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押品估值方法
押品估值方法
第一节市场法
一、市场法的定义
市场法又称为市场比较法或比较法,指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
二、市场法的理论依据
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
替代原理,表现为效用相同、各项参数相近的资产价格总是趋于一致,即任何买者不会接受比市场上正常价格较高的成交价格,任何卖者也不会接受比市场正常价格较低的成交价格。
三、市场法的基本前提
采用市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:
(1)要有—个活跃的公开市场,
(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
公开市场是指一个充分的市场,市场上有自愿的买者和卖者,他们之间进行平等交易。
资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过,且与被评估资产及资产业务相同或相似。
这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物,其交易数据是进行比较分析的主要依据。
资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面:
(1)参照物与被评估对象在功能上具有可比性,包括用
途、性能上的相同或相似;
(2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性,包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;(3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长,应在一个适度时间范围内,同时,时间对资产价值的影响是可以调整的。
四、市场比较法的适用条件
1)充分的交易实例。
在充分掌握市场的交易实例作为分析前提下,比较才能得以进行。
一般认为,估值人员至少要掌握三个以上作为比较实例的相关市场交易资料,其中三个作为最基本的比较实例。
搜集实例资料越充分,应用市场比较法所得到的结果就越理想,否则就不易得出公平合理的评估值。
2)资料具有相关性。
估值中所选用的可比实例必须有较大的相关性。
相关性是指比较实例与所评估对象之间各种价格因素是相似的,相关程度越大,比较及评估结果就越理想。
3)市场供求关系基本一致。
供求情况相差过大的两者不宜进行比较,比较实例与押品在当地市场供求关系上应保持一致。
4)明确显示具备的条件。
在运用市场比较法估值时,估值人员必须将押品与可比实例的影响价格因素一一列出,逐项分析比较,衡量其相关程度,并找出它们之间的差异。
5)资料必须详实可靠。
比较实例资料及其来源必须详实可靠,若资料失实必将影响评估值的合理性。
五、使用市场比较法评估的步骤
(一)交易实例或参照物的选择
交易实例的选择要求关键是可比性,主要包括功能、市场条件及成交时间等。
不论交易实例与评估对象如何相似,交易实例都应该选择三个(含)以上。
二)选择比较因素
从理论上讲,作为参照物的资产应就影响资产价值的基本因素大致相同,如资产性质、市场条件等,但具体到每一种资产,则影响价值的因素又各有侧重。
因而,需根据不同种类资产价值形成的特点,选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标,在参照物与评估对象之间进行比较。
(三)量化指标差异
根据前面所选定的对比指标,在参照物及评估对象之间进行比较,并将两者的差异进行量化。
例如,资产功能指标,尽管参照物与评估对象功能相同或相似,但在生产能力、产品质量,以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。
运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比指标间的差异数量化和货币化。
(四)调整量化的对比指标差异
以参照物成交价格作为估算评估对象价值的基础,在此基础上将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减,得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评估结果。
初步评估结果与所选择的参照物个数密切相关。
(五)评估结果确定
评估人员需对若干评估初步结果进行综合分析,以确定最终的评估值。
确定最终评估值,主要取决于对参照物的把握和对评估对象的认识。
如果参照物与评估对象的可比性很好,评估过程中无明显遗漏疏忽,采用算术平均法或加权平均法将初步结果转换为最终结果都是可以的。
运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有:
1.资产的功能。
资产的功能是资产使用价值的主体,是影响资产价值的重要因素之一。
在社会需要的前提下,资产的功能越好,其价值越高,反之亦然。
2.资产的实体特征和质量。
资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。
资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。
3.市场条件。
主要是要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。
在一般情况下,供不应求时,价格偏高;供过于求时,价格偏低。
市场条件上的差异对资产价值的影响应引起评估人员足够的关注。
4.交易条件。
交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。
交易批量不同,交易对象的价格就可能不同。
交易动机也对资产交易价格有影响。
在不同时间交易,资产的交易价格也会有差别。
以上各因素是运用市场法经常涉及的一些可比性因素。
在具体运用市场法进行评估时,还要视评估对象的具体情况考虑其具体的可比因素。
五、市场法中的具体评估方法
市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。
在具体操作中,根据参照物与评估对象的相近相似程度,市场法的具体方法可被分为两大类:
其一是直接比较法,其二是类比调整法
(一)直接比较法
直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一或若干基本特征直接与评估对象的同一或若干基本特征进行比较,得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额,在参照无交易价格的基础上进行修订从而得到评估对象价值的一类方法。
其基本计算公式为:
评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2,,×修正系数n
或:
评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2,,±基本特征差额n
直接比较法对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。
参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度,或参照物与评估对象的差异主要体现在某几项明显的因素上,例如新旧程度或交易时间先后等。
当参照物与评估对象的差异仅仅体现在某一特征上的时候,直接比较法可能演变成以下具体评估方法:
现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等。
1.现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,经过详细分析后,认为该交易价格是公平的,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估值。
例如,可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估值;批量生产的设备、汽车等可按同品牌号、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市价为评估值。
2.市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象的评估值的方法。
用数学式表达:
评估对象价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。
3.功能价值类比法(亦称为类比估值法)
功能价值法是以参照物的成交价格基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别,其计算公式分别为:
A.资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作生产能力比例法:
评估对象价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)
当然,功能价值类比法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指标上,它还可以通过对参照物与评估对象的其他功能指标的对比,利用参照物成交价格推算出评估对象价值
B.资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法:
评估对象价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)
4.价格指数法(亦称为物价指数法)
价格指数法是以参照物成交价格为基础,考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响,利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。
其计算公式为
A.资产评估值=参照物成交价格×(1+物价变动指数)
即:
资产评估值=参照物交易价格×(1+评估基准日同类资产定基价格变动指数)/(1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数)
或
资产评估值=参照物成交价格×参照物交易期日至评估基准日各期(1+环比价格变动指数)
B.资产评估值=参照物成交价格×价格指数此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况,且时间差异不能过长。
当然,此方法稍做调整可作为市场售价类比法中估测时间差异系数或时间差异值的方法。
5.成新率价格调整法
成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异,通过成新率调整估算出评估对象的价值。
其计算公式为:
资产评估值=参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率)
其中:
资产的成新率=资产尚可使用年限÷(资产已使用年限+资产尚可使用年限)
(二)类比调整法
类比调整法也是市场法中最基本的评估方法。
该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。
只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似,该法通过对比分析参照物和评估对象与国家、行业或市场标准之间的差异,从而掌握参照物与评估对象之间的差异,在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。
类比调整法由于需要利用国家、行业或市场标准,应用起来有较多的局限,在资产评估实践中应用范围并不广泛。
第二节收益法
一、收益法的定义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来确定资产价值的各种评估方法的总称。
收益法的技术思路认为,任何一个理智的投资者在购置或投资某一资产时,所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报,即收益额。
因而该方法利用投资回报和收益折现等技术手段,把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估算评估对象的价值。
二、收益法的基本前提
收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的,它涉及三个基本要素:
一是被评估资产的预期收益;二是折现率或本金化率;三是被评估资产取得预期收益的持续时间。
应用收益法必须具备的前提条件是:
1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;
2.资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;
3.被评估资产预期获利年限可以预测。
三、收益法的基本步骤和参数
(一)收益法评估的基本步骤
1.搜集并验证与资产未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等;
2.分析测算被评估对象未来预期收益;
3.确定折现率或资本化率;
4.用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值;
5.分析确定评估结果。
(二)收益法的经济技术参数
运用收益法进行评估涉及许多经济技术参数,其中最主要的参数有三个:
收益额、折现率和获利期限。
1.收益额
收益额是使用收益法评估资产价值的基本参数之一。
在资产评估中,资产的收益额是指根据投资回报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。
资产评估中的收益额有两个比较明确的特点,其一,收益额是资产未来预期收益额,而不是其历史收益额或现实收益额;其二,用于资产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实际收益。
不同种类资产的收益额表现形式不完全相同,如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量,而房地产则通常表现为纯收益等。
2.折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率就其构成而言,它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。
无风险报酬率,在具体实践中,一般可参照同期国库券利率或银行利率,但需将该利率换算成复利后方可采用。
风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率,该部分报酬率主要从产品风险、经营风险、市场风险及财务风险几方面考虑确定。
在资产的评估中,因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同,其折现率也不同。
单利与复利的转换可以由下面公式得出:
(1+r)n=(1+i×n)
式中:
r指复利率;
i指单利率;
n指计息期间。
3.收益期限
收益期限是指资产具有获利能力持续的时间,通常以年为时间单位。
它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件,以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。
四、收益法中的主要技术方法
收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。
从大的方面来看,收益法中的具体方法可以分为若干类,其一是针对被评估资产未来预期收益有无限期的情况划分,分为有限期和无限期的评估方法;其二是针对被评估资产预期收益额的情况划分,又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等。
先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义:
P—评估值;
i—年序号;
n—未来第i年的评估值;
Ri—未来第i年的预期收益;
r—折现率或资本化率;
ri—第i年的折现率或资本化率;
n—收益年期;
t—收益年期;
A—年金。
1)纯收益不变
1.在收益永续,各因素不变的条件下,有以下计算公式:
P=A/r
其成立条件是:
A.纯收益每年不变;B.资本化率固定且大于零;C.收益年期无限。
2.在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算公式:
PAr[1(11r)n]
r(1r)
这是一个在估值实务中经常运用的计算公式,其成立条件是:
A.纯收益每年不变;B.资本化率固定且大于零;C.收益年期有限为n。
3.在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式:
P=A×n
其成立条件是:
A.纯收益每年不变;B.收益年期有限为n;C.资本化率为零。
二)纯收益在若干年后保持不变
1.
无限年期收益。
其计算公式为:
其成立的条件是:
A.纯收益在n年(含第n年)以前有变化;B.纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变;C.收益年期无限;D.r大于零。
2.
有限年期收益。
其计算公式为:
其成立的条件是:
A.纯收益在t年(含第t年)以前有变化;B.纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变;C.收益年期有限为n;D.r大于零。
这里要注意的是,纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n
三)纯收益按等差级数变化
1.在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算公式:
PAr
其成立条件是:
A.纯收益按等差级数递增;B.纯收益逐年递增额为B;C.收益年期无限;D.r大于零。
2.在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计
算公式:
其成立条件是:
A.纯收益按等差级数递增;B.纯收益逐年递增额为B;C.收益年期有限为n;D.r大于零。
3.在纯收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算公式:
PA
其成立条件是:
A.纯收益按等差级数递减;B.纯收益逐年递减额为B;C.收益年期无限;D.r大于零;E.收益递减到零为止(注:
该数学计算公式是成立的,但完全套用于资产评估是不合适的,因为资产产权主体会根据替代原则,在资产收益递减为零之前停止使用该资产或变现资产,不会无限制的永续地使用下去)。
4.在纯收益按等差级数递减,收益年期有限的条件下,以下计算
公式:
其成立条件是:
A.纯收益按等差级数递减;B.纯收益逐年递减额为B;C.收益年期有限为n;D.r大于零。
4)纯收益按等比级数变化
1.在纯收益按等比级数递增,收益年期无限的条件下,以下计算公式:
A
P
rs
其成立条件是:
A.纯收益按等比级数递增;B.纯收益逐年递增比率为s;C.收益年期无限;D.r大于零;E.r>s>0。
2.在纯收益按等比级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计算公式:
PrAs[1(11rs)n]
rs1r
其成立条件是:
A.纯收益按等比级数递增;B.纯收益逐年递增比率为s;C.收益年期有限;D.r大于零;E.r>s>0。
3.在纯收益按等比级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算公式:
PA
rs
其成立条件是:
A.纯收益按等比级数递减;B.纯收益逐年递减比率为s;C.收益年期无限;D.r大于零;E.r>s>0。
4.在纯收益按等比级数递减,收益年期有限的条件下,有以下计算公式:
PrAs[1(11rs)n]
其成立条件是:
A.纯收益按等比级数递减;B.纯收益逐年递减比率为s;C.收益年期有限为n;D.r大于零;E.0
5.
已知未来若干年后资产价格的条件下,有以下计算公式:
其成立的条件是:
A.纯收益在第n年(含n年)前保持不变;B.
预知第n年的价格为Pn;C.r大于零。
第三节成本法
一、成本法的定义
成本法是资产评估的基本方法之一。
它是通过估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
成本法的基本思路是重建或重置被评估资产,即:
资产评估值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值
-资产经济性贬值
成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法,由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛,并且资产重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系,因而,成本法也是一种被广泛应用的评估方法。
二、成本法的基本前提
如前所述,成本法从再取得资产的角度反映资产价值,即通过资产的重置成本扣减各种贬值反映资产价值。
因而只有当被评估资产能够继续使用并在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益时,资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。
采用成本法评估资产的前提条件一是被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态;二是被评估资产的预期收益能够支持其重置及投入价值。
三、成本法中的基本要素
成本法的运用涉及到四个基本要素,即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。
在实际评估实践中,或者说在具体运用成本法评估资产的过程中,不是所有的评估项目一定都存在三种贬值,这需要根据评估项目具体情况而定。
(一)资产的重置成本
资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。
分为复原重置成本和更新重置成本两种。
1.复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等,以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
2.更新重置成本是指采用新型材料,现代建筑或制造标准,新型设计、规格和技术等,以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
(二)资产的实体性贬值
资产的实体性贬值亦称有形损耗,是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。
资产的实体性贬值通常采用相对数计量,即实体性贬值率,用公式表示为:
实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置成本*100%
(三)资产的功能性贬值
资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。
它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用,而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额,以及原有资产
超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。
(四)资产的经济性贬值
资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
四、成本法中各项要素的具体评估方法
(一)重置成本估算方法
资产的重置成本可以通过若干种方法进行估算,在评估操作实务中应用较为广泛的有:
1.重置核算法。
重置核算法亦称细节分析法、核算法等。
它是利用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项目,逐项计算然后累加得到资产的重置成本。
2.价格指数法。
价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将待估资产的历史成本(账面原值)调整为重置成本的一种方法,其计算公式为:
重置成本=资产的账面原值×价格指数
或:
重置成本=资产的账面原值×(1+价格变动指数)
式中:
价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。
价格指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比,即:
(评估时点价格指数÷资产购建时的价格指数)×100%环比价格变动指数可考虑按下式求得:
X=(1+a1)×(1+a2)×(1+a3)×,,×(1+an)×100%
式中:
x—环比价格指数;
an—第n年环比价格变动指数,n=1,2,3,n。
价格指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法,二者具有明显的区别:
A.价格指数法估算的重置成本,仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本;而重置核算法既考虑了价格因素也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素,因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
B.价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上;而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。
3.功能价值类比法。
功能价值类比法是指利用某些资产功能(生产能力)的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系,通过参照物的价格或重置成本,以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法(该方法亦有称之为类比估值法—指数估值法)。
当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时,人们习惯把线性关系下的功能价值类比法称之为生产能力比较法,而把非线性关系条件下的功能价值法称之为规模经济效益指数法。
A.生产能力比例法。
生产能力比例法方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例,估算被评估资产的重置成本。
计算公式为:
被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本
这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力呈线性关系,生产能力越大,成本越高,而且是呈正比例变化。
因而应用这种方法估算重置成本时,首先应分析资产成本与生产能力之间是否存在这种线性关系。
B.规模经济效益指数法。
通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的分析可以发现,许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性
关系。
当资产A的生产能力比资产B的生产能力大一倍时,其成本却不一定大一倍,也就是说,资产生产能力和成本之间只呈同方向变化,而不是等比例变化,这是由于规模经济效益作用的结果。
两项资产的重置成本和生产能力相比较,其关系可用下列公式表示:
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