建筑商捅破楼价黑幕.docx
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建筑商捅破楼价黑幕
建筑商捅破楼价黑幕:
每平米仅679元!
“楼房建筑成本,每平米就是679块钱!
谁不信,我可以把发票拿到北京,拿到新华网,一样样地算个清楚,让全国人民看看!
这两天,我在网上说出了内幕,不知道有多少人骂我说了假话,还有人威胁我,说我不该坏了‘规矩’,让我小心‘狗头’。
我一不做二不休,再讲讲这个内幕,想借新华网再张扬一下……郭一平呀,我豁出去了。
679,就是679嘛!
谁能算出多1毛钱,我给他拿一百万!
我自己就算了好几遍了。
每平米,就是679嘛!
”
这是广州一个建筑商X打来的电话,言语之间激愤难当。
以下是郭一平根据对方的谈话整理。
房屋的建筑成本到底是多少钱?
我想不是建筑商谁也不能真的说清楚,就算知道要么也是道听途说或是一知半解!
但是哪位建筑商能够扯下建筑成本的这块房地产商的遮羞布呢?
今天,我作为一个建筑商响应广州市长张广宁的号召,勇敢地站出来大揭内幕!
内幕:
成本竟如此低
承包建筑总面积11893平方米的商品房,给地产商合同上的交货价是808万元,每平方米的建筑均价为679元,而实际建筑成本是每平方米572元。
180天就赚80万!
证据:
所有的采购材料的发票和收据,也有他与各个班主签下的所有合同。
一共31份,主要包括材料和人工两大块。
详单列举:
钢材,每吨要4200元。
(目前2008年钢材价格已经跌到3000多元每吨)
人工费,铁工为7元/平方米,木工是16元/平方米,泥工为5元/平方米,砌砖差不多是一角钱一块砖,而负责贴外墙瓷砖的人要24元/平方米,合计1332758元。
打桩、防雷、给水、排水、消防花了差不多71万元。
土建部分的材料成本是4061189元。
其他一些费用713054元。
工程包工包料的真实成本是6803993元。
利润成本有多大?
看看在180天的工期,建筑上的报价808万的情况下,扣除成本,赚了多少?
心里就清楚了!
这还仅仅是建筑商的利润。
该房子销售价格已经卖到4200元/平方米,从这些数字应可以想到开发商的利润空间有多大!
房价究竟由何构成,又贵在哪里?
房价的构成:
建筑费用仅占四成
土地费包括土地取得费用和土地开发费用,占到总房价的20%左右;
建筑安装工程费用,这部分在总房价中约占40%;
市政公共设施配套费用,这部分占到总房价的20%~30%;
各种税费,这部分占总房价的10%~15%;
除此之外,房价中还包括开发商的利润和房地产流通费等项目
中国经济环境及地产行业疯长原因分析2009-12-1920:
51|(分类:
财富人生)
前言:
我不是经济学家、不是地产商、也不是什么评论家,我只是将我所感所悟所知跟大家分享一下。
希望能让目前处于头脑发热等人们一点提醒。
给所有人的忠告:
****永远不要认为任何事物只会想着一个方向发展,你应时刻做好跑的准备,如果他掉头,你要比他跑的更快才行,不过你首先要确定的是你真的能比它跑的快。
冷静和理智永远是冲动的敌人,就看你站在那个阵营。
****
一.中国经济的现状
中国经济目前到底处于什么样的状态,每个人观点不一,各种专家站出来发表看法,国家发布各项经济数据,这些都含有一定的水分在里面。
目前中国经济泡沫正在产生,我们正面临的经济危机的到来。
为什么说现在正是泡沫产生的前兆,问题的关键点可能在如下几点:
1. 股票、基金走势强劲:
在全球金融危机的背景下,股票和基金市场的反向活跃,并不是什么好的先兆。
2. 地产行业逆市疯长:
纵观现今全球各国,可能就中国的房地产价格在上涨,而且长的这么快。
目前中国北京的平均房价接近甚至超越了美国纽约的同地段房价。
但人均收入反差值缺仍然没有变动。
人均收入跟房价已经不成比例,这种情况严重违背经济健康发展的法则。
3. 中国银行连续几个月的资金净回笼:
银行回笼资金可能有以下几个因素:
第一,就是银行可用资金资本不足,中国林年连续多年的天量放贷规模外加全球经济危机导致的资金缩水,再算上迪拜破产使中国受到的牵连,有可能会使中国银行资金储备出现短期紧促状态;第二,国家预测到资本市场资金过于充足,并且预测到金融危机正在酝酿。
资金回笼会使市面上资金受到一定控制,保证货币价值及汇率价值,同时可以免受金融危机背景下股票、债券、期货大规模下挫时所受到的牵连;第三,前期大规模资金进入股票、期货、基金市场,在金融市场大规模上升的背景下,实现套利。
但是如果银行机构继续持续套现的话,金融市场的资本结构必然会发生改变,缺少资金的金融市场会是什么样的结果,可想而知;第四,对外投资和放债额度进一步加大:
在全球经济危机的背景下,中国以一个金融强国的姿态,在这场危机下大肆收购和投资世界各国资源类企业,在显示中国经济强劲的背景同时,继续扩大对外投资,从长期角度这会获得更大利润,但短期来看,这需要庞大的资金。
银行回笼资金是否有此因素,值得深思。
二.中国经济泡沫酝酿的步骤
个人认为中国近几年金融、地产大幅波动跟国家有关,完全为国家单方面操作所致。
其目的就是要消耗个人手中大额资金,降低国家存款利息支付额度,增加市场消费能力,创造更高的税收,使人民币在国际汇率中升值(可流通的人民币越少,人民币汇率越高)
第一步:
国家先降低存贷款利率、降低首付比例,制造存款低利息的假象。
第二部:
国家联合金融机构,拉升股票、基金市场,股票基金是老百姓能投资的起的金融市场,拉升股票市场,让老百姓将银行存款转到流动的金融市场中,以此降低银行存款压力。
从各项数据中大家可以看出,在06年~07年间,中国股票账户和基金账户的开户数量和市值均有很大幅度的增加。
在股指疯狂上涨过程中,很多老百姓失去正确的判断力,盲目入市,造成股指的无限拉升,最终导致6000点的崩盘。
这让中国1/3的家庭蒙受了巨大的经济损失,国家以此来消耗和回收老百姓手中的资金。
第三步:
经过股票和基金的洗牌后,大部分个人投资者损失了30%~50%的资金,很多小型投资者不敢再投资股市,对股市的风险性的恐惧也大幅增加。
国家这时候再放开对房地产开发商的贷款限制及审批门槛,大额资金贷给地产商开发楼盘。
在老百姓心中,房子始终是最保值的投资项目,因此此时拉动房地产市场,会将更多对股市存在担忧的资金拉入地产行业中,从而再次消耗老百姓手中的资金。
其次国家为了长期金融体系考虑,放低买房门槛及贷款利率,用极低的利率吸引老百姓贷款,从而在消耗老百姓手中资金时,又让人们欠国家的一大笔钱,这样在今后一段时间内,国家可以暂时不考虑个人存款上升的问题,存款利息压力也得到了很好的解决。
低贷款利率吸引人入场,等贷款利率涨上来的时候,贷款人还的会更多,所有你们要算清楚你们到底应该还多少。
三。
房地产行业分析
房地产行情恐怕是现今中国人最关注的话题了,拿北京东三环二手房价来看,从2006年6800元/平米涨到现在18000元/平米,价格几乎翻了3倍。
目前北京二环以内的平均房价在26000元/平米左右,三环以内的房价在22000元左右,四环以内的房价在20000元左右,五环以内的房价在15000元左右,通州的房价在12000左右,燕郊的房价在6500左右。
根据中国近期颁布的社会经济蓝皮书显示,中国目前有85%的家庭买不起房子,勉强买一套房子,将挖空三代人的所有积蓄并且还会背负一身债务。
很多人包括政府、地产商、经济评论家等都站出来说房价还会涨,更有人说北京高端房价最终价格会在10万元左右,中低端房价最终会在5万元左右等等,这些人在媒体前大言不惭的对房地产价格的预测遭到了很多网友们的谩骂。
但明理的人不会去谩骂,只会用理智去分析目前的行情,从而来判定今后房地产的价格走势。
那么现在我们就分析一下各种因素对房地产价格的影响。
1)政策因素
共产党从07年开始放宽新房、二手房贷款政策,低利息、低首付大大的刺激了买房人甚至是炒房人的购买力度,其实受惠最大的就是房地产开发商。
同时放宽二手房交易时限缴税的优惠,更加刺激了二手房市场的活跃,这无非是给房价上涨打下了坚实的基础。
其次很多人把房价上涨归咎于政府出让土地价格过高、供应量过少导致开发商成本提高。
有这种想法的人,那你们就大错特错了,政府从来就没有提升过土地供应价值,完全都是开发商炒作上去的。
土地供应量过少,这不能怪政府,而是北京实在没有过多的土地进行开发。
很多时候媒体经常会报道“地王”频繁涌现,什么原因?
只能说开发商自找的,就拿最近潘石屹拍下的望京B29号地来说,国家进行土地拍卖时的拍卖价格3000多元,而潘石屹是以40多个亿买下的,溢价了将近20个亿,折合楼面价格1万多/平米,经济分析师算过账,算上所有成本,他的楼最少卖2万/平米才能实现盈利。
可见并非是国家出让土地价格过高,而是开发商自己把价格炒高。
当然,开发商为什么要这么做,相信各位心里有数。
另外目前的低首付、低利率能持续多久,有待商榷,很多专家预测2010年国家会上调存贷款利率,这是否会对房地产的价格有影响,不言而喻了。
2)投资回报率
目前北京房地产火爆一方面是个人需求用房,令一方面是投资用房。
投资用房主要考虑的是投资回报率问题,那现在投资房地产是否会达到预期的收益呢?
我们分析一下:
从目前国家发布的经济报告中显示,北京现在的房价是租房房租价格的22倍,也就是说你买套房子,按现在的租金价格来算到22年后你才能回本。
但是这个数值跟实际市值差距很大。
举例来说:
望京80平米的房子,精装修,单价18000元/平米,总价144万,租金价格3200元/月,每年38400元,需要37.5年才能收回成本。
当然这还没算房主负担的物业费、取暖费、房屋维修费、贷款利息等等。
如果全算上这个数值会在45~50倍左右。
也就是你的投资回报率只有2%左右。
这样算下来,还不如把钱放银行吃利息呢。
当然,很多人会说,不论投资回报率是多少,毕竟最后自己会有一个不动产,这个资产是固定资产。
但是我想警告这些人,第一:
如果你的房子租到30年还没有收回成本,那么你是亏损的,因为你将面临着拆迁的问题;第二:
你还得承担一个风险就是房价贬值的风险,当然如果发生什么地震、火灾等损失会更大。
3)供需关系上
很多专业人士分析北京房价上涨的因素是供需关系因素导致的上涨,同时很多人也以为北京是全国首都,全国的人都在往北京挤,必定房价只会涨不会跌。
甚至有人说结婚时要买房、离婚时也要买房、为孩子买房等等。
对持这种说法的人,我只能说一句,你们在用大脚趾想事情么?
把你们的思想摆正位置从新分析一下,说这种不负责任的话会让人唾弃的。
北京从1949年成立以来就一直是中国的首都,从49年以来北京人口就在持续增长,但是房价是有起有落,而且从1997年~2007年北京房地产价格一直处于低迷状态。
难道说从97年~07年间北京人口就不增加了么?
北京人就不结婚了么?
北京人就不离婚了么?
北京人就不生孩子了么?
房价低迷的时候不说这些,房价上涨了把这些事情搬出来当借口,来掩盖一些不相让广大人们知道的真相,不觉得你们很可笑么?
其次目前存在很多外地有钱人、炒房团在北京大肆收购地产项目的事情,这件事是无可置疑的,全国的有钱人都有在北京投资房产的打算,这个也是有可能的,但是他们投资购买的都是非常高档的住宅、别墅、公寓等等。
但是请各位读者用凉水洗洗脸后分析一下,这些人是不是能不停的买断北京50%以上的地产项目,这个我个人持怀疑态度,而且是不停的买才能造成北京房价持续甚至是疯狂的走高。
所以我认为这是借口。
另外供需关系上还说了一点,就是自住性质的需求,自住需求确实是在增长当中,但要说清一点是,自住需求用房是在稳步的增长中,而非疯狂的增长。
按北京现有人口2400万(其中包括外地人在北京的人数)计算的话,每2人需要一套房子,那么自住需求住房数量大概为1200万套,那么北京现在有多少套房子?
有兴趣的人可以自己去查一下。
到时候你们就知道了,自住用房需求会不会把房地产价格在2年内推高1~3倍。
4)国家存款因素
从97年~07年,国家多次调整存贷款利率,目的是促进消费,这样做的目的只有一个,减小中国银行人民存款的利息支付压力。
众所周知,中国个人存款额度居高不下,导致共产党每年要拿出天量的利息进行支付,这无疑给共产党造成了极大的支付压力。
而地产行业又是国民生活必须品,且可以一次大额支付的消费品。
国家在变相通过地产来回收人们手中高额的存款,同时让人们欠下国家大额贷款,这样在未来十年或者二十年或者三十年,很多人就要为还贷款而工作,国家的存款储备和利息支付压力也会随之降低,而且还有稳定的贷款利息收着,何乐而不为呢。
我要是决策者,我也会这么做。
5)个人认为房价上涨因素
A。
政策因素:
国家对房屋买卖贷款利率的降低,放宽二手房交易时限,增加对开发商优惠政策,高额贷款规模及降低贷款审核标准;
B。
开发商炒作行为:
开发商囤房、自行炒作价格、制造销售火爆的假象来诱惑真正需求的人高价购买,开发商自买自卖知道假的销售额。
其实中国地产行业能在短时间内走到这么高,大部分为开发商无耻的行为所致。
C.政府与房地产开发商联合炒作:
房地产行业一直都是各地政府主要经济收入来源,也是国家税收的主要来源,不排除地方性政府保护开发商或者官商勾结炒作房价的行为。
《蜗居》这部电视剧就是很典型的例子。
D。
房地产行业法律规定存在漏洞:
国家所有制定限制房地产上的法律条文形同虚设,都是说给老百姓看的,没有实质效应。
所有国家征收房地产商的税项、费用,房地产上均变相转嫁给消费者,不仅没有丝毫没有影响地产商的利润,反而导致房价的上涨。
国家明知道这种现象的存在,但不实质的去解决,不能不让人怀疑政府对地产商有包庇的嫌疑,或者是国家想让房价上涨从而达到多征税的目的。
E。
购房者失去理智,盲目追涨:
很多人认为房价仍然会飞速上涨,就像股票在6000点的时候仍然有很多人失去理智的进场一样。
这些人永远看的都是眼前的利益得失,但请清楚一点,房地产可不是炒股票。
四。
中国经济泡沫程度
1.国际环境:
美国金融危机再次扩大,经济复苏再一步延迟,银行和地产行业没有转好迹象;迪拜巨额财政赤字,地产价格一年内跌了五成;各大国家大型公司破产和重组规模进一步扩大。
都将给全球金融市场造成巨大影响,全球金融危机已经形成甚至恶化,至少在3~5年内不会有太大的经济利好。
2.中国环境:
跟国际环境不一样,中国在这次全球金融危机中表现的很坚挺。
但实质是否如此?
有待商榷。
从金融行业看,中国金融体系有别于国外金融体系,全部为国家管控,也就是国有银行。
在中国没有私人银行,再加中国的外币和资金储备相对丰腴,中国信贷政策的谨慎,导致中国金融体系在这次世界金融危机中坚挺不倒。
从地产环境上看,全球地产价格都在跌,就中国在涨。
这无疑在这次全球金融危机中,让世界各国对中国另眼相看,这也不排除中国在这次金融危机中有造势的嫌疑。
但是地产行业的快速拉升,无疑让经济泡沫快速的膨胀起来。
从经济上来看,中国在这次世界金融危机中拖影而出,大部分功劳是依托了中国这几年的经济政策。
奥运会的召开,让中国彻彻底底的发了一把。
从物价上看,中国近期发生的物价上涨是必然的结果。
金融、地产两大经济支柱的整体飞涨,导致关联的物价飞升。
房价上涨,周边商业地产租金相对提高,租户成本上升,这部分费用会转嫁到商品价格上,必然会导致商业价格上涨。
中国近两年自然灾害频发,导致农作物减产减质,国家对农作物更重的比例调控不利必然会导致部分农作物价格飞涨。
农作物面临整体价格上涨时迟早的事情。
五.中国经济泡沫所形成的后果及未来预测
中国目前是否面临金融危机,这个我相信每个人有不同看法,当然中国官方的态度是为到金融危机的时候,个人认为这个看法是自欺欺人。
只是中国目前经济泡沫还没到崩溃的地步而已。
如果真的出现泡沫崩溃,会产生什么影响?
个人看法分析一下:
第一阶段:
金融市场大幅波动:
股票面临大幅波动,中国金融危机产后,首先受影响的就是金融市场。
包括中国的股票市场、基金市场、债券市场、期货市场等,这些行业跟资金紧密相连,一旦发生金融危机,资金链锻炼,股指、期货就会出现跳水式走法,个人或小规模投资者把握不好市场行情,也没有内幕消息,损失在所难免;
第二阶段房地产价格直线下挫:
在金融市场大幅波动的背景下,很多投资者不愿意承担风险,从而将资金从金融市场中抽出。
随着资本市场资金进一步流出,金融市场会进一步下挫,导致投资者损失加剧,从而形成恐慌性抛售。
银行会在这阶段出台一系列利好政策刺激金融市场,但就像大盘上次从6000点跌倒2000点的时候是一样的,越利好跌的越厉害。
地产行业在金融市场崩盘的背景下会有一段高涨行情,国家要想稳定金融市场必定会出台的一系列刺激性制度,会导致地产行业的兴起。
但由于前期地产行业的疯涨,土地价值已经被严重高估,地产商背负着巨额的外债,金融市场一旦垮台,上市的地产商的资产严重受损,给贷款时评估价值带来了不可避免的损失。
****个人认为我们现在正处于这个阶段当中,希望不要发生97年香港股灾时的场景****
第三阶段物价上涨:
地产行业的上行会给商业地产带来沉重的负担,会是工业企业生产成本增加。
从而企业或商家会将该成本转嫁给消费者,导致物价上扬。
物价上扬时也就代表货币在贬值,货币贬值,员工薪资待遇并未相继上涨会导致人们生活收支平衡出现倾斜。
低收入人群和背负高额房贷的人会在这个阶段中感觉到更大的压力。
第四阶段企业频繁破产,失业率直线上升,经济危机形成
我国资产通胀将被分级推进(2009-12-1722:
15:
24)
标签:
经济财经通胀货币政策中国
我国资产通胀将被分级推进
郭士英
审视中国资产通胀现象及预测其来走向,可能需要一个更加宏大的视角。
一、美元的全球储备货币危机是资产通胀的原动力和终结者
传统经济学不但对于全球化估计不足,而且对于货币的全球化及其演变也估计不足,所以才会在当今时代,屡屡出现困惑、争议,甚至失误。
不可思议的是,现在仍然还有很多人,仅仅局限在本国经济和金融因素而看待和处理国内经济问题。
殊不知,一切的根源和症结仍然更多地受制于国际乃至全球因素。
美元成为全球主要储备货币,大家曾经觉得这是一个很自然的结果。
但是当美元脱离黄金而充当全世界主要储备和结算货币的时候,人们对此可能引发的后果普遍缺乏应有的评估。
现在看来,最直接的后果就是导致了美国的过度消费以及美元的全球泛滥。
欧元出现以后,美元实际上已经面临了挑战;此间格林斯潘决定不做“惊醒梦中人”的角色而滥用宽松货币政策维持美国业已摇摇欲坠的表面繁荣;“巧合”的是,美国又出了一个好战总统小布什,把美国的军事开支推向了仅次于二战的历史高峰;最后,过度宽松的货币政策被金融自由化所利用;与此同时美国的金融监管却在多年的繁荣中被“煮”死了;所以才有了房地产的暴涨暴跌,以及随后失控的次贷款危机;次贷危机只是个导火索,美国的衰落早就有一系列征兆和趋势的。
所以,与其说本论金融危机的根源是次贷危机、是美国人过度消费,都不如说是美元的特殊地位诱发了这个结果,从而最终导致了全球金融危机。
经济危机后,美国选择带动各国连续投巨资救金融、救经济,深层的原因还是美元和美国利益在主导—美国是全球最大的债务国,通胀是其稀释债务、化解矛盾的最佳选择。
从这一刻起,全球的货币政策延续了或主动或被动跟随美国和美元的惯例,全球通胀作为一个长期结果,也就不可避免了。
所以未来还要紧盯美元,单个国家的货币从紧是不现实的,也难以从根本上改变全球通胀的大背景。
然而,现在的初步判断更多倾向于认为:
美元至少一两年之内很难恢复强势。
这是美国经济的缓慢复苏所决定的。
美国是危机始发国,财政金融为题最为紧张,金融与虚拟经济的矛盾也最为突出,即便不得不强化金融监管和采取贸易保护措施,其实体经济和产业空心化也积弱难泛;另外其金融管制的增强以及他国资本的倒流会大大降低未来数年美国经济的竞争力;可资依赖的军事产业如今没有多大发挥空间。
如此种种,可以说美国经济显著复苏的路程以及美元加息的条件还比较遥远。
这决定了美元中期不会走强,那么现在主导商品以及资产市场的焦躁情绪和炒作逻辑,就不会戛然而止。
美元弱势,紧盯美元的人民币就会相对其他货币相应贬值,这有利于中国出口的较快恢复和流动性加剧—顺差积累和套汇外资流入。
假使美元继续走弱,中国的对外投资力度将不得不加快加大,这将会对全球资产价格起到支撑和催化作用。
总结起来就是:
美元的危机不结束,全球通胀的隐患就不会消除,而在很大程度上受制于美国货币政策的中国,资产通胀的脚步也不会单方面停滞。
二、经济总体状况和发展前景决定了我国资产通胀引领全球
首先是我国近年来的经济增长速度傲视全球。
连续30多年接近两位数的经济增长,使得中国经济具备了持续稳定发展的基础,尽管目前存在一定的产能过剩和结构性矛盾,但这是发展阶段的必然,瑕不掩瑜,中国经济结构和环境总体而言都是比较合理的,制造业的国际比较优势仍然比较明显。
第二、危机后中国的恢复速度全球第一。
这源于中国经济较好的抵御能力,最主要的强大的财政和外汇积累,还有银行系统集中而稳健的经营,以及资本项下资本流动性的管制政策,使得中国较少收到国际危机的深度牵连,而且还具备强大的财政与货币政策空间。
因此,今年的经济增长速度可能达到8.5%,至少成功保八,这已经是全球金融危机中的一个奇迹了。
根据目前的政策导向以及经济走势,预计明年的经济增长速度很可能再度达到两位数。
第三、中国的四化建设仍有巨大空间,新的繁荣周期已经开始并将持续3年以上所谓四化就是“工业化、城市化、市场化、国际化”,都尚处处中期阶段,仍有很大发展空间。
生产制造、重化工业等还将持续作为推动经济发展的主要力量;城市化从目前的45%到发达国家的约70%,还有20-30%的空间,每年几千万人口的进城速度,使得作为城市化龙头的房地产业获得了源源不断的旺盛需求,房地产的兴盛因而得以持续并拉动经济快速增长。
中国市场化下一个动力可能与反垄断有关,种种迹象表明,我国国有企业已经达到巅峰时刻,随着经济的转型,民营企业将在市场化方面发挥更大的活力。
继中国产品的国际化之后,未来的目标是中国货币的国际化以及中国投资的国际化,这将成为带动中国经济稳定增长的新型驱动力量—轻资产、高效益。
根据以往二三十年的经济数据分析,我国经济周期约为9.5年。
按照这个规律,2009年是一个新的上升周期的开始,繁荣应该能够持续3-5年。
尽管有人一直在质疑过度依赖政府投资拉动的经济增长是否可靠,但是增长的现实是最有说服力的。
尽管存在结构调整不够主动等不尽人意的地方,但是,在危机中的全面救助对于力保中国不脱离快速发展轨道的贡献是显而易见、不容否定的。
悲观人士还在忧心未来的“政府退出”会造成经济的再次低迷,我觉得是没有必要的。
就我国政府在本次危机中的总体表现来看,目标是非常清晰的,那就是保稳定、保增长。
事实上政府做到了。
如此复杂的严峻考验面前,中国当局的表现充分说明我国政府的经济智慧正处于最佳状态。
在一个成功的大政府主导下,来之不易的成果不会轻易葬送,未来的“退出”时机尽管不很确定,但有理由相信会在外需复苏、内需增长
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