完整版项目资金筹措方案样板DOC.docx
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项目资本筹办方案
(一)项目总投资
本项目总投资估计约人民币,详尽组成包括但不限于以下花销:
1.先期征地和拆迁花销;
2.土建工程花销;
3.装修装修工程花销;
4.水电安装工程花销;
5.其他配套工程花销。
(二)项目投资计划
1.项目投资计划表
为保证项目建设的顺利推行,优化各种资本的利用,依照主管部门对项目所要求的开发序次和时间要求,以及依照项目自己的本质情况和项目建设进度计划。
详尽投资计划投资计划安排以下表:
项目投资计划表
2.项目建设投资计划横道图
经研读招标及相关文件,依照本建设项目的特点,以及优化资本使用,将整个项目分专项工程推行建设,进行流水作业施工,优化投资方案,优化配套机械设备,对期中
进度及投资目标进行追踪管理,严格按计划控制进度及投资,经过进度及投资计划的比较解析,采用相应措施作出调整,保证工期以及投资目标。
详尽投资计划见《建设项目投资控制计划横道图》。
建设项目投资控制计划横道图
序
项目名称
号
1征地和拆迁花销
2土建工程花销
3装修装修工程花销
4水电安装工程花销
5其他配套工程花销
6合计工程投资
序
项目名称
号
1
征地和拆迁花销
2
土建工程花销
投资推行起止时间
开始时间结束时间
//
//
投资推行起止时间
开始时间结束时间
//
投资总数
2013年
2014年
(万元)
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
600
600
2650
250
250
250
250
250
250
250
250
250
250
150
/
345
15
30
35
35
35
35
35
35
35
30
25
/
3595
600
265
280
285
285
285
285
285
285
285
285
175
投资总数
2014年
2015年
(万元)
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
/
350
350
3
装修装修工程花销
4
水电安装工程花销
5
其他配套工程花销
6
合计工程投资
1500
200
200
250
250
250
350
15
15
540
200
340
2405
365
200
200
250
250
250
350
200
/
/
/
340
(三)项目融资资本本源
我企业拥有优异的融资能力,项目企业成立后,成立融资管理组,随即着手项目资本融资工作,本项目融资由六部分组成:
一是企业银行账户上的流动资本;二是银行贷款,我企业已与湖北英山农村合作银行签订了流动资本贷款合同;三是企业全体股东及部分员工筹办的资本;四是我企业马上回笼嘉城名居项目的部分工程款;五是与我企业长远合作的资料供应商赞成延期支付部分资料款,现已获取资料供应商就该项目建设可延期支付资料款的承诺书;六是英山县五环新式墙材有限企业注资。
以上融资将是我企业对本项目建设投资的有力保障。
本项目资本本源以下表所示:
资本筹办本源一览表
序号
资本本源
款额(万元)
融资可信程度
1
企业银行帐户上的流动资本
750
2
湖北英山农村合作银行流动资本贷款
1000
3
企业全体股东及部分员工筹办资本
1300
4
回笼嘉城名居项目部分工程款
900
5
可延期支付的部分资料款
1250
6
英山县五环新式墙材有限企业注资
800
7
合计
6000
(四)资本到位承诺
资本到位承诺书见附件1。
(五)投资收益
投资收益定为本项目建设总投资的
8%。
即:
6000万元×8%=480万元。
(六)项目建设投资保证措施
为保证本项目按进度计划顺利进行,依照本项目特点,我们将采用以下详尽措施:
1.将投资密度比较大的分部工程尽量押后施工,诸如其他配套工程等。
2.融资计划应比投入资本计划超前,时间及资本数量需有余地。
3.将整个项目分期,分段,进行项目分解、工期目标分解,按各项目的适应性安排施工,各主体工程的施工期错开。
4.优化投资方案,优化配套机械设备,对中期进度及投资目标进行追踪管理,经过进度及投资计划的比较解析采用措施,作出调整,保证工期目标。
5.充发散挥本项目经理部专业技术人才优势,遇到施工困难时发动技术人员集思广益,为解决施工难题及时提出合理经济的方案。
6.我项目企业将组建一个融资管理小组特地负责项目各阶段的投资计划及融资工
作。
7.我项目企业还组建一个投资控制小组,负责中期投资目标管理追踪,各阶段本质投资与计划比较,进行投资计划调整,解析原因,采用措施,保证项目建设目标达成。
控制措施详见《进度及投资计划控制程序图》。
进度及投资计划控制程序图
融资计划编制
融资计划审批
投资计划解析、编制
进度计划解析、编制
项目融资
确定重点项目
进度目标分解
工程项目推行
中期投资目标管理追踪
与投资计划比较
解析原因,采用措施
投资计划调整
工程项目推行
保证目标达成
(七)资本收益风险峻素的鉴别和对付
1.融资阶段风险峻素的鉴别
BT项目投资管理过程可能遇到的重要资秋风险就是资本链断裂,而资本链可否牢固与BT项目融资风险密不能分。
融资风险主要表现在资本渠道、规模、成本、牢固性等方面,详尽分布在项目合同阶段、建设阶段、移交阶段。
(1)资本缩短风险
以近来国家调控地方政府融资平台债务风险过高的情况而言,采用的主要措施即是
收紧银根,严控银行对融资平台企业的贷款额度。
对于银行而言,大多BT项目都有政府背景,所以银行对BT项目的态度明显受国家宏观调控的影响。
463号文的出台,即加大政府睁开BT项目的压力,又缩短银行资本供应渠道。
无论是银行准备金率上调,还是看守机构有意控制银行资本流向,银行作为BT项目资本的主要本源,都存在很大的不确定性。
在银行资本供应方面,还存在银行可贷资本余额不足的风险。
国有银行和中小股份制银行对政府BT项目的态度有所差别。
国有银行资本充足,贷款项目充足;中小股份制银行资本有限,贷款项目有限,对政府BT项目更加热衷。
所以,在先期贷款审查、合同签订等程序上,中小股份制银行的效率更快,但是当项目确需放款时,可能会面对银行贷款资本不足,难以及时放款的风险,从而影响项目推行。
(2)利率风险
融资成本的直接表现就是利率。
利率风险一方面表现在金融市场利率颠簸而致使投资方融资成本增加的不确定性,另一方面表现在合同谈判阶段,利率计算周期不当而给投资方带来融资成本增加的风险。
①市场利率不确定性颠簸
在项目建设阶段,无论是以浮动利率计息,还是固定利率计息,投资方都会面对市场利率向不利方向变动而增加融资成本的可能性;在项目回购过程中,若是倡导方和投资方约定采用固定利率的资本金计价方式,则市场利率上升会致使投资方付出更高的利息代价,反之,倡导方肩负必然的利息损失。
②利率计算周期可操作性
在贷款合同谈判阶段,利率计算周期是决定资本成本高低的另一个重要因素。
银行项目贷款采用代理支付原则,项目企业借款资本的本质占用时间应是从银行本质放款至
贷款送还期间,而在确定贷款限时上,不同样银行对不同样项目的办理方法有所不同样,所以在与银行谈判过程中贷款限时的确定存在不确定性。
(3)效率风险
银行贷款的效率风险主要表现在贷款项目可否及时过会,并按投资方要求准时放款。
贷款效率总的来说受两个层面的影响,一是投资方层面,二是银行层面。
投资方主观上总是希望银行方面及时过会、放款,但是银行贷审程序要求投资方供应各种企业、
项目资料。
投资方的企业、项目合法性手续是必不能少的报送资料,缺少任何一种资料,都会延误银行上会时间;特别是项目资料,在项当先期,很多合法性手续并未办理达成,所以难以及时供应银行。
银行方面的贷审工作效率是投资方不能够控制的,特别是当贷款额度高出地方银行审批权限而需上报总行审批时,更简单致使审批迟缓,投资方资本需求压力增加。
2.施工阶段风险峻素的鉴别
(1)成本超支风险
在项目施工阶段,涉及到资本运营的主要方面就是工程进度款支付。
工程进度款的
支付,一般按当月本质达成工程量进行结算,工程竣工后办理竣工结算。
在工程价款结算中,应在施工过程中双方确认计量结果后14天内,按达成的工程量支付工程进度款,所以在双方确认计量结果的过程中,就简单产生建设成本超支风险。
建设成本超支风险是指在BT项目投资方与政府谈好回购价此后,施工成本超支而无法获取预期回报也许高出回购款而给投资方带来损失的可能性。
正常情况下,超支风险是由多种因素引起的,主要包括资料、设备及劳动力市场价格、企业管理费、收益税金上调率等,但也不消除施工单位以劣充好,抬高资料价格。
(2)超支风险分解
超支成本风险分解为投资方的造价控制风险和施工方的成本溢价风险。
①造价控制风险。
投资方每个月审查施工方上报的工程量,双方确认后支付工程款。
若是投资方不能够合理确定资料价格,对签证和工程改正把关不严,则难以有力防范施工方的不合理报价,从而造成工程量造价过高,致使超付。
②成本溢价风险。
施工方在超额利益的驱动下,会在资料用量、资料价格方面超额计算,抱着侥幸心
理(投资方把关不严)上报工程量。
综上可见,施工方的成本溢价是投资方造价控制的原因同时也是造价控制不力的结
果,即造价控制是为了防范成本溢价,若是投资方造价控制不力,则更激发施工方成本
溢价动机。
3.工程移交风险风险峻素的鉴别
工程移交是回购顺利实现的决定条件。
工程可否按期竣工并查收达成,直接决定回购可否进行。
工程移交是投资方项目管理的结果和目的,受项目施工方施工进度和施工质量的影响,所以投资方在此方面居于主动地位。
若是投资方项目管理不力,施工方的施工进度迟滞,工期延后,并且不能够在工期滞后原因方面获取政府的确认,那么就为后期项目移交埋下隐患。
工程移交风险在某种程度上涵盖了项目投资建设期的工期风险和质量风险。
工期风险的原因很多,涉及到工程施工过程的各个方面,主要来自于施工设计延缓、失误、变
更,资料、设备、人员、进度款等各方面、各环节出现问题,以及其他不能抗力风险等。
质量风险主要来自于施工方管理、技术水平以及设计单位技术水平难以控制等方面。
4、风险对付
风险在企业经营管理过程中必然存在,不能能经过特定手段而完好闪避风险爆发而给企业开来损失的可能性,只有正确认识风险、管理风险,才能最大程度地防范损失。
(1)加大融资推进力度和敏感度
①拟定的确可行的融资方案
融资工作睁开前,依照项目预期动工时间和施工进展,做好财务测算,预估未来现金流,确定融资渠道和融资规模。
融资方案是前瞻性文件,不能够保证方案的各个环节都吻合未来本质,所认为使融资方案更具实效性,可借鉴企业过去项目经验或其他企业可取的融资模式。
②成立高效快捷的融资渠道选择体系
融资工作最基础的内容是协调金融机构、推进融资进展。
就银行贷款而言,银行选择很多,但是其实不是所有银行都对项目恩赐足够重视,也其实不是所有银行都能够满足资本需求。
所以,投资方应当发展银行关系,储备银行渠道,并清楚银行各自特点。
在详尽开
展融资工作时,选择合作意向更大的银行。
成立融资渠道池,若是项目规模过大,可考虑银团贷款。
③成立融资工作推进小组
融资工作事务多、周期长,成立融资工作推进小组,特地负责融资先期洽商、贷审
跟进、放款公关等工作。
在贷款审批阶段,银行内部流程复杂,而投资方对银行内部状
态不清楚,简单造成推进迟缓,若是推进小组能够亲近追踪银行动向,一旦发现银行意
向性转变,马上采用拯救措施或改变重点工作方向。
(2)提升造价控制工作水平
①加强造价控制团队把关力度
造价控制是专业性相当强的工程估计业务模块,也是投资方争取盈利的主要控制手段。
所以,造价控制团队是投资方保证工程高水平管理的必然要求。
工程估计的工作量较大,所以在保证造价人员专业水平、熟练程度满足要求的前提下,工作强度之大也要求装备足够的估计造价人员。
②做好全过程各阶段的造价控制
依照工程建设的招标、施工、竣工三阶段划分,造价控制也应做好对应三阶段的估计工作。
招标阶段,合理划分标段,做到整体最优;各标段相对独立,互补搅乱;工程量相对均衡,以促进招标单位的竞争性,掌握工程造价控制的主动权。
施工阶段,要加强合同管理,利用合同条款解决造价瓜葛,防范索赔;严格把关资料用量、资料价格;推行项目造价管理负责人签字制,否则不得结算工程款;严格控制工程改正及改正程序,特别对于重要改正,采用先算账后改正的方法办理。
竣工决算阶段,在工程竣工查收后,投资方应及时对施工方送审的竣工查收资料进行整理、审查。
比较施工图、竣工图、施工合同、改正资料、现场签证进行核对,实事
求是地进行竣工决算;审查工程量、隐蔽查收记录、定额的套用、资料价、取费标准等。
(3)从全局视角掌握项目移交和回购
①充发散挥工程管理龙头作用
对于二次招标型和直接施工型的BT模式,投资方肩负项目管理职能。
工程可否按期竣工、安全施工、质量合格在必然程度上取决于投资方的工程管理水平。
工程质量、安全、进度都能达标,才能进入移交、回购阶段,所以投资方经过加强工程管理能力,可在很大程度上防范工程移交风险。
②合理确定回购款支付周期和比率
政府资本有限,若回购款支付周期很短,可能致使政府因资本紧张而无法按期支付
较高回购款;若周期过长,则投资回报率较低,投资方资本回笼慢,有资本链断裂风险,同时面对政府方面更多的不确定性。
所以,在总回购期不变的前提下,可试一试增加支付次数、减小支付比率的方法。
这样,即可减小政府每次支付资本的压力,又可经过频频催收,给政府灌输还款看法、施加付款压力。
(八)紧急状态下的资本对付方案及承诺
1.紧急状态下,我企业资本对付方案以下:
(1)债权快速融资
①国内银行贷款融资:
商业银行采用抵押、担保贷款;政策性银行采用项目及经营权或财政保全;
②民间借贷融资:
风险大,成本高,但办理简单,操作快捷;
③信用担保融资。
(2)股权快速融资
①股权出让融资:
出让企业的部分股权,以筹集企业所需要的资本;
②投资银行融资:
向证券、并购重组顾问、基金管理、风险投资的企业(属投资银
行机构)融资。
(3)内部融资和贸易融资
①财产管理融资:
将财产经过抵、质押等手段融资;
②票据贴现融资;
③财产典当融资;
④商业信用融资。
2.紧急状态下的资本对付承诺
紧急状态下的资本对付承诺书见附件2。
附件1:
资本到位承诺书
致:
英山县经济开发区建设投资有限企业
若我企业在英山县工业新城叶坊村廉租房(宏源廉租房)及部署小区建设投资人招
标中有幸中标,我企业将加大融资推进力度,做好各阶段的造价控制工作,细化各阶段
的资本投入计划,保证资本及时足额到位,以保证项目建设的顺利推行。
特此承诺。
湖北金五环建筑有限企业
二○一三年七月十七日
附件2:
紧急状态下的资本对付承诺书
致:
英山县经济开发区建设投资有限企业
若我企业在英山县工业新城叶坊村廉租房(宏源廉租房)及部署小区建设投资人招
标中有幸中标,资本在不能预知的紧急状态下,我企业将采用抵押贷款、出让企业部分
股权等方式快速集结资本投入到本项目,以保证项目建设的顺利推行。
特此承诺。
湖北金五环建筑有限企业
二○一三年七月十七日
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