虹口公证书.docx
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虹口公证书.docx
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虹口公证书
虹口公证书
篇一:
公证材料
抵押贷款合同公证
(一)自然人应提供的身份证明
1、境内申请人提供:
户口簿(户籍证明)、身份证;
2、境外申请人提供:
护照、通行证、台胞证、旅行证等。
●委托他人代办公证还应提供:
1、有效的委托书;
2、代理人的身份证明。
(二)法人/其他组织应提供的身份证明
1、营业执照、外商投资企业批准证书;
2、从事特种行业经营活动的,应提供特种行业经营许可证(如《金融业务许可证》)等。
3、公司章程;
4、法定代表人/负责人的身份证件(身份证、护照等)。
●委托他人代办公证还应提供;
1、法定代表人/负责人有效的委托书;
2、法人印章及法定代表人/负责人签名样式;
3、代理人的身份证明。
1、债权债务主合同(如《贷款合同》/《借款合同》)。
2、《抵押合同》或《抵押贷款合同》。
(一)抵押人为自然人
1、抵押物权利凭证(《房地产权证》、已办理登记的商品房《预售合同》、股票、存款证明等);
2、抵押的如系共有财产,需提供共有人身份证明及其同意抵押的证明。
(二)抵押人为法人
1、抵押物权利凭证;
2、法人同意抵押的证明(《董事会决议》、《股东会决议》等)。
房屋买卖合同公证
(一)自然人应提供的身份证明
1、境内申请人提供:
户口簿(户籍证明)、身份证;
2、境外申请人提供:
护照、通行证、台胞证、旅行证等。
●委托他人代办公证还应提供:
1、有效的委托书;
2、代理人的身份证明。
(二)法人/其他组织应提供的身份证明
1、营业执照、外商投资企业批准证书;
2、公司章程;
3、法定代表人/负责人的身份证件(身份证、护照等)。
●委托他人代办公证还应提供;
1、法定代表人/负责人有效的委托书;
2、法人印章及法定代表人/负责人签名样式;
3、代理人的身份证明。
1、《房地产权证》;
2、如系共有房屋,需提供共有人身份证明及其同意出售房屋的证明;
3、法律、法规、规章或公司章程中规定,转让必须经批准或通过的,须提供经批准或通过的文件
继承权公证
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●1、公证申请人身份证件☆现住国内自然人提供:
(1)身份证;
(2)户口簿☆现住境外自然人提供:
(1)护照(有效签证勿漏)或台胞证或港澳身份证和通行证或其他境外居住证件;
(2)原户口簿或国内注销户口证明;(3)身份证(若有)●2、所有继承人(包括父母、配偶、子女;如继承人为第二顺序的还应包括祖父母、外祖父母、兄弟姐妹)的身份证件(证件要求如1)●3、死者的死亡证明和注销户口证明(死亡证明应由县级以上医院或死者生前户籍所在区的卫生防疫站/疾病预防控制中心/公安分局出具)●4、如继承人中有人死亡的,也应提供已故继承人的死亡证明和注销户口证明(证件要求如3)●5、被继承人的婚姻状况证明:
☆结婚证;☆如离婚的,提供
(1)民政局登记的《离婚证》和离婚协议书或
(2)法院《民事调解书》或(3)法院《民事判决书》和生效证明书☆如未婚的,提供未婚证明☆如未再婚的,须提供未再婚证明及以前婚姻状况终止的证明●6、被继承人的子女的出生证/独生子女证●7、被继承人的亲属关系证明(由被继承人人事档案保管部门填写)
●8、所有继承人与死者间的亲属关系证明(如单位证明、户籍证明、
结婚证、独生子女证)
?
●9、死者的财产凭证(如:
房地产权证,、银行存款凭证,、股权证明,、
股票清单、机动车登记证书、保险合同及理赔证明等)?
注意事项:
1、死者生前有遗嘱的,应提供遗嘱原件,与他人过订立遗赠扶养协议的,也必须提供。
2、放弃继承的,应由本人持有效身份证件(证件要求如1)亲自来公证处作放弃继承声明或在所在地公证处办理放弃继承权声明书公证。
公证流程
1.
到本处的多媒体领号机上领取编号,承办的公证员会根据编号依次
为你办理。
2.
根据你的申请要求,用钢笔填写相应的《公证申请表》。
本处公证
员会告诉你应当提交哪些证明材料以及照片。
3.
如果所有的证明材料齐全了,你就可以将证明材料及有关申请表格
交给承办公证员,由承办公证员予以受理。
4.
承办公证员在对你填写的《公证申请表》和提交的材料进行审核后,
会给你出具一份《受理通知单》,你凭
《受理通知单》进行有关立案、编号、付费、复印证明材料等事项。
请别遗忘你的公证费发票。
5.
在规定的时间内,你即可携带好本人的身份证明和公证费发票,到
本处领取办理完毕的公证书。
上海市杨浦区公证处平凉路852号65899528
上海市徐汇区公证处点永嘉路697号4楼64319992
上海市闸北区公证处运城路267号66105500
上海市宝山区公证处宝林路50弄17号56121040
上海市长宁区公证处长宁路1055号5楼62126364
上海市公证处(浦西)凤阳路660号62154848
上海市浦东新区公证处东方路1381号58396060
上海市普陀区公证处常德路1211号宝华大厦11楼52562233上海市公证处(浦东)浦东大道1097弄12号8006204848上海市虹口区公证处四平路421弄20号2楼65074143上海市静安区公证处胶州路58号12楼62159911
上海市黄浦区第二公证处陆家浜路1295号63454910上海市南汇区公证处惠南镇人民西路88号58022170
上海市黄浦区第一公证处南苏州路333号63211646
上海市金山区第一公证处朱泾镇人民路261号573XX6上海市卢湾区公证处马当路383号63367720
上海市青浦区公证处青浦镇城中北路105号59731192上海市松江区公证处松江区谷阳北路309号57826555上海市闵行区公证处莘庄镇莘建路132号64980260
篇二:
虹口区未经登记建筑
关于印发《虹口区国有土地上房屋征收范围内未经登记的建筑调查认定和处理办法》的通知
区房屋征收事务中心、区各征收事务所:
为保障被征收人的合法权益,促进房屋征收工作的正常进行,进一步规范房屋征收行为,经3月22日局办公会议讨论通过,现将《虹口区国有土地上房屋征收范围内未经登记的建筑调查认定和处理办法》印发给你们,请遵照执行。
特此通知。
上海市虹口区住房保障和房屋管理局
上海市虹口区规划和土地管理局
二〇一二年四月二十三日
虹口区国有土地上房屋征收范围内
未经登记的建筑调查认定和处理办法
第一条(目的和依据)
为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收人的合法权益,根据《上海市城乡规划条例》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》、《上海市零星建设工程规划管理办法》等有关法律、法规规定,结合本区实际制定本办法。
第二条(适用范围)
本办法适用于本区国有土地上房屋征收范围内未经房产及房地产登记的建筑调查、认定和处理。
第三条(管理部门)
区住房保障和房屋管理局(以下简称区房管局)和区规划和土地管理局(以下简称区规土局)负责对未经登记建筑的调查、认定和处理。
区房屋征收事务中心组织对房屋征收范围内未登记建筑的调查摸底工作,具体工作委托房屋征收事务所实施。
第四条(未经登记建筑的调查)
房屋征收范围确定后,房屋征收事务中心或征收事务所根据房屋调查相关资料组织对征收范围内未经登记的建筑调查进行复核。
(一)实地调查情况复核。
1.委托有资质的房屋测量部门对建筑现状进行测绘,出具建筑面积调查表。
2.对征收范围内的建筑座落、性质、权属、用途、户籍、实际使用情况等实地调查登记的情况复核。
(二)组织对已收集的私有房屋、单位房屋的资料以及土地调查摘抄资料进行复核。
第五条(核定土地计租面积)
区规土局根据相关土地调查资料对未经登记建筑的土地计租面积进行核定。
第六条(未经登记建筑的合法性认定)
有下列情形之一,认定为合法建筑:
(一)建设工程规划许可证、批准期限内的临时建设工程规划许可证、房屋修建执照等房屋建造许可证明。
(二)房地部门的房屋交易机构出具的买卖或(原文来自:
wWw.xiaOcAofANweN.coM小草范文网:
虹口公证书)过户证明。
(三)国有土地使用证、房地产税单、地租单等土地使用证明。
(四)法院判决或调解书。
(五)公证书。
(六)其它证明建筑合法性的材料。
第七条(不予认定)
不予认定建筑面积的情形:
(一)私有房屋四层以上(含第四层)建筑。
(二)土地使用范围外的建筑。
(三)直管公房、系统公房租赁户违法在公有房屋上加层、扩建或占用公房基地搭建的建筑。
(四)在土地使用范围外占用道路、河道、绿地以及城市空地的临时建筑。
(五)人民政府作出征收决定后建造的建筑。
(六)其它违反法律、法规规定的情形。
第八条(私有房屋建筑面积的核定)
私有房屋以核定的土地计租面积为基数,三层以上(含三层)建筑按三层计算,三层以下建筑按实际层数计算;每层的实际建筑面积小于计租面积的,按实际建筑面积计算,由区规土局和区房管局核定建筑面积。
第九条(未经登记建筑认定结果送达和公示)
区房管局应当将未经登记建筑认定情况在征收范围内进行公示并由房屋征收事务中心送达当事人。
对公示的认定内容有异议的,应当在公示之日起7个工作日内向房屋征收事务中心提出书面复核申请,房屋征收事务中心应当在5个工作日内将复核申请递交区房管局。
区房管局应当会同区规土局在10个工作日内予以复核,并将复核结果再次公示。
第十条
本办法由区房管局和区规土局按照各自职责负责解释。
第十一条
本办法自二〇一二年六月一日起施行,有效期为五年。
虹口区住房保障和房屋管理局
虹口区规划和土地管理局
二〇一二年四月二十三日
篇三:
从一个有“大产证”无“小产证”房屋租赁合同的效力谈起(to中国公证)
从一个有“大产证”无“小产证”房屋租赁合同的效力谈起
——探索合同的公证法律服务开展之路
李俊
内容摘要:
从一个公证咨询时的真实案例引发出对于合同公证的法律服务开展的探讨。
对于林林总总的公证需求,经公证执业者用其法律专家、证据专家的思维模式思考后,应给予申请人开放式的公证服务,同时也向社会播撒出公证更大的影响力。
关键词:
合同公证、合法性、其他法律事务、公证法律意见书
案例
甲方(出租方):
上海****小商品城有限公司(国内合资企业)
乙方(承租方):
黄**(自然人)
所出租的房屋只有大产证,没有小产证,现甲方决定将其中有关使用面积出租给乙方,为此签订的《房屋租赁合同》申请办理公证。
上述案件情况系由笔者在公证接待时,当事人向笔者咨询介绍的真实案件。
笔者在简单思索后的直觉是“本案中所涉法律关系比较复杂”。
于是作为接待人先行留下当事人的联系方式,并告知对方待公证处慎重考虑后予以回复。
在进入对本案件讨论前,笔者还是简单将“大、小产证”的情况说明一下。
所谓大产证,是在房屋竣工验收之后交付购房者之前,由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记,对符合规定的申请作出准予登记的决定,颁发房地产权证。
而所谓小产证,为房地产开发商取得大产证的房地产分割以后,由购房者取得的房地产权证。
小产证一般由购房者自行办理,但房地产开发企业有协助办理的义务。
一、案件中的所涉房屋租赁合同的有效性
1999年12月27日,上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过的《上海市房屋租赁条例》第8条规定:
“有下列情形之一的房屋不得出
租:
(一)未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的”。
不知本文的读者们在看到上述法律规范时,是否会有一闪念的冲动:
“告知当事人合同有问题,不能办,结束。
”笔者也曾有过,但作为职业法律人的公证员,我们应该更谨慎、更全面地研究下去。
《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的五种合同无效的情形,与本案情况相关的应该是“(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。
而上述《上海市房屋租赁条例》由市人大常委会通过,属于地方性法规①。
如果认为《上海市房屋租赁条例》存在强制性规定,案件中租赁合同的签订因违反了该强制性规定,而作出合同无效的判断是缺乏逻辑的。
首先,作为下位法的地方性法规《上海市房屋租赁条例》是不能违反上位法的法律《合同法》的规定的②。
其次,《合同法》中明确罗列了只有法律和行政法规有权设立让合同违反者无效的强制性规定。
再次,《上海市房屋租赁条例》第8条的内容并非是一项可以被援引来判断合同是否有效问题的强制性规定。
而且本案中甲方已经具备“大产证”。
如果认为该条款中的“房地产权证书”完全等同“小产证”,从而作出“不具有小产证则不得出租房屋”的判断,显然缺乏说服力。
最高人民法院曾就云南省高级人民法院,在《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中指明:
“根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》的规定,认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效,缺少法律依据。
”实践中,司法机关也有过判决,对“未取得房产证房屋出租的租赁合同是无效合同”的主张,未给予支持③。
虽然,如何理解《上海市房屋租赁条例》所规定的“不得出租”的“未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的”房屋的范围,将跑离我们原来讨论的租赁合同是否有效的问题。
但为了更好地梳理国家各层次法律规范的立法精神和原意,从而更坚定地对合同有效性问题作出判断,在此多费些笔墨应是值得的。
①《中华人民共和国立法法》第63条:
“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要,在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下,可以制定地方性法规。
”
②《中华人民共和国立法法》第87条:
“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章有下列情形之一的,由有关机关依照本法第八十八条规定的权限予以改变或者撤销:
?
?
(二)下位法违反上位法规定的”
③XX搜索“李登万与广西宏桂资产租赁有限公司租赁合同纠纷上诉案”
笔者认为,《上海市房屋租赁条例》在此的立法精神,和住房和城乡建设部的部门规章是原则一致的。
原建设部1995年的第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》中第6条确曾规定,未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。
但是该规章已被住房和城乡建设部第12次部常务会议审议通过并于XX年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》取代,并重新规定为:
“有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)属于违法建筑的;……”。
而形成于上述新旧两部规章之间的《上海市房屋租赁条例》第8条中,在文字表述上明显是将“依法登记取得房地产权证书”和“其他合法权属证明”并称,可见其所规定不得出租的房屋的对象限于针对非合法的房屋,这就与《商品房屋租赁管理办法》中的“违法建筑”统一一致。
为此,又可以在我们上海市高级人民法院的《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答
(一)》上看出,其就“未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的,租赁合同是否有效”作出回答:
“未经合法批准建造的房屋,因其标的物具有违法性,该租赁合同应为无效。
如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。
”
由此我们当可以作出综合判断,未办理小产证房屋与违法建筑(或“未依法登记取得房地产权证书合法权属证明”、“未经合法批准建造的房屋”)应属两类性质不同的概念,如仅以合同效力问题为由拒绝办理公证似乎没有足够的依据。
二、此类合同公证之“合法性”问题的理解
《中华人民共和国公证法》第11条规定了“合同”是公证机构办理公证的主要事项之一。
我们公证事业日益发展的今天,合同的公证依然处于初级阶段,而造成上述原因最大的桎梏,无过于不少人认为合同中的“合法性”颇为棘手。
在论及合同公证的“合法性”时,可能存在如下意见:
有人认为,合同的合法性是在不违反法律的强制性规定原则下,由当事人行使私法意思自治的契约自由权利;有人认为,合法性就是要具有与之相匹配的法律规范,如没有相关法律规范的,则将当事人的合同置于一个既不完全认为其违法、又不敢承认其合法的“灰色地带”;更有人认为,合法性就是要与法律条文内容甚至字眼一一对应,如不满足上述近乎机械的条件则直接视之为“不合法”。
无论如何,各人在衡量“合法性”的标准时,竟然可以呈现出如此众多的见仁见智,而不加论证说理、随意地求衷于一是未免缺乏客观性、科学性。
英国法学家梅因曾写下如此不朽的名言:
“所有让社会进步的,都是一个从身份到契约的运动”④。
如果没有个人自由意思作为基础的契约的发展,即使完全等同于法律的表面文字,也将因法本身具有的滞后性,而使得人的权利以及现代社会的一切都陷于固步自封停滞不前。
契约因当事人互相表示意思一致而成立,每一方当事人自身受该契约的拘束,并同时拘束对方。
此种拘束便建立在契约自由原则之上。
可见契约自由实则私法自治的最重要的内容⑤。
对此宪法虽未明文规定,但其精神必然蕴涵在每个现代民主自由国家的宪法之中。
宪法的基本权利与民法的规范关系,就是建立在对于私人间的权利义务关系的保护的客观价值秩序之上的,从而使基本权利除用于法律外,尚扩散于并尤其在于私人间的法律关系⑥。
试想,合同内容完全与法律规定高度一致,该是身处如何的“冷酷仙境”?
而充满个性内容的合同才真实是“平凡的世界”。
我国法律制度同样尊重意思自治形成的合同。
《中华人民共和国合同法》第8条:
“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。
……依法成立的合同,受法律保护。
”实则就是为实现对《中华人民共和国宪法》第13条所规定的“公民的合法的私有财产”保护的价值体现。
在此,尤其不能忽视的是“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力”,已经充分表达了凡依照法定形式成立的合同,无论如何是对合同的当事人之间存在法律意义的,而这样一个重要信息,足已满足《中华人民共和国公证法》第2条“有法律意义的事实和文书”的条件,开启公证程序。
“依法治国”主导的时代背景下,无论是试图占据举足轻重一隅之地的公证制度,亦或是寻求个性化发展不安于进行传统简单机械的职业法律人的公证员,当面对纷繁复杂的各式合同时,纵然我们会受到固有的公证体质及其他因素的限制与影响,而单单抱有“没有法律规定就不能办理”的作法是否过于轻率?
最起码的,不该丧失仔细思考、缜密论证一下的勇气吧。
三、关于将此类合同纳入其他事务公证之设想
实践中,有不少公证执业者在面对一些文书公证时,或因当事人之单方面要求,或因前文所述之原因没有十足把握,便给予证明文书中当事人个人、法人、④HeyMaine,AncientLaw,第165页“Thatthemovementoftheprogressivesocietieshashithertobeenamovementfromstatustocontract”
⑤王泽鉴,债法原理(第一册),第73页,中国政法大学出版社,XX年7月
⑥王泽鉴,民法思维(请求权基础理论体系),第192页,中国政法大学出版社,XX年7月
其他机构的签名或(和)印鉴属实。
对相关文书停留于形式上的审查并限定公证人自身责任地证明当事人的签名或(和)印鉴属实,除在美、英等普通法系国家盛行外,亦在大陆法系国家广泛地存在。
大陆法系最高成就的《德国民法典》就将所涉及公证的事项分为两类:
“作成公证证书(NotarielleBeurkundung)”和“公共证明(?
ffentlicheBeglaubigung)”⑦。
“作成公证证书”是德国民法中规定的证明意思表示最强的形式,公证人在执业时既审核签名同时审核文件内容;与之相对应的“公共证明”仅证明对象是某人的签名⑧。
《德国民法典》明确规定上述公证内容为某种法律行为得以有效的形式。
反观我国公证,因对何种公证事项采用何种形式缺乏法定界限,普遍的做法是将非常见的或无法辨别是否具有法律意义(或效力)的,归于证明签名、印鉴属实(有的是文本相符)。
但是,笔者却不情愿将类似于案件中的租赁合同归于仅公证当事人签名、印鉴属实之列。
证明签名、印鉴属实公证虽具有一定的法律意义,但长此以往社会公众会视公证为“简单劳动”,公证员自身也会不思进取,最终整个行业被社会边缘化。
我们是否可以考虑将其纳入《中华人民共和国公证法》第12条中的“(五)提供公证法律咨询”。
笔者在日常公证接待工作中发现,我们平时大量工作用于回答各类当事人的各种咨询,其中虽有一部分可以转化为日后受理的公证业务,但是仍然有一大部分是公证员扮演了律师、人民调解员等甚至已经跨出法律领域工作的角色为当事人服务。
这种交流即使有时候仅能停留在表层,却依然被人民群众称道不已。
在此往往倾注了公证员大量的智慧、知识积累、经验和努力,便⑦在对?
ffentlicheBeglaubigung一词选择译名时,笔者既未采用陈卫佐译著(法律出版社,XX年版)的《德国民法典(第2版)》中“公证认证”的译法,亦未采用邵建东译/梅迪库斯著(法律出版社,XX年8月版)的《德国民法总论》中“公开认证”的译法。
其原因在于:
第一,“认证”在我国不同领域中具有特殊定义,在此不宜作为公证领域术语,且在谷歌维基百科中查询Beglaubigung的定义为DieBeglaubigungisteineamtlicheBescheinigungderRichtigkeiteinerUnterschriftoderAbschrift【Beglaubigung是对签名和复印件真实性的官方书面证明】;第二,?
ffentliche本身具有两层含义“公共”和“公开”(相当于英语中的public),若译为“公开”则暗示与“封闭”相对,实与原意不符,且可能使人误为歧义,而译为“公共”则更符合德国实际操作中存在可以由公证人,或法律规定具有管辖权的机关或公务员以公共身份进行证明的情形;第三,我国公证传统上,存在“公证书”、“证明书”两种模式,证明书具有被用于证明签名、印鉴属实或文本相符之情形。
综上,笔者使用“公共证明”作为?
ffentlicheBeglaubigung一词的译名。
有关内容,参考上述《德国民法典(第2版)》第44-45页和《德国民法总论》第465-466页。
⑧德国法认为,虽公证人仅作为公共的身份证明当事人的签名,公证人行使上述行为是无法保障文件具有适当的内容,但与简单的自行书面签署形式相比,已经向当事人提供了更强的保护,保护其免受操之过急之害及伪造之害。
与之相比,我国法律界认为,公证不公证都是一个意思,何必另外支付公证费。
两个国家、民众之于法治的理念的差距何其大也。
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