第21讲 第六章城乡规划相关法律法规四新版.docx

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第21讲第六章城乡规划相关法律法规四新版

第21讲第六章城乡规划相关法律、法规（四）（2011年新版）

第六章城乡规划相关法律、法规

五、《土地管理法》

为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会、经济的可持续发展，1986年6月25日，全国人大常委会通过了《中华人民共和国土地管理法》，并在1988年、1998年和2004年进行了三次修订。

1998年《土地管理法》实施后，国务院又发布了《中华人民共和国〈土地管理法〉实施条例》、《基本农田保护条例》等配套法规。

1．主要内容

包括总则，土地的所有权和所有权管理，土地利用总体规划和土地利用年度计划的编制、审批、实施制度，耕地的特殊保护规定，建设用地的取得和审批规定，土地管理的监督检查制度以及违反《土地法》的相关法律责任。

2．基本规定

第二条【土地所有制和使用制度】

我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。

划拨国有土地使用权的除外。

第三条【土地管理基本国策】

十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。

各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。

第四条【国家实行土地用途管制制度】

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。

严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地的总量，对耕地实行特殊保护。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

第五条【土地管理责任主体】

国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。

县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。

3．与城乡规划相关的规定

第二十二条【城市总体规划与土地利用总体规划】

建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。

城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。

在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。

第三十七条第二款【城市规划区闲置土地开发利用】

在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。

第五十四条【国有土地行政划拨类型】

建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

第五十六条【在城市规划区内改变土地用途】

在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

第五十七条【城市规划临时用地】

建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。

其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

临时使用土地期限一般不超过二年。

第五十八条【调整使用土地】

为公共利益需要使用土地、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。

第五十九条【村庄和集镇建设】

乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。

六、《文物保护法》

为了加强对文物的保护，继承中华民族优秀的历史文化遗产，促进科学研究工作，进行爱国主义和革命传统教育，建设社会主义精神文明和物质文明，1982年11月19日，全国人大常委会通过了《中华人民共和国文物保护法》，并于2002年10月28日、2007年12月29日进行了两次修订。

文物工作贯彻保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理的方针。

1.不可移动文物

第三条第一款【文物保护单位】

古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺、石刻、壁画、近代现代重要史迹和代表性建筑等不可移动文物，根据它们的历史、艺术、科学价值，可以分别确定为全国重点文物保护单位，省级文物保护单位，市、县级文物保护单位。

第十三条【文物保护单位定级】

各级文物保护单位由各级人民政府核定公布。

国务院文物行政部门在省级、市、县级文物保护单位中，选择具有重大历史、艺术、科学价值的确定为全国重点文物保护单位，或者直接确定为全国重点文物保护单位，报国务院核定公布。

省级文物保护单位，由省、自治区、直辖市人民政府核定公布，并报国务院备案。

市级和县级文物保护单位，分别由设区的市、自治州和县级人民政府核定公布，并报省、自治区、直辖市人民政府备案。

尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物，由县级人民政府文物行政部门予以登记并公布。

第十四条第一款【历史文化名城】

保存文物特别丰富并且具有重大历史价值或者革命纪念意义的城市，由国务院核定公布为历史文化名城。

第十四条第二款【历史文化街区、村镇】

保存文物特别丰富并且具有重大历史价值或者革命纪念意义的城镇、街道、村庄，由省、自治区、直辖市人民政府核定公布为历史文化街区、村镇，并报国务院备案。

第十四条第三款【规划编制与保护办法制定】

历史文化名城和历史文化街区、村镇所在地的县级以上地方人民政府应当组织编制专门的历史文化名城和历史文化街区、村镇保护规划，并纳入城市总体规划。

第十四条第四款【历史文化名城、街区、村的保护办法】

历史文化名城和历史文化街区、村镇的保护办法，由国务院制定。

2.文物保护单位监管措施

第十五条【划定保护范围】

第十六条【保护措施应纳入城乡规划】

各级人民政府制定城乡建设规划，应当根据文物保护的需要，事先由城乡建设规划部门会同文物行政部门商定对本行政区域内各级文物保护单位的保护措施，并纳入规划。

第十七条【保护范围内保护措施】

文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业。

但是，因特殊情况进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，必须保证文物保护单位的安全，并经核定公布该文物保护单位的人民政府批准，在批准前应当征得上一级人民政府文物行政部门同意，在全国重点文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，必须经省、自治区、直辖市人民政府批准，在批准前应当征得国务院文物行政部门同意。

第十八、十九条【建设控制地带内保护措施】

根据保护文物的实际需要，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以在文物保护单位的周围划出一定的建设控制地带，并予以公布。

在在文物保护单位的建设控制地带内进行建设工程，不得破坏文物保护单位的历史风貌；工程设计方案应当根据文物保护单位的级别，经相应的文物行政部门同意后，报城乡建设规划部门批准。

在文物保护单位的保护范围和建设控制地带内，不得建设污染文物保护单位及其环境的设施，不得进行可能影响文物保护单位安全及其环境的活动。

对已有的污染文物保护单位及其环境的设施，应当限期治理。

第二十条第一款【建设工程选址】

建设工程选址，应当尽可能避开不可移动文物；因特殊情况不能避开的，对文物保护单位应当尽可能实施原址保护。

第二十条第二款【文物实施原址保护】

第二十条第三款【文物异地保护或拆除】

无法实施原址保护，必须迁移异地保护或者拆除的，应当报省、自治区、直辖市人民政府批准；迁移或者拆除省级文物保护单位的，批准前须征得国务院文物行政部门同意。

全国重点文物保护单位不得拆除；需要迁移的，须由省、自治区、直辖市人民政府报国务院批准。

第二十二条【毁坏文物遗址保护与原址重建】

不可移动文物已经全部毁坏的，应当实施遗址保护，不得在原址重建。

但是，因特殊情况需要在原址重建的，由省、自治区、直辖市人民政府文物行政部门报省、自治区、直辖市人民政府批准；全国重点文物保护单位需要在原址重建的，由省、自治区、直辖市人民政府报国务院批准。

第二十四条【国有不可移动文物监管】

第二十六条【使用不可移动文物原则】

使用不可移动文物，必须遵守不改变文物原状的原则，负责保护建筑物及其附属文物的安全，不得损毁、改建、添建或者拆除不可移动文物。

对危害文物保护单位安全、破坏文物保护单位历史风貌的建筑物、构筑物，当地人民政府应当及时调查处理，必要时，对该建筑物、构筑物予以拆迁。

七、《城市房地产管理法》

为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法益，促进房地产业的健康发展，1994年7月5日，全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，并自1995年1月1日起施行。

2007年8月30日，全国人大常委会通过对该法相关条款的修改。

1．法定概念与土地使用制度

第二条第一款【适用范围】

在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

第二条第三款【房地产开发法定概念】

本法所称房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

第二条第四款【房地产交易法定概念】

本法所称房地产交易，包括地产转让、抵押和房屋租赁。

第三条【国有土地使用制度】

国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。

划拨国有土地的除外（第三条）。

2.土地使用权出让

第八、九条【土地使用权出让仅限于国有土地】

第十条【土地使用权出让的规划和计划要求】

土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

第十一、十二条【土地使用权出让必须有计划、有步骤】

第十三条【土地使用权出让方式】

第十四条【土地使用权出让最高年限规定权】

第十八条【改变土地使用权出让约定用途的规划管理】

土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

3.土地使用权划拨

第二十三条【土地使用权划拨的概念】

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限限制。

第二十四条【土地使用权划拨范围】

土地使用权划拨适用于国家机关、军事用途、城市基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；以及法律、行政法规规定的其他用地。

4．房地产开发规划管理

第二十五条【房地产开发必须严格执行城市规划】

房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。

第二十六条【房地产开发不得闲置土地】

第四十四条【房地产转让后改变原土地用途的规划管理】

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第四十五条第二项【商品房预售规划管理】

商品房预售应当持有建设工程规划许可证。

八、《建筑法》

为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展，1997年11月1日，全国人大常委会审议通过了《中华人民共和国建筑法》，并自1998年3月1日起施行。

其主要内容包括总则、建筑许可管理、建筑工程发包与承包管理、建筑工程监理管理、建筑安全生产管理、建筑工程质量管理和违反本法的法律责任等内容。

第七条【建筑工程施工许可规定】

建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

第八条【申请领取施工许可证条件】

申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

已经办理该建筑工程用地批准手续。

在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证。

第四十二条【施工临时占地规划管理】

九、《环境保护法》

为保护和改善生活环境与生态环境，防治污染和其他公害，保障人体健康，促进社会主义现代化建设的发展，1989年12月26日，全国人大常委会通过了《中华人民共和国环境保护法》，自公布之日起施行。

其主要内容包括总则、环境监督管理、环境的保护和改善、环境污染和其他公害的防治及相关法律责任。

1.环境保护基本要求

第十二条【环境保护规划】

县级以上人民政府环境保护行政主管部门，应当会同有关部门对管辖范围内的环境状况进行调查和评价，拟定环境保护规划，经计划部门综合平衡后，报同级人民政府批准实施。

第十三条【建设项目环境影响报告书】

建设项目污染环境的，必须出具环境影响报告书。

建设项目的环境影响报告书必须对建设项目产生的污染和对环境的影响作出评价，规定防治措施，经项目主管部门预审并依照规定的程序报环境保护行政主管部门批准。

环境影响报告书经批准后，计划部门方可批准建设项目立项。

2.环境保护与城乡规划

第十八条【保护区域建设项目限制】

国务院有关部门和省、自治区、直辖市人民政府划定的风景名胜区、自然保护区和其他需要特别保护的区域内，不得建设污染环境的工业生产设施；建设其他设施，其污染物排放不得超过规定的排放标准。

已经建成的设施，其污染排放标准超过规定的，限期治理。

第二十二条【城市规划的环境保护内容】

第二十三条【城乡建设应当保护环境】

十、《环境影响评价法》

为了实施可持续发展战略，预防因规划和建设项目实施后对环境造成不良影响，促进经济、社会和环境的发展，2002年10月28日，全国人大常委会通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，并于2003年9月1日起施行。

1.规划的环境影响评价

第二条【环境影响评价的概念】

本法所称环境影响评价，是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。

第七条第一款【环境影响评价的规划范围】

国务院有关部门、设区的市级以上地方人民政府及其有关部门，对其组织编制的土地利用的有关规划，区域、流域、海域的建设、开发利用规划，应当在规划编制过程中组织进行环境影响评价，编写该规划有关环境影响的篇章或者说明。

第七条第二、三款【环境影响评价的内容与审批】

规划有关环境影响的篇章或者说明，应当对规划实施后可能造成的环境影响作出分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，作为规划草案的组成部分一并报送规划审批机关。

未编写有关环境影响的篇章或者说明的规划草案，审批机关不予审批。

第八条【专项规划的环境影响评价】

国务院有关部门、设区的市级以上地方人民政府及其有关部门，对其组织编制的工业、农业、畜牧业、林业、能源、水利、交通、城市建设、旅游、自然资源开发的有关专项规划，应当在该专项规划草案上报审批前，组织进行环境影响评价，并向审批该专项规划的机关提出环境影响报告书。

专项规划中的指导性规划，按照第七条的规定进行环境影响评价。

第十条【专项规划的环境影响报告书要求】

专项规划的环境影响报告书应当包括：

实施该规划对环境可能造成影响的分析、预测和评估；预防或者减轻不良环境影响的对策和措施；环境影响评价的结论。

第十二条【对专项规划附送环境影响报告书的要求】

专项规划的编制机关在报批规划草案时，应当将环境影响报告书一并附送审批机关审查；未附送环境影响报告书的，审批机关不予审批。

2．建设项目的环境影响评价

第十六条【环境影响评价分类管理】

建设项目分类。

国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。

可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。

第二十二条【建设项目环境影响评价文件审批】

建设项目的环境影响评价文件，由建设单位按照国务院的规定报有审批权的环境保护行政主管部门审批；建设项目有行业主管部门的，其环境影响报告书或者环境影响报告表应当经行业主管部门预审后，报有审批权的环境保护行政主管部门审批。

第二十五条【未批环境影响评价文件的建设项目不得开工】

建设项目的环境影响评价文件未经法律规定的审批部门审查或者审查后未予批准的，该项目审批部门不得批准其建设，建设单位不得开工建设。

十一、《中华人民共和国物权法》

为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，2007年3月16日，全国人大通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。

主要内容包括物权的设立、变更、转让、消灭和保护，国家所有权、集体所有权、私人所有权、业主的建筑物区分所有权、相邻关系和共有等所有权的规定，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等用益物权的规定，抵押权、质权、留置权等担保物权以及占有的规定等。

1.物权法及其基本原则

第二条【物和物权的法定概念】

因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。

法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第四条【四类物权受法律保护】

第七条【取得和使用物权的原则】

2.物权的保护

第三十二条【物权受到侵害的解决途径】

第三十三条【物权争议的权力确认】

第三十八条【物权保护方式的适用】

3.所有权一般规定

第三十九条【所有权人享有的权利】

第四十三条【国家对耕地实施特殊保护】

4.建筑物区分所有权

第七十条【业主所有权与共有权区分】

第七十一条【业主对专有部分权利】

第七十二条【业主对共有部分权利】

第七十三条【建筑区划内的公共设施】

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条【建筑区划内规划停车位】

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十七条【改变住宅用途的规定】

5.相邻关系

第八十四条【处理相邻关系的原则】

第八十六条【相邻权利人用水、排水】

第八十七条【利用相邻土地通行】

第八十八条【利用相邻土地、建筑进行建设】

不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第八十九条【建造建筑物不得妨碍相邻建筑物通风、采光和日照】

建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第九十一条【不动产权利人进行建设不得危及相邻安全】

不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第九十二条【因用水、排水、通行、建设的相邻关系】

不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

6.用益物权

第一百三十五条【建设用地使用权】

第一百三十七条【建设用地使用权取得方式】

第一百四十条【改变建设用地用途规定】

第一百四十九条【住宅建设用地续期】

十二、《立法法》

为了规范立法活动，健全国家立法制度，建立和完善有中国特色社会主义法律体系，保障和发展社会主义民主，推进依法治国，建设社会主义法治国家，根据宪法，制定本法。

于2000年3月15日第九届全国人民代表大会第三次会议通过，自2000年7月1日起施行

第二条【适用范围】

第七条【法律制定权限】

第二十三、四十一、五十二条【法律公布权】

第四十二、四十七条【法律解释权】

第五十六条第一款【行政法规制定权限】

第六十一、六十二条【行政法规公布】

第六十三条第一款【省、自治区、直辖市地方性法规制定】

第六十三条第二——四款【较大城市地方性法规制定】

第六十五条【经济特区地方性法规制定】

第六十六条【自治区的自治条例和单行条例规定】

第六十七条【制定特别重大事项的地方性法规的通过权】

第六十九条【地方性法规、自治区的自治条例和单行条例的公布权】

第七十条【地方性法规、自治区的自治条例和单行条例的刊登】

第七十一、七十二条【部门规章制定】

第七十三条【地方政府规章制定】

第七十四条【部门规章和地方政府规章的制定程序】

第七十五条【部门规章和地方政府规章的决定权】

第七十六、七十七条【部门规章和地方政府规章的公布权】

第七十八条【宪法的法律效力】

第七十九条【法律和行政法规的效力】

第八十条【地方性法规和地方政府规章的效力】

第八十一条第一款【自治条例和单行条例的效力】

第八十一条第二款【经济特区法规的效力】

第八十二条【部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力】

第八十三条【特别规定与一般规定不一致、新的规定与旧的规定不一致的适用规定】

第八十四条【法律法规和规章的不溯及既往原则】