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创业服务中心项目可行性研究报告

XX园（XX）创业服务中心

可行性研究报告

第一章　总论……………………………………………………………5

§1.1　项目概要……………………………………………………………5

§1.2　可行性研究范围及内容……………………………………………5

§1.3　可行性研究编制依据………………………………………………6

第二章　项目背景及建设意义…………………………………………7

§2.1　项目背景……………………………………………………………7

§2.2　项目建设的意义……………………………………………………8

第三章　建设需求及建设规模………………………………………11

§3.1　建设需求…………………………………………………………11

§3.2　建设规模及用地规模……………………………………………11

第四章　项目选址与建设条件………………………………………13

§4.1　项目选址…………………………………………………………13

§4.1.1　选址原则………………………………………………………13

§4.1.2　场址选择………………………………………………………13

§4.2　自然条件…………………………………………………………13

§4.3　项目场地条件……………………………………………………14

§4.4　经济社会条件……………………………………………………14

§4.5　外部辅助条件……………………………………………………16

§4.5.1　交通……………………………………………………………16

§4.5.2　市政给排水……………………………………………………16

§4.5.3　电力……………………………………………………………17

§4.5.4　通讯……………………………………………………………17

第五章　建设方案…………………………………………………………18

§5.1　建设标准……………………………………………………………18

§5.2　总图说明及主要经济技术指标……………………………………18

§5.3　总平面布置…………………………………………………………19

§5.4　公用工程……………………………………………………………20

§5.4.1　给水工程…………………………………………………………20

§5.4.2　排水工程…………………………………………………………20

§5.4.3　暖通………………………………………………………………20

§5.4.4　电气工程…………………………………………………………21

§5.4.5　电梯………………………………………………………………23

§5.4.6　弱电工程…………………………………………………………23

§5.4.7　消防工程…………………………………………………………25

第六章　环境保护…………………………………………………………27

§6.1　施工过程的环境影响及防治措施…………………………………27

§6.2　项目营运期的环境影响及防治措施………………………………28

第七章　节能………………………………………………………………30

§7.1　建筑节能……………………………………………………………30

§7.2　运营节能……………………………………………………………30

第八章　项目实施方案…………………………………………………31

§8.1　组织机构与定员……………………………………………………31

§8.2　项目实施进度计划…………………………………………………31

第九章　投资估算及资金筹措…………………………………………32

§9.1　建设投资估算………………………………………………………32

§9.2　资金筹措及使用计划………………………………………………33

第十章　主要建议…………………………………………………………34

第十一章　招标方案………………………………………………………35

§11.1　招标范围……………………………………………………………35

§11.2　招标的组织形式……………………………………………………35

§11.3　招标方式……………………………………………………………35

附表11-1………………………………………………………………………36

附表11-2………………………………………………………………………37

附表11-3………………………………………………………………………38

第一章总论

§1.1项目概要

⑴项目名称：

XX园（XX）创业服务中心及附属楼

⑵承建单位：

XX市XX区XX街

⑶建设地点：

XX区XX农场

⑷工程内容及规模：

本工程主要由二栋综合楼组成，一栋是服务中心，一栋是附属楼；另拟建创业大厦。

项目总占地面积28108.13m2（合42.2亩），总建筑面积72603.53m2（地上建筑面积63410.45m2，地下建筑面积9193.08㎡）：

服务中心建筑面积15211.90m2（地下建筑面积3793.08m2）；附属楼建筑面积1591.63m2；另拟建创业大厦建筑面积55800m2（地下建筑面积5400m2）；停车位280个（含地下室停车）。

⑸建设进度：

先启动服务中心项目，建设期限18个月，自2011年5月至2012年11月。

⑹建设投资：

项目建设总投资估算为17852.60万元，服务中心项目（含附属楼）建设投资估算为4477.65万元；创业大厦项目建设投资估算为13374.95万元。

⑺资金来源：

自筹资金

§1.2可行性研究范围及内容

通过对项目建设的背景、意义、建设规模、建设条件、建设方案、总投资和社会效益等进行分析预测，对项目建设的技术、经济、社会可行性作出评价。

§1.3可行性研究编制依据

（1）《关于XX市XX农场XX园申请立项的报告》；

（2）《关于XX市XX农场XX园环评的申请报告》；

（3）各类相关的技术规范、标准；

（4）建设单位提供的其他相关资料；

（5）建设单位与本公司签定的可行性研究委托合同书。

第二章项目背景及建设意义

§2.1项目背景

XX农场是XX市实施“一主三化”战略即农业产业化、工业化、城镇化的重要区域，是XX都市区重要的高科技农业示范基地，重要的农产品加工、物流配送基地和生态农业旅游观光基地。

村镇体系：

泵站河以东为沙口特色镇和张湾、熟地中心村，泵站河以西为五通口镇和高车、下畈中心村，形成以泵站河为界，东西各一镇两村的“两镇四村”格局。

结合现状项目发展情况和XX区政府设想，突出“一主三化”的发展要求，在原结构上增加沙口综合组团和物流组团，在区域范围内确立“一园区五组团”的总体规划结构，即依托现状农业产业基础建设现代农业产业园，依托五通口镇的现有基础设施和工业基础建设综合服务组团、工业组团和物流组团，在沙口分场利用紧邻阳逻西港区的地段建设仓储、物流组团和综合组团。

产业布局：

工业发展方向主要以农产品加工、服装加工和物流业为主，农业产业化主要是以都市型农业为发展方向，形成以XX农业示范基地为核心，周边城镇为农业生产基地的格局。

为了着力推进产业结构优化升级和发展方向的改变，着力推进改善民生为重点的社会建设，促进XX经济社会又好又快的发展；拟在XX区XX农场征地42.2亩，新建XX园（XX）创业服务中心及附属楼，项目主要由二栋综合楼组成，一栋是服务中心，一栋是附属楼；另拟建创业大厦。

总建筑面积72603.53m2（地上建筑面积63410.45m2，地下建筑面积9193.08㎡）：

服务中心建筑面积15211.90m2（地下建筑面积3793.08m2）；附属楼建筑面积1591.63m2；另拟建创业大厦建筑面积55800m2（地下建筑面积5400m2）；停车位280个（含地下室停车）。

目前，该项目已完成场地初勘、概念规划。

在此基础上，委托我公司开展项目可行性研究。

§2.2项目建设的意义

——村镇规划科学化。

制定的《XX地区总体发展规划》，将区域内71.76平方公里作为一个整体，按照都市农业示范区的要求，功能分区为“一园区三组团”（农业产业园区、综合服务组团、工业组团和物流组团）。

按照城乡一体化的要求，空间布局为“两镇四村”（即五通口镇、沙口一般镇和高车、下畈、张湾、熟地四个中心村）。

科学的规划为XX城镇构筑了发展的平台。

——道路建设网络化。

以汉施公路和黄武公路为主轴，六纵四横道路网络伸向四面八方，把中心村、居民点和各个农产品生产基地紧密联在一起，镇区8.4平方公里规划区内建成道路37条，全长33.97公里，总面积45.02万平方米，人均道路面积18.91平方米，道路硬化率100%。

——居民住宅小区化。

改造旧城、扩展新城，引导零星分散的居民向小区集中，集中开发江咀新村和正街东村两个住宅小区，在光明路、梅教路、东环路建成集商业、住宅于一体的三个小区，全镇到小区落户的居民超过50%。

——产业支撑集群化。

重点打造农产品加工业集群、农业科技企业集群、现代物流市场集群“三大集群”，以国英、中农、维生、花卉中心等为代表的种业，以精武、华发羽绒、南极峰服饰为龙头的鸭产业，以新辰、中旺为龙头的蔬菜产业，以五七、渔村、扇子湖为示范基地的名优特水产养殖业，以佳海“农耕年华”为龙头的生态、科技、观光旅游农业等五大主导产业链已经形成，并成为推动场域经济发展的主体力量。

全场各类企业发展达近百家，其中产值过5000万元的20余家。

——城镇环境生态化。

实施镇区植绿、周边布绿、外围染绿工程。

镇区绿化面积143.03万平方米，绿化覆盖率达31.8%，人均绿地面积60.1平方米，镇区公共绿化面积17万平方米，人均公共绿地7.14平方米，“江城绿谷、生态XX”特色彰显。

——市政设施标准化。

建有万吨水厂、11万伏变电站各一座，212、1121公交车由XX直通汉口；有线视覆盖率100%，程控电话、宽带网络一应俱全，镇区内主次干道路灯安装率、亮灯率均为100%，建有垃圾转运台一座，镇区垃圾每日转至岱山垃圾处理厂，垃圾处理率100%。

——城镇管理制度化。

以“双创”（创市民满意路、创市容环境达标街）为重点，探索推行城管、保洁、保绿三位一体的管理体系，采取分区承包管理，强化巡查管理，落实日制化管理、奖罚一体制管理，城镇管理能力全面提升，“双创”考核评比多次在全市远城区非城关街中排名第一。

——建设投资多元化。

按照“农场投资、社会集资、农工带资、招商引资、合理开发、滚动发展”的筹资思路建设小城镇，充分发挥农场土地性质国有的优势，积极将土地资源作为重要资本进行经营，运用市场机制吸引民营资本。

将存量土地推向市场“招拍挂”，解决城镇建设资金的“瓶颈”，扩大了城镇建设规模，提升了城镇建设水平，探索出了一条以城聚财、以财建城的良性循环的路子。

与此同时，把整合政策与创新投入机制结合起来。

在推进“家园建设行动计划”的实践中，XX将高车中心村建设作为“一主三化”示范建设的重要实践内容，作为统筹城乡发展，加快农村城镇化，推进城乡一体化，构建农村和谐社会的新探索，将土地复垦政策、土地“招拍挂”政策、中心村建设补助政策、“家园建设行动计划”补助政策等融合，从而集中财力办大事，实现了资金使用效益的最大化。

——城乡发展一体化。

几年的努力，五通口镇区的建成区面积已达到4.5平方公里，集聚在镇区的人口2.38万，城镇化率61%。

随着农场税费改革和养老统筹改革的不断深入，农工的负担实现了大减轻，社会保障体系全面建立，随着XX大家园的全面推进，农工的生产生活方式将发生根本性的改变，XX将全面实现城乡一体化。

综上所述，项目建设，十分必要。

第三章建设需求及建设规模

§3.1建设需求

XX农场位于XX两环（外环、中环）、两港（阳逻深水港、天河空港）、两桥（阳逻大桥、天兴洲）大桥之间，区域面积71.76平方公里，人口3.4万，是全国首批农业旅游示范点、湖北省重点建设的中心镇、湖北省“文明乡镇”、XX市“一主三化”（以民营经济为主，推进农业产业化、工业化和城镇化）示范建设试点、XX市新农村建设示范创建区。

2006年，农场实现财政收入3600万元，农工人均纯收入6028元，社会保障实现了城乡统筹的全覆盖。

其经济效益、社会效益、生态效益全面提升，发展速度和水平在XX远城区乡镇中处于前列。

预计今年财政收入可突破6000万元，农工人均纯收入可达7500元。

近年来，该场以“创滨江生态新城，建富裕和谐XX”为目标，抢抓“一主三化”示范建设机遇，全力推进小城镇建设，城镇建设的规模形成、特色形成、品位形成、带动经济社会快速健康发展的功能形成。

2005年，以XX市远城区第一名的成绩夺得湖北省小城镇规划建设管理“楚天杯”。

新建XX园（XX）创业服务中心及附属楼，着力推进产业结构优化升级和发展方向的改变，还能着力推进改善民生为重点的社会建设，促进XX经济社会的又好又快的发展，把XX建设成为“中国农谷”。

§3.2建设规模及用地规模

新综合楼的规划设计与单体设计应符合城市规划设计规范和建筑设计规范，坚持以人为本、功能完善、布局科学、便捷适用、绿色节能、适度超前的指导思想。

本工程主要由二栋综合楼组成，一栋是服务中心，一栋是附属楼；另拟建创业大厦。

项目总占地面积28108.13m2（合42.2亩），总建筑面积72603.53m2（地上建筑面积63410.45m2，地下建筑面积9193.08㎡）：

服务中心建筑面积15211.90m2（地下建筑面积3793.08m2）；附属楼建筑面积1591.63m2；另拟建创业大厦建筑面积55800m2（地下建筑面积5400m2）；停车位280个（含地下室停车）。

第四章项目选址与建设条件

§4.1项目选址

§4.1.1选址原则

⑴符合XX土地利用总体规划和控制性详细规划；并满足以下几点要求：

A、交通方便，宜面临两条城市道路；

B、便于利用城市基础设施；

C、环境安静，远离污染源；

D、地形力求规整；

E、远离易燃、易爆物品的生产和贮存区；

F、不应邻近少年儿童活动密集场所。

⑵应能充分利用城镇基础设施，避开污染源和易燃易爆物的生产、贮存场所；

⑶有足够的用地规模和发展空间。

§4.1.2场址选择

由XX区土地部门与XX街、XX农场城建办组成的项目选址工作小组，根据选址原则，在XX街规划范围内进行了实地考察，经多方勘查、论证，在综合了各方面因素后，确定了XX区XX农场（武英高速入口与巨龙大道交汇处）面积42.2亩的地块作为项目建设场址。

2010年十月经XX街政府的批准，同意该地段新建XX市XX农场XX园。

方案：

优点：

选址理由如下：

1、地形规整，便于整体规划设计；

2、地势南低北高，利于朝向布局；

3、方便排污。

§4.2自然条件

XX地区位于XX县境南部。

跨东经114.22'一114.3l’、北纬30.4’一30.46。

XX1960年建场，拥有国土面积71.76平方公里，3.8万亩农业用地，3.4万人。

XX区XX街属亚热带季风气候，雨量充沛、光照充足，热量丰富，四季分明，年平均无霜期255天。

年均日照时数约1540—2180小时。

年均降水量在1000—1200毫米之间。

东联阳逻经济开发区，南濒长江，西与XX中心城区仅一桥之隔，汉施公路横穿东西，黄武公路纵贯南北，正在建设中的长江天兴洲大桥和阳逻大桥雄踞左右。

§4.3项目场地条件

拟建场位于XX区XX街巨龙大道北侧，武英高速入口处，面积约为28108.13平方米（合42.2亩）。

整个场地南低北高，有利于场地排水。

东面是武英高速高架桥，南面是巨龙大道，西面是武英高速入口。

整个场地南低北高，有利于场地排水。

。

§4.4经济社会条件

XX农场全场国土面积71.76平方公里（约10.8万亩），人口3.4万，农业用地3.8万亩，其中耕地2.8万亩，养殖水面1万亩，87家民营企业和引进企业，是全国首批农业旅游示范景点、全省小城镇建设重点镇、全市“一主三化”（以民营经济为主，推进农业产业化、工业化和城镇化）示范建设试点和两平方公里文明示范创建试点。

在XX历届党委和干部职工的努力下，农场经济和社会各项事业持续、稳定、健康发展。

目前、农业上建成了全国最大的万亩丰水梨基地，蔬菜、水产、畜禽四大主导产业已经形成。

工业上依托“南极峰”品牌，大力发展服装产业，农场现在各类服装企业34家，年产各类服装300多万件，加工、洗染、出口一条龙的服装制造业体系已经形成。

艾森油脂、蒙特乳业、振兴精米等农副产品加工企业发展较快，以工兴农的拉动作用增强。

小城镇建设突出了基础建设和环境创新。

镇区已形成了“八纵八横”的道路网络，“功能完善、配套齐全、环境优美、经济繁荣”的生态小城镇已初具雏形。

招商引资上，坚持以XX生态农业园和XX工业园为招商载体，共引进项目50多个，引进资金9亿多元。

其中，XX现代蔬菜园、田田科普园、开隆高新、维生种苗等科技含量高、设施装备水平强的工程农业项目，集高档蔬菜、种苗栽培、生态旅游、科普教育于一体，已形成扎堆效应。

金马家居、精武鸭颈、恒泰电线电缆一大批引进企业已成为农场经济的重要支撑。

2000年以来，农场党委先后被授予“全省农标基层党组织建设‘六好’乡镇党委”、“全省先进基层党组织”、“全省综合治理先进单位”、“全市农村基础党组织建设‘十面红旗’”称号，农场先后被授予“全国婚育新风进万家活动先进集体”、“文明街”称号。

当前，全场上下正抢抓机遇，严格按照《XX地区总体发展规划》，强力推进“一主三化”示范建设，全力抓好五通口镇两平方公里文明示范区的创建，努力按照“特色、示范、效益”的要求，在3-5年内，将XX建设成为立足XX、辐射全省的以现代农业、农副产品加工业、物流信息服务业、观光旅游业为重点的生态环境优良、资源可持续发展的现代化都市农业示范区。

§4.5外部辅助条件

§4.5.1交通

XX地处XX城市发展的战略要地，东联阳逻经济开发区，南濒长江，西与XX中心城区仅一桥之隔，汉施公路横穿东西，黄武公路纵贯南北，正在建设中的长江天兴洲大桥和阳逻大桥雄踞左右。

XX绕城公路紧邻场区，巨龙大道直通场中心，京广铁路、阳逻深水港码头也紧相毗邻。

正在动工的汉英高速立交过境。

XX距XX中心商业区、汉口火车站、亚洲最大的编组站横店火车站、天河国际机场、XX客运码头场都只有20公里左右。

汉施公路远期高架穿越XX镇区，与汉英高速形成两条快速通道，新建城郊铁路线，与轨道1号线在谌家矶相接，分别在镇区和农业园区内设五通口站和生态园站，将XX纳入“双快一轨”的城市复合交通走廊。

§4.5.2市政给排水

项目区供水由中心城区市政管网供给，管网覆盖全区主要通道，项目用水可就近引接。

项目用水有保障。

污水可以排入市政污水管网。

§4.5.3电力

XX市XX区XX农场建11万伏变电站各一座。

§4.5.4通讯

XX农场已实现了程控化，区内已安装程控电话，移动电话也已覆盖项目拟选场址，可满足项目建设需要。

综上所述，该拟选场址是适宜的。

第五章建设方案

§5.1建设标准

为了打造“中国农谷”，着力推进产业结构优化升级和发展方向的改变，着力推进改善民生为重点的社会建设，促进XX经济社会的又好又快发展；拟在XX区XX农场征地42.2亩，项目主要由二栋综合楼组成，一栋是服务中心，一栋是附属楼；另拟建创业大厦。

总建筑面积72603.53m2（地上建筑面积63410.45m2，地下建筑面积9193.08㎡）：

服务中心建筑面积15211.90m2（地下建筑面积3793.08m2）；附属楼建筑面积1591.63m2；另拟建创业大厦建筑面积55800m2（地下建筑面积5400m2）。

确保工作环境20年内无需改进。

§5.2总图说明及主要经济技术指标

新建综合楼的建设应适应XX地区社会、经济发展的状况，按照立足当前、考虑发展、适度超前的原则。

XX农场XX园主要由二栋综合楼组成，一栋是服务中心，一栋是附属楼，另拟建创业大厦；还有道路用地、停车场和绿化用地。

项目总占地面积28108.13m2（合42.2亩），总建筑面积72603.53m2（地上建筑面积63410.45m2，地下建筑面积9193.08㎡）；停车位280个（含地下室停车）。

建筑面积见附表：

表5-1项目单体建筑一览表

序号

工程名称

结构

建筑层数（层）

建筑面积（m2）

型式

1

服务中心

框架

11

15211.90

地上建筑面积

11418.82

地下建筑面积

3793.08

2

附属楼

框架

2

1591.63

地上建筑面积

1591.63

地上建筑面积

——

3

创业大厦（拟建）

框架

26

55800

地上建筑面积

50400

地上建筑面积

5400

§5.3总平面布置

（1）总平面布置原则

根据现有地块占地面积、气候条件及XX地区发展要求，选择用组团式的功能布局。

新综合楼朝向，原则上考虑南北朝向，其他各功能区域参照此朝向，绿地布局以广场和园林式设计为宜；项目地块南临巨龙大道，东临高架桥，西临汉英高速收费站。

地块中设置环形消防道路，因此布置3个出入口；停车采取地面停车与地下停车相结合的方式，在入口设置临时停车场，主要以地下停车为主。

地块紧邻城市快速道路（巨龙大道），考虑到道路后退绿线，将两栋建筑布置在地块靠后，平行于主干道布局。

使整个建筑群落与周边环境形成了较好的融合。

服务中心前部新建文化广场，丰富居民的文化生活，满足居民娱乐休闲要求的。

（2）交通组织

出入口设置：

针对不同的使用人群和使用方式，各功能区的出入口相对独立，便于人流、车流的集散；地块中设置环形消防道路。

停车采取地面停车与地下停车相结合的方式，主要以地下停车为主；在入口设置临时停车场，并在主要建筑周围的车道设少量临时停车位和非机动车集中停车场。

（3）绿化景观设计

沿城市干道并结合停车场，设置集中景观绿化带，将乔木、灌木、亭阁有机结合，从而营造怡人的园林景观和轻松的氛围；在建筑物周围布置草坪、种植高大乔木，并配以色调丰富的灌木；避免不同功能区之间的相互干扰，建筑前设置文化广场，丰富居民的文化生活，满足居民娱乐休闲要求的。

§5.4公用工程

§5.4.1给水工程

项目给水水源取自市政供水管网，供水干管采取环状布置。

服务中心项目（含附属楼）用水量为170m3/d。

拟建创业大厦项目用水量为350m3/d。

给水系统采用分区给水方式，三层及其以下由市政供水管直供；四层及其以上采用变频调速加压给水，由地下水池、水泵联合供水。

在地下室设加压泵站，安装变频调速加压泵和调节水池。

详见表5-2。

表5-2项目用水量估算表

序号

用水对象及

用水指标

设计单

日用水（m3/d）

名称

单位

数量

位数

1

服务中心（含附属楼）

L/p.d

3400

50

170

2

创业大厦（拟建）

L/p.d

7000

50

350

3

合计

520

§5.4.2排水工程

采取雨、污分流制。

污水汇集后，经化粪池、废水处理站处理达标后，排至市政污水管网。

屋面、通过雨水斗汇集到室外明暗沟，再排入雨水检查井；场地雨水由道路雨水口收集后排入室外雨水管。

§5.4.3暖通

⑴空调

综合楼建筑采用柜式或窗式体空调系统。

⑵通风

卫生间排风由各自通风器排至专用排风竖井；库房、车库、变配电室、等设备房均设机械送排风系统。

§5.4.5电气工程

1、用电负荷

本项目主要为综合楼；另拟建创业大厦，用电设备安装容量按办公区用房30—70W/m2，再考虑到道路、户外、绿化和场地照明，综合楼及