中原旅游地产专题研究报告.ppt

中原旅游地产专题研究报告.ppt

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CentalineConsultants旅游地产专题研究报告旅游地产专题研究报告旅游度假休闲产品专题分析旅游度假休闲产品专题分析Codeofthisreport|2旅游度假休闲产品专题分析旅游度假休闲产品专题分析温泉旅游（温泉及酒店）专题温泉旅游（温泉及酒店）专题阳光运动公园专题阳光运动公园专题高尔夫球场及会所专题高尔夫球场及会所专题宗教文化专题宗教文化专题民俗文化专题民俗文化专题Codeofthisreport|3沐浴文化沐浴文化养生文化养生文化休闲文化休闲文化度假文化度假文化温泉旅游的核心是温泉沐浴文化、养生文化、休闲文化、度假文化温泉旅游的核心是温泉沐浴文化、养生文化、休闲文化、度假文化温泉旅游以温泉及温泉度假酒以温泉及温泉度假酒店等产品为主要载体店等产品为主要载体，围绕客户需求，衍生个性化产品，如SPA等温泉旅游不是观光旅游，温泉水不具备高价值的观赏性，也不是商务旅游，温泉旅游是旅游者通过亲通过亲身体验温泉水，得到的一种感觉，一种精神的、生身体验温泉水，得到的一种感觉，一种精神的、生理的、体能的享受，是心、身、魂的升华理的、体能的享受，是心、身、魂的升华定义：

定义：

以温泉为主体、温泉酒店为表现形式，体验温以温泉为主体、温泉酒店为表现形式，体验温泉沐浴文化，实现养生、休闲、度假目的的旅游泉沐浴文化，实现养生、休闲、度假目的的旅游温泉旅游11Codeofthisreport|4进化：

进化：

随着温泉向主题温泉进化，温泉项目地由旅游中点站向度随着温泉向主题温泉进化，温泉项目地由旅游中点站向度假目的地发展，酒店由配套向主体转型假目的地发展，酒店由配套向主体转型温泉洗浴温泉洗浴温泉养生温泉养生温泉休闲温泉休闲主题温泉主题温泉单纯地强调温泉洗浴功能，人们简单地在温泉里洗澡就结束了主要强调温泉的保健功能，以私密的温泉设施为主要的形式保健功能外，突出了休闲功能，以露天环境温泉为主要特色围绕某一主题开发，集观光、度假、休闲、娱乐、保健等多功能于一体目前温泉旅游开发的最高形态，国际上高端温泉旅游度假常用的开发模式旅游中点站旅游中点站度假目的地度假目的地住宿配套住宿配套与温泉共为度假主体与温泉共为度假主体温温泉泉开开发发旅旅游游度度假假酒酒店店Codeofthisreport|5宏观宏观国内开发现状：

国内开发现状：

我国处于主题温泉发展的初我国处于主题温泉发展的初级阶段，投资额自级阶段，投资额自0505年以来均保持年以来均保持10%10%的速度增长的速度增长九华山庄：

九华山庄：

以盛唐文化为主题，由室外泡池、泳池、水疗中心、药浴池、国医堂、温泉别墅组成温泉主题公园珠海御温泉：

珠海御温泉：

以温泉水为载体,以唐代文化为基点,融合多种时尚休闲概念,树立“盛唐新风,尊贵独有”的个性森波拉温泉度假村：

森波拉温泉度假村：

在羊角山原远古火山遗址的基础上复原活火山喷发情景，是广东首个以火山奇景为主题复合旅游型温泉天目湖御水：

天目湖御水：

竹海森林里的温泉，由温泉养生区、度假酒店区、单栋酒店区、休闲体育区等组成常州恐龙谷：

常州恐龙谷：

中国首家史前主题温泉度假中心,采自三叠纪和侏罗纪岩层的温泉水，以恐龙年代孓遗植物作为氛围布置玉龙温泉欢乐谷：

玉龙温泉欢乐谷：

由温泉养生、水上娱乐、动物表演、军事拓展、农耕体验、姑嫂塔森林、赛马场、高尔夫练球场、汽车越野组成市场属性22Codeofthisreport|6宏观宏观国内国内市场需求：

市场需求：

近年我国温泉旅游人次及总收入均呈现持近年我国温泉旅游人次及总收入均呈现持续增长态势，酒店入住率淡旺季特征明显续增长态势，酒店入住率淡旺季特征明显20022010年温泉旅游人次20022010年温泉旅游总收入总需求量：

总需求量：

自2003年以来，我国温泉旅游的总人次及总收入均呈现正增长态势，但增长率均较为波动，但自2008年以来，旅游总人次增长速度保持高速增长，但在温泉旅游逐渐成为大众化消费被普遍接受时，旅游总收入增长基本保持不变，这在一定程度上表明，高端温泉旅游的贡献度逐渐被大众化温泉旅游的收入所稀释入住率：

入住率：

我国温泉旅游度假的季节性消费现象明显，通过对江苏、湖北等11家温泉度假酒店入住情况抽样调查显示，我国温泉度假酒店旺季的入住率高达82.6%，而淡季入住率则缩减至51.9%，季节差别较大数据来源：

中国温泉旅游产业发展报告2011Codeofthisreport|7宏观宏观存在的问题：

存在的问题：

目前我国温泉旅游的发展存在文化缺失、产目前我国温泉旅游的发展存在文化缺失、产业不全、养生不足、产品同质等问题业不全、养生不足、产品同质等问题问题问题44332211从文化角度上从文化角度上从产业角度上从产业角度上从旅游方从旅游方式角度上式角度上从竞争角度上从竞争角度上尽管我国温泉资源丰富，发展历史久远，但一直没有形成比较完整的温泉比较完整的温泉文化，没深刻挖掘到温泉文化的内涵文化，没深刻挖掘到温泉文化的内涵温泉产业的发展相对滞后，没有形成规模，也不具备温泉产业链的基础不具备温泉产业链的基础大多温泉旅游未做到真正的休闲度假，温泉产品设计比较粗放，未真正实现温泉养生、健康休闲，仍处于娱乐休闲阶段娱乐休闲阶段大多温泉产品仍处于泡池数量比拼、山水营造等低级竞争阶段，温泉产品、旅游度假产品差异化不足，缺缺乏产品及服务的个性化及特色化乏产品及服务的个性化及特色化文化缺失文化缺失产业不全产业不全养生不足养生不足产品同质产品同质Codeofthisreport|8宏观宏观国内温泉旅游客户特征国内温泉旅游客户特征：

24243535岁、收入岁、收入2001200150005000元、企业员工及个体经营者占比较高元、企业员工及个体经营者占比较高温泉旅游客户年龄温泉旅游客户月收入温泉旅游客户职业年龄：

年龄：

温泉旅游度假客户的年龄以中青年为主，年龄介于2435岁，占比高达46%，约占一半，其次为3655岁客户，占27%，55岁以上客户极少收入：

收入：

温泉旅游客户平均月收入以20015000元居多，占比为47%，收入在5000元以上的高端客户占比达29%职业：

职业：

以企业员工及个体经营者居多，占比分别为37.3%、21.9%数据来源:

根据中国温泉旅游产业发展报告2011整理客户属性33Codeofthisreport|9宏观宏观国内温泉旅游客户国内温泉旅游客户行为特征：

行为特征：

以项目周边客户为主，自驾以项目周边客户为主，自驾游，消费频率较高，大多停留游，消费频率较高，大多停留1122天天温泉旅游客户出行方式温泉旅游客户消费频率温泉旅游客户停留时间出行方式：

出行方式：

自驾车客户占比较大，达54%，其次为大中巴客车等，乘坐飞机的高端温泉旅游客户占比表现较大，达到8%停留时间：

停留时间：

以短时间停留为主，一至两天，占76%，三天及以上的度假客户大多为高端客户，占比达24%消费频率：

消费频率：

每年消费3次以上客户占比高达48%，一定程度上反映温泉旅游客户消费的高频率性数据来源:

根据中国温泉旅游产业发展报告2011整理Codeofthisreport|10宏观宏观国内温泉旅游客户关注点国内温泉旅游客户关注点：

对价格不敏感，但对服务、医对价格不敏感，但对服务、医疗效果、硬件、自然环境及文化等关注疗效果、硬件、自然环境及文化等关注数据来源:

根据中国温泉旅游产业发展报告2011整理温泉旅游客户对价格的关注度及敏感度不高，但对于温泉度假区的整体素质关注高，其中，服务质量是高端旅游客户最为关注的，硬件设施、自然环境、医疗效果等次之，三者所占比例相当，这在一定程度上说明客户更为关注温泉的健康养生功能Codeofthisreport|11以温泉或温泉以温泉或温泉度假酒店为主度假酒店为主体的温泉旅游体的温泉旅游的驱动模式的驱动模式1122334455文化驱动文化驱动（丽江悦榕庄）健康养生驱动健康养生驱动（丽江悦榕庄、泰国清迈文华东方温泉度假酒店）精品温泉驱动精品温泉驱动（明月山天沐温泉度假村）综合功能驱动综合功能驱动（广州从都国际会议中心）驱动：

驱动：

温泉旅游驱动模式主要有精品温泉驱动、综合温泉旅游驱动模式主要有精品温泉驱动、综合功能驱动、文化驱动、健康养生驱动及环境资源驱动功能驱动、文化驱动、健康养生驱动及环境资源驱动环境资源驱动环境资源驱动（日本虹夕诺雅轻井泽、明月山天沐温泉度假村）发展策略研究44Codeofthisreport|12驱动模式一（文化、健康养生双引擎驱动）：

驱动模式一（文化、健康养生双引擎驱动）：

丽江悦榕庄丽江悦榕庄中中国最高端的顶级国最高端的顶级SPASPA度假酒店度假酒店区位丽江束河古镇开发商悦榕度假酒店集团规模占地600余亩，已开发400余亩房间数122间强势资源海拔五千六百公尺的玉龙雪山；极致成熟的丽江旅游名城开业时间2006年特色依托丽江当地独特的文化特色打造极具纳西韵味的建筑风格及生活方式；植入悦榕集团高端顶级的SPA特色水疗体验，悦榕庄内度悦榕庄内度假氛围的营造及其对水系的运用、假氛围的营造及其对水系的运用、顶级顶级SPASPA的体验足以成为温泉度假的体验足以成为温泉度假酒店的借鉴案例酒店的借鉴案例Codeofthisreport|13客房：

客房：

共有客房共有客房122122间，其中别墅客房间，其中别墅客房8080套，户户可观玉龙雪山，套，户户可观玉龙雪山，别墅内均配室外温水按摩浴池或泳池别墅内均配室外温水按摩浴池或泳池客房客房面积面积数量数量豪华套房/花园套房150-20042花园别墅/豪华花园别墅33540泳池别墅/豪华泳池别墅359-32813SPA联排别墅43516双卧室按摩池别墅10647三卧室按摩池别墅12063总统别墅12081一期2006年开业，55幢别墅，其中40幢花园和豪华花园别墅，13幢泳池别墅，1幢双卧室泳池别墅和1幢总统别墅2008年，二期投入市场，推出25栋纳西风格别墅，16栋连排双卧房别墅，6栋独栋双卧房别墅和3栋独栋三卧房别墅豪华花园别墅豪华泳池别墅SPA联排别墅双卧室按摩池别墅三卧室按摩池别墅总统别墅Codeofthisreport|14文化植入：

文化植入：

深度挖掘当地文化，将纳西文化符号融入建筑设计，结合深度挖掘当地文化，将纳西文化符号融入建筑设计，结合现代度假空间安排，缔造特色度假氛围现代度假空间安排，缔造特色度假氛围纳西红褐砖墙纳西现代弯屋顶纳西灰墙仿古石材铺装红褐梁柱丽江悦榕庄其建筑体均采用当地特有建材兴建而成，例如五彩石及纳西灰砖传统红瓦屋顶取自于当地的砖窑，原貌重现纳西现代弯屋顶将纳西文化植入建筑设计中，原始地重现当地文化精髓，缔造高端度假氛围及品味Codeofthisreport|15奢华奢华SPASPA驱动：

驱动：

以顶级以顶级SPASPA建立酒店核心竞争力，为酒店的专属服建立酒店核心竞争力，为酒店的专属服务体系提供基础，打造尊享的度假感受务体系提供基础，打造尊享的度假感受护疗室：

护疗室：

设有六间宽敞、精致装潢及配有淋浴室的护疗室，一间特别配有热带雨林淋浴设备及沐浴设备的护疗亭悦榕庄特有的经典悦榕庄特有的经典SPASPA：

天地五行天地五行（土、金、水、火、木）护肤疗程、LomiLomLomiLom泉浴疗程泉浴疗程（一种源自夏威夷的深度按摩方式）、豪华泉浴豪华泉浴、双人双人“亲密亲密”按摩按摩、特色精英男士特色精英男士SPASPA等丽江悦榕庄特色丽江悦榕庄特色SPASPA：

四季护理疗程四季护理疗程（春、夏、秋、冬）、“云南大礼云南大礼”（几乎囊括了酒店水疗的所有精华）突出最强势的顶级突出最强势的顶级SPASPA体验，建立属于酒店自身的度假配套核心竞争力体验，建立属于酒店自身的度假配套核心竞争力Codeofthisreport|16庭院泡池：

庭院泡池：

高端别墅客房设露天私人泡池，辅以巧妙的围墙设计，高端别墅客房设露天私人泡池，辅以巧妙的围墙设计，私密性强，足不出户专享尊崇的私密性强，足不出户专享尊崇的SPASPA露天私