关于汽车站物流广场项目的可行性分析报告.docx
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关于汽车站物流广场项目的可行性分析报告
关于汽车站物流广场项目的可行性分析报告
第一章、前言
(一)、股份公司及运作团队概况
本公司从成立发展至今,主要从事货物运输及宝马汽车客运站的经营,在珠三角范围内,现已成功运作了石岩、沙井、松岗、公明等数个汽车客运站,同时在湖南的邵阳及多个城市中亦成功运作了数个汽车客运站,其运作理论及实践经验在同行业中,虽不说是手屈高针、独领风骚,但良好的口碑、夯实的根基、强劲的实力、坚强的后盾,已让同行业们刮目相看而始终遥遥领先。
本公司秉着“安全第一、顾客至上”的宗旨,竭诚与广大商家精诚合作、携手共创美好明天。
为进一步倾情打造**汽车站的整体形象和效果,最近我司又吸收了另一支运作团队的热情加盟,为本司又增添了新的血液和活力。
这支精英般的生力军,主要任务就是在**汽车站现有闲置的场地和商铺上,专业运作**汽车站物流广场。
该运作团队在往后数年内,已成功地运作过石岩物流园、运辉物流园、大京九物流基地、宏发田寮物流园等多个物流市场,上述几个项目前期承揽取得成功非常成功、后期永续经营和经济效益亦非常可观和。
因此,这支运作物流园的专业美洲开发银行的加入,对整个**汽车站的成功题材炒作,无疑是如虎添翼、锦上添花。
(二)**汽车站及物流广场概况
一、**汽车站概况
1、**汽车客运站座落在**大道南、紧邻文化广场、**新医院及行政商业区。
车站占地面积44.2亩,总建筑面积17270.6平方,按国家二级车站标准投建,设计翌年可发送旅客5000――10000人次。
开通现开通了县内和市内等多条交通路线,并部分开通了至湘潭、湖北、广西、重庆、四川、河南、上饶等各长途班车。
该车站景色宜人、环境优雅,并将配有农贸市场、连锁餐饮、酒店宾馆、休闲娱乐等附属设施和配套项目。
2、美中不足的是,**东站自经营至今,镇内与市内多路公交汽车虽已开通,但始终没有进入本站上、下落客。
再加之**本地只有两万多人口、外地也只有四万多人口总数,区区不到十万围著人口的人流量又怎能撑起一个二级汽车站的客运滚流量呢?
根本就满足不了汽车站的旅客日眉部,其供不应求的黯然局面倏然跃入人们的视眼。
不难看出,内外交困等因素进一步加深了本汽车站的人流稀小和生意上的惨淡经营。
与此同时,更让人触目怵心的是,这种清淡的氛围和惨淡的经营,正以风卷残云之势迫使汽车站内大量的场地数以百计和商铺无人问津而日益凋蔽。
因此,兵贵神速突变这一惨淡局面便显得迫在眉睫而任重道远了。
二、物流广场概况
**汽车站物流广场是在**汽车站的基础上,顺应时代的需求应运而生的。
在公司的领导下,由初级的团队瘤果人员实践运作。
**汽车站物流广场总规模计划为一万多平方米五六,分为一、二期开发,第一期现有铺位50多个,总建筑面积在4000平方米左右(不包括停车位)。
广场内配有水电、网络、消防、监控、停车场等基础设施和餐厅、休闲、宾馆等配套项目。
是进行投资创业者的首选之地和理想乐园。
三、在**发展物流市场项目物流业的整体思路及宗旨
凭着我们丰富的实际操盘经验和对**及周边数镇物流市场消费潜力的消费需求把握住及长远预测,我司更看好**汽车站物流广场的后期收益。
我们计划投资12年,在项目前三年多的市场培育期则(包括招商期)投入资金1000万元,5年收回成本,收益期7年,项目直接效益900万元。
本着企业产业发展自身的同时,为社会、为政府尽自己应尽一份责任的核心理念,特别在镇经贸合作经贸办孔主任的大力引领和支持下,发展**汽车站物流广场建设项目更显得弥贵珍重而任重道远。
因此我们将全力以赴、信心十足地把**汽车站物流购物中心打市区造成一个代表**形象的“dg西部物流第一城”。
第二章目前dg地区物流海外市场行业概况
(一)、dg市物流市场现状及未来发展趋势
先从地理位置出发,目前佛山珠江三角洲主要以广州、深圳为龙头的物流货运市场,而置身于两地下部的dg则以电子制造业驰誉全球。
因此,众多的厂家和充足的货源,才成为两地众多物流、南屯庄虎视眈眈的对象。
而对以运输货物而形成的物流航运市场(简称物流广场)而言,则形成了以广州沙太路两旁、深圳清水河一带为重心,以其它各区域性物流区为补充的发展格局,致使大批dg、珠海,惠州等地的众多货源,不得不舟车劳苦地运到广州和深圳两地整装待发。
从目前珠三角的物流行业龙头发展趋势仓储来看,珠三角的物流中心应该在dg,除却其它要素外,纯从经济的角度出发,dg众多而发达的制造业,足以吸引众多的物流企业前来发展和,从而竞争实力支撑起其珠三角物流中心的优势地位。
尽管夹在广州、深圳两个“巨人”中间多少有些尴尬,但凡在广州和深圳的物流公司,基本上都会在dg设点,有些在dg的分公司规模甚至比总部还大,这已经足够说明dg在珠三角物流业的首要和中心位置。
所幸近年来dg的物流市场虽有行业已有急起直追之势,除了dg市内南城区的华博物流中心、高盛物流园、南信物流中心、龙骏货运市场;虹口区的昌运仓储园、南华物流园;万江区的国通货运海外市场、厚德福物流园、爱迪停车场等之外,又有凤岗物流园、大朗物流中心、塘厦的利丰货运美国市场、常平的大京九电子商务基地、大岭谷的展意物流中心、厚街的荣兴货运市场等专业市场如雨后春笋涌现出来,dg东南部这些物流专业市场的发展产业发展已遍布大半个dg。
在dg境内物流市场分布有两个重心:
一个是以凤岗、塘厦、常平为主的东部;一个是以南城、万江、厚街为主的城区。
东部有凤岗物流园、利丰货运市场、大京九商贸基地等。
城区则有华博物流中心、高盛物流园、龙骏货运市场、国通货运市场等;其中南城、万江位于dg市内的城区,工厂数量少、规模小,自身的销路非常匮乏,而日常的货源主要来自于紧邻dg西部的各个镇区(如高步、望牛墩、中堂、麻涌、沙田、**、道滘等镇)。
而**作为座本部拥上述情况数镇的中央位置和必经地带,不言而喻拥有庞大吸引力的物流消费潜力,却一直以来属于自己的物流专业市场,实为一大憾事。
现在,物流市场已以星星之火化燎原之势向各个电子商务镇区蔓延,我们初步统计过,dg现有1/3以上的镇成立都有小的或即将创立的物流市场,这就进一步阐明原以广州、杭州为霸主的领头羊物流园行业逐渐向dg区域化发展,更为重要的是**作为dg新经济增长点而迅猛崛起的城镇来说,更将拥有巨大的仓储消费市场,因此开设**汽车站物流广场项目是整个物流园行业向着区域化发展的必然、亦是整个市场迫切需求的必然。
各镇区的物流专业市场相对于广州、深圳、莞城内的资本市场而言,具有租金低,风险小、经营成本低、运输成本少、客户终端化、递送货物便捷等诸多优点。
因此,在镇区经营和发展的物流公司凭借市场优势和潜质,争取把所在区域的终端消费客户“一网打尽”。
(二)、**周边物流市场房屋租赁条件租赁一览表(大致数据
小结:
以上为邻近**镇周边的物流园,其中贝阿尔恩县南城区和万江区的物流园离本镇可谓是咫尺之远,姑田及大朗各镇的物流园则相对有了些距离。
“向阳树木先逢春、近水楼台先得月”,不难看出西区万江区和南城区的物流园内的物流公司对**汽车站物流广场的发展意向还是比较大的。
与此同时,虽然上述各燕庄的租金价位较高,那是因为他们运作和经济发展控管了好多年,少则二、三年,多则十来年。
而**汽车站物流广场初步定价方式在十几元钱左右,并赠予免租期。
超低的租金、较长的免租定会吸引众多物流商家的青睐和进驻。
第三章、**汽车站物流广场的运作成功的市场支持
(一)、**及邻近数镇的经济政策概述
1、**镇毗邻珠江口,东临粤港经济走廊腹地,城市化趋势良好。
目前为止,全镇共有各类跨国公司150多家,其中包括台湾台玻集团、亚洲制药公司、香港康宏集团等国际知名企业。
各企业主要就产品以纸制品、玻璃、纺织服装、皮具袋品、电子电器、五金医药等为主。
还有即将在该镇螺纹钢启动的珠三角最大的钢材市场——华南国际钢铁物流园,将进驻二十多家企业,年销售额将达300亿以上,极大地促进了本镇经济的飞越和物流业的蓬勃发展。
2、毗连数镇的经济概述:
①、麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地,是广州市与dg市的交界枢纽地。
除本土企业外,外资企业便达80多家,如海龙纸业、德永佳纺织公司、可耐福建筑材料等都是国内外知名企业。
全镇现已形成了以粮油食品加工、纺织制衣、化工、高档玻璃建材、太阳能电池、电子、造纸、包装印刷、五金等产业为支柱的外向型经济结构。
②、望牛墩镇与dg市中心相连,位于广深经济走廊西北部,是香港、深圳通往广州最最最快捷走廊的必经之路。
镇现有国内外企业100多家,其中丹威塑胶、冠洋电子、惠邦油墨等企业则响誉于海内外,并逐步形成了以纺织、塑胶、服装、五金、化工、造纸、电子、机械等为主的产业链条。
③、道滘镇位于dg市西部,广深高速公路横跨镇区,水陆交通非常简便。
该镇现有外资企业达196家,首饰、电子、五金、橡胶、制衣、皮革、化工等行业异军突出、快速崛起。
等等。
(二)、物流市场的空白及蕴藏的巨大商机
综合**镇及邻近数镇的经济发展状况和趋势明显。
不难看出,这么广阔的货源市场一定蕴藏着巨大物流商机和发展潜力,一定能给提供更多物流企业们带来滚滚财源。
更有甚者,到目前为止,**及邻近的数个镇区依然没有一个规模化、专业化、市场化的物流园。
而众多的富余厂家所生产的充足货源,急需通过布齐仓储及货运公司向外运输和流通,就目前**镇及邻近数镇的物流公司来看,亦是少之又少、相当匮乏。
因此**汽车站物流广场在**镇政府的大力支持下呼之欲出、闪亮登场,无疑以“山雨欲来风满楼”之势,强劲地填补了这一巨大的物流市场的空白,其蕴藏的巨大商机和最美好“钱”景简直是无可限量。
第四章、**汽车站物流广场项目发展的必要条件和潜在物流的商机及展望
(一)、南城、万江各物流园及其它物流园对**发展物流海外市场项目的影响
1、南城、万江各物流园对**发展物流市场项目的影响
在dg城区(已靠近西部),物流主要分布在南城区和万江区两地。
先西南方华博城区的华博物流园为例,它是一家从楼盘洒净开始,便以物流园网业的形式进行构建。
各阶层比较适应广大物流企业的入驻,经过调研分析,它的商户主要来源于:
广州和深圳的物流商户来此设点办公,作为货物的中转基地;
物流行业的第三方商户,就是那些较小的公司寄送货物合资企业后,自已又没有相应的专线运输,于是把货物“炒给”开通专线的物流公司,从中牟取微利;
省内外专线的商户,他们货物主要来自于各个镇区,在各个镇区设点或办事处,把他们相应货物大半下述集中到一起,再装专线进行运输。
再以万江区的国通货运市场为例,这是一家运作了七八年整整的货运市场,目前为止几乎没有空铺,是整个dg市近几年来经营最为良好的一家物流园。
通过实地考察和专题报告,不难发现它主要包括的商户主要取材自:
广州和佛山的物流商户深圳来此设点办公,作为货物的中转基地;
从其它物流市场过来搬移出去的商户,第三方的商户较多;
较多的一部分专线其主要货源则来自于高步、麻涌、道滘、**等镇。
综上所述,南城区和区则的物流园区内的物流公司,在经营上对**北站物流广场构不成任何威胁,但在诸多方面反到有赖于它的发展:
一、南城区和万江区内的华博物流中心、龙骏货运中心、高盛物流园、国通货运中心等专业物流园都处在dg城区偏靠北部地带,这种大气候的形成增强了商户们到这一地带投资经营的巨大信心;
二、南城该区的物流公司离**还有些距离,辐射力不够,但其为了垄断生意、扯断第一手货源,则就会不失代价地到各镇区设立新的网络点,其中也包括到**来设点。
三、万江区内的物流公司园内虽然离**镇较近,但所收的销路大多数来自于**及其周边数镇,他们为防止客户流失和更好地近距离为客户服务,就会在**设点或开办分公司,这就为**物流广场的招商成功积累了基础,也促进了**物流广场后期的繁荣稳定蓬勃发展发展;
四、如果在**汽车站物流广场确实找不到相应的物流公司,商户便可以到这两点寻找运输合作伙伴,这无疑对**汽车站物流广场是一个很好的供需补充。
2、其它物流园对**产业发展物流市场项目的影响
dg范围内如大岭山的展意物流中心、常平的大京九物流基地、塘厦的利丰货运市场等物流市场。
相对来讲,其产生的远不如南城区和万江区内的物流公司对**汽车站配送广场的影响,但是也不能排除一些商户来**投资发展,而且三万这种机会率亦相当地高,因为全球化、信息化、交通设施化的运作模式,早已让更多也已的物流企业不得不去选择新的发展点和经济增长点。
据了解,广州和佛山的物流公司,经过高速和国道,在**中转尚未货物的事情已是不胜枚举,然而公司目前有了一个正规化、专业化的物流广场的显现出来,可想而知,他们来此设点经营的信心将会倍增许多,从而最终选择在**汽车站物流配送广场萌芽发展。
(二)、**项目汽车站物流广场项目发展的必要条件
综合考虑其它几个物流市场的产业发展,结合**本镇的情况,我们得出结论:
在**发展物流专业市场必须满足以下几个条件:
1、当地政府的全力支持
这主要是考虑到**客运站物流广场定位为仓储区域性物流专业市场,主要消费圈为**本镇及邻近数镇,这就离不开政府在政策上、在工商税收上、在宣传推广上、在协调当地各物流公司进驻**汽车站物流等方面给予大力指导和支持。
2、开发商的大力直接投入
常言道:
“兵马未动、粮草先行”,也就说,要不想真正运作好此项目,绝对离不开开发商的大力投入和周密运筹,其中包括在基础设施、市场推广、广告宣传、本土市场管理等各方面付出巨大的心血诸方面和资金。
3、一支有着丰富专业充实市场运作经验的团队去运作这个科研项目
这个项目的成功,其先决条件就是招商,招商成功亦轻而易举就意味着市场成功了一半。
而没有一支经验丰富的专业领域招商团队,就不可能把握住行业的心态和商户的流动意向,也不是就不可能把握住最佳的招商时机。
因此,招商组织工作讲究一鼓作气,一气呵成,一旦延误战机,则势必投资项目影响整个项目的投资和发展。
我们目睹过几个差强人意的物流园房地产项目,就是因为没有专业知识的团队运作而导致。
像:
清溪山的展意物流中心。
4、**汽车站物流广场桑利县子项目在选址上的要求
由于物流再者广场是一个一般而言的行业,所以在选址等方面诸多方面其要求较高,一般所选位置交通十分发达,且不能太偏僻,要有一定的人气,同时还需要较大的停车场地,这将给招商和物流广场前期的经营带来很大便利。
综上所述,**汽车站物流广场的选址最终场地宽阔、交通发达、管理严格的**汽车站内。
(三)、**汽车站物流广场发展的商机及前景
通过数年来,我们这个团队对dg各镇的详细调研及对大京九物流基地成功操盘运作的经验来看,目前**是最适宜规模较小发展中型体量专业市场的一个镇。
不仅是因为其本身的基础设施、交通便利、厂家密布等诸多条件,更有镇政府对此项目的和大力支持以及**各界人士对它的渴盼和厚爱。
以物流市场为例消费购买潜力
**汽车站物流广场幅射的区域内人口及企业数
五镇人口总数是95.9万人,平均按每人300元/年的下限物流狭隘消费量保守估算:
95.9万人*200元/年=1.918亿元/年
五镇总企业数为696(可能还有多),平均每个企业按100万/年的最低物流消费量保守预测:
696家*1000000元/年=6.69亿元/年
按物流行业内平均35%(除税及交通、租金、通讯、吃饭、人员工资等)的纯利润计算:
(1.918元/年+6.69元/年ⅹ35%=3.0128亿元/年
而以上还是直接计算**周边五镇,没包括紧邻的中堂、高步等镇,其实稍远一点镇多少还是可以幅射一部分的。
且以上数字还没有包括五镇各商业公司、党政机关、事业单位等的消费行为。
可见周边雄厚数镇对物流具有庞大的市场消费型潜力,远远能满足得了**汽车站物流广场二期4000公顷的经营规模,这一点对一点租客而言有着无穷的吸引力。
而随着物流业消费水平的上升,更会使**汽车站物流会堂做旺、做大、做强,有更非常广阔的发展前景。
2.**汽车站物流广场项目的市场定位
**汽车站物流广场项目的市场定位应非常明确,综合了各种因素考虑,先期定位以**本镇为中心,力争把整个**镇的市场基本开发出来。
待它迈向成熟时再加大力度辐射到麻涌、望牛墩、沙田等周围数个镇,从而形成对整个dg物流行业、特别是dg西部的物流金融行业造成巨大的影响力。
3.**汽车站物流发展前景广场投资项目的发展前景
**汽车站物流广场项目的发展分成按时间的先后顺序可以四个阶段:
一、在招商期间,**参考资料汽车站物流广场有一个重要的商户来源,就是万江区的片区国通货运市场。
因为国通货运市场中的商户之中的大部分生意均来自**及邻近数镇,那么**如果建立物流专业市场,国通货运本土市场中大部分有实力的商户就会在**汽车站物流步行街设立物流一个分店,占据一个位置,然后观察哪个物流市场更适合自己的发展,再加深在哪个物流市场内永续经营。
另外据我们的团队在招商时,各地的商户回忆起对**的感觉而言,到**汽车站物流时代广场全面竣工和定时器启动时,商户进驻率一定能达到80%左右。
二、在开业后的本土市场培育阶段,鉴于**及周边数镇具有雄厚的充沛市场基础,如果招商和末招商经营得当的话,其商户的极生意一定会很火爆。
这就要求招商时不仅要吸收一些大户,而且招商对象的门类一定要齐全。
三、一年半后,物流广场经营已完全平衡,可能可能在第一期的基础上开发**汽车站物流广场二期工程,这实际应称得上是**汽车站物流广场的发展期。
四、若干年后,dg的物流行业一定能和广州及深圳平分秋色,**的物流广场辐射力亦会从一镇汽车站市场扩张到其周边数镇,商户们的红火糟生意区域跨度也会愈来愈广,这也是**客运站物流广场发展的汽车站成熟期。
第五章、**汽车站物流广场项目运作成功所需的各方支持
(一)开发商的具体运作力度
开发商要子项目想成功运作好此项目,必须以“风物长宜放眼量”的长远目标出发,高瞻远瞩、脚踏实地做好每一件工作,其中在具体运作方面更要加大力度。
具体细化起来就是加强效果显著资金投入力度、广告宣传力度、市场推广力度、社会关系融洽力度、实践招商力度、科学管理力度等方面。
(二)镇政府的具体扶持处罚力度
**汽车站物流广场作为常驻**镇两张亮丽的名片,镇政府肯定会对此给予足够的重视和扶持,具体细化起来主要表现在交警查车前一天,在不违反法律的基础上给予足够的通融和方便、在税收、工商各方面给予适当的优惠、在治安方面巡逻方面给予大力的支持、在市场推广方面给予适当的广告、媒体资源。
第六章、**汽车站物流广场项目大街具体投资、经营计划(略)
第七章、**汽车站物流物流大道项目经济效益分析
(1)项目资金投入预测表(单位:
万元)
(2)项目租赁收入预测表(单位:
万元)
注:
(1)本表格完全按90%的入驻率计算:
(2)全按15元/平方米月前平均价格(除税后)计算。
(3)按90%的入驻率计算,总租金是:
4000平方米*15元/平方米/月*90%=5.4万元/月
(4)本表没有计算地价的增值递增。
由上述两个表格所述:
①发展商的租赁收入到第17个月后趋于稳定,每期的租金收入大约为:
5.4万元
②发展商到第35个月后推广及工程投入趋于稳定,每月为8万元。
综上所述:
由所附收支预测平衡表可知,公司前期需投入经费大量资金作市场开拓培育,到第五年能完全收回投资,以后每年的纯利润为100万元。
第八章、项目风险因素识别
(一)、政策法规风险
国家相关法律法规对行业和物流运输业的法规政策的出台,势必会影响阻碍到该项目的运作,特别是不利于物流园及物流下发运输业发展的法律法规的出台,将会给本项目致命一击,根据最近消息的了解,以及对物流行业法律法规的预测,暂没有什么不利于物流园行业和物流不利的法律法规条文的出台。
因此,本项目在运作当中极少可能遇到这些政策法律性风险。
(二)、市场风险
就物流园行业和在运输业物流外界大些环境极端不利的情况下,日益萧条而萎缩,将会致使本项目毁于一旦。
然则纵观当局世界中国经济的发展进程和态势,不难看出,经过2021年全球性的时金融危机洗礼后,经济的发展及各行各业都在逐渐回暖,向着良性的方向稳健而行。
因此,这种市场风险在我们忧患的市场意识下所、在客观存在的经济优势下让,其可能发生的概率将会微乎其微而不足道矣。
第九章、**汽车站物流广场项目的社会效益分析
(一)、对本公司的经济效益的分析
对本公司而言,**枢纽站物流广场的成功运作,首先会填补好**汽车站客运站内闲置的体育场馆和商铺,随着相关项目和引入员的引进,将后续带动交通流量整个车站内的人流量,从而促使车站朝着集中地、兴旺的轨道运行。
再次,给公司的经济效益无疑是如果说雪中送炭,使捉襟见肘、濒临绝境的经营捎来了喜庆的阳光和希望的春色。
其次,也给公司的股东们添增了进取心百倍的信心,促使了他们坚定决心在**这块热土上继续创业,从而也让他们勤奋的泪水把**这朵蓬勃发展之花浇灌得弥足珍贵更为丰硕而绚丽多姿。
(二)、对**镇的社会效益的分析
本项目除了具有明显的经济效益、风险小等特点外,更为具有多方面的社会效益:
一、提高**的知名度
**的经济综合实力,居民的经济水平,企业的密集度,房地产的发展等行业均落后于dg后列,**汽车站物流广场的兴起,不仅填补了**及周边数镇物流海外市场的将商空白,也必将提升整个**的品牌形象。
二、改善**对物流运输的消费市场环境
物流市场的兴起,流通领域给生产厂家和采购厂家货物运输流通提供了巨大的方便和实惠,这必将吸引更多的厂家落户**。
三、推动**物流产业的发展
在**镇建设一个物流海外市场,必将带动**物流业的使用及普及,极大地推动**物流行业的蓬勃发展。
四、为**直接提供了至少800多个就业机会
该市场开业,按保守推估至少可以为**直接提供800多个就业机会、间接提供3000多个就业岗位,这还不包括带动其它附属产业发展所产生的就业岗位。
五、为联邦政府直接创税增收
本公司及物流园内众多的物流公司,保守产生估计每年可为政府至少带来1000万元的税收。
六、带动沿线一批包括餐饮、娱乐、休闲等行业的发展战略。
除了上述较明显该些的社会效益,**汽车站物流广场的兴起必将对**的教育、信息技术的应用等产生不可估量的影响,对**的下一代的熏陶产生了巨大作用和肩负着时代的使命。
第十章、可行性建议和结论
(一)、建议
根据以上分析可以清楚看出,在**发展物流广场项目所必须具备的内部基础已经非常成熟,且目前外部市场条件又是最佳时机。
该投资项目如市场把握明析、定位准确、开发商投入力度和镇政府的扶持力度能协调到相得益彰、水乳交融的境界,则该项目的项目投资风险系数少之又少,而经济、社会效益超额回报相当丰厚。
(二)、结论
因此:
**汽车站物流广场项目在技术、经济上是切实可行的!
**汽车站物流广场项目投资是没有风险的!
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**汽车站物流广场项目投资回报是丰厚的!
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