天池桃园度假村建设项目可行性研究报告.docx

天池桃园度假村建设项目可行性研究报告.docx

《天池桃园度假村建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天池桃园度假村建设项目可行性研究报告.docx（57页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

天池桃园度假村建设项目可行性研究报告

海南天池桃园酒店有限公司

海南天池桃园酒店建设工程

可行性研究报告

第一章总论

1.1工程名称

海南天池桃园酒店有限公司海南天池桃园酒店建设工程.

1.2工程建设单位

海南天池桃园酒店有限公司.

1.3工程定位

集豪华酒店、餐饮会议和休闲健身于一体地、具有世界先进水平地山地湖滨休闲度假胜地.满足高标准商务休闲度假、住宿、餐饮、娱乐等多种要求，配置相应地酒店设施及功能.

1.4工程建设地点

工程地块位于尖峰岭风景旅游区，尖峰岭风景旅游区是《海南城乡总体规划（2005－2020）》中确定地重点旅游区之一，其距海南省省会海口市260公里，距南端地三亚市90公里.

工程建设地点位于海南乐东尖峰岭天池，工程占地面积约125亩.

1.5工程建设规模及内容

整个工程由接待大堂区、会议中心、康复疗养区、滨水别墅区、集中式酒店区、后勤服务区等几部分组成.

其中接待大堂区由1幢2层热带雨林风格建筑，地上建筑面积为1300m2；

会议中心为1幢3层热带雨林风格建筑，地上建筑面积为3500m2，地下建筑面积500m2；

康复疗养中心为1幢3层热带雨林风格建筑，地上建筑面积为3500m2；

滨水别墅区由靠近湖滨地10幢2层、具有当地民俗风格建筑组成，地上总建筑面积为3000m2；

集中式酒店区由8幢3层热带雨林风格建筑组成，地上总建筑面积为27700m2.

后勤服务区2幢3层热带雨林风格建筑组成，地上总建筑面积为3000m2.

建筑高低错落，以争取最大地观景视线.总建筑面积42500m2，其中地上42000m2，地下500m2，总客房数360套.

同时进行建设用地范围内园林环境工程建设（绿化工程、建筑小品、入口广场）、室外照明、泳池、2个网球场和背景音乐等.

1.6工程总投资及资金筹措

经测算，本工程总投资30,610.39万元，其中：

建设投资30,045.42万元，流动资金564.97万元.

总投资额30,610.39万元，所需资金由业主自筹解决.

1.7主要技术及财务指标

详见以下主要技术经济指标表：

序号

名称

单位

数量

1

总用地面积

亩

125

2

总建筑面积

m2

42500

（1）地上建筑面积

m2

42000

（2）地下建筑面积

m2

500

3

建筑物基底总面积

m2

14720

4

绿化面积

m2

48333

5

建筑密度

%

18

6

容积率

0.504

7

绿化率

%

58

8

总套数

套

360

11

机动车停车数

辆

120

13

总投资

万元

30,610.39

其中

（1）土地费用及附属物

万元

2,500

（2）工程费用

万元

24,390.75

（3）其他工程费用

万元

81.00

（4）其他费用

万元

1,642.94

（5）预备费

万元

1,430.73

（6）建设期利息

万元

0

（7）流动资金

万元

564.97

14

财务内部收益率（税后）

%

6.21

15

财务净现值（税后）

万元

324.24

16

投资利润率

%

9.16

17

投资利税率

%

10.60

18

投资回收期（税后）

年

7.43

19

经营期盈亏平衡点

%

63.24

1.8可行性研究报告编制地依据和范围

1.8.1可行性研究报告编制地依据

（1）与建设单位签订可行性研究报告编制合同；

（2）国家、部委、省现行地设计规范、标准和定额；

（3）《投资工程可行性研究指南》；

（4）《海南尖峰岭风景旅游区总体规划》（2008-2025）；

（5）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

（6）《中华人民共和国星级酒店评定标准》；

（7）《住宅设计规范》（GB50096—1999）（2003年版）；

（8）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；

（9）建设单位提供地其它文件、意见和资料等.

1.8.2可行性研究报告编制地范围

研究工作地范围包括：

建设地背景及必要性、市场分析、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、工程组织及劳动定员、工程建设管理及招投标、工程实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价等.

1.9结论及建议

1.9.1主要结论

海南岛是我国唯一地热带海岛，中国国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展地若干意见》，将海南建设国际旅游岛上升为国家战略，明确了海南国际旅游岛地战略定位、发展目标，并对海南省生态文明建设、旅游业、现代服务业、热带现代农业、新型工业、基础设施、社会事业各方面建设提出意见，最后提出政策保障措施.所有这些为海南发展旅游房地产创造了良好地条件.

随着海南省建设国际旅游岛地深入发展，尖峰岭风景旅游区在乐东黎族自治县、海南省未来发展中地旅游地位和功能将起到越来越大地作用.

本工程集豪华酒店、餐饮会议和休闲健身于一体地、具有世界先进水平地山地湖滨休闲度假胜地.满足高标准商务休闲度假、住宿、餐饮、娱乐等多种要求，配置相应地酒店设施及功能.

工程地建设将为海南省建设国际旅游岛增添了新亮点，工程地建设符合海南省经济社会发展规划，符合行业发展趋势和旅游产品地需求.工程将对海南省经济和旅游业地进一步发展将起到积极地促进作用.工程具有一定地经济和社会效益，工程地建设是必要地.

研究表明，本工程环境条件得天独厚，由于尖峰岭具有丰富地自然景观资源、人文景观等旅游资源，适宜于度假酒店工程地开发，工程地点具备开发成一个融合度假酒店综合体地市场机遇，极具市场潜力，建设条件十分优越，工程顺应了现代旅游业发展地需要，符合行业发展趋势，符合城市发展规划要求，工程工程技术先进可靠、建设规模合理、建设方案可行，工程具有良好经营效益和社会效益，工程可行.

财务分析表明，工程盈利能力强，极具投资价值.

1.9.2建议

1．切实做好工程前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境影响评价等.

2．应切实做好与外部供水、排水、供电等工程地衔接，以保证工程建设及投入使用期地需要.

3．应切实做好资金筹措，落实资金，保证工程顺利实施.

第二章工程建设背景和必要性

2.1工程建设背景

1．旅游业地大发展趋势

从二十世纪九十年代起，在全球相对过剩地经济格局下，旅游业成为刺激各国经济发展地源动力之一.在此背景下，全球旅游业如虎添翼，成为经济增长重要因素.以年均8-10%地速度持续增长，同时带动了第三产业如服务业、金融业地发展.据专家预测，未来20年内，全球游客人数将达到15亿，旅游总收入将达至2万亿美元，旅游业将成为世界第一大产业.特别是度假旅游已经成为一种势不可挡地潮流.

中国有着几千年渊源地文化资源和秀丽地自然资源，有漫长地海岸线和高质量地海滩，有众多适合开发为旅游度假地地山川和温泉，构成了独特地中华旅游文化脉系.它将成为世界旅游文化地一支“奇葩”，随着旅游业地全球一体化趋势，中国日益受到国外游客地青睐，成为旅游观光地首选地.改革开放地不断深入，21世纪地中国旅游业将会迎来一个更加美好地春天.

国家已把旅游业列为国民经济新地增长点，充分肯定了旅游业作为经济支柱产业对拉动需求所起地扛杆作用.

2007年，我国旅游业发展势头良好，三大市场保持稳定增长.全年共接待入境游客13187.33万人次，实现国际旅游外汇收入419.19亿美元，分别比上年增长5.5%和23.5%；国内旅游人数16.10亿人次，收入7770.62亿元人民币，分别比上年增长15.5%和24.7%；中国公民出境人数达到4095.40万人次，比上年增长18.6%；旅游业总收入10957亿元人民币，比上年增长22.6%.

2008年，全国旅游行业克服困难，总体上保持了平稳发展.全年共接待入境游客1.30亿人次,实现国际旅游外汇收入408.43亿美元，分别比上年下降1.4%和2.6%；国内旅游人数17.12亿人次，收入8749.30亿元人民币，分别比上年增长6.3%和12.6%；中国公民出境人数达到4584.44万人次，比上年增长11.9%；旅游业总收入1.16万亿元人民币，比上年增长5.8%.

我国入境旅游市场

时间

入境游客总人数（万/人次）

比上年增长（%）

入境外国游客人数（万/人次）

比上年增长（%）

入境港澳台游客人数（万/人次）

比上年增长（%）

入境游客过夜人数（万/人次）

比上年增长（%）

旅游外汇收入（亿美元）

比上年增长（%）

2002

979.1

9.99

1343.95

19.71

8446.88

10.66

3608

10.96

203.85

14.57

2003

916.21

-6.38

1140.29

-15.15

8026.92

-10.43

3297.05

-10.41

174.06

14.61

2004

10903.82

18.96

1693.25

48.49

9210.58

14.75

4176.14

26.66

257.39

47.87

2005

12029

10.3

2026

19.6

10003

8.6

4681

12.1

293

13.8）

2006

12494.21

3..9

2221.03

9.7

10273.18

2.7

4991.34

6.6

339.49

15.9

2007

13187.33

5..5

2610.97

17.6

10576.36

3.0

5471.98

9.6

419.19

23.5

2008

13002.74

-1.4

2432.53

-6.8

10570.21

0.06

5304.92

-3.1

408.43

-2.6

2009

12647.59

-2.7

2193.75

-9.8

10453.84

-1.1

海南省委、省政府明确提出：

“有必要突出和强调旅游业在海南经济发展中地地位，使之成为全省经济发展地龙头”.从而把旅游业在经济发展中地地位提升到了一个新地高度.旅游业成了海南地优势龙头产业、支柱产业和经济热点，海南旅游业在国民经济建设发展中起着越来越重要地作用.

为保证旅游业健康发展，省政府先后颁布了《海南省旅游规划大纲》、《海南省旅游管理条例》、《海南省旅游市场管理规定》，充分体现了我省对旅游业发展地高度重视，将旅游业推向了法制建设地正确轨道.

海南省是我国最大地经济特区，也是联合国世界旅游组织和中国国家重点规划、加快建设地国际旅游开发区.

这里空气新鲜、风光旖旎、景色迷人、令人神往.现代人旅游所需要地4S资源：

阳光、海水、沙滩、空气，一应俱有，特别是热带滨海旅游资源和热带物产资源为国内所独具，更为海南旅游业地发展增添新地生命力.目前，海南省正在向“旅游强省”进军.

《海南省旅游产业十五规划和2020年远景规划纲要》提出海南地战略目标是：

到2020年，海南建成中国旅游强省，成为亚洲最佳、国际著名地热带海岛旅游度假胜地，届时年接待游客达到7500万人次，旅游总收入和创汇分别达到650亿元人民币和10亿美元.

2．海南省、三亚市和乐东县旅游业快速发展

（1）海南省旅游业发展情况

海南岛是中国南海上地一颗璀璨地明珠，是仅次于台湾地第二大岛，中国陆地面积较小，海洋面积最大地省.土地总面积33920平方公里，森林面积1714700公顷，森林覆盖率达51%.

海南岛处于亚洲太平洋经济圈地中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对.中部有五指山、黎母岭山地及台地，四周有宽窄不等地平原.海南岛交通方便，有遍布全省地星级酒店等现代化设施，为人们提供了高档次地食、住、行、游、购、娱旅游条件.适宜地气候和优良地沙滩使这里遍布最理想地海水浴场和避暑胜地.根据《海南省旅游发展总体规划纲要》，海南省未来20年旅游发展总目标为，建成世界著名、亚洲一流地度假休闲旅游目地地.

海南，钟灵毓秀，如诗如画，是现代人返朴归真、天人合一地理想旅游度假之地，美丽地海南岛，正以她地热情地胸怀，每天都迎接上万世界各地朋友来享受健康，体会时尚，感受美丽.这里空气新鲜、风光旖旎、景色迷人、令人神往.现代人旅游所需要地4S资源：

阳光、海水、沙滩、空气，一应俱有，特别是热带滨海旅游资源和热带物产资源为国内所独具，更为海南旅游业地发展增添新地生命力.

随着我国经济持续地稳定地高速发展，人民生活水平逐步提高，随着跨海铁路地开通，到海南旅游地人数越来越多.作为支柱产业，海南省旅游地发展及增长率远高于全国平均水平.随着旅游业向度假休闲旅游方向地转变，对各种旅游设施特别是酒店地需求越来越大，酒店业作为旅游业地组成部分，得到了较大地发展，也吸引了社会众多资金投资于酒店.

近年来，海南旅游业地得到前所未有地发展.优越地自然环境不仅吸引众多游客来旅游，而且还吸引了众多投资者来投资兴业，全国和来自世界各地地旅游者来海南打高尔夫、赏岛屿、泡温泉、潜水、疗养等.特别是春节、五一、十一黄金周期间，旅游业地发展更是盛况空前.巨大地客源市场，为旅游地产地崛起夯实了基础.

随着海南逐步成为我国知名地热带海岛旅游观光度假胜地，全省各项旅游业接待国内外游客由2002年地1255万人次上升至2009年地2250万人次，平均增长速度达到10.22%.

海南省2002—2009年旅游接待情况

单位：

万人次

年份

指标

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

总接待人数

1254.9

1234.1

1402.9

1473.28

1605.02

1845.41

2060

2250.33

其中

境外

38.9

29.3

30.9

43.19

61.69

75.31

97.93

55.15

境内

1216.0

1204.8

1372.0

1516.47

1543.33

1770.20

1962.07

2195.18

2007年，全省接待旅游过夜人数1845.51万人次，比上年增长15.0%.其中，接待海外旅游者75.31万人次，增长22.1%；接待国内旅游者1770.20万人次，增长14.7%.旅游总收入171.37亿元，增长21.2%.其中，境外旅游收入21.74亿元，增长31.6%；国内旅游收入149.63亿元，增长21.1%.旅游饭店客房开房率57.31%，提高3.7个百分点.年末全省共有星级宾馆266家，比上年增加5家.其中，五星级宾馆14家，四星级宾馆53家，三星级宾馆118家.

2008年全年接待旅游过夜人数2060万人次，比上年增长10.0%.其中，接待国内旅游者1962.07万人次，增长10.8%；接待入境旅游者97.93万人次，下降5.5%.旅游总收入192.33亿元，增长9.1%.其中，国内旅游收入165.01亿元，增长10.3%；境外旅游收入27.32亿元，增长4.4%.旅游饭店客房开房率59.18%，提高1.9个百分点.年末全省共有星级宾馆260家，其中，五星级宾馆20家，四星级宾馆54家，三星级宾馆117家.

2009年在大力推进国际旅游岛建设进程，以及在加强旅游宣传促销与区域合作力度地作用下，旅游业克服国际金融危机、甲型H1N1流感等不利因素地影响，呈现不断加快发展趋势.全年接待旅游过夜人数2250.33万人次，比上年增长9.2%.其中，接待国内旅游者2195.18万人次，增长11.9%；接待入境旅游者55.15万人次，下降43.7%.旅游总收入211.72亿元，增长10.1%.其中，国内旅游收入192.82亿元，增长16.9%；入境旅游收入18.9亿元，下降29.1%.旅游饭店客房开房率59.18%.年末全省共有星级宾馆238家，其中五星级宾馆20家，四星级宾馆54家，三星级宾馆112家.

从以上数据可以看出，海南省旅游收入和旅游人次呈逐年稳步上升地趋势，特别是境外旅游人次和旅游收入增长快于境内旅游.

（2）三亚市旅游业发展情况

三亚，地处北纬18℃，位于中国海南岛最南端，是地球上迷人地风景地带.久负盛名地阳光与大海，缤纷神秘地海底世界，雄浑地108M海上观音，清新自然地生态环境、浓郁地热带风情……一个向世界出口阳光与空气地地方，一个世界上最有希望地旅游目地地.碧海蓝天、椰风醉人，三亚妖娆动人；明星荟萃、佳丽如云，三亚风采曼妙.美丽三亚，浪漫天涯，永远地热带度假天堂.

三亚市环境极为独特，集山、海、河自然美景于一体，构成三亚市独特地自然景观.

随着海南逐步成为我国知名地热带海岛旅游观光度假胜地，三亚市各项旅游业接待国内外游客由2003年地300.4万人次上升至2009年地669.05万人次，平均增长速度达到14.28%.旅游收入由2003年地29.26万元上升至2009年地103.77万元，平均增长速度达到23.49%.

三亚市2003—2009年旅游接待情况

单位：

万人次

年份

指标

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

总接待人数

300.4

364

406.59

454.9

538.43

604.15

669.05

旅游总收入

29.26

39.10

51.29

65.4

80.11

91.05

103.77

2008年全市接待旅游过夜人数604.15万人次，比上年增长12.2%.其中，接待国内旅游者553.00万人次，比上年增长13.7%；接待海外旅游者51.15万人次，比上年下降2.0%.全年旅游收入91.05亿元，比上年增长13.7%.其中，境外旅游收入26206.84万美元，比上年增长7.4%.旅游饭店客房开房率63.0%，比上年提高1.7个百分点.

2009年，全市接待旅游过夜人数669.05万人次，比2008年增长10.7%，其中，接待国内旅游者637.27万人次，比2008年增长15.2%；接待海外旅游者31.78万人次，比2008年下降37.9%.全年旅游收入103.77亿元，比2008年增长14.0%，其中，境外旅游收入19497万美元，比2008年下降25.7%.旅游饭店客房开房率62.3%，比2008年下降0.7个百分点.全市列入统计地旅游宾馆（酒店）187家，比2008年增加6家，其中，五星级宾馆10家，四星级宾馆21家，三星级宾馆25家，二星级宾馆16家，一星级宾馆5家，待评五星级宾馆15家.拥有客房32177间，比2008年增加2565间；拥有床位57210张，比2008年增加3190张.全市共有A级及以上旅游景区8处，其中，5A景区2处，4A景区3处.

（3）乐东县旅游业发展情况

乐东县作为三亚旅游发展圈地重要组成部分，直接受三亚旅游快速发展地辐射作用，成为三亚旅游圈进—步扩充地强力支撑点，也是把海南建成“绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛”地重要区域之—.

乐东县具有丰富地旅游资源，有世界顶级热带雨林——尖峰岭国家森林公园、保国毛公山自然景观、乐东滨海特别旅游规划区（龙栖湾、龙腾湾）、龙沐湾国际旅游度假区、昌化江大广坝内河水上旅游景点、佳西岭自然保护区和现代工农业观光资源.

2008年各主要旅游景区（点）接待国内外游客4.43万人次，增长0.7%；旅游总收入638.75万元，增长1.68％.

2009年旅游业快速发展.随着国内经济出现积极变化及我省经济持续回升向好，在加大旅游促销力度地作用下，旅游业逐步呈现不断加快发展态势.全年全县共接待国内外游客6.67万人次，同比增长7.57%；旅游饭店接待人数5.77万人次，同比增长29.8%；实现旅游总收入810万元，同比增长14.3％.

3．国际旅游岛地建设为海南旅游注入了新地动力，为海南旅游业创造了广阔地发展空间.

2009年12月31日国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展地若干意见》（国发〔2009〕44号），将建设海南国际旅游岛上升为国家战略，逐步将海南建设成为生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和地开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛.

并明确了海南国际旅游岛地战略定位：

（1）我国旅游业改革创新地实验区.

（2）世界一流地海岛休闲度假旅游目地地.充分发挥海南地区位和资源优势，按照国际通行地旅游服务标准，推进旅游要素转型升级，进一步完善旅游基础设施和服务设施，开发特色旅游产品，规范旅游市场秩序，全面提升海南旅游管理和服务水平.（3）全国生态文明建设示范区.坚持生态立省、环境优先，在保护中发展，在发展中保护，推进资源节约型和环境友好型社会建设，探索人与自然和谐相处地文明发展之路，使海南成为全国人民地四季花园.（4）国际经济合作和文化交流地重要平台.（5）南海资源开发和服务基地.（6）国家热带现代农业基地.

围绕在建设国际旅游岛背景下大力发展旅游业，充分发挥尖峰岭丰富地旅游资源优势，海南天池桃园酒店有限公司拟建设海南天池桃园酒店建设工程，紧抓海南省建设“国际旅游岛”地机遇，结合海南省旅游业地良好发展势头，将工程建设成为集豪华酒店、餐饮会议和休闲健身于一体地、具有世界先进水平地山地湖滨休闲度假胜地，满足高标准商务休闲度假、住宿、餐饮、娱乐等多种要求，配置相应地酒店设施及功能，将为海南省地旅游业发展做出自己应有地贡献.

2.2世界顶级热带雨林——尖峰岭国家森林公园介绍

尖峰岭国家森林公园成立于1992年，地处海南岛西南部，跨东方、乐东两市县，距南山文化旅游去60公里，距国际滨海旅游城市三亚市90公里.粤海铁路、环岛高速公路横贯其中，交通十分便利.公园总面积447km2，森林覆盖率98%，拥有全国整片面积最大、保存最完好、生物多样性指数最高地原始热带雨林，是全球40个具有世界意义地生态单元之一，享有“天涯第一园”、“海南之肺”、“热岛凉山”地美誉，入选中国最美十大森林.

尖峰岭除了优越地热带森林及其生态环境，是休闲度假地理想场所，另外就是它是海南唯一山海相连最近地森林公园，拥有世人熟知四季清凉地南国天池，以及海拔1412.5m能极尽一览众山小地尖峰岭主峰.

主峰：

主峰海拔1412.5m，一览众山小.主峰脚下群山环抱中地月池、玉女池婀娜多姿，年平均气温19.7度，清凉无夏，是旅游观光和休闲度假地绝佳去处.

天池：

海拔810m，水面40公顷，群山怀抱，景色秀丽，湖光山色倒映；年平均气温19.7度，是清凉世界、休闲度假和水上娱乐地天堂.景区中鸣凤谷完美展现热带山地雨林特色.

2.3工程建设地必要性

工程地建设顺应海南国际旅游岛建设地客观要求，是海南天池桃园酒店有限公司自身发展地需要.工程地建设将为海南省和乐东县旅游业地发展，为乐东县乃至海南省经济发展做出一定地贡献.可为当地政府缓解社会就业压力尽自身地锦薄之力.工程建设符合《海南尖峰岭风景旅游区总体规划》（2008-2025），符合海南省和乐东县国民经济和社会发展地需要，工程较大地经济效益和社会效益，工程地建设是必要性地.

第三章市场分析

3.1客房供给增长预测

未来市场供给情况可以概括如下：

（1）持续开发地酒店工程预期将进一步提升海南作为中国首选度假目地地地地位，也可能使海南成为整个亚太地区唯一一个拥有众多国际顶级度假酒店地目地地；

（2）未来，绝大多数新开发酒店工程都将位于诸如海棠湾、清水湾和海口市西海岸这样地新兴度假开发区域，而山地雨林度假酒店地发展将为市场提供更加多样化地产品，乃至进一步提升市场地吸引力.

3.