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楼市资讯
北京房地产市场资讯
BeijingRealtyMarketReview
【2011.06】
——北京中原市场研究部出品
目录
一、政策要闻22
1、国家政策法律法规2
住建部:
房屋征收按市价评估补偿估价精确到元2
发改委:
地方投融资平台发企业债优先用于保障房5
住建部出台公租房指导意见6
2、北京市政策法规6
商住新政本月起实施7
北京7月起业主收房入住时将获房屋说明书9
海淀试点服务平台,颠覆性变化,恰逢时机11
二、行业消息13
1、土地资讯13
北京朝阳区CBD剩余9宗地块悉数入市招标13
华润置地无视督办囤积国贸地块六年14
京城CBD暗战金融街60亿再获中信城商业旺地15
楼面价超4万15个月后首现北京再现新地王17
2、金融资讯18
央行年内第六次上调存贷款准备金率18
3、市场动态19
北京房价结构性下降4.8%保障房纳入统计19
标普大摩齐称中国房价将降21
北京:
出售经适房或限价房将无资格再申请保障房22
北京通州五年构建高端总部基地已投资111亿22
住建部报告显示房企百强七成缺席保障房建设23
钓鱼台七号院低价再次入市24
夏季房展北京项目未降价25
图表目录
图表1:
国家政策法律法规列表2
图表2:
北京市政策法律法规列表3
一、政策要闻
1、国家政策法律法规
图表1:
国家政策法律法规列表
政策法律法规
发布日期
实施日期
发布单位
《国家发展改革委办公厅关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》
2011-06-09
2011-06-09
国家发改委
《中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点》
2011-06-14
2011-06-20
中国人民银行
《关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》
2011-06-03
2011-06-03
中华人民共和国住房和城乡建设部
关于加快发展公共租赁住房的指导意见
2011-06-08
2011-06-08
中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会
住建部:
房屋征收按市价评估补偿估价精确到元
继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后,住建部6月7日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》,确定了房屋征收补偿的评估办法。
其中规定,负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定;征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格,不再综合政府定期公布的房地产市场价格。
住建部表示,2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。
房屋征收评估新流程
选定机构
被征收人在规定时间内,协商选定房地产价格评估机构。
签订合同
一般由房屋征收部门作为委托人,与评估机构签订评估委托合同。
征收评估、鉴定费用由委托人承担。
实地评估
估价师对被征收房屋进行实地查勘,根据评估对象和当地房地产市场状况,选用一种或多种方法进行评估。
公示解释
房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果,房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。
公示期间,估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。
交付报告
公示期满后,房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告,房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。
申请复核
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请鉴定
被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
变化1评估价格完全依照市场
2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定,“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。
”
按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》,对此进行了细化。
“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格,是指在评估时点的平均交易价格。
评估时,还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。
【解读】在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中,对房屋价值的评估,已经不再综合政府定期发布的“指导价”,而是完全按照市场交易的价格。
对此,北京市房协副秘书长陈志昨日表示,这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。
“《条例》中,是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
政府是征收的主体,那么对于房屋价值的判断,就应该采用第三方独立的判断才能公平。
即便是第三方评估机构来评估价值,但如果政府还是设定一个指导价的话,就不能体现第三方的独立判断。
所以,这是一个立法方面的进步,征收的成本更加向市场靠拢。
”
变化2评估机构由被征收人选
在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定,“拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。
而在昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定,“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。
至于评估费用由谁承担的问题,《办法》表示,房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担,一般由房屋征收部门作为委托人。
【解读】陈志表示,《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一个指导思想,就是不能强行征收,要保证被征收人的合法利益。
由被征收人来选定评估机构,取消了政府指定评估机构的权力,这是社会公平的体现,也尊重了被征收人的权利。
不过他认为,选定评估机构的办法,还需细化。
“比如要拆一条街,那会涉及很多户,每一户都有自己的想法,但评估机构只能确定一家,如何协调就是一个问题。
即便投票,也需要细化操作办法。
可以想一下,现在一个小区成立业主大会,投票都那么难,更何况涉及人员更多、利益更大的房屋征收。
”
变化3评估更多体现土地价值
在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定,“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。
不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价方法”。
而新的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确,估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
【解读】陈志认为,过去,在房屋拆迁的补偿中,体现的主要是房屋的价值。
但这其中,土地的价值也很大。
而新的条例中,对于土地的价值有了更多的体现。
“比如,在王府井地区征收,可能这个地段的土地在征收后,要开发成商业,将来获得的利益很大。
但如果仅按市场比较法,可能体现得不明显。
那么可以假设它在征收后,将来开发项目,会取得多少收益。
按照假设计算出的收益,来衡量应该补偿给被征收人的那部分。
”
发改委:
地方投融资平台发企业债优先用于保障房
近日,国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,通知指出,地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设,支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业,通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。
企业债券具有期限长、利率低的优势,是保障性住房项目市场融资的较好工具。
为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务,各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》(国发19号)进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券,募集资金应优先用于各地保障性住房建设。
同时,《通知》强调,只有在满足当地保障性住房建设融资需求后,投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其它项目的建设。
另外,通知还指出,地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的,如果符合国发19号文要求,以及投融资平台公司发债的各项条件,可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。
从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业,也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内,通过发行企业债券进行项目融资。
各地发展改革部门应根据本地实际,优先做好募集资金用于保障性住房项目的企业债券发行申请材料的转报工作,提高工作效率。
住建部出台公租房指导意见
住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》也对外发布,旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。
《指导意见》指出,近年来,一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。
同时,随着城镇化快速推进,新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现,外来务工人员居住条件也亟须改善。
根据《指导意见》,公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。
有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件和租金水平,由市、县人民政府确定。
已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭,不得承租公共租赁住房。
符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的,可以申请廉租住房租赁补贴。
《指导意见》强调,各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划,予以重点保障,加大对公共租赁住房的投入,中央以适当方式给予资金补助。
对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠,涉及的行政事业性收费和政府性基金,按照经济适用住房的相关政策执行。
2、北京市政策法规
图表2:
北京市政策法律法规列表
政策法律法规
发布日期
实施日期
发布单位
《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》
2011-05-04
2011-06-01
市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划委、市商务委、市国土局
《关于印发北京市〈房屋建筑使用说明书〉示范文本的通知》
2011-05-27
2011-07-01
市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划委、市商务委、市国土局
《关于开展存量房交易服务平台试点工作的通知》
2011-05-31
2011-07-01
北京市住房和城乡建设委员会
商住新政本月起实施
住宅市场因受“限购”政策的影响,成交萎靡不振,商住类项目却因不限购的优势热卖。
5月16日,北京市出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,全面叫停“商改住”。
但如何界定影响范围却让市场犯愁。
记者从业内权威人士处获悉,“这次禁令卡的是规划审批环节,是设计层面上的,已经通过规划审批的项目还是能拿到预售证的。
”
“禁令”成为促销噱头
5月16日,北京市住房城乡建设委员会同市发展改革委、市规划委、市商委、市国土局5部门联合出台了《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》(以下简称《通知》)。
《通知》就加强商业、办公类项目管理,防止开发企业擅自改变项目规划用途,切实保护购房人合法权益出台了五个方面的监管措施,严禁“商改住”等违规行为,并从6月1日起执行。
该“禁令”在一定程度上成为在售商住项目的促销噱头。
近两周,记者经常收到各类商住项目的促销短信,要记者“抓住最后的投资机会”。
不少商改住项目的售楼人员告诉记者“以后商改住的项目就不办产权证了,现在买是最合适的,可以投资也可以自住,项目也没有户口的限制。
”
商住项目逆势热销
新政一出,不少商住楼开发商纷纷打出“绝版”旗号,掀起了一股购买商住房的热潮。
根据北京房地产交易中心和伟业我爱我家提供的数据显示,上周(5月23日-5月29日)套数排行榜中,排名前五的均为商住项目。
在北京取消“商改住”的调控政策变向助推下,商住项目集中发力逆市热销。
事实上,数据显示,“京十五条”颁布后的2月17日至3月2日,北京市商住楼房源累计成交532套,占总成交量的32.76%。
今年第20周(5月16日-5月22日)商住项目已表现不俗,除去限价商品房项目中国铁建•长阳国际城外,共两个项目周度销售量过百,东亚•上北鑫座以网签344套名列第一,润枫欣尚等四个商住项目均榜上有名。
5月13日,昌平商住项目东亚•上北鑫座开盘,其当日推出的736套房源吸引了5000多人参加摇号。
北京房地产交易管理网数据显示,5月北京商品房市场中,办公单元交易套数达到了2542套,商业单元签约也达到了805套,总签约达到了3347套,总量创造了数月来的新高,更是数倍于去年同期。
这些成交主要是商住项目促成的。
北京中原三级市场研究总监张大伟认为地产开发分为三个阶段:
初段是住宅开发,第二个阶段是商业开发,第三个阶段是地产服务业。
显然,目前中国地产业已进入第二阶段。
住宅开发暴利正在逐渐过去。
特别是限购等政策使得小部分自住者也开始关注商住类项目。
政策模糊引发担忧
对于该政策的影响,商住项目7克拉的销售人员告诉记者,新颁布的通知对项目的销售没有太大影响,因为该项目是6月1日之前报批的,购房者可以办理房产证。
记者致电了部分在售的商住项目,都得到了同样的回答。
据一位不愿具名的商住项目负责人透露,该项目的销售和政策出台之前一样,没有大的波动,尽管该项目不受此政策的影响,可以办理房产证,但是看房人数也没有显著增加,成交情况也没有变化。
事实上,在对住宅市场调控愈演愈烈之时,记者在采访中明显感到,与政策出台前相比,不少商住项目开发商对于商住字眼颇为敏感,怕引起政策打压。
同时,部分购房者心里也在暗自打鼓,“现在买的房子是期房,政策并没有明确什么情况的商住楼不能办房产证,真到收房了是否能拿到房产证?
”
对于购房者的担忧,亚豪机构研究部副总经理韩乐也有同样的疑虑,“政策还没有明确是以立项规划为时间节点还是以最后的验收为节点?
如果以前者为节点,那么现在在售的项目均可以拿到房产证,如果是后者那么现在大部分商住楼要面临调整。
”
三年内不会“绝版”
房地产行业的权威人士告诉记者,如果6月1日之前项目的审批通过了,就按照老办法,6月1日之后将不再有这方面的审批。
“对在售的商住项目来说是没有影响的。
这次禁令卡的是规划审批环节,是设计层面上的,已经通过规划审批的项目还是能拿到预售证的。
”这位业内人士同时表示,实际上多数商住项目早在去年就已经搭上政策的“末班车”,通过规划审批并办好预售证。
数据显示,目前北京市在售商住楼项目有47个,这47个在售商住楼项目整体均价为27390元/平方米,其中,市内六区的项目多达30个,占项目总量六成以上。
现有的商住项目最少还能卖个两三年,不必担心“绝版”。
北京7月起业主收房入住时将获房屋说明书
7月1日起,北京竣工交付的住宅项目,在业主收房入住时,开发商都要提供一份详细的“房屋使用说明书”,详细描述房屋建筑各部位的使用说明和注意事项。
二手房交易时,房屋的使用说明书也要一并移交给买房人。
6月2日,市住建委发布了《北京市房屋建筑使用说明书》的示范文本,包括四个部分:
房屋建筑基本情况;各项目及部位的使用说明和注意事项;相关附件以及服务指南。
六成房屋室内空气超标
在示范文本的第三部分,记者发现要求提供的附件有《室内环境检测报告》。
市住建委房屋安全和设备管理处处长李自强介绍说,过去,这份报告只是整个项目的竣工验收中,开发商要提供的,但没有提供给购房人。
近年来,室内环境是否达标的纠纷明显增多,在精装修的房屋中尤其突出。
此次北京强制要求将该报告作为房屋建筑使用说明书的附件,提供给购房人。
国家室内环境质检中心主任宋广生介绍说,根据他们的检测和调查,目前约有六成房屋的室内环境不达标。
有些是开发商在交房时就不达标;有些则是业主在使用中造成的。
亮指标保护购房人利益
“房屋建筑的空气污染,主要有几个方面,混凝土防冻剂中会有氨的污染,混凝土外加剂中会有甲醛的污染,一些矿渣砖等放射性材料会有氡污染等。
这些方面的污染,将来《房屋建筑使用说明书》中都会列出并让购房人知道,这对购房人的利益是一种保护。
”宋广生说。
不过他同时提醒购房人,一般开发商交付的新房,即便这些指标达标,但也往往是与达标值很接近。
“这就像一个桶,如果水快满了,就不能再加了。
而业主在二次装修,以及在房中放置家具,都会新增一些污染,这就会造成环境超标。
另外,根据国家标准,这些室内环境的检测报告,只是房屋密闭1个小时测出的值,但业主家中往往一天不开窗的时间不止1个小时。
”
解读
整体情况开发商说明书造假需担责
在基本资料中,开发商、设计单位、施工单位等都要明确列出。
“这就明确了各方的主体责任。
将来房屋出现了问题,鉴定机构在经过鉴定后,就可以判定是谁的责任,应该找谁。
”李自强说。
“另外,和买商品一样,可能人们都会有一个认品牌的心理。
比如买房时,他可能就会想选大的设计院设计的房子,那么在这个说明书中,就可以清楚地看到。
”李自强说。
此外,可能在最初的楼盘宣传或沙盘中,开发商对配套设施说的都很好,如果业主在今后得房屋使用过程中,出现了与说明书不符的情况,业主可以凭此追究开发商的责任。
详细部位业主若违规使用责任自负
第二部分是各项目及部位的使用说明和注意事项。
如果使用人没有根据说明书,不正确使用房屋而承受了损失,开发商也将因此免责。
“房屋与电器不一样,电器是一个人使用的,但房屋里有些结构是属于承重结构,这是共用部位,比如楼板或一些承重墙,所以必须要明确房屋所有权权利的界限,哪些部位是你可以动的,哪些是不可以动的。
如果说明书告诉了你不能动,你却动了,将来出了问题要自己负责。
”李自强说。
如为了避免楼板超负荷,装修时如果使用面砖,总厚度要不能超过多少毫米;卫生间地面与墙面,穿过楼板的下水管洞周边,以及屋面和外墙面等部位,均采取了防水措施,装修时如果有改动,要采取防水措施。
房屋用具装修建材品牌信息需列出
在第三部分中,室内环境检测报告、环境影响评价报告、交通影响评价报告、建筑物隔声情况和声环境情况等附件都是首次要求提供给每个业主。
李自强表示,对于房屋建筑中配置的电梯、电线、门、窗等,开发商也要提供这些设备、设施的说明书。
而对于精装修的房屋,开发商还要列出各种装修建材和家具洁具的品牌等信息,如地砖或洁具是什么品牌等。
开发商还要提供给业主房屋的上下水布置示意图、电气线路的布置示意图、地采暖管道布置图等。
若不提供,业主在装修时容易打断水管或电线。
将来提供了这些示意图,如果还出现这些情况,就是业主的责任。
相反,如果没有提供,那么就是开发商的责任。
”
二手买卖二手房买卖也需交说明书
除了新房,二手房交易也将需要提供房屋说明书。
李自强说,市住建委已经更改了二手房交易的相关程序,在二手房交易中,《房屋建筑使用说明书》将作为二手房买卖合同的附件,如果应该提供《房屋建筑使用说明书》却没有提供,将无法完成二手房的交易和过户。
同时,市住建委还要求,在房屋租赁中,《房屋建筑使用说明书》也要作为房屋租赁合同的附件,由出租人提供给承租人。
“因为承租人是要使用房屋建筑的,所以他也必须要了解房屋建筑的使用说明。
”李自强说,今后,公租房作为租赁性房屋,在出租时也将把使用说明书提供给承租人。
惩戒措施不提交说明书将记分处罚
李自强表示,北京此次编制的房屋建筑使用说明书,借鉴了日本等国外房屋使用的先进经验。
而且不但保障房、商品房等住宅项目,公建项目也必须提供使用说明书。
市住建委要求,下月1日以后竣工交付使用的建筑,开发商都必须参照示范文本编制《房屋建筑使用说明书》,并将其作为购房合同的补充附件,提供给买房人。
在业主办理入住时,将说明书正式交付到业主手中。
如果开发商不提供使用说明书,市住建委将视其为违规行为,并进行记分等处罚,这对开发商的资质会有影响。
而如果开发商提供的说明书不详尽,市住建委也正在研究相应的处罚措施。
海淀试点服务平台,颠覆性变化,恰逢时机
2011年7月1日起,由北京市住房和城乡建设委员会打造的北京市存量房交易服务平台(以下简称服务平台)将在海淀区率先试点,开始向二手房买卖的居民无偿提供信息发布、房源核验、房源状态查询、网上签约、资金监管等一站式服务,切实保证房源真实有效、交易资金安全交割。
北京中原副总经理宫萍分析认为:
海淀试点规定出台,恰逢时机
2011年房地产市场宏观调控政策不断,交易量萎缩,据交易管理网数据显示,2011年1-5月存量住宅交易量同比下降35.3%,步入下行通道,对中介行业发展带来巨大冲击,而地产中介企业规模化运营发展每个阶段都需要钱的,为了生存问题难免会动用客户的钱款,存在巨大的资金挪用风险,而此时海淀区试点此规定,可以说是恰逢时机。
这是中介行业操作的一次颠覆性变化
北京存量房市场高速发展,网络房源营销竞争日趋激烈,存量房参与各方可随意发布房源。
而7月1日起海淀区率先试行出售房源须上传并政府核验后方能显示在新存量房交易服务平台,然后才可以进行网上签约。
一方面委托出售房源在平台展示为“独家代理”形式;二是通过中介公司成交房款交割必须通过资金监管!
此政策应该算是一改中介行业以往房屋买卖操作过程,为房产中介市场带来“颠覆性的变化”!
房源唯一性,营造真实的交易环境
存量房交易服务平台提供房源核验功能,确保房源真实且唯一。
改变以往交易流程,资金监管等同强制执行
此次海淀试点服务平台明确规定,通过经纪机构达成交易的须通过区县房屋行政管理部门开设的监管账户划转存量房自有交易资金,这就等同于强制执行。
改变以往操作规则,核验使平台无重复房源
以往同一房源委托给不同中介公司,在网上会有多条显示,而此次海淀试点服务平台彻底改变这一现象,唯有一家经业主授权委托的中介公司才有权利上传房源信息,经区县房屋行政管理部门对房源进行核验后予以公布,使平台上出现一房一记录,绝无重复。
核验给政府加大工作量
中介公司在平台上录入信息后,应先经区县房屋行政管理部门进行房源核验后方可在服务平台上显示。
而海淀区作为北京存量房第二大成交区域,在目前市场低迷交易下,每工作日平均成交55套左右,而09年市场火爆时,每工作日均成交最高达150套,这仅仅是成交的数据,放盘量要远高于成交量。
需客户解抵押房产资金如何监管
对于处于抵押状况,且客户为业主垫资进行解抵押,那有部分资金无法进入监管账户,直接进入卖方原来的贷款账户。
二、行业消息
1、土地资讯
北京朝阳区CBD剩余9宗地块悉数入市招标
6月6日,北京市土地储备整理中心发布了朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)9宗地块的出让公告。
9宗地块均为商业金融用地,总计规划建筑面积109万平方米。
公告显示,该9宗地块将于7月6日投标。
9宗地分别是北京市朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)核心区Z8至Z13地块,北京市朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)核心区Z1a、Z2a、Z2b地块。
其中Z8、Z9和Z10鼓励总部竞标,Z11、Z13、Z1a、Z2a、Z2b鼓励金融机构竞标,Z12鼓励综合体竞标。
出让预公告显示,上述地块将以“七通一平”形式供地。
境内外的企业、其他组织,除法律、法规另有规定外,均可参加投标,可以独立投标或联合投标。
北京CBD地块
北京CBD地块,西临国贸,北接央视新址,东连万达广场,南接建外SOHO,因其毗邻中服大厦又被称为“中服地块”,是目前CBD中最完
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