多元化商业项目可行性研究报告.docx

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多元化商业项目可行性研究报告

多元化商业项目

可行性研究报告

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第一章总论3

一、项目摘要4

二、可行性研究报告编制依据、编制原则、编制目的5

三、主要技术经济指标6

四、可行性研究主要结论7

第二章项目概况8

一、项目名称8

三、项目地理位置13

四、项目拟建规模13

五、项目设计、监理、装饰设计、酒店管理、物业管理单位情况13

第三章项目建设的必要性18

一、项目提出的背景18

二、项目建设的必要性19

第四章项目投资环境及市场分析24

一、项目投资环境分析24

二、房地产市场分析30

第五章项目建设的基础条件45

一、项目的选址45

二、项目建设条件45

第六章设计理念与工程设计方案48

一、基本设计理念48

二、总体布局与建筑设计48

第七章开发建设及经营计划57

一、开发建设计划57

二、经营计划59

第八章项目投资估算和资金筹措60

一、项目总投资估算60

二、项目投资来源，筹措方式的确定66

第九章项目分析及评价67

二、项目定位68

三、项目的经营方式及策略70

四、项目评价76

第十章项目经济效益评价77

一、经营净收入估算77

二、项目盈利能力分析84

三、偿债能力分析87

第十一章风险分析88

一、盈亏平衡分析88

二、敏感性分析88

第十二章可行性研究结论与建议90

一、项目结论性意见90

二、项目风险及防范建议92

附表1：

投资计划估算表93

附表2-1：

开发期现金流量表94

附表2-2：

经营期现金流量表95

附表3：

借款还本付息表96

附件97

第一章总论

近年来，XX建设区域性金融中心、中西部会展中心、区域性文化中心、现代物流中心和中原旅游区接待服务中心等雏形已悄然形成，从而带动更多的商务发展机遇。

得“中”独厚，作为全国重要的交通枢纽和商贸城市，城市经济得到快速发展，民营经济日益活跃，对办公空间的需求开始出现，写字楼的产生是一个城市经济发展活跃程度的直接反映。

因时而需，XX已经开始进入“高端形象”商务办公时代。

近年来，越来越多的国内甚至国际大公司不断进驻XX，其中有相当数量的置业需求。

作为区域性的城市经济中心，XX对企业有强大的磁场引力。

本地企业不断发展壮大，企业形象已经成为其选择办公地点时的重要参考指标，实力派企业越来越看重“与自身品牌含金量相吻合的办公场所”。

国家对“中部崛起”的政策性支持，XX将会吸引更多国内外大型企业集团建立中部地区总部，形成黄河中下游地区的总部经济发展中心。

如今，随着一些企业的发展壮大，对高档办公空间的需求也应运而生；另外，XX日益良好的投资环境及特殊的交通枢纽位置，也吸引着一些国内外的知名企业纷纷进驻，写字楼市场呈现出多元化发展，对“国际级”的专业写字楼提供了更多的发展空间。

XX中心是XXXX房地产开发有限公司在XX新区拟建开发的一个多元化商业项目，地处XX市XX新区（中央行政办公区）核心区域，位于金水东路与农业东路交汇处。

坐拥万众瞩目的XX中央行政商务区核心地段端点，西接XX新区中央商务建成区，东连XX新客站和郑开大道，毗邻XX新区管委会，是XX地铁一号线途径的重点站，距离XX新客站2公里，距离XX机场30公里，地理位置十分优越，是未来XX发展的行政办公核心区域。

XX中心集国际5A级写字楼、国际5星级（喜来登）品牌酒店及精品商业等为一体的“高标准、高质量、高品位”商务综合体。

项目总用地面积：

42768.31平方米（64.153亩）；总建筑面积约16万平方米，由三栋塔楼组成。

融办公、商务、餐饮、娱乐、购物等多功能于一体的现代化标志性建筑。

为了把项目建成XXCOD标志性建筑，XXXX地产聘请了多家国际一流的管理、规划、设计、经营、物业等公司，项目多样物业产品科学组合，良性互动，轻松完善项目产业链，全面提升项目综合价值。

为区域内的实力企业提供了与之相匹配的标准化、系统化、科技化的高档办公空间，将在很大程度上提升项目和区域化商务环境档次，成为国内外实力企业发挥才智、扩大财富、可持续发展的总部基地。

XXXX地产始终坚持“高品质、高品位、高标准”的理念，所有功能均面向高层次的企业群体，将为国内外企业提供完善而完美的服务，营造更新更好的现代办公方式，同样显示了XX与国际大都市商务并进的步伐。

以房地产开发企业自持物业的运作模式，为投资者、经营者、客户提供多方共赢，创造和谐价值。

一、项目摘要

1.项目背景

XXXX房地产开发有限公司根据XX新区建设的功能需求以及潜在的巨大市场需求，同时为了实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟建设集五星级酒店、5A级写字楼和精品商业于一体的综合业态。

2.项目建设主要内容

本项目建设用地面积为42768.31平方米（约合64.153亩），建成集住宿、餐饮、会议、娱乐、商务于一体的XX中心。

五星级酒店及写字楼A座地上23层，写字楼B座地上24层，裙房地上4层，局部3层，地下2层。

总建筑面积：

161,933.05㎡（含地下建筑面积34,982.70㎡）。

二、可行性研究报告编制依据、编制原则、编制目的

1.项目编制的依据

（1）国家和地区经济建设的方针、政策、规划以及国家公布的有关法律、法规、行业标准、工程技术、经济定额规范等；

（2）结合XX市自然、经济、社会及城市发展总体规划；

（3）按照XX市有关部门提供的相关资料、数据；

（4）在XX中心项目实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发提供科学的决策依据。

（5）其它有关资料。

2.编制原则

（1）合理规划开发XX中心项目资源，严格遵循XX市以及XX新区总体规划；

（2）接轨国际商务平台，完善XX高档商务办公及酒店服务的需求，满足跨国企业在XX迅猛发展的需要，使商务办公和酒店服务完美结合；

（3）遵循市场需求，实现合理开发，9J7C/D5以高品位的项目定位，提升XX城市形象。

3.编制目的

（1）对项目的可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、经营策略提出相应的建议。

（2）结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

（3）对项目进行投资分析和风险分析。

（4）对项目决策及其实施的优化提出建议。

三、主要技术经济指标

主要经济技术指标

名称

数量

总用地面积（m2）

42768.31

建设用地面积（m2）

20589.97

总建筑面积（m2）

161933.05

其中

地上建筑面积（m2）

126950.35

地下建筑面积（m2）

34982.70

建筑基地面积（m2）

7189.09

酒店建筑面积（m2）

55384.59

写字楼A座建筑面积（m2）

32462.94

写字楼B座建筑面积（m2）

24778

商业建筑面积（m2）

14324.82

容积率

6.17

建设密度

34.92%

绿地率

35.5%

机动车停车位（辆）

1008

自行车停车位（辆）

1026

四、可行性研究主要结论

本项目地理位置优越，项目优势明显，开发方案及经营方案科学合理，具有较强的盈利能力、较高的借款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，从经济角度评价，我们认为项目可行。

第二章项目概况

一、项目名称

XX中心

二、项目开发建设单位情况

1.企业基本情况

XXXX房地产开发有限公司成立于2007年03月13日，注册资本金6000万元，法人代表苏扬；股东构成：

XX置业有限公司，投资比例99%，XX安基置业有限公司，投资比例1%；注册地址：

XX市XX新区商务内环2号中油新澳大厦17楼；经营范围：

房地产开发、销售（凭资质证经营），房屋租赁；开发资质：

暂定资质；企业法人营业执照注册号：

4101001102865；税务登记证号：

豫地税郑字410105799167353。

2.企业理念

公司秉承“专业敬业、追求卓越”的企业经营准则，奉行“诚实勤劳、认真用心、创新未来、成就自我”的企业理念，XXXX房地产开发有限公司始终坚持为提高和为客户创造最大价值而努力。

3.企业管理人员状况

XX公司实行董事会领导下的总经理负责制。

公司董事长兼总经理苏扬，在读EMBA，曾在XX建业集团任职，2009年3月出任XXXX房地产开发有限公司法定代表人。

董事兼财务总监郑志成，在读EMBA，高级会计师、注册税务师、曾在XX黄河旋风上市公司任财务经理职务。

董事兼工程总监祁朝显，工程硕士，高级工程师，省工程咨询协会成员。

先后从事过建筑施工、工程设计、房地产开发等工作。

1999年被评为“XX市执行标准化工作先进工作者”；2004、2006年被政府评为“XX市房地产开发先进工作者”。

公司领导年富力强，在房地产开发管理、企业运营方面有着丰富的经验。

公司其他管理人员均具有一定的房地产开发专业知识，是一支朝气蓬勃的管理团队。

公司编制职工90人，现有职工65人，具有专业技术职称人员40名，其中管理类人员24人，工程类人员20人，财务类人员8人，营销类人员13人。

公司下设综合管理部、财务部、工程部、招标办、营销中心（招商部、企划部）。

管理人员有丰富的实践经验，能够充分满足公司业务发展的需要。

4.股东情况介绍

　XX置业有限公司成立于2009年2月，注册资金3亿元，法人代表赵振勇，总经理苏扬。

公司致力于房地产项目的投资、开发、建设、销售、租赁等业务，是一家新成立的综合性房地产投资开发新锐企业，秉承“以人为本，创造客户价值_公司经营理念，拥有完善的结构资本体系，地产战略意图明显，一流的专业管理团队，全面塑造核心竞争力，目前XX置业立足本地市场，坚持走房地产专业开发与专业服务的发展道路，坚持运作的规范化与标准化建设，着力现代公司治理机制，保证企业健康、平稳、快速发展，公司聚集了房地产开发行业中投资、经营、开发、建设、建筑施工、物业经营和管理等各方面的优秀人才，现有员工63人，其中高级专业技术职称10人，中级职称12人，95%以上的管理技术人员拥有大学本科以上学历，高层管理团队有着MBA教育背景及研究生学历，为公司的发展提供了坚实的动力和源泉。

XX置业组织架构图

三、项目地理位置

XX中心项目位于金水东路与农业东路两大主干道交汇处，位于XX新区商住物流区，西接CBD和建成区，东连龙子湖高校园区。

区域内路网发达，城市交通及对外交通便捷，区域城市建设已初具规模。

四、项目拟建规模

XX中心是集五星级酒店、5A级写字楼和精品商业于一体的综合业态。

项目总用地面积：

42768.31平方米；总建筑面积：

161933.05㎡，其中酒店建筑面积：

55384.59平方米，写字楼A座建筑面积：

32462.94平方米，写字楼B座建筑面积：

24778平方米；商业建筑面积：

14324.82平方米；地下室建筑面积：

34982.70平方米。

五、项目设计、监理、装饰设计、酒店管理、物业管理单位情况

1.项目设计单位

机械工业第六设计研究院创建于1951年，隶属机械工业部。

是我国最早成立的、影响广泛的设计单位之一，全国勘察设计行业综合实力百强单位，主要从事工业与民用建筑工程、环境与市政工程的咨询、设计、监理、项目管理和总承包业务，拥有工程造价、工程咨询、工程设计、工程监理、工程总承包甲级资质证书、建筑智能系统工程设计和环境污染防治两个专项甲级证书，并具有国家外经贸委批准的对外经济技术合作业务权。

中机六院有中国工程院院士1人、中国工程设计大师2人、英国皇家特许荣誉资深会员一人；享受政府特殊津贴的专家28人，研究员级高级工程师96人，高级工程师200多人，中级及初级技术职务514人；取得国家注册规划师、建筑师、结构工程师、造价工程师、电气工程师、化工工程师、公用设备工程师、咨询工程师、监理工程师、设备监理工程师、一级建造师等十一类执业资格的专业人员385人。

建院50多年来，先后完成了6000余项国内外大、中型工业与民用工程、环境与市政工程的咨询、设计、监理、项目管理和总承包业务。

荣获国家级、部级等各类奖项约300项，其中“鲁班奖”2项、国家金、银、铜奖12项。

中机六院曾多次承担世界银行贷款项目的设计和咨询，承担了数百项国外独资和中外合资项目的设计和咨询，被世界银行认为是中国“少数能承担世行项目设计和咨询业务的设计院之一”。

2.监理单位情况

XX海华工程建设监理公司成立于1993年，企业资质等级为房屋建筑工程甲级、市政公用工程城市道路甲级、工程造价资质乙级、公路工程乙级、招标代理乙级等多项资质，注册资金为300万元人民币，现为中国建设监理协会会员单位和XX省建设监理协会会员单位。

公司现有员工400多人，其中拥有国家注册监理工程师78人、国家注册造价师16人、注册结构工程师6人、注册建造师5人、省级专业监理工程师140多人，中、高级技术人员占70％，监理人员持证上岗率达100％。

公司自成立以来，已承接各类监理工程600多项，在已竣工的工程项目中合格率为100%。

公司已通过质量管理体系认证、职业健康安全管理体系认证、环境管理体系认证证书。

1996年以来，企业连续被评为XX市建筑工程监理“先进企业”、XX省“先进工程监理企业”、“全国工程监理先进企业”；2004年被评为全国工程监理先进企业；2007年被评为XX省综合实力“二十强企业”。

“XX省邮电学校”、“中国银行XX省分行培训中心装修改造”、“大河锦江”、“金成国际广场”、“新华建国饭店”、“XX岩矿测试中心”、“商丘疾病预防控制中心工程”“鑫苑都市领地小区”等一大批监理项目先后获得“中州杯”、“省优良工程”、“省优质结构”、“中州平安杯”“优秀工程监理项目”和“省级文明工地”、“中国人民解放军总参谋部优质结构工程”、“结构中州杯”等奖项和称号。

3.酒店装饰设计单位

美国HirschBednerAssociates（HBA），占据全球酒店室内设计业领先地位，在全球设有12间国际办事处，分别位于洛杉矶、阿特兰大、三藩市、伦敦、香港、上海、东京、新加坡、布里斯班、墨尔本、新德里及杜拜，总共聘有超过400名专业设计人员。

公司成立43年来不断创下设计潮流，打破常规，并为旗下作品包括世界多幢顶尖尊贵名厦注入全新意念，一向被誉为业内创新的佼佼者。

HBA的成功之道在于重视基础研究，以及对市场需求的认知及敏感度。

HBA至今在80个国家共完成了超过900个项目，从中汲取了无可比拟的文化、财务、地理及程式上的知识，有助设计由世界级酒店及度假村至独立精品酒店、水疗中心、赌场、邮轮及私人住宅等不同专案。

HBA在中国设计豪华物业及酒店项目已有30年宝贵经验，首间代表作为广州白天鹅宾馆。

时至今日，公司已经在神州大地完成了超过115个顶尖设计项目。

4.酒店经营管理单位

喜达屋酒店与度假酒店国际集团是一个集酒店业主、经营与销售等功能于一身的综合集团，作为全球拥有最多高端酒店品牌的酒店集团之一，旗下酒店多以高档豪华著称。

喜达屋集团现在一百多个国家拥有近千家酒店，其自有与管理的酒店雇佣员工超过155,000名。

喜达屋酒店及度假酒店国际集团作为世界上顶尖的酒店公司之一，旗下包括喜来登酒店及度假酒店（Sheraton®Hotels&Resorts）、福朋喜来登集团酒店（FourPoints®bySheraton®Hotels）、瑞吉酒店及度假酒店（St.Regis®Hotels&Resorts）、豪华精选（TheLuxuryCollection®）、W酒店（WHotels®）和威斯汀酒店及度假酒店（Westin®Hotels&Resorts）。

喜达屋1983年进入中国市场，在华酒店为委托管理、特许经营及有选择的带资管理，在中国已营业的酒店分布在大都市和著名旅游城市，主要在北京、天津、桂林、西安、无锡、南京、苏州、三亚等地。

喜达屋在中国有着强劲的扩张势头，在2009年，集团将在中国开张十家以上行业最佳的全新酒店，包括厦门艾美酒店，南京国际威斯汀大酒店，青岛喜来登酒店，广州东圃福朋喜来登集团酒店等。

预计于2011年将其现有酒店规模翻一番，并拥有50家酒店筹备开业。

喜来登是进入中国的第一家国际饭店管理集团，已成为喜闻乐见、深受信赖的品牌，并成为首家在纽约证券交易所上市的酒店企业。

5.物业管理单位

XX中心诚邀世界顶尖的国际物业顾问公司——DTZ戴德梁行担纲物业专业管理顾问。

DTZ戴德梁行业务遍及欧美、中东、澳洲及亚洲45个国家，为世界各地的投资者、物业用户及其它客户提供国际水平的优质房地产顾问服务，DTZ戴德梁行在欧洲的覆盖率堪称业界之冠。

在亚太区，DTZ戴德梁行在中国内地、香港、台湾、澳纽、印度、印度尼西亚、泰国、日本、马来西亚及新加坡均设有分公司，历年来，戴德梁行屡获殊荣，首家荣获“ISO9001认证”。

在欧洲权威财经杂志EUROMONEY之“2005年最佳房地产顾问评选”中，戴德梁行获选为“中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问”。

XX中心依托戴德梁行国际化的物业管理服务，为客户提供“国际化专业化”的物业管理及“透明式”物管运作，秉持客户至上的原则，以国际化专业经验面对不断发展的物业管理；以无限服务为有形物业带来更高价值空间。

为客户提供三维式人性服务保障，让企业客户尽享便捷、安静、舒适的办公空间。

第三章项目建设的必要性

一、项目提出的背景

XX市是XX省省会，是全省政治、经济、文化中心，市辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。

2008年全年完成生产总值3004亿元，人均生产总值40617元；2008年全年房地产开发完成投资429.9亿元，商品房屋施工面积4864.2万平方米，商品房新开工面积1370.1万平方米，商品房屋竣工面积691.8万平方米，商品房屋销售面积699.6万平方米，销售金额279.5亿元。

XX地处中原腹地，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，XX处于我国交通大十字架的中心位置，XX已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。

开发建设XX新区是省委省政府、市委市政府为更好应对中国加入WTO所带来的机遇和挑战，尽快适应经济全球化的发展潮流，稳步推进城市化进程，提升城市品位而采取的重要举措。

XX新区远景概念规划范围150平方公里（其中起步区33平方公里），西起原107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。

共分CBD、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区、国家XX经济技术开发区六个功能区。

六个功能区相辅相成，相得益彰，使XX新区成为既有优美的生态景观、人居环境和良好的城市形象，又兼具强劲产业支撑和雄厚发展实力的新城区。

经过六年的开发建设，XX新区建成区面积已累计达到50余平方公里，累计完成固定资产投资550.7亿元，累计开工项目406个（其中东区社会投资项目开工207个、基础设施项目开工199个）；在建和建成房屋面积累计突破1800万平方米，入住人口突破24万人，一座环境优美、配套齐全的现代化新城已初具规模。

XX中心位于商务物流区内，商住物流区累计完成投资134.7亿元。

共引进项目109个，在建及建成面积达到860万平方米。

30余家行政事业单位先后入驻，形成了以金水东路为轴线的行政办公区。

一大批中高档住宅小区陆续投入使用。

德国麦德龙、红星美凯龙等多家卖场形成规模，商都路沿线的物流产业带初步形成，并逐步向周边地区辐射，经过建设的商住物流区已成为行政办公和物流产业聚集区。

2009年初，“大XX新区”的概念第一次出现在省政府的工作报告里，在该报告中，把建设“大XX新区”确定为全省经济发展的“一号工程”。

“一号工程”为XX新区的发展明确了地位、增添了砝码，中原经济的权杖再一次指向XX新区。

XXXX房地产开发有限公司拟开发建设的位于XX新区商住物流区内金水东路南、农业东路西的“XX中心”符合XX新区的发展趋势，弥补了市场缺少五星级酒店及5A级写字楼综合业态的空白，具有巨大的潜在市场需求。

二、项目建设的必要性

1.“XX中心”项目的建设是XX市商贸中心城市建设的需要

XX商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。

拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家，每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次，更有国内外万余家的商贸机构在XX设有办事处或经营场所。

XX新区国际会展中心自从2005年10月20日举办会展以来，它不断地聚集着人气和商业气息，2008年以来，平均每8天就有一场国际国内展览会在XX国际会展中心举行，吸引大量国内外商务人士来郑，但XX新区现有的房地产产品类型较为单一，急需开发一个集住宿、餐饮、娱乐及商务写字楼于一体的房地产产品来满足如此高密度的展览会的需要，以解决XX新区房地产产品的供求矛盾，不仅可以为该区域国内国际的各种文化、经济交流及商务、旅游等提供活动场所，而且对改善XX新区的投资环境，树立XX新区的美好形象都具有积极的、重要的战略意义，同时会对XX新区的发展起到很好的推动作用。

2.“XX中心”项目是XX新区开发建设的重要组成部分，是区域发展的必然结果

“XX中心”项目距XX新区CBD商务中心约3公里，CBD商务中心是XX新区的核心区，该区域内分布有XX国际会展中心、XX艺术中心和XX会展宾馆等标志性建筑。

在第四届中国国际金融论坛上，XX新区CBD（中央商务区）被称为“中国最具投资价值CBD”之一。

现在，除了有中国农业银行、上海浦东发展银行、兴业银行、民生银行、汇丰银行、XX商业银行、新华人寿保险、平安财产保险、百瑞信托、XX商品交易所等几十家金融、保险、证券机构入驻CBD外，深圳航空、万达期货、白象集团、三菱重工、康佳集团、外运发展、中石油XX分公司、XX移动公司等一批大中型企业总部也进驻了该区域。

此外，不少会计师事务所、律师事务所和成长型企业，也把这里作为创业和发展的重要平台。

随着该区域配套设施的不断完善和人气的攀升，CBD中心必将成为中原地区与世界对接的商贸金融中心。

在XX中心周边沿金水东路两侧聚集了省交通厅、省民政厅、省国土资源厅、省地质博物馆、XX新区管委会、XX市中级人民法院、中石化XX总部、省矿产局、省电力公司、中国电信、中国网通、中原出版传媒投资控股集团、省高速发展公司等几十家省市级行政单位及知名企业。

行政资源与经济资源相融合，形成了优越的商务办公氛围。

XX中心的开发建设无疑是XX新区开发建设的重要组成部分，区域经济的快速发展及越来越多的商务、政务交往使XX中心的开发建设显得尤为重要和必要。

3.XX中心地理位置具有无可比拟的优越性

⑴XX中心位于XX市主干道金水东路南侧，金水东路贯穿中州大道、107国道、京珠高速，往东与郑开大道相连，金水东路两侧聚集了30多家行政事业单位及中高档住宅小区。

该区域是XX新区的重要组成部分，也是XX新区开发建设起步较早的区域之一，区域内配套设施完备，行政、商务交往频繁，区位优越明显。

⑵XX地铁一号线的建设将大大提高该区域的公共交通便捷度，缩短各功能区之间的空间距离，还将带动XX新区的开发和整个城市环境的改善，随着地铁一号线的建成，沿线区域房地产升值潜力巨大。

⑶XX中心距XX新客站约2公里，往东约10分钟车程可达京港澳高速圃田站，向西沿中州大道进入机场高速，距新郑机场约30公里，便捷的对外交通可以充分调动中原城市及XX周边资源，使XX中心项目更具有发展优势。

4.XX中心在XX市房地产业态中的独有性、稀缺性

⑴项目业态多样。

目前XX市