房地产会计全套账务处理和涉及税目.docx
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房地产会计全套账务处理和涉及税目.docx
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房地产会计全套账务处理和涉及税目
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房地产会计全套账务解决和涉及税目
作者:
佚名 日期:
10月16日 来源:
互联网浏览:
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核心提示:
房地产会计全套账务解决和涉及税目一、房地产涉及税种:
房地产开发公司重要涉及税种有营业税、城建税、教诲费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和公司所得税及代扣个人所得税等。
房地产会计全套账务解决和涉及税目
一、房地产涉及税种:
房地产开发公司重要涉及税种有营业税、城建税、教诲费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和公司所得税及代扣个人所得税等。
1、营业税:
税率5%。
2、都市维护建设税
计税根据是按实际缴纳增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。
计算公式:
应纳税额=营业税×税率。
3、教诲费附加
计税根据是按实际缴纳增值税税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:
应交教诲费附加额=营业税×3%。
4、印花税:
(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同,合用税率为千分之一;
(2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运送合同、产权转移书据,税率为万分之五;
(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同,税率为万分之三;
(4)借款合同,税率为万分之零点五;
(5)对记录资金帐薄,按“实收资本”和“资金公积”总额万分之五贴
花;
(6)营业帐薄、权利、允许证照,按件定额贴花五元。
5、个人所得税:
工资、薪金不含税收入合用税率表
级数应纳税所得额(不含税)税率(%)速算扣除数(元)
1不超过500元某些50
2超过500元至元某些1025
3超过元至5000元某些15125
4超过5000元至0元某些20375
5超过0元至40000元某些251375
6超过40000元至60000元某些303375
7超过60000元至80000元某些356375
8超过80000元至100000元某些4010375
9超过100000元某些4515375
计算公式:
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×合用税率-速算扣除数
应纳税额=工资薪金收入--“三险一金”
6、所得税
(1)所得税征收方式有两种:
查帐征收和核定征收。
(2)如果属于核定征收,按收入计算缴纳所得税。
计算公式:
应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率
(3)如果属于查帐征收,按利润计算缴纳所得税。
计算公式:
应交所得税=利润总额*所得税税率
(4)所得税税率:
普通公司所得税税率为25%,
符合条件小型微利公司,减按20%税率征收公司所得税。
国家需要重点扶持高新技术公司,减按15%税率征收公司所得税。
7、房产税
依照房产余值计算缴纳,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳,税率为12%。
8、土地使用税:
土地使用税每平方米年税额如下:
(1)大都市1.5元至30元;
(2)中档都市1.2元至24元;
(3)小都市0.9元至18元;
(4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
9、土地增值税
土地增值税按照纳税人转让房地产所获得增值额和规定合用税率计算征收,纳税人转让房地产所获得收入减除《条例》规定扣除项目金额后余额,为增值额。
房地产转让收入涉及货币收入、实物收入和其她与转让房地产关于经济收益,计算增值额扣除项目金额涉及:
(1)获得土地使用权所支付金额;
(2)开发土地成本、费用;
(3)新建房及配套设施成本、费用、或者旧房及建筑物评估价格;
(4)与转让房地产关于税金;
(5)财政部规定其她扣除项目。
税率:
土地增值税实行四级超率累进税率,即:
增值额未超过扣除项目金额50%某些,税率30%。
增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%某些,税率40%。
增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%某些,税率50%。
增值额超过扣除项目金额200%某些,税率为60%。
二、房地产公司账务解决
给你提供一份房地产公司会计制度。
房地产公司涉及税费共有11种(11税1费)
税:
营业税、增值税、土地增值税、房产税、城乡土地使用税、契税、耕地占用税
公司所得税、个人所得税、印花税、都市维护建设税。
费:
教诲费附加
一、营业税
1.转让不动产
销售房屋要按销售不动产缴纳营业税,赠送空调、家具视同销售缴纳增值税。
若房屋涉及空调等附属设施,则空调涉及在房款内,不需要单独计缴增值税。
2.房屋租赁(出租)
属于服务业——租赁业
3.房地产销售公司买断商品房出售
超过买断价格外收入作为手续费收入,按“营业税--服务业”
缴纳营业税
4.单位将不动产或土地使用权免费赠与她人
视同销售不动产
5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让行为
比照销售不动产征收营业税
6.纳税人自建后销售房屋
自建自用房屋不纳税;如纳税人将自建房屋对外销售,其自建行为应按建筑业缴纳营业税,再按销售不动产征收营业税。
二、增值税
销售房屋同步赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税
(一)普通规定
1.出售——征
涉及三种状况:
(1)出售国有土地使用权;
(2)获得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;
(3)存量房地产买卖
其中对于
(2)新建房地产转让(出售)扣除项目:
①获得土地使用权所支付金额;
②房地产开发成本
③房地产开发费用
④与转让房地产关于税金
⑤财政部规定其她扣除项目
对于(3)对于存量房地产转让扣除项目
①房屋及建筑物评估价格。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
②获得土地使用权所支付地价款和按国家统一规定缴纳关于费用。
③转让环节缴纳税金。
2.房地产抵押
(1)抵押期——不征;
(2)抵押期满偿还债务本息——不征;
(3)抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债——征。
3.房地产互换
单位之间换房,有收入,征;
4.将开发产品用于职工福利等
房地产开发公司将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分派给股东或投资人、抵偿债务、换取其她单位和个人非货币资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。
(房地产清算)
5.合伙建房
建成后自用——不征;
建成后转让——征。
6.公司兼并转让房地产——暂免。
7.纳税人建造普通原则住宅出售
增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十,免征土地增值税。
8.将开发某些房地产转为公司自用或用于出租等商业用途
房地产开发公司将开发某些房地产转为公司自用或用于出租等商业用途时,如果产权未产生转移——不征收(清算时不扣除相应成本和费用)
(二)房地产公司土地增值税清算
1.土地增值税清算单位
对于分期开发项目,以分期项目为单位清算。
开发项目中同步包括普通住宅和非普通住宅。
应分别计算增值额。
2.土地增值税清算条件
(1)房地产开发项目所有竣工、完毕销售;
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目;
(3)直接转让土地使用权。
3.土地增值税扣除项目
①扣除获得土地使用权所支付金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产关于税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证,不予扣除。
②清算所附送凭证或资料不符合清算规定或不实,地方税务机关可核定开发成本单位面积金额原则,并据以计算扣除。
③房地产开发公司开发建造与清算项目配套居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场合、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施:
A.建成后产权属于全体业主所有;
B.建成后免费移送给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业;
C.建成后有偿转让,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
④房地产开发公司销售已装修房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发公司预提费用,不得扣除。
⑤属于各种房地产项目共同成本费用,应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理办法,计算清算项目扣除金额。
四、房产税
1.地产开发公司建造商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发公司已使用或出租、出借商品房应按规定征收房产税。
2.在基建工地为基建工地服务各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等暂时性房屋,在施工期间,一律免征房产税。
但工程结束后,施工公司将这种暂时性房屋交还或估价转让给基建单位,应从基建单位接受次月起,照章纳税。
五、城乡土地使用税
1.城乡土地使用税对拥有土地使用权单位和个人以实际占用土地面积为计税根据。
2.房地产开发公司建造商品房用地,原则上应按规定计征城乡土地使用税。
但在商品房出售之前纳税确有困难,其用地与否予以缓征或减征、免征照顾,可由地方税务局结合详细状况拟定。
六、契税(承受方)
1.公司公司制改造
非公司制公司,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司,对改建后公司承受原公司土地、房屋权属,免征契税。
非公司制国有独资公司或国有独资有限责任公司,以其某些资产与她人组建新公司,且所占股份超过50%,对新设公司承受该国有独资公司(公司)土地、房屋权属,免征契税。
2.公司股权重组——不征
3.公司合并——免征
合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属,免征契税。
4.公司分立——不征
公司依照法律规定、合同商定分设为两个或两个以上投资主体相似公司,对派生方、新设方承受原公司土地、房屋权属,不征收契税。
5.公司出售
买受人妥善安顿原公司30%以上职工,对其承受所购公司土地、房屋权属,减半征收契税;所有安顿原公司职工,免征契税。
6.公司关闭、破产
债权人承受关闭、破产公司土地、房屋权属以抵偿债务,免征契税;对非债权人承受关闭、破产公司土地、房屋权属,凡妥善安顿原公司30%以上职工,减半征收契税;所有安顿原公司职工,免征契税。
7.房屋附属设施
对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动,征收契税,不涉及,不征。
七、公司所得税
(一)预缴公司所得税
房地产开发公司按当年实际利润据实分季(或月)预缴公司所得税,对开发、建造住宅、商业用房以及其她建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未竣工前采用预售方式销售获得预售收入,按照规定预测利润率分季(或月)计算出预测利润额,计入利润总额预缴,开发产品竣工、结算计税成本后按照实际利润再行调节。
(二)预测利润率
1.非经济合用房开发项目:
(1)位于省、市、县城区和郊区不得低于20%;
(2)位于地级市、地区、盟、州城区及郊区不得低于15%;
(3)位于省、其她地区,不得低于10%。
2.经济合用房开发项目,不得低于3%。
八、个人所得税
1.职工(高管)工薪(获得一次性奖金)
2.公司和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动,通过免收差旅费、旅游费对个人实行营销业绩奖励(涉及实物、有价证券等),应依照所发生费用全额计入营销人员应税所得(按劳动报酬所得),依法征收个人所得税,并由提供费用公司和单位代扣代缴。
九、印花税
1.财产(房屋)租赁合同——1‰。
2.产权转移书据。
涉及土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。
3.营业账簿税目中记载资金账簿计税根据为“实收资本”与“资本公积”两项共计金额
其她账簿——每件5元。
4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。
十、都市维护建设税
以营业税、增值税(赠送空调需要视力同销售征增值税)等为基数
十一、耕地占用税
占用耕地建房或从事非生产建设,按占用面积征税。
十二、教诲费附加
同都市维护建设税
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