附录04上报集团审核的项目规划设计方案汇报内容.docx
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附录04上报集团审核的项目规划设计方案汇报内容
附录04上报集团审核的项目规划设计方案汇报内容
汇报内容
〔讨论稿2005-10-17〕
第一局部:
项目概略
一、 宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域〔如经济开发区、商贸金融区等〕的天文位置。
附图:
项目在该城市的区位图,标志出宗地域域位置,与标志性市政设备、修建物〔如市中心商圈、机场等〕的相对位置和距离、地段的定性描画〔与主要中心区域办公/商务/政府的关系〕。
二、 宗地现状
1、 四至范围;
2、 地势平整状况,自然标高,与周边地势比拟;
3、 空中现状,包括宗地内能否有水渠、较深的沟壑〔小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较大影响的要素,并计算因此而损失的实践用空中积;
4、 空中现有居民状况,包括详细寓居人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
5、 地下状况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上修建物原有桩基及地下修建/结构等,地上地下都要留意有没有受维护的历史文物古迹、可应用的构建;
6、 土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政路途、名胜古迹、江河湖泊等要素联系土地;
7、 地质状况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图:
平面地形图,标志四至范围及相关数据;
地形地貌图,主要反映宗地空中修建、河流、沟壑、高压线等外容;
地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、 项目周边的社区配套
〔一〕周边3000米范围内的社区配套
1、 交通状况
〔1〕 公交系统状况,包括主要线路、行车区间等;
〔2〕 宗地出行主要依托的交通方式,能否需求开展商自己处置;
〔3〕 现有交通捷运系统,近期或远期规划中能否有地铁、轻轨等对交通状况有严重影响的工程。
附图:
交通状况表示图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;
2、 教育:
大中小学及教育质量状况。
3、 医院等级和医疗水平
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场
5、 文明、体育、文娱设备
6、 公园
7、 银行
8、 邮局
9、 其他
附图:
生活设备散布图,详细位置、距离。
〔二〕宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、 项目周边环境〔依据个案特性描画,没有的可以不写〕
1、 治安状况
2、 空气状况
3、 噪声状况
4、 污染状况〔化工厂、河流湖泊污染等〕
5、 风险源状况〔如高压线、放射性、易燃易爆物品消费或仓储基地等〕
6、 周边景观
7、 风水状况
8、 近期或远期规划中周边环境的主要变化,如路途的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的树立等。
9、 其他
五、 大市政配套〔说明距宗地距离、本钱、接入的能够性〕
1、 路途现状及规划开展 :
包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系〔影响〕。
2、 供水/中水状况:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、 污水、雨水排放:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、 通讯〔有线电视、、网络〕:
现有管线、上源位置、距宗地距离、触及线路本钱等。
5、 永世性供电和暂时施工用电:
现有管线、上源位置、距宗地距离、触及线路本钱等。
6、 燃气:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、 供热/生活热水:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图:
说明上述配套设备的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和添加的状况。
六、 土地价钱
土地价钱计算的方法,假定有代征地要说明代征地价钱。
依据购卖价钱计算总地价、楼面地价。
第二局部:
市场剖析
一、 区域住宅市场生长状况
1、 区域住宅市场简述
• 构成时间
• 各层次住宅区域内散布状况
• 购置人群变化
2、 区域住宅市场各项目的生长状况〔近3-5年〕
• 开工量/完工量
• 销售量/供需比
• 平均售价
3、 区域市场在市内各项目的的排名状况及开展趋向
二、 区域内供应产品特征
1、 各层次产品供应状况
2、 各层次产品的集合特征
尤其研讨与本案相似竞争对手的产品规范
• 平均售价
• 开发规模
• 产品方式
• 平均消化率
• 平均容积率
• 物业在区域内散布特征
3、 区域内表现最好个案状况 竞争对手剖析
〔1〕、 主要背景,控股股东状况
〔2〕、 总资产、净资产、净利润〔每股利润〕
〔3〕、 资金状况,能够资金来源,融资才干,资金本钱
〔4〕、 操作水平,主要开发的项目 ,产品规范,本钱构成,资料运用
附图:
项目周边楼盘个案散布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
5、 剖析:
本案在区域市场内的时机点
6、 结论:
• 区域市场在全体市场的位置及开展态势
• 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品方式
• 本案在区域内开发市场潜力
• 本案在开发中的营销焦点效果
三、 区域市场目的客层研讨
1、 各层次产品目的客层特征及辐射商圈范围〔树立在本区域参照项目的阅历研讨及全市的趋向特征上〕
2、 结论:
本案目的人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购置方式和主要的关注点、诉求点。
四、 目的市场定位及产品定位
1、 市场定位
2、 目的人群特征/来源区域/行业特点
3、 产品建议
第三局部:
规划设计局部
一、中央性设计规范、规则、规范的剖析:
1.各气候区外地日照间距的有关规则,
2.各类修建物配建停车场〔库〕规范
3.本地块控规限定的高度,层数及退线距离要求
4.其他
二、规划设计的思绪和剖析:
1. 设计概念方面,产品表达的主题思想,主要设计作风、设计特点。
主要产品类型方面,是多层、高层,还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式、别墅等其他类型,及不同类型产品的比例。
2. 在既定容积率、净用空中积、住宅面积、配套公建面积、控高、修建密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,能否契合前面提及的规划设计概念要求。
主要从规划设计角度判别将上述硬目的转化成理想产品的能够性。
3.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
4.土地自身特征对产品设计的影响和思索。
如:
地势上下、地形坎坷、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑〔小峡谷〕、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境维护的影响及处置的方法。
三、项目的详细规划:
1、 总占空中积、代征空中积、净用空中积、绿化面积、路途面积 ,地上、地下修建面积
2、 住宅修建面积、不同类型产品的比例
公建修建面积,公建的内容,并区分运营性和非运营性公建的面积
3、 综合容积率、住宅容积率 ,毛容积率 ,净容积率
4、 修建密度 ,修建掩盖率,修建基底面积,
5、 控高 ,层数,总户数,
6、 绿化率 ,绿空中积,路途面积及比例,
7.总平面设计:
日照及防火设计,出入口及交通,停车〔地上,地下机动车及非机动车停车数〕,环境及场地高程
8、消防设计
附图,详尽说明。
四、规划的亮点及差异化:
1.规划、景观的亮点及差异化内容。
2.竞争项目规划、景观设计的亮点和差异化剖析。
五、配套设计剖析:
1.节能和环保型修建资料选用的思索,主要影响本钱的资料、设备等的选用方向,在所在城市中,竞争对手的产品剖析、资料、设备等的运用。
2.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及思索。
如:
治安环境、噪声环境、污染环境、空气状况、风险源、〝风水〞要素等对产品规划设计和环境维护的影响及处置方法。
3.周边市政工程配套设备对产品设计的影响和思索。
如:
路途状况〔能够与小区主要出入口有关〕、供水、排水、通讯〔有线电视、、网络〕、永世性用电和暂时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及处置方法。
4.周边生活配套设备对产品设计的影响和思索。
如:
交通状况〔与能否守旧业主班车有关〕、商业设备〔大型购物中心〕、教育现状、体育文娱公园等休闲场所、银行医院等生活设备对自身配套树立规模和面积作出判别。
六、景观概念、方案设计思绪 :
1.设计项目背景
2.设计概念及作风
3.设计原那么及言语
4.主要节点处置及主题景观
5.重要选材及植物
6.景观灯光设计
7.其他
第四局部:
修树立计剖析
一、中央性设计规范、规则、规范的剖析:
1.外地的抗震设防要求。
2.外地的地质勘探状况对项目的要求。
3.外地的外墙保温及隔热设计要求。
4.其他
二、修建单体:
附图,详尽说明。
1.节能和环保型修建资料选用的思索,主要影响本钱的资料、设备等的选用方向,在所在城市中,竞争对手的产品剖析、资料、设备等的运用。
2.单体中修建外檐设计:
屋顶构件设计,门窗及披水资料颜色,立面及勒脚资料及主要颜色,阳台栏板资料颜色,
3.外檐设计本钱及细项。
4.外檐灯光设计
5.其他
三、修建平面图:
1.规范层平面图
2.首层平面图
3.屋顶及设备层平面图
4.地下层平面图
四、配套设备修建方案规范及本钱剖析:
1.会所
2.配套公建:
学校,物业办公楼,交警大队,派出所
3.门卫
4.售楼处
5.室外变电站
6.换热站
7.煤气调压站
8.渣滓转运站
9.地下车库及人防工程
10.其他
五、相应配套设备选用规范及本钱剖析:
1.空调及采暖系统
2.给排水系统
3.中水系统
4.通风系统
5.供电系统
6.智能化及安防系统
7.煤气系统
8.电梯系统
9.消防系统
10.其他
第五局部:
项目开发
一、项目进度方案:
工期方案、各期开工面积、完工方案、开完工时占外地城市市场和片区市场的占有率。
营销战略方案:
各期营销战略推行方案以及销售时间、价钱、面积,估量销售各期的市场占有率,销售方案完成的可行性剖析。
二、投资收益剖析
〔一〕、 本钱预测
说明测算假定和主要运用目的,如产品类型假定,总修建面积,住宅和非住宅面积,容积率,项目总投资〔直接建形本钱加时期费用,不包括营业税和所得税〕等。
并参照下面表格列示:
项 目 投资总额〔万元〕 单位本钱〔元/m2〕
土地本钱
前期工程费
基础设备费
建安工程费
配套费用
开发直接费
直接建形本钱小计
营销费用
管理费用
总 计
〔二〕、 税务剖析
1、 营业税及附加
2、 所得税
3、 土地增值税
上述税种的基本税率,可以享用的税收优惠政策时的税率,项目自身适用的税率,假定享用中央政府的优惠政策,要特别说明该项优惠与国度政策能否有抵触,以及如何处置,详细的操作的进程是什么。
〔三〕、 经济效益剖析
1、 经济效益剖析的假定条件,如:
能否享用政府各种税费的减免等
2、 项目利润率、投资报答率及主要经济目的。
参照以下表格:
经济目的 单位数值〔元/m2〕 项目总金额〔万元〕
销售支出
直接本钱
总投资
毛利率
税前利润
税后利润
销售净利率
投资报答率
3、 项目开发各期的利润表达
经济目的 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计
上半年 下半年上半年 下半年 上半年 下半年
结算面积〔m2〕
单位利润(元/m2)
利润(万元)
4、 敏理性剖析,参照以下内容,可依据实践状况增减。
〔1〕 本钱变化各项经济目的的变化,假定本钱每上升〔下降〕一定金额或上升〔下降〕一定百分比来比拟,如:
经济目的 预测本钱×90% 预测本钱 预测本钱×110% 预测本钱×120%
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资报答率
〔2〕 售价变化各项经济目的的变化,假定售价每上升〔下降〕一定金额或上升〔下降〕一定百分比来比拟,如:
经济目的 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120%
营业额
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资报答率
〔3〕 容积率变化各项目的的变化
主要目的 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5
多高层比
营业额
总投资
毛利率
税后利润
税后净利率
总投资报答率
〔四〕、 项目资金预测
1、 资金投入方案:
各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发直接费等的投入布置。
2、 资金回款方案:
各期销售回款方案。
3、 资金需求方案:
结合整个集团资金状况,列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、完成现金正流入时间、资金占用月平均额 。
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