房产开发经营与管理考前复习全.docx
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房产开发经营与管理考前复习全.docx
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房产开发经营与管理考前复习全
房地产开发经营与管理考前辅导
一、房地产及房地产市场
概念:
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
特征:
基础性、先导性、对金融业的依赖性、高风险性
作用:
为国民经济各行业的存在和发展提供物质条件;是国家财富的重要组成和主要来源;对国民经济中其他产业的带动作用;是第三产业发展的突破口;为社会提供大量的就业机会;有利于推动城市的综合开发。
2、房地产市场构架
一级市场:
土地出让市场
二级市场:
开发经营市场
三级市场:
单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场
房地产市场特性
区域性;不充分性和不完全开放性;要求高素质的专业顾问服务;易于出现市场的不均衡和垄断
房地产市场运行的一般规律
房地产周期理论,每一个运行周期中具体包括以下阶段:
确认新入住需求,促进新建筑产生;受到新建筑刺激二导致经济扩张;进一步刺激新建筑;导致超额建筑;调整,因需求减少而导致新建筑活动剧烈减少;复苏,需求开始增加;恢复到空间市场均衡状况。
二、房地产开发经营和管理
特点:
综合性;长期性;地域性;资金密集性;风险性;较高的投资回报率;受政策性影响强
形式:
按开发经营对象,分为地产和房产经营;
按开发经营规模,分为单项、小区和成片开发;
按活动发生不同过程,为房地产开发经营、流通经营、消费与使用经营
基本程序:
投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、租售阶段、物业管理阶段
三、各相关利益主体介绍
政府:
采用经济、法律、行政手段对房地产业进行宏观调控;为房地产市场供应土地;对房地产开发经营的监督管理。
金融机构:
四大类:
银行类、保险公司类、信托投资公司类、证券公司类
主要任务是为房地产也筹集、融通资金,并提供结算和其他金融服务。
开发商方面:
主要收益有销售和现金流量收益,并有政策、政治、自然、社会、技术、国际、经济风险。
购房者方面:
面临中介、开发商经营、利率、质量风险。
第二篇房地产开发前期工作
一、土地使用权的获取
获取方式:
划拨、出让(协议、招标、拍卖、挂牌)
房地产商拿地方式:
品牌主导型、资金实力型、土地储备型、政府补偿型
地块勘察:
区域气候环境、区位交通条件、土地性质、资源现状、周边配套设施调查
二、建设项目报建(以重庆市为例)
1、项目立项选址阶段
2、方案设计审查阶段
3、初步设计审查阶段
4、施工准备阶段
5、项目验收及备案阶段
三、房地产产品研发
整体研发:
住宅建筑造型、住宅群体的平面和空间组合、管线工程、用地规划
建筑风格的研发:
欧美、新古典主义、现代主义、后现代主义、异域、中式风格
户型的研发:
面积的实用化、配置的完美化、人性化、附加值的挖掘
景观的研发水景住宅、山景住宅、海景住宅的研发
公建设施的研发:
公共服务设施、居住区生活中心位置和道路的布置、运动场、垃圾场等
四、房地产前期定位策划
房地产策划定位有战略策划、全程策划、品牌策划、商品策划定位几种。
特征:
地域性、系统性、前瞻性、市场性创造性、多样性
原则:
独创性、整合性、可行性、全局性、人文化、应变原则
内容:
土地的定位策划
房地产市场的调查分析
房地产项目定位
房地产前期策划的流程
(一)项目所在地市场情况调查
市场环境(宏观、区域环境、项目微观环境);消费者调查(购买力、购买倾向、共同特性);竞争楼盘调查、竞争对手调查。
(二)项目所在地房地产市场状况分析
项目所在地房地产和板块市场分析、可类比项目调查分析、SWOT分析
(三)项目定位
产品定位(结构、布局、风格户型的定位);客户定位、项目功能定位、项目形象定位、价格定位(市场比较法、成本定价法、未来收益定价法)、开发商的定位、项目主题定位及核心价值体系的确立、项目的命名。
第三篇房地产建设过程
一、房地产开发的程序与管理
房地产开发一般指开发商以盈利为目的进行的投资开发的房地产项目,是从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等的一系列经营行为。
主要程序:
投资机会选择与决策分析、建设阶段、租售阶段
各阶段开发商实施的控制重点
开工前开发商准备阶段:
标区划分、三通一平、合同的签订等
现场实施阶段:
土石方施工阶段、基础施工阶段、混凝土结构施工阶段、建筑装饰装修施工阶段、屋面工程施工阶段、安装施工阶段、室外管网施工阶段
二、房地产价格构成与估算方法
房地产价格通常由开发总成本费用、销售税费、开发利润三大部分构成。
(一)房地产开发总成本费用:
是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用,主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑工程安装费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用及不可预见费用等。
土地费用:
是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。
土地使用权出让金:
可参照政府前期出让的类似地块的出让金额并进行实践、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到。
前期工程费用:
主要包括:
项目规划、设计、可行性研究所需费用支出;水文、地质勘测所需费用支出;土地开发中“三通一平”(通水、通电、通路、土地平整)等工程费用。
基础设施建设费:
是指建筑物2m以外和项目用地规划红线以内的各种管道和道路等工程的费用,包括所需要的道路、绿化、供水、供电、排污、通信、燃气、热力等设施的建设费用,以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。
一般按实际工程量估算。
建筑安装工程费:
是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。
在可行性研究阶段,建筑安装工程费可以采用单元估算法、单位实物工程量估算法、概算指标法、概算定额法。
公共配套设施建设费:
主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、变电室、停车场、公共厕所等。
管理费用:
是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。
管理费=(土地费用+前期工程费用+基础设施建设费用+建筑安装工程费用+公共配套设施建设费用)×一定比例(这个比例一般为3%左右)
财务费用:
是指房地产企业为筹集资金而发生的各项费用。
主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失,以及企业筹资发生的其他财务费用。
销售费用:
是指在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
开发期税费:
是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或相关部门征收的费用。
(二)销售税费:
销售税费是指销售所开发的房地产应由房地产开发商缴纳的税费。
一般包括营业税、城市建设维护税及教育费附加、土地增值税。
(三)开发利润:
是企业经济目标的集中表现。
开发利润=销售收入—开发总成本费用—销售税金
第四篇房地产营销策略研究及执行
一、房地产营销概论
房地产营销策划,是指在房地产营销工作的任何一个节点上,正确运用市场营销的观点,整合各种有效的资源,在可控制的范围内,围绕营销工作的长期战略和整体安排,制定短期战术,以便将短期内的房地产销售工作做到最佳的决策工作。
营销策划的意义:
是一种贯穿市场意识的行为方式
是一种主动创造效益的行为方式
是一种运用整合效应的行为过程
是一种实现人本思想的行为理念
是一种塑造品牌形象的行为理念
二、房地产营销常用理论工具
常用营销理论介绍:
(一)“4P”营销理论
1964年美国营销专家鲍敦提出市场营销组合概念,它是市场营销人员综合运用并优化组合各种可控因素,以实现其营销目的的活动总称,这些可控因素后来被分为四类,分别为产品(Product)、价格(Price)、渠道(Place)、促销(Promotion)。
(二)“4C”营销理论
20世纪80年代初,美国学者Lauteborn教授提出了“4C”理论。
“4C”理论营销主张重视消费者导向,其精髓是由消费者定位产品,考虑到:
消费者的需求与欲望(Consumerneedsandwants),消费者愿意支出的成本(Cost),购买商品的便利(Convenience),沟通(Communication)。
(三)“4R”营销理论
21世纪初美国学者DoneSchuhz提出“4R”营销理论,即市场反应(Reaction)、顾客关联(Relativity)、关系营销(Relation)和利益回报(Retribution)。
(四)“4V”营销理论
随着以IT技术为代表的高科技产业迅速崛起,营销理念又有了新的阐述,即差异化(Variation)、功能化(Versatility)、附加价值(Value)和共鸣(Vibration)的“4V”营销组合理论。
三、房地产营销策略研究及执行
(一)第一阶段:
概念设计前项目定位阶段
确定项目的目标;通过“3C”分析和“R1/R2”分析,明确目标下的问题
(二)第二阶段:
概念设计及调整阶段、方案深化阶段
从产品舒适度和产品附加值方面提出建议,提升物业的价值,并针对多个方案选择建议。
(三)第三阶段:
开盘前筹备阶段
产品价值提炼及营销准备;项目推广方案的确定;开盘方案的确定;价格策略的制定;销售队伍的培训。
(四)第四阶段:
销售及尾盘阶段
主要工作内容如下:
进行项目阶段推广总结及调整;进行价格策略调整;进行新一时期开发世纪,以及后续产品评价与调整建议;推动执行持续营销方案;指导相关合作单位工作,提供广告媒体等方面的建议;专题销售团队培训;销售团队健康度测试与调整;指导管理及激励销售团队,强化销售力。
第五篇物业管理
一、物业管理概述
《物业管理条例》:
物业管理是指通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序活动。
物业管理的基本原则:
物业所有权与经营权相分离;服务第一、以人为本的原则;业主自主管理与专业管理相结合的原则;社会化管理、企业化经营、有偿服务的原则。
物业管理的业务范围
常规性的公共服务(物业维修、资金、设备、安全、环境管理);针对性的专项业务(日常生活服务、商业与社会服务、文教和卫生服务、各类中介服务);委托性的特约服务。
物业管理企业的主要职能机构
经理部、办公室、开发部、财务部、业务管理部、工程部、经营服务部
业主管理委员会的权利与义务
二、物业管理的运作
物业管理的前期介入
工作内容大致分为立项决策阶段、规划设计阶段、施工安装阶段、预售阶段
物业管理的接管与验收
验收的种类:
隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收、全部工程验收
三、物业管理公司资金管理
资金筹措:
资金来源主要有前期投入资金、物业管理的营业收入以及银行贷款、发行股票、发行债券、留存利润、横向联合、吸引外资等筹资渠道,其中物业管理营业收入是现实中物业管理公司资金来源的最主要渠道。
物业管理费的核算:
物业管理费=物业管理成本+物业管理经营应缴纳的税金+物业管理经营利润
四、智能化物业管理
网络化、智能化、人工化
计算题:
1.张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅,购房款中60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。
现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。
根据李某的要求,银行为其重新安排了还款方案:
贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日,年利率为6%,按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)问李某在新还款方案下的首次月还款额多少?
答案:
1.第一种解法:
已知:
i=6%i'=6%/12=0.5%s=0.2%n=15×12=180m=5×12=60
(1)抵押贷款额P=50×60%=30万元
(2)张某月还款额
2.某开发商购得一宗商业用地使用权,期限为40年,拟建一商场出租经营。
据估算,项目的开发建设期为2年,第3年即可出租。
、经过分析,得到以下数据:
(1)项目建设投资为1800万元。
第1年投资1000万元。
其中资本金400万元;第2年投资800万元,其中资本金230万元。
每年资金缺口由银行借款解决,贷款年利率为10%。
建设期只计息不还款,第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息,分3年还清。
(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。
从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
(3)计算期(开发经营期)取20年。
请根据以上资料,完成下列工作:
(1)编制资本金现金流量表。
(不考虑所得税)
(2)若该开发商要求的目标收益率为15%;计算该投资项目的净现值。
(所有的投资和收入均发生在年末)(12分)
(1)第1年银行借款1000-400=600万元第2年银行借款800-230=570万元
(2)第1年利息(600/2)×10%=30万元
各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5万元
第3年利息=(600+30+570+91.5)×10%=129.15万元
第4年利息=(1291.5-30.5)×10%=86.10万元
第5年利息=(861-430.5)×10%=43.05万元
(3)资本金现金流量表(税前)见下表。
单位:
万元
(4)净现值:
3、某房地产开发商以5000万元的价格获得一宗面积为4000平方米的50年的土地使用权,建筑容积率为5.5,建筑覆盖率为60%,楼高14层,1至4层建筑面积相等,5至14层为塔楼(均为标准层),建筑成本为3500元/平方米,专业人员费用为建造成本预算的8%,行政性收费等其他费用为460万元,管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%,市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%,预计建成后售价为12000元/平方米。
项目开发期为3年,建造期为2年,地价于开始时一次投入,建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期均匀投入;年贷款利率为12%,按季度计息,融资费用为贷款利息的10%。
问项目开发商的成本利润率是多少?
答案:
(1)项目总开发价值总建筑面积:
4000×5.5=22000(平方米)
总销售收入:
22000×12000=26400(万元)
销售税费:
26400×6.5%=1716(万元)
项目总开发价值:
26400-1716=24684(万元)
(2)项目总开发成本土地成本:
5000(万元)
建造成本:
22000×3500=7700(万元)
专业人员费用:
7700×8%=616(万元)
其它费用:
460(万元)
管理费用:
(5000+7700+616+460)×3.5%=482.16(万元)
财务费用:
土地费用利息:
5000×[(1+12%/4)3×4-1]=2128.80(万元)
建造成本、专业人员费用、其它费用、管理费用利息:
(7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2+1)×4-1]=1161.98(万元)
融资费用:
(2128.80+1161.98)×10%=329.08(万元)
财务费用合计:
2128.80+1161.98+329.08=3619.86(万元)
市场推广及销售代理费用:
26400×(0.5%+3%)=924(万元)
项目总开发成本:
5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02(万元)
(3)开发商成本利润率:
(24684-18802.02)÷18802.02=31.28%
4、某房地产开发商以425万元的价格获得一宗50年的写字楼用地土地使用权,规划允许建筑面积为4500平方米。
开发商通过市场研究了解到当地中档写字楼的年净租金收入为450元/平方米,银行同意提供17%利率的贷款,融资费用为贷款利息的10%。
造价工程师估算的建造成本为1000元/平方米,专业人员费用为建造成本的12.5%,行政性收费等其他费用为60万元,管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.%,市场推广费及出租代理费为年净租金收入的20%,当前房地产投资的收益率为9.5%,项目开发期为18个月,建造期为12个月,可出租面积系数为0.85。
问项目开发商的成本利润率、成本收益率是多少?
答案:
(1)项目总开发价值
可出租建筑面积:
4500×0.85=3825(平方米)
年净租金收入:
3825×450=172.5125(万元)
项目总开发价值:
172.125×(P/A,9.5%,48.5)=1789.63(万元)
(2)项目总开发成本
土地成本:
425(万元)
建造成本:
4500×1000=450(万元)
专业人员费用:
450×12.5%=56.25(万元)
其它费用:
60(万元)
管理费用:
(425+450+56.25+60)×3%=29.74(万元)
财务费用:
1)土地费用利息:
425×[(1+17%/4)1.5×4-1]=120.56(万元)
2)建造成本、专业人员费用、其它费用、管理费用利息:
(450+56.25+60+29.74)×[(1+17%/4)0.5×4-1]=51.74(万元)
3)融资费用:
(120.56+51.74)×10%=17.23(万元)
4)财务费用合计:
120.56+51.74+17.23=189.53(万元)
市场推广及销售代理费用:
172.125×20%=34.43(万元)
项目总开发成本:
425+450+56.25+60+29.74+189.53+34.43=1241.35(万元)
(3)开发商成本利润率:
(1789.63-1241.35)÷1241.35=44.17%
(4)开发商成本收益率:
172.125÷1241.35=13.87%
5、A开发商以3500万元的价格获得一宗七通一平的土地,面积4000平方米,使用年限50年,规划建筑容积率5,用途为酒店。
现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商,由B集团负责投资建设房屋(含设备安装费),并在项目投入运营后由B集团经营,B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后,将项目无偿移交给A开发商。
B集团的估算数据如下:
房屋建设成本为每平方米建筑面积4000元,专业人员费用为建造成本的10%,管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%,建设期3年,建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入,年贷款利率(融资费用不另计)10%,按年计息。
预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年,运营成本为收益的35%,B集团的目标成本利润率为45%。
假设项目收益发生在年末,折现率为10%,请测算B集团经营多少年后可回收投资,并达到目标收益率。
答案:
(1)针对B集团的项目总开发成本建造成本:
4000×5×4000=8000(万元)
专业人员费用:
8000×10%=800(万元)
管理费用:
(8000+800)×5%=440(万元)
建造成本、专业人员费用、管理费用利息:
(8000+800+440)×[(1+10%)3/2-1]=1420.09(万元)
项目总开发成本:
8000+800+440+1420.09=10660.09(万元)
(2)B集团的成本利润率:
45%
(3)针对B集团的项目总开发价值10660.09+10660.09×45%=15457.14(万元)3600×(1-35%)×(P/A,10%,n)=2340÷10%-2340÷10%÷(1+10%)n=23400-23400÷1.1n=15457.141.1n=2.946
(4)解方程,n=11.31(年)
1)试述我国房地产中介代理主要方式
答案:
(1)独家租售:
只授权一个中介代理公司(或个人)代理租售,在委托期内,无论谁将房地产租售(包括房地产所有者本身),中介代理公司(或个人)都有权获得佣金。
(2)独家代理:
它与独家租售不同之处在于房地产所有者可以自行进行租售,若自行销售部分可以不付佣金给中介代理公司(或个人),
(3)开放式委托:
又叫联合代理、分销代理,即选择多家中介代理公司(或个人),给这些代理商以平等租售的机会,谁租售成功就可以拿佣金。
(4)合作代理方式:
许多房地产经纪人联合起来,共同建立信息系统,共享信息资源,各经纪人均采用独家租售方式和房地产所有人签约,然后将此信息输入系统,由参加该系统的全体成员共同推销,然后按一定的比例分享佣金。
1)工程监理主要包括哪些主要工作内容?
答案:
(1)工程进度监理。
即监理单位受建设单位或业主委托,对工程进度情况所进行的监督管理活动,以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时间完成。
(2)工程质量监理。
是监督单位受建设单位或业主的委托,以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督和管理的活动。
(3)工程合同监理。
可以根据委托方的意图,代甲方准备招标文件,协助组织招标,并同中标单位商签工程承包合同。
主要任务是监督合同的实施执行,及时了解并处理合同执行过程中出现的问题。
1)简述我国土地使用权划拔的适用范围
答案:
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拔;
(1)国家机关用地和军事用地;
(2)地市基础设施用地和公益事业用地;(3)法律、行政法规规定的其他用地。
2)简述建设用地供应的基本依据
答案:
(1)根据国家产业政策,决定是否供地。
(2)根据有关法律、决定供地方式。
(3)根据规划,决定具体位置。
(4)根据年度计划,决定供地时间。
(5)根据用地定额,决定供地数量
3)我国《土地管理法》规定的征地补偿包括哪些内容。
答案:
我国《土地管理法》规定,征地补偿应包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费。
土地补偿费是指因国家征收土地对土地所有者和土地使用者因对土地上的投入和收益造成损失的补偿。
安置补助费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口所给予的补助费用,征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口计算。
需要安置的农业人口,按照被征收的耕地数量除以征收土地前被征地单位平均每人占有的耕地数量计算。
青苗补偿费是指因征收土地,致使已处于生长期的农作物不能收获而使农民造成损失,所给予土地承包经营或土地使用者的一次性经济补偿。
地上附着物补偿费是指在征收土地时对地上附着物的补偿费用。
地上附着物补偿费用包括地上地下的各种建筑物、构筑物,如房屋、水井、道路、地上地下管线、水渠等的拆迁和恢复费用以及被征收土地上林木的补偿或者砍伐费等。
1)什么是企业定价的“三维”环境分析
答案:
企业定价的三维环境是指生产要素的供应者、顾客、竞争者和国家有关的物价政策法规及执行机构这四方面因素对
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