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个人与开发商借款协议在认购书里
篇一:
三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱
三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱
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法律百宝箱导读:
三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱北京青年报当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同,退房退款。
-一是开发商违反提前约定时在签订购房合同时,您可在合同中与开发商约定某些解除
三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱北京青年报当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同,退房退款。
-一是开发商违反提前约定时在签订购房合同时,您可在合同中与开发商约定某些解除购房合同的条件(如绿化、保安、购物、医疗、学校等住房配套设施应达到
三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱
北京青年报
当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同,退房退款。
-一是开发商违反提前约定时
在签订购房合同时,您可在合同中与开发商约定某些解除购房合同的条件(如绿化、保安、购物、医疗、学校等住房配套设施应达到什么程度),当交房时这些条件达不到时,您可要求解除合同,退房退款。
我国《合同法》第九十三条规定,“当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成立时,解除权人可以解除合同。
”可见,当商品房买卖合同中约定的解除条件出现时,买房人有权根据合同法的有关规定行使解除合同的权利。
同时,《合同法》第九十七条还规定:
“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
”
由此可见,当开发商违约导致合同解除时应承担由此给买家造成的损失。
最高人民法院于201X年5月7日公布、6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,进一步明确规定,房屋质量不合格及不能如期取得房产证时,可退房和要求赔偿。
-二是开发商不具备法定的销售条件时
如果贷款买房后发现开发商不具备法定的销售条件,销售行为违法等违约性情况导致合同解除时,您可要求退房退款。
因为开发商与您签订的购房合同及买方与按揭银行签订的借款合同是属无效,按照《合同法》关于无效合同的处理原则,您有权要求开发商返还房价款,并有权要求开发商赔偿该部分的银行利息损失。
对于银行贷款部分,您可要求开发商将银行贷款本金返还或由开发商偿还给银行,而对于您已支付的贷款利息,应由开发商予以赔偿。
-三是当开发商交房延误时
当开发商交房延误时您可向开发商发出解约通知,解除购房合同,要求退房退款。
开发商应返还您先行支付的购房款本金。
对于银行贷款部分,要求开发商做相应赔偿。
值得注意的是,解除与开发商的住房买卖合同并不同时、也不必然导致与银行的住房借款合同的解除,如因此停止向银行付款明显是违反借款合同义务的,会导致因购房人违反借款合同而造成购房者要承担违约责任。
因此,您应在与开发商就解除合同达成一致后再到银行办理解除借款合同的手续。
-文迟智广-陷阱一:
“定金”写“订金”
王先生看中了某小区的一套房子,与开发商签订了认购书,交了1万元定金,但在认购书和收据中均写的是订金。
事后,开发商因经费等原因导致工程停工。
张先生要求开发商双倍返还,开发商只同意单倍返还。
点评
定金与订金只有一字之差,但二者的法律意义大不相同。
定金是一个专门的法律概念,其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用,并有特定的定金规则,即“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
”而订金不是一个法律概念,不能对合同起到担保作用。
出现违约时,也不能适用定金规则进行处理,一般只能按照预付款进行处理,即接受预付款的一方不履行合同时,应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。
因此,本案中,王某只
能要求开发商单倍返还及赔偿其因此受到的损失。
提醒
购房人在签订认购书和拿到收款收据时,应注意审查其中的用词,不要把“定金”写成“订金”。
-陷阱二:
认购书中有陷阱条款
张某在与开发商签订的认购书中规定:
“买方应在签订认购协议之日起15日内前来签订正式合同,否则,所收定金不予退还。
”后张某在规定期限内去与开发商商谈合同事宜,但由于在某些条款上存在分歧而没有达成协议。
张某要求返还定金,遭到拒绝,开发商的理由是张某在规定期限内未与其签订正式合同。
点评
该条款是一个陷阱条款,开发商通常坚持认为,无论何种原因导致没有签订正式合同,都属于购房者违约,不退所收定金。
并往往以此要挟买方接受一些不公平的条款或拒不接受买方提出的合理要求。
提醒
房屋买卖非常复杂,一个小的分歧就可能导致无法签订正式的合同。
因此,购房人在签订认购书时,可将该条款改为“买方应在签订认购协议之日起15日内前来与卖方商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收定金应予退还。
”-陷阱三:
商谈合同没有证据
刘某在与开发商签订的认购书中规定“买方应在签订认购协议之日起15日内前来与卖方商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收定金应予退还。
”在15日内,刘某依约前往,但因对房屋交付时间上存在分歧而未能签署合同。
15日后,刘某前去索要定金,开发商以刘某在规定期限内没有与其商谈合同为由拒退定金。
点评
本案中,有关条款非常完备,但刘某是否一定能要回定金呢?
通常情况下,答案是否定的,因为其一般无法拿出其曾经前来与开发商商谈合同的证据,所以只能吃哑巴亏。
提醒
购房人前往与开发商商谈合同时,应注意保留证据。
如签订会谈记录,或让开发商签署购房人前来商谈合同的确认书等。
-陷阱四:
无书面认购协议
方某看中了一套房屋,交了定金,但没有与开发商签订认购书,只有口头协议,定金收据上也没写所定房号。
后开发商又将该房卖于他人。
方某要求购买该房,遭到拒绝。
点评
口头协议很难保护当事人的合法权益,而一张连房号也没写的收据对开发商没有任何约束力。
方某遭拒也就见怪不怪了。
提醒
购房人交定金前应与开发商签订书面认购协议,协议中应当包含合同的主要条款,如房号、价格、面积等。
否则,该认购书只是一种意向,对开发商没有约束力。
篇二:
关于商品房买卖合同的相关事宜
商品房买卖的流程
各大城市的商品房买卖流程大同小异,基本流程一般为:
签订《认购书》→签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》→与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》(即通常所说的办理银行按揭)→办理预售登记→《商品房抵押贷款合同》登记备案→房屋交付→办理大确权证(初始登记)→办理产权过户,领房产证→办理抵押权登记→买受人还清按揭贷款,注销抵押登记。
1、签订《认购书》
《认购书》是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。
签订《认购书》是商品房预(销)售程序的第一个环节,商品房开发商以及委托的代理商通常在楼盘所在地设立售楼处。
购房人如果对某套商品房有意向,可到售楼处签订《认购书》,并交纳定金。
出售方应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给购买人,并应实事求是地向购买人介绍项目的进展情况。
当签订完《认购书》后,出售方应给购买人《签约需知》,以使购买人清楚下一环节及签约有关细节。
2、签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》
购买人在签订《认购书》后,应当在《认购书》中约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》。
签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环,
是购房人与开发商达成商品房买卖的最终合意。
一般情况下在客户认购后7-15日内,开发商会要求客户支付首付款并同时签订《商品房买卖合同》和《银行按揭合同》(按揭客户),开发商如未按要求提供购房合同的,客买受人有权拒绝支付房款。
《前期物业服务合同》是由建设单位与物业管理企业签订的,包含的主要内容有前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。
根据《物业管理条例》第二十五条的规定,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
实践中一般是将《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件,开发商在办理房屋预售手续的同时上报房管部门的市场交易管理系统予以公示,由购房人在购房时确认。
3、与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》
为鼓励购房者购买所建房屋,开发商请求银行提供房地产抵押贷款,开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书,银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。
在商品房预售中,购房人通过按揭方式购买商品房的,通常方式是支付一部分楼价款(即首付款)给开发商,其余房价款则通过金融机构贷款支付给开发商。
在此按揭过程中,购房人须与贷款行签订《商品房抵押贷款合同》及《借款合同》。
在房产证办理完毕之前,由开发商通过协议将购买人对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。
待房产证办理下来之后,开发商解除担保,购房人将房产证抵押在银行处作为偿还贷款的担保。
4、办理预售登记
商品房预售,开发企业与购买人签订商品房预售合同(即《商品房买卖合同》)。
买卖双方应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
办理预售(买卖)登记时,买卖双方必须带齐全部预售(买卖)契约。
买方可以自己去办理,也可以委托他人代理,委托代理人办理的,应当有书面委托书。
如果亲自办理手续,应携带上述能证明身份的个人有效证件。
5、《商品房抵押贷款合同》登记备案
《商品房抵押贷款合同》登记备案是房地产市场信息系统建设的重要组成部分。
《建设部201X年工作要点》、《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔201X〕37号)、《关于整顿和规范房地产市场交易秩序的意见》(建住房〔201X〕166号)等对此均有明确要求。
知识总结:
商品房买卖是一种特殊商品的买卖,买卖标的额巨大,手续繁琐,持续时间长。
购买人对商品房买卖流程的了解,有利于其在与开发商的博弈中充分维护自己的合法权益,满足自己的居住需求和实现自己的住房梦想。
篇三:
公积金相关问题
办理公积金贷款程序
1、客户选定户型及房号后,持有效证件(身份证)及定金到售楼处签订认购书。
2、拿与开发商签订的认购书向单位房改部门咨询相关办理程序。
3、申请人首先应查询其单位交公积金的账号及交存地点,个人的交存金额,具体公积金办理机构(具体公积金办理机构包括北京市住房资金管理中心归集部和各分中心)。
4、向住房资金管理中心提交申请。
领取并填写北京市住房资金管理中心提供的《个人住房委托贷款申请表》,其内容包括:
(1)借款申请人基本情况、拟购房情况、个人财产情况、配偶或其同申请人基本情况。
(2)本表所需证明文件:
有效身份证、户口本、以配偶为共同申请人时应提交结婚证复印件。
(3)与开发商签订的认购书或购房合同。
(4)借款人所在单位同意贷款的单位签章及收入情况证明。
5、将上述资料送住房资金管理中心初审,初审内容包括:
(1)住房资金管理中心对申请人提交的申请及上述各项文件进行初审。
(2)对房屋产权情况、物业价格、购房合同的公平合理性进行评估。
(3)借款人需到房地产评估事务所进行抵押物审核评估,评估时所需材料及费用如下:
①《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款》抵押物审核评估通知单。
②借款个人与开发商签订的认购书或购房合同。
③开发商提供的五证复印件:
即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《北京市商品房销售许可证》等。
④借款人需向房地产评估事务所缴纳评估费。
(4)五天之内房地产评估事务所应提出该项目《抵押物审核评估意见书
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