城市中,天津、上海住宅地价出现负增长,福州、杭州住宅地价微幅提升(见图6)。
图62018~2019年全国22个重点关注城市住宅地价增速变化情况
年内季度环比显示,2019年下半年,住宅地价环比增速下降的城市数量显著增加,第三、第四季度各有17个城市住宅地价环比增速较上一季度放缓,其中,第四季度环比增速下降幅度更为明显,宁波、成都、合肥、广州第四季度住宅地价环比增速较第三季度分别回落7.18、5.82、3.86和2.06个百分点(见表1)。
表12019年全国重点关注城市各季度住宅地价环比增速及变动趋势
单位:
%
城市
2019年第一季度
2019年第二季度
2019年第三季度
2019年第四季度
2019年各季度变动趋势
北京市
0.63
1.62
0.60
0.54
165151
上海市
-0.17
0.04
0.20
-0.18
广州市
2.07
1.79
1.55
-0.51
深圳市
0.61
0.96
0.82
0.55
南京市
0.21
0.17
0.23
0.15
杭州市
0.37
0.25
-0.48
-0.12
无锡市
0.51
1.42
0.30
0.19
苏州市
0.81
0.92
0.43
0.39
宁波市
0.27
4.95
3.37
-3.81
重庆市
0.82
1.17
1.09
1.05
成都市
1.97
2.67
3.07
-2.75
福州市
0.26
0.46
-0.09
0.37
厦门市
1.13
1.49
0.25
0.06
合肥市
-0.05
2.82
2.15
-1.71
武汉市
1.77
2.47
0.31
0.36
长沙市
1.62
0.57
0.50
0.52
天津市
0.85
1.03
-0.47
-2.37
济南市
1.65
3.44
0.93
1.21
青岛市
0.02
0.60
0.95
-0.11
郑州市
2.11
0.68
0.73
0.60
沈阳市
1.79
5.38
2.50
1.63
长春市
1.43
1.09
0.60
0.79
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表12019年全国重点关注城市各季度住宅地价环比增速及变动趋势
二2019年全国主要监测城市土地供应状况分析
(一)主要监测城市建设用地供应总量增速由正转负,各用途土地供应增长率均有所下降
2019年,全国主要监测城市建设用地供应总量为26.19万公顷,同比下降4.68%,较上年大幅回落29.28个百分点,建设用地供应总量增速由正转负。
各用途土地供应量增长率较上年均有所下降,其中保障性住房用地供应增速由上年的57.44%下降至-13.73%,整体回落71.17个百分点;工矿仓储用地供应量增速为10.34%,是各用途土地供应量增速的最高值,较上年下降5.41个百分点(见图7)。
图7全国主要监测城市各用途土地供应量增长率比较(2018年、2019年)
(二)全国主要监测城市住宅用地市场量价同比增速齐降,住宅用地出让面积同比降速尤为显著
2019年,全国主要监测城市住宅用地出让面积同比增速与住宅地价同比增速继续放缓,住宅用地市场呈现“量价齐降”的局面。
住宅用地出让面积同比增长率较上年下降12.09个百分点,同期住宅地价增速回落3.58个百分点。
时序分析显示,全国主要监测城市住宅用地出让面积同比增长率与住宅地价同比增长率相关系数为0.88,变动趋势较为一致(见图8)。
图82010~2019年全国主要监测城市住宅用地出让面积同比增长率和住宅地价同比增长率变化情况
(三)一线城市住宅用地出让面积增速由正转负,二线、三线城市住宅用地出让面积增幅明显收窄
2019年,不同类型城市住宅用地出让面积增速均有所回落。
其中,一线城市住宅用地出让面积增速由正转负,由上年的2.66%降至-6.23%,下降8.89个百分点;二线、三线城市住宅用地出让面积增幅均显著收窄,分别较上年回落20.83和5.96个百分点,二线城市住宅用地出让面积增速收窄最为显著。
一线、二线、三线城市住宅地价增速均有所回落,分别下降4.32个、1.93个和5.19个百分点;一线、三线城市住宅地价增速回落显著,一线、二线、三线城市住宅用地市场均表现为“量价齐降”的态势(见图9)。
图92018~2019年全国主要监测城市中一、二、三线城市住宅用地出让面积与住宅地价增长率
三2019年全国城市地价与房地产市场关系分析
(一)全国重点监测城市各区域住宅地价房价比有所上升,住宅物业租价比有所下降;两指标的空间分布格局反向
2019年,重点监测城市整体住宅地价房价比平均值和中位数分别为39.23%、40.02%,较上年分别上升5.35个和7.65个百分点;整体住宅物业租价比平均值、中位数分别为3.79%、3.26%,较上年分别下降0.31个和0.87个百分点。
分区域来看,东、中、西部地区住宅地价房价比的算术均值分别为48.54%、34.42%和31.19%,呈现东高、中次、西低的格局;住宅物业租价比的算术平均值分别为3.04%、4.02%和4.56%,与住宅地价房价比的空间分布格局相反。
从指标的地区差异来看,东、中部地区与中、西部地区地价房价比差距较上年有所缩小,东、西部地区较上年有所扩大;租价比差距方面,东、中部地区与东、西部地区较上年有所扩大,中、西部地区较上年有所缩小。
(二)房地产开发投资增速小幅提升,房地产投资国内贷款增速由负转正,土地购置面积增长率全年为负,综合地价同比增速持续放缓
2019年,全国房地产开发投资累计增长率平稳波动,各季度较上年同期均略有提升,年末房地产开发投资累计增长率为9.9%,较上年同期小幅上涨0.4个百分点。
房地产投资国内贷款累计增长率于第一季度由负转正,持续提升,第三季度达最高值9.1%后降至年末的5.1%,但仍较上年同期高10.0个百分点。
房地产土地购置面积累计增速于第一季度呈断裂式下降,较上年末回落47.3个百分点,降至-33.1%,为2016年以来的最低值,随后在第二、第三、第四季度虽有提升,降幅逐季收窄,但仍保持负值。
年内各季度综合地价同比增速持续放缓,第四季度末较上年同期下降2.40个百分点(见图10)。
图102015~2019年各季度房地产开发投资、土地购置面积和房地产投资国内贷款累计增长率与全国主要监测城市综合地价季度同比增长率比较
(三)商品住宅、商业营业用房销售指标持续低于上年同期,住宅、商业投资指标走势有所差异;住宅、商服地价同比增速逐季放缓
2019年,商品住宅销售面积累计增长率在上半年持续回落,保持负增长,下半年逐渐提升,而商品住宅销售额累计增长率在第一季度有所回落后,持续小幅提升,但各季度商品住宅销售指标均低于上年同期。
房地产住宅投资累计增长率则在第一季度达近5年最高值后,呈持续下降趋势,但各季度增速均高于上年同期水平。
全国主要监测城市住宅地价同比增速自2017年第四季度起持续逐季放缓,年末较上年同期下降3.58个百分点(见图11)。
图112015~2019年各季度商品住宅销售情况、房地产住宅投资累计增长率与全国主要监测城市住宅地价季度同比增长率比较
年内各季度商业营业用房销售面积累计增速、销售额累计增速持续回落,其中,商业营业用房销售面积累计增速连续六个季度保持负值,商业营业用房销售额累计增速连续四个季度保持负值,两者均于2019年第四季度创历史新低。
房地产商业营业用房投资累计增速年内小幅提升,但各季度仍保持负增长。
全国主要监测城市商服地价同比增速连续七个季度持续放缓,第四季度较上年同期回落2.04个百分点(见图12)。
图122015~2019年各季度商业营业用房销售情况、房地产商业营业用房投资累计增长率与全国主要监测城市商服地价季度同比增长率比较
四地价变化的宏观背景与影响因素分析
(一)经济发展“大盘”稳定,但整体承压,主要经济指标继续放缓,综合地价微幅上涨,涨幅有所回落
2019年,在稳中求进的工作总基调下,中央加大逆周期调节力度,出台系列“六稳”政策举措,持续深化供给侧结构性改革,主要宏观指标保持在合理区间[2],经济发展“大盘”稳定。
经过初步核算,全年国内生产总值990865亿元,同比增长6.1%,增速较上年同期小幅回落0.5个百分点,但仍在较高基数上保持中高速增长。
在国内外环境复杂严峻、宏观经济整体承压的背景下,主要经济指标增速均在合理区间内有所放缓。
投资方面,全国固定资产投资(不含农户)为551478亿元,同比增长5.4%,增速较上年同期放缓0.5个百分点;消费方面,社会消费品零售总额同比增长8.0%,较上年同期下降1.0个百分点;出口方面,出口总额为172298亿元,同比增长5.0%,增长率较上年同期下降2.1个百分点。
在上述经济基本面的支撑下,全国主要监测城市综合地价平稳、微幅上涨,增速较上年同期放缓2.4个百分点(见图13)。
图13主要宏观经济指标与全国主要监测城市综合地价同比增长率比较(2018年、2019年)
(二)“房住不炒”总基调不变,长效机制与新型住房制度加快推进,住宅地价增速回落明显
2019年,在经济下行压力加大、国内外风险调整增多的情况下,中央坚持住房居住属性的定力持续,“房住不炒”总基调不变。
7月30日,中央政治局会议明确提出要落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段;8月14日,住建部表示将加快推动住房保障立法,实现住有所居;11月5日,《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》中,再次强调要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
与此同时,在“房住不炒”“分类调控”的指导下,各地房地产调控仍然偏紧,重点关注城市的保障性住房用地供应量占住房用地供应总量的份额较上年提升3.66个百分点,因城、因区、因势的房地产政策取得积极效果。
房地产市场长效机制的推进,助力了市场趋向稳定,全国主要监测城市和重点监测城市住宅地价增速加快回落。
(三)人民币贷款余额增速相对平稳,房地产金融政策持续收紧,流动性总体处于低位,房地产市场总需求有所抑制,商服、住宅地价增速有所下降
2019年,财政货币政策保持稳健中性,年末,金融机构人民币贷款余额同比增长12.3%,增速变化相对平稳,较上年同期下降1.2个百分点;狭义货币(M1)供应量同比增长4.4%,较上年同期小幅提升2.9个百分点;M1、M2供应量同比增速均处于低位运行,且M1-M2剪刀差由正转负,去杠杆导向下,市场流动资金缩减(见图14)。
图142008~2019年全国主要监测城市商服地价、住宅地价、金融机构人民币贷款余额、狭义货币(M1)及广义货币(M2)同比增长率比较
房地产金融方面,中央聚焦房地产金融风险,房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势。
2月,国新办举行坚决打好防范金融风险攻坚战新闻发布会,强调紧盯房地产金融风险,促进房地产金融、房地产市场的平稳健康发展。
央行、银保监会等监管机构先后提出要加强房地产金融审慎管理、严查房地产违规融资等行为。
年末,多项房地产投资资金情况指标较上年同期仅小幅提升,且房地产投资中,本年资金占比72.67%,较上年进一步缩小。
金融环境整体趋紧的背景下,房企资金压力不减,土地投资趋于理性,助力市场总体降温(见图15)。
在财政货币政策保持稳健中性及房地产金融整体从严的影响下,全国主要监测城市商服地价增速近五年来首次回落,住宅地价增速则继续回落,分别较上年下降2.04个、3.58个百分点。
图152008~2019年房地产实际到位置金、本年资金来源小计及上年资金结余情况
(四)工业生产缓中趋稳,投资活力仍显不足,实体经济困难增多,工业地价增速平稳回落
2019年,工业生产总体缓中趋稳,全年工业增加值同比增速为5.7%,较上年同期下降0.5个百分点。
中国制造业采购经理指数(PMI)仅3月、4月、11月、12月在荣枯线以上,全年均值处于荣枯线以下。
在贸易摩擦和市场疲软的综合影响下,年末工业固定资产投资同比增长4.3%,较上年同期放缓2.2个百分点,工业投资总体呈现“下滑调整”态势,投资活力不足。
全年工业出口交货值累计增速保持在5%以下,工业出口向下承压。
除此之外,随着国内要素价格上涨、环保成本提高以及制造环节内外竞争强化,全球需求减弱,全年工业企业利润率始终保持负增长,企业效益改善趋势放缓。
工业企业在生产、投资、出口和效益方面下行压力较大,实体经济困难增多,在此影响下,工业地价增速较上年回落0.92个百分点(见图16)。
图162014~2019年各季度工业增加值和企业利润总额累计增长率及制造业采购经理指数比较
五2020年城市地价变化趋势分析
(一)持续性压力与突发疫情影响叠加,“六稳”措施趋向强化,地价总体水平高位上涨的支撑乏力,季度间变化基本平稳
当前中国正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期,结构性、体制性、周期性问题相互交织,“三期叠加”影响依然存在,国内外环境面临更多挑战与风险,经济下行压力持续。
2020年初新冠肺炎疫情的暴发,对消费、投资、出口“三驾马车”的冲击,进一步加大了宏观经济“稳增长”的难度,并对不动产市场的预期和各类市场主体的行为决策产生影响。
在2019年底中央经济工作会议确立“稳”字当头的主基调基础上,积极的财政政策将大力提质增效,更加注重结构调整,货币政策“灵活适度”,流动性保持合理充裕,社会融资成本降低。
2020年,财政货币政策协同发力的预期作用目标,不仅要引导资金投向供需共同受益、具有乘数效应的领域,也需关注于突发疫情对经济损失的修复,以及对一些中小企业的救助。
初步预计,2020年政策的短期与长期协同难度增加,“六稳”举措趋于强化,宏观经济发展总体平稳,但阶段性进一步降速的风险增强。
上述背景下,全国土地市场的不确定性因素增加,全国地价总体水平继续高位上涨的支撑乏力,季度间或将出现波动性变化,但幅度基本趋稳。
(二)以基本供求关系改善和“房住不炒”措施为本质特征,综合因素助力房地产市场理性调整,商服、住宅地价大平稳、小分化的态势持续
当前,我国城镇套户比已超过1.0,与国际水平基本持平[3],城镇人均住宅建筑面积从1978年的6.7平方米,增加到2018年的39平方米[4],表明我国房地产市场总量不足的问题已基本得到解决。
近年来,住房租赁市场的发展,一定程度上缓解了房地产市场的供求结构问题,与此同时,调控政策和融资环境总体从严的市场风向下,住房投资性需求受到一定遏制,房地产市场供求关系改善且进入阶段性稳定状态。
2020年,“稳地价、稳房价、稳预期”仍是房地产市场发展的核心目标,突发新冠肺炎疫情的影响不会从根本上改变中央政府继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的决心,“房住不炒”贯彻始终,长效管理机制将逐步完善。
此外,“因城施策”的基本原则有利于各地调控措施的优化灵活,而疫情对不同地区房地产市场影响深度的差异或将在地方政府的调控“自选动作”中得到有效回应。
在此背景下,房地产市场整体趋于理性的调整进程持续,商服、住宅地价将保持平稳缓行的态势,城市间的分化亦将阶段性显著。
(三)实体经济转型步伐影响产业用地供求关系,并驱动地价变化,新兴产业发展良好地区的工业地价将有所提升
随着我国经济逐步迈向高质量发展阶段,实体经济转型升级步伐的加速推进将影响产业用地的供求关系。
需求方面,2019年以来,创新驱动下的产业发展以及《国家发展改革委关于培育发展现代化都市圈的指导意见》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《交通强国建设纲要》《国家物流枢纽布局和建设规划》等利好政策频出,为区域产业发展迎来良机,也对区域产业用地资源配置、产业用地布局提出新要求。
供给方面,自然资源部发布的《产业用地政策实施工作指引(2019年版)》提出,“各地要根据国家产业政策、国土空间规划和当地产业发展,统筹使用新增和存量建设用地,合理安排用地计划指标,有限支持符合产业政策的项目用地”,该指引的出台更好地指导了地方产业用地管理和控制,保障了区域新产业新业态以及创新创业企业用地需求。
区域产业发展规划和区域产业用地政策的共同引导,影响着地区产业用地配置,进一步作用于区域地价变化。
对于经济发展活跃,开放程度、创新能力较高,人口、资本和企业相对集中的区域,产业发展的基础更为坚实,新兴产业将得到更加良好的发展,工业地价将有所提升。
-全文完-
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